Titres hypothécaires résidentiels (RMBS)

Qu'est-ce qu'un titre adossé à une hypothèque résidentielle (RMBS) ?

Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles (RMBS) sont des titres de créance (semblables à une obligation), adossé aux intérêts payés sur les prêts au logement. Les intérêts sur les prêts tels que les hypothèques, les prêts sur valeur domiciliaire et les prêts hypothécaires à risque sont considérés comme quelque chose avec un taux de défaut relativement faible et un taux d'intérêt relativement élevé, car il y a une forte demande pour la propriété d'une résidence personnelle ou familiale. Les investisseurs attirés par ce type de sécurité souhaitent également être protégés du risque de défaut inhérent aux prêts individuels de ce type. Ce risque est atténué par la mise en commun d'un grand nombre de ces prêts afin de minimiser le risque de défaillance individuelle.

Points clés à retenir

• Un titre adossé à une hypothèque résidentielle (RMBS) est similaire à une obligation qui paie en fonction des paiements de nombreux prêts hypothécaires individuels.
• Un RMBS peut augmenter les profits et réduire les risques pour les investisseurs.
• Un RMBS peut également créer un grand risque systémique s'il n'est pas structuré correctement.
• L'émission de nombreux RMBS mal construits a contribué à la crise financière de 2008.

Comment fonctionne une garantie hypothécaire résidentielle (RMBS)

Un titre adossé à une hypothèque résidentielle est constitué par l'une des deux sources suivantes :un organisme gouvernemental tel que la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), ou par une banque d'investissement non-agence. Premièrement, ces entités vendent ou contrôlent un grand nombre de prêts résidentiels. Ensuite, ils regroupent un grand nombre d'entre eux en un seul pool de prêts. Enfin, ces entités vendent essentiellement des obligations adossées à ce pool de prêts.

Les paiements sur ces prêts sont transférés aux investisseurs qui ont acheté ce pool, et les taux d'intérêt qu'ils reçoivent sont meilleurs que ceux des obligations typiques garanties par le gouvernement américain. Les établissements émetteurs retiennent une redevance pour la gestion du pool, et les risques de défaut sur ces hypothèques sont partagés à la fois par les entités émettrices et les investisseurs. Étant donné que chacun de ces prêts est une petite partie du plus grand, pool de crédits collectés, le défaut de paiement de l'un de ces prêts a moins d'impact sur les investisseurs que s'ils devaient investir dans l'un de ces prêts individuellement.

Avantages et inconvénients d'un RMBS

La construction d'un RMBS a l'avantage d'offrir moins de risques et une plus grande rentabilité aux investisseurs. Il permet également aux entités émettrices de lever plus de liquidités pour les réserves, contre lesquels ils peuvent faire plus de prêts. Cela rend à son tour plus de capital d'investissement disponible pour les propriétaires d'entreprise et les entrepreneurs.

En tant qu'indicateur de leur efficacité et de leurs avantages, on peut noter que la plus grande catégorie d'investisseurs en RMBS est constituée par les compagnies d'assurance-vie. Ces institutions bénéficient d'un moyen efficace d'investir des milliards de dollars dans des investissements à taux d'intérêt plus élevé que les obligations d'État, tout en prenant un risque acceptable.

Un RMBS peut contenir une multitude de différents types de prêts hypothécaires. Les titres peuvent contenir tous un type d'hypothèque ou un mélange de différents types. Ils peuvent contenir des hypothèques à taux fixe, taux flottants, des taux ajustables et des prêts hypothécaires de qualité de crédit variable, y compris les primes et les subprimes. Cette variété permet d'atténuer le risque de défaut.

La complexité de tous les RMBS, comme type d'investissement, crée des inconvénients difficiles à quantifier. Le premier est le risque systémique, ou le risque que la tension du système financier affecte uniformément tous les investissements au sein du pool qui sous-tend le RMBS. Ce risque était évident lors de la crise financière de 2008. La seconde est que parce que les investisseurs sont plus éloignés des créanciers hypothécaires individuels, ils ont moins intérêt à leur succès. Alors que les taux de défaut historiques oscillaient autour de 2 %, en 2009, ce taux était proche de cinq pour cent. Dix ans plus tard, ce risque semble peu inquiéter les investisseurs puisque le taux de défaut est passé sous la barre des 1%.

Investir dans des titres hypothécaires résidentiels

Investir dans un titre adossé à une hypothèque résidentielle peut exposer l'investisseur au risque de remboursement anticipé et au risque de crédit. Le risque de remboursement anticipé est le risque que le créancier hypothécaire rembourse l'hypothèque avant sa date d'échéance, ce qui réduit le montant des intérêts que l'investisseur aurait autrement reçu. Prépaiement, dans ce sens, est un paiement supérieur au paiement principal prévu. Cette situation peut survenir si le taux d'intérêt actuel du marché tombe en dessous du taux d'intérêt de l'hypothèque, puisque le propriétaire est plus susceptible de refinancer l'hypothèque. Le risque de crédit pour les investisseurs en RMBS survient lorsque l'emprunteur cesse de rembourser son hypothèque

Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles sont utilisés par les institutions financières comme les compagnies d'assurance en raison de leurs caractéristiques de flux de trésorerie et de leur durée de vie relativement longue, qui peuvent compenser les engagements à long terme pris par les compagnies d'assurance. De plus, les acheteurs de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles ont souvent leur mot à dire sur la façon dont ils sont construits, ils peuvent donc être personnalisés de manière unique pour compenser un passif ou pour s'adapter aux autres préférences des investisseurs en matière de risque, rendement et calendrier des flux de trésorerie, par exemple.