Impact de la hausse des taux d’intérêt sur les prix de l’immobilier :à quoi s’attendre

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Les prix des logements ont augmenté de pourcentages à deux chiffres depuis 25 semaines. La semaine dernière, la hausse de 0,75 point des taux d'intérêt de la Réserve fédérale (Fed) a exclu du marché de nombreux acheteurs potentiels. Alors que les prêteurs facturent des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés, la hausse des taux de la Fed va-t-elle réduire la concurrence et entraîner une baisse des prix de l'immobilier ?

Inflation, taux d'intérêt et marché immobilier

La pandémie et les problèmes qui en découlent ont fait monter en flèche les prix de l’immobilier. La demande accrue de logements unifamiliaux, la hausse des coûts des matériaux et les perturbations de la chaîne d'approvisionnement n'ont fait qu'attiser l'incendie.

C’était le modèle de base de l’offre et de la demande. À mesure que l'offre de logements sur le marché diminuait, la demande croissante de logements a créé une concurrence intense entre les propriétaires potentiels et a fait grimper les prix des logements.

La hausse du prix du logement a contribué à l’inflation. La Brookings Institution explique que même si les prix de vente des logements ne sont pas pris en compte dans l'indice des prix à la consommation (IPC), le coût d'acquisition (ou de « consommation ») d'un logement l'est. L'IPC de mai 2022 atteint 8,6 points de pourcentage par rapport à la même période de l'année dernière. Les principales composantes de cette augmentation sont le logement, l'essence et la nourriture.

La hausse du coût du logement est due à la hausse des prix des logements et à la hausse des loyers. Le prix médian des maisons au premier trimestre de 2019 était de 313 000 $. Au premier trimestre 2022, le prix médian atteignait 428 700 $, soit une augmentation de plus de 31 %.

Les faibles taux d’intérêt ont maintenu le marché immobilier en ébullition. Tout au long des années 2020 et 2021, de nombreux acheteurs d'une première maison ou d'une première maison ont franchi le pas malgré une croissance record des prix des logements, car les faibles taux d'intérêt ont permis de gérer les mensualités hypothécaires.

Pour freiner la demande des consommateurs et réduire l’inflation, la Fed a augmenté les taux d’intérêt à court terme à trois reprises cette année. Et cela a un impact sur les taux d'intérêt à long terme du marché hypothécaire et de l'industrie automobile.

Des taux d'intérêt plus élevés éloigneront de nombreux acheteurs potentiels de la course, atténuant ainsi la concurrence intense des deux dernières années.

Comment les hausses de la Fed impactent les taux hypothécaires

La Fed fixe le taux des fonds fédéraux comme taux d'intérêt de référence que les banques américaines se facturent entre elles pour les prêts au jour le jour afin de répondre aux réserves obligatoires. En bref, une hausse des taux fédéraux rend plus coûteux pour les banques d’emprunter de l’argent – ​​et elles répercutent souvent cette augmentation sur les emprunteurs. Il s'agit de la troisième hausse des taux de la Fed en 2022.

Ainsi, même si la hausse des taux de la Fed n'augmente pas directement les taux d'intérêt hypothécaires pour les prêts immobiliers, elle constitue l'une des principales raisons pour lesquelles la banque facturera davantage aux nouveaux propriétaires pour un prêt hypothécaire sur 30 ans.

Selon la dernière mise à jour du marché immobilier réalisée par Realtor.com, l'acheteur type peut s'attendre à payer un versement hypothécaire mensuel 39 % plus élevé aujourd'hui qu'il y a un an. Et il pourrait devenir plus difficile pour les acheteurs d’obtenir un prêt hypothécaire. La Mortgage Bankers Association a signalé une diminution de l'offre de crédit hypothécaire pour le troisième mois consécutif, indiquant que les normes de prêt se durcissent.

Où va le marché du logement ?

L'accessibilité de moins en moins grande des logements neufs prépare le marché immobilier et les marchés hypothécaires à l'impact alors que les Américains ressentent les effets de la hausse des taux d'intérêt hypothécaires en plus des prix élevés de l'immobilier et d'une inflation record.

Après l'annonce de la Fed la semaine dernière, Doug Duncan, économiste en chef de Fannie Mae, a prédit un ralentissement des ventes de logements et une diminution de l'activité de refinancement dans les mois à venir.

Dans le même temps, la Mortgage Bankers Association a signalé une diminution de 5 % des demandes de prêt hypothécaire en raison des taux hypothécaires élevés et d'une "demande atténuée".

Dans un communiqué faisant suite à l'annonce récente de la Fed, Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Realtors (NAR), a prédit que la hausse des taux hypothécaires freinerait le marché immobilier et réduirait le bassin d'acheteurs. La dernière mise à jour du marché immobilier de Redfin prédit une diminution du nombre de propriétaires et un ralentissement du boom des ventes de logements.

Selon un récent rapport américain Home Price Insights de CoreLogic, la décision de la Fed visant à freiner la demande des consommateurs pourrait refroidir les acheteurs de logements et provoquer une baisse des prix sur certains marchés.

Alors que la hausse des taux provoque les changements les plus importants sur le marché immobilier, l'offre mensuelle de logements neufs est en augmentation et le stock actif de biens immobiliers disponibles augmente également lentement. Pour les vendeurs comme pour les acheteurs, en fonction du marché immobilier local, cela peut signifier que les guerres d'enchères ne sont plus une chose sûre à mesure que la demande diminue et que l'offre commence à augmenter.

Ce que cela signifie pour les acheteurs de maison

Des taux d’intérêt plus élevés éloigneront de nombreux acheteurs potentiels de la course, atténuant ainsi la concurrence intense des deux dernières années. Mais il reste à voir si les prix de vente des logements baisseront suffisamment pour compenser la hausse des taux hypothécaires.

La hausse des taux de la Fed vise à ralentir l'inflation et pourrait éventuellement équilibrer le marché immobilier. Mais la hausse des taux d'intérêt peut entraîner un taux de croissance global de l'économie, affecter l'emploi et entraîner le pays dans un ralentissement économique ou une récession.

Un soulagement des prix de l’immobilier se profile peut-être à l’horizon, mais le rééquilibrage pourrait prendre un certain temps. Savoir si c’est le bon moment pour acheter est une question de finances personnelles et de situation. Dans n'importe quelle économie, le plus sage est de parler à un conseiller financier pour comprendre l'impact de l'achat d'une maison sur vous aujourd'hui – et demain.