Choisir le type de prêt hypothécaire pour vous

Vous ne pouvez pas vous permettre de payer une nouvelle maison avec une pile d'argent? Vous êtes en bonne compagnie. La plupart d'entre nous n'ont pas six chiffres ou plus à prendre. Trouver la maison de vos rêves dans un marché du logement concurrentiel peut sembler être le prix ultime, mais ce n'est que la moitié de la bataille.

Une fois que vous avez entamé le processus d'achat d'une maison, vous devez décider quel type de prêt hypothécaire conviendra le mieux à votre situation financière. Étant donné les différents types de prêts hypothécaires parmi lesquels choisir, vous voudrez prendre cette décision avec beaucoup de soin.

Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

Une hypothèque est essentiellement un prêt que vous contractez pour emprunter l'argent nécessaire à l'achat de votre maison. Les prêteurs tels que les banques, les coopératives de crédit et d'autres institutions financières proposent des prêts hypothécaires.

En règle générale, vous mettez de l'argent de côté sur la maison que vous souhaitez acheter, puis vous empruntez le reste avec une hypothèque. Tout comme les autres prêts, les prêts hypothécaires ont des taux d'intérêt, une durée de remboursement et un paiement mensuel minimum.

Avec les prêts hypothécaires, les prêteurs vous diront à combien vous êtes admissible lorsque vous faites la demande. Cela a un impact direct sur le type de maison que vous pouvez acheter. Les prêteurs examinent des facteurs tels que vos antécédents de crédit, votre dette existante et vos revenus pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter pour un prêt hypothécaire.

Avant de commencer à magasiner pour un prêt hypothécaire, renseignez-vous sur le montant que vous devez épargner pour acheter une maison.

Types de prêts hypothécaires :prêts conventionnels

Un prêt hypothécaire conventionnel ne fait partie d'aucun programme gouvernemental. Il s'agit d'un type courant de prêt immobilier qui représente près de 80 % des ventes de maisons neuves aux États-Unis. Les prêts hypothécaires conventionnels peuvent avoir un taux d'intérêt fixe ou ajustable avec une durée de 30, 20 ou 15 ans.

Prêts conformes ou non conformes

Il existe deux types d'hypothèques conventionnelles :conformes et non conformes. Les prêts conformes ont des règles établies par Fannie Mae ou Freddie Mac, qui sont des agences parrainées par le gouvernement qui achètent des prêts hypothécaires aux prêteurs et les vendent aux investisseurs.

Les prêts conventionnels conformes ont des limites d'emprunt maximales allant de 647 200 $ dans certains comtés à 970 800 $ dans les comtés où le coût de la vie est plus élevé.

Les prêteurs individuels fixent des limites et des conditions de prêt pour les prêts hypothécaires conventionnels non conformes au lieu de Fannie Mae ou Freddie Mac. Cela signifie que l'éligibilité, la tarification et d'autres fonctionnalités pourraient être moins strictes, mais cela pourrait également vous assujettir à des frais plus élevés et à des conditions plus risquées.

Avec des prêts non conformes, le Bureau de la protection financière des consommateurs vous conseille de consulter plusieurs prêteurs pour faire le tour et vous assurer que vous comprenez vraiment les conditions et les exigences.

Avantages des prêts conventionnels

• Limites de prêt plus élevées
• Financer une résidence principale, une maison de vacances ou un bien locatif
• Pas d'assurance hypothécaire privée (PMI) si vous mettez au moins 20 % 
• Modalités de remboursement facultatives plus courtes pour vous aider à économiser sur les intérêts

Inconvénients des prêts conventionnels

• Les emprunteurs avec un pointage de crédit inférieur à 620 peuvent ne pas être éligibles
• Acompte minimum de 3 %
• Conditions d'éligibilité plus strictes dans l'ensemble

Qui devrait obtenir un prêt conventionnel ?

Envisagez d'obtenir un prêt conventionnel si vous avez un bon crédit, un ratio d'endettement (DTI) inférieur et que vous pouvez répondre aux exigences de mise de fonds minimale. Les prêts hypothécaires conventionnels sont également une option si vous cherchez à acheter une deuxième propriété ou si vous pouvez vous permettre de mettre plus d'argent et que vous voulez éviter de payer le PMI.

Types de prêts hypothécaires :prêts à taux fixe

Une hypothèque à taux fixe a le même taux d'intérêt pendant toute la durée de la période de remboursement. Si vous obtenez un prêt hypothécaire avec un taux d'intérêt fixe de 5 % sur une durée de 30 ans, votre taux demeurera à 5 % jusqu'à la fin de la durée de 30 ans.

Si vous vendez votre maison entre-temps ou refinancez, vous renoncez au taux hypothécaire fixe.

Avantages des prêts à taux fixe

• Vous protège de la hausse des taux d'intérêt
• Les versements hypothécaires seront plus cohérents 
• Plus facile de budgétiser et de planifier vos finances

Inconvénients des prêts à taux fixe

• Le taux d'intérêt peut être supérieur au taux du marché initialement
• Vous devrez refinancer pour baisser votre taux

Qui devrait obtenir un prêt à taux fixe ?

Vous devriez obtenir un prêt à taux fixe si vous recherchez plus de stabilité avec votre versement hypothécaire mensuel. Un prêt hypothécaire à taux fixe facilite la budgétisation du paiement de votre maison. De plus, si les taux d'intérêt sont bas, vous pouvez bloquer un taux avantageux et économiser de l'argent au fil du temps.

D'un autre côté, si vos taux diminuent une fois que vous avez votre prêt hypothécaire à taux fixe, vous pouvez vous sentir pris au piège avec un TAP plus élevé que celui que le marché offre actuellement. Vous devriez être prêt à assumer ce risque si vous envisagez d'obtenir un prêt à taux fixe.

Assurez-vous de bien comprendre le fonctionnement des taux hypothécaires afin de pouvoir comparer différents types de prêts hypothécaires en toute confiance.

Types de prêts hypothécaires :prêts à taux révisable

Une hypothèque à taux variable (ARM) est un prêt dont le taux d'intérêt change pendant la durée du prêt. Au départ, votre taux peut être inférieur à celui d'autres types de prêts hypothécaires, et cette phase initiale durera entre un mois et cinq ans. La plupart des ARM ont une période d'ajustement au cours de laquelle votre tarif changera en fonction de l'un de ces horaires :

• Mensuel
• Trimestriel
• Annuel
• Trois ans
• Cinq ans

Votre versement hypothécaire peut varier davantage tout au long de la durée de votre prêt.

La plupart des prêteurs ont des plafonds de taux afin que votre taux d'intérêt ne dépasse pas un certain montant. Les plafonds de taux sont basés sur un indice que les prêteurs suivent avec les conditions de taux. Si le taux d'indexation augmente, votre paiement hypothécaire peut augmenter, mais s'il baisse, votre paiement peut diminuer.

Avantages des prêts à taux révisable

• Possibilité d'obtenir initialement un taux d'intérêt inférieur
• Ne sera pas bloqué sur un taux si les taux du marché et de l'indice baissent

Inconvénients des prêts à taux révisable

• Plus complexe à comprendre et à gérer qu'un prêt à taux fixe
• Les versements hypothécaires pourraient augmenter considérablement
• Pourrait finir par payer plus que ce que vous avez emprunté (même si vous effectuez des paiements à temps chaque mois)

Qui devrait obtenir un prêt à taux révisable ?

Vous devriez obtenir un prêt à taux variable si vous êtes à l'aise avec le fait que votre paiement hypothécaire fluctue au fil du temps. Un prêt à taux révisable peut sembler attrayant si vous avez une certaine marge de manœuvre dans votre budget et que vous souhaitez profiter de taux d'intérêt potentiellement plus bas maintenant ou à l'avenir. Soyez juste conscient des inconvénients.

Types de prêts hypothécaires :prêts jumbo

Les prêts hypothécaires Jumbo financent des maisons pour des montants plus importants qui dépassent l'Agence fédérale de financement du logement. La limite de prêt actuelle pour les hypothèques conformes acquises par Freddie Mac et Fannie Mae est susceptible de changer chaque année. La limite de prêt conforme est actuellement fixée à 647 200 $, mais cela peut varier légèrement selon l'État ou le comté. Pour les comtés où le coût de la vie est plus élevé, la FHFA a fixé la limite de prêt maximale à 970 800 USD.

Les prêts jumbo ont des exigences plus strictes, vous devez donc avoir un excellent crédit et un ratio dette / revenu inférieur. Vous devrez peut-être également prouver que vous disposez de liquidités et de liquidités suffisantes pour couvrir vos paiements pendant quelques mois. Les prêts hypothécaires Jumbo peuvent également avoir des taux d'intérêt plus élevés que les prêts conventionnels.

Avantages des prêts jumbo

• Limites de prêt plus élevées
• Large gamme de propriétés à considérer

Inconvénients des prêts jumbo

• Exigences plus strictes en matière de crédit et de DTI
• Taux d'intérêt plus élevés
• Non garanti par Fannie Mae et Freddie Mac

Qui devrait obtenir un prêt jumbo ?

Envisagez un prêt jumbo si vous vivez dans une région où les prix des maisons sont beaucoup plus élevés que la moyenne nationale. Avec un prêt jumbo, vous pouvez financer une maison qui coûte plus d'un million de dollars si nécessaire. Assurez-vous de répondre aux exigences de crédit et de DTI et d'avoir suffisamment de réserves de liquidités pour être admissible à l'hypothèque.

Types de prêts hypothécaires :prêts assurés par le gouvernement

Un prêt émis par le gouvernement est un prêt garanti par un organisme du gouvernement fédéral. Le prêteur est protégé si l'acheteur ne peut pas rembourser le prêt. Les prêts émis par le gouvernement permettent également aux acheteurs de maison de se qualifier plus facilement pour un prêt hypothécaire, car ils ont des exigences plus clémentes, y compris une mise de fonds inférieure.

Les prêteurs privés offrent également ces prêts afin que vous puissiez choisir d'obtenir un prêt émis par le gouvernement auprès d'une banque, d'une coopérative de crédit ou d'un prêteur hypothécaire. Il existe trois types de prêts émis par le gouvernement :FHA, VA et USDA.

Qu'est-ce qu'un prêt FHA ?

La Federal Housing Administration soutient les prêts FHA. Ces prêts sont destinés aux emprunteurs ayant un historique de crédit limité ou une faible épargne. Vous pouvez vous qualifier avec un pointage de crédit aussi bas que 580 et mettre aussi peu que 3 % d'acompte sur votre maison. Vous pourrez peut-être toujours obtenir un prêt hypothécaire FHA avec une cote de crédit inférieure à 580, mais vous devrez peut-être verser un acompte plus important.

Vous ne pouvez utiliser un prêt FHA que pour votre résidence principale, ce ne serait donc pas une option pour les maisons de vacances ou les immeubles de placement. Si vous mettez moins de 20 % d'acompte sur une maison, vous serez responsable de l'assurance hypothécaire privée (PMI), qui protège le prêteur si jamais la maison doit être saisie.

Le PMI est décomposé et ajouté à votre versement hypothécaire mensuel. Les coûts PMI varient entre 0,22% et 2,25% de votre hypothèque. Vous devrez payer le PMI tout au long de la durée de votre prêt avec un prêt FHA. D'autres types de prêts hypothécaires, comme les prêts conventionnels, vous permettent de vous débarrasser du PMI une fois que vous atteignez un certain montant de capital immobilier.

Qu'est-ce qu'un prêt VA ?

Le département américain des anciens combattants soutient les prêts VA. Vous devez être un membre du service actif ou un ancien combattant pour être admissible. Les conjoints survivants peuvent également être admissibles. Les prêts hypothécaires VA ont des taux d'intérêt bas, des frais de clôture limités et aucune exigence d'acompte. Il n'y a pas de limite de prêt tant que le prêteur estime que vous pouvez vous permettre le montant que vous souhaitez emprunter.

Il n'y a pas non plus de PMI avec un prêt VA. Vous pouvez obtenir un prêt immobilier VA autant de fois que vous le souhaitez, car il s'agit d'un avantage à vie.

Parfois, des frais de financement du programme représentent un pourcentage du coût total du prêt. Cependant, le Congrès a introduit un programme qui peut aider à y renoncer si vous remplissez certaines conditions.

Qu'est-ce qu'un prêt USDA ?

Le ministère de l'Agriculture des États-Unis soutient les prêts de l'USDA. Pour être admissible, vous devez acheter une maison dans une zone rurale. L'USDA dispose d'une carte des régions éligibles ainsi que des directives sur les revenus qui varient selon l'état.

Avec un prêt USDA, la maison doit être votre résidence principale et il n'y a pas d'exigences minimales en matière de pointage de crédit ou d'acompte. Les taux d'intérêt varient selon le prêteur privé que vous choisissez. Les prêts USDA ne sont offerts qu'à des conditions de remboursement de 30 ans. Un prêt USDA est une option hypothécaire idéale pour les personnes qui souhaitent vivre dans une zone rurale mais qui peuvent avoir du mal à répondre aux exigences d'un prêt hypothécaire conventionnel.

Qui devrait obtenir un prêt assuré par le gouvernement ?

Les prêts assurés par le gouvernement sont des options pour les personnes qui cherchent à acheter une maison, mais qui ne sont peut-être pas en mesure de répondre aux exigences des autres types de prêts hypothécaires. Ces options permettent des exigences de crédit plus clémentes et aucun acompte.

Réflexions finales

Plusieurs options s'offrent à vous pour choisir le type de prêt hypothécaire dont vous avez besoin. Affinez vos choix en examinant votre situation financière et en comparant les avantages et les inconvénients de ces prêts hypothécaires. Posez des questions comme : 

• Quelle est ma cote de crédit ? Est-ce que je prévois de l'améliorer ?
• Combien puis-je déposer ?
• Où est-ce que je veux acheter une maison ? Quel est mon budget ?

Bien sûr, le choix d'un type de prêt hypothécaire n'est qu'un aspect important du processus d'achat d'une maison. Avant de vous plonger dans le marché du logement, découvrez si le moment est venu d'acheter une maison.