Qu'est-ce qu'un prêt conventionnel ?

Si vous magasinez pour un prêt hypothécaire, vous pouvez entendre le terme « prêt conventionnel ».

Un prêt conventionnel est une hypothèque émise par un prêteur privé sans passer par un programme gouvernemental. Quand quelqu'un dit qu'une hypothèque est un prêt conventionnel, ils le distinguent des prêts FHA, Prêts VA ou prêts USDA.

Bien qu'il s'agisse d'un terme industriel, les prêteurs qui offrent des prêts conventionnels n'étiquettent pas toujours leurs prêts hypothécaires de cette façon sur leurs sites Web. Ils peuvent simplement désigner les prêts conventionnels comme des hypothèques ou, de manière plus descriptive, appelez-les hypothèques à taux fixe ou à taux révisable.

• Quels sont les différents types de prêts conventionnels ?
• Quelle est la mise de fonds minimale pour un prêt classique ?
• Est-il difficile d'obtenir un prêt classique ?
• Quel type de prêt hypothécaire me convient?

Quels sont les différents types de prêts conventionnels ?

Les prêts hypothécaires conventionnels peuvent être conformes ou non conformes. Voici un peu ce que signifient ces termes.

Prêts conformes

Les prêts conformes sont des prêts hypothécaires qui respectent des montants de prêt maximum déterminés par le gouvernement ou d'autres règles établies par Fannie Mae ou Freddie Mac. Ce sont des entreprises parrainées par le gouvernement qui acceptent de payer les prêteurs si les emprunteurs font défaut sur certains types de prêts hypothécaires.

L'Agence fédérale de financement du logement détermine le montant maximum que les prêts conformes ne peuvent pas dépasser. Pour 2021, une propriété à logement unique est admissible à un prêt conforme pouvant aller jusqu'à 548 $, 250 dans la plupart des régions des États-Unis

Notez qu'il existe des exceptions pour l'Alaska, Hawaii, Guam, les îles Vierges américaines et d'autres régions du pays où le coût de la vie est élevé. La limite de prêt la plus élevée dans ces régions est de 822 $ 375. Les prêts hypothécaires assortis de ces montants importants sont appelés prêts jumbo conformes.

Prêts non conformes

Les prêts sont non conformes s'ils sont supérieurs au montant le plus élevé autorisé par la FHFA dans une zone ou s'ils s'écartent des autres exigences des prêts conformes. Certains prêts non conformes s'adressent à des personnes en situation particulière, comme les personnes qui achètent une grande étendue de terrain ou les personnes qui travaillent à leur compte.

D'autres prêts non conformes s'adressent aux acheteurs de maison considérés comme plus susceptibles de faire défaut. Ces prêts hypothécaires sont généralement coûteux et peuvent inclure des dispositions qui ne seraient pas acceptables pour un prêt conforme, comme permettre à l'emprunteur d'effectuer des paiements d'intérêts uniquement pendant une certaine période de temps.

Taux fixe ou révisable

Les prêts immobiliers conventionnels peuvent avoir des taux hypothécaires fixes ou des taux révisables. Avec un prêt à taux fixe, l'intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt, et l'emprunteur effectue les mêmes paiements de principal et d'intérêts chaque mois. Avec un prêt immobilier à taux révisable, le taux d'intérêt reste le même pendant une période déterminée au début du prêt. Après ce temps, le taux peut monter ou descendre, et les montants dus chaque mois pour le principal et les intérêts peuvent également changer.

Quelle est la mise de fonds minimale pour un prêt classique ?

La sagesse conventionnelle dit que les acheteurs de maison devraient verser un acompte d'au moins 20 % du prix d'une maison pour réduire les coûts mensuels et établir la valeur nette de la propriété. Et si votre acompte est d'au moins 20%, vous n'êtes généralement pas tenu de souscrire une assurance hypothécaire privée. Fannie Mae et Freddie Mac considèrent les prêts avec un acompte de cette taille comme moins risqués et sont prêts à les garantir même si l'emprunteur n'a pas d'assurance privée.

À la fois, arriver à un acompte de 20 % est plus facile à dire qu'à faire. En particulier pour les personnes qui achètent leur première maison, il n'est pas toujours possible de mettre 20% de moins.

Vous pourrez peut-être obtenir un prêt conventionnel avec une mise de fonds inférieure, mais vous devez vous attendre à payer des intérêts et des frais plus élevés. Certains prêteurs autorisent des acomptes aussi bas que 3 %.

Le prix médian d'une maison unifamiliale existante était de 313 $, 500 au troisième trimestre 2020, selon l'Association nationale des agents immobiliers. Un acompte de 3 % sur une maison à ce prix serait de 9 $, 405.

Il est courant que les prêteurs demandent au moins un acompte de 5%, bien que. Cela équivaut à un acompte de 15 $, 675 sur la maison à prix médian.

Est-il difficile d'obtenir un prêt classique ?

La probabilité que vous soyez approuvé pour un prêt conventionnel dépend en grande partie de votre crédit. Les prêteurs veulent généralement des emprunteurs dont la cote de crédit est supérieure au milieu des années 600. Et vous avez de meilleures chances de vous voir offrir un taux d'intérêt compétitif si vos cotes de crédit se situent au milieu des années 700 ou plus.

Si votre crédit n'est pas bon, vous trouverez peut-être plus facile de vous qualifier pour un prêt FHA. Un prêt FHA est souvent moins cher qu'un prêt hypothécaire conventionnel si vos cotes de crédit sont inférieures ou si vous souhaitez effectuer un acompte de moins de 10 %.

Les personnes en faillite ou en forclusion peuvent être plus susceptibles d'obtenir l'approbation d'un prêt FHA que pour d'autres types de prêts. Mais les prêts FHA sont généralement plus chers que les prêts conventionnels si vous avez un bon crédit et êtes en mesure de faire un acompte important.

Aussi, le processus d'évaluation est plus strict pour les prêts FHA que pour les prêts conventionnels. Alors que les prêteurs exigent généralement une évaluation avant d'émettre un prêt hypothécaire pour déterminer la valeur de la maison, une évaluation pour un prêt FHA évalue à la fois la valeur de la propriété et si elle répond aux critères d'éligibilité pour le programme.

Les maisons doivent répondre à des exigences détaillées pour des éléments tels que la solidité structurelle et le bon fonctionnement des systèmes de plomberie et d'électricité, et ne doit pas présenter de problèmes de santé ou de sécurité. Si l'évaluation révèle des problèmes, le vendeur devrait effectuer des réparations avant que l'acheteur puisse obtenir un prêt FHA. Si la propriété ne peut être mise aux normes sans des améliorations importantes, obtenir un prêt FHA pourrait ne pas être possible.

Un vendeur qui ne veut pas faire face à ce processus d'évaluation pourrait être moins désireux d'accepter une offre financée par un prêt FHA qu'une offre financée par un prêt conventionnel.

Quel type de prêt hypothécaire me convient?

Que vous soyez mieux avec un prêt conventionnel ou une hypothèque via la FHA ou un autre programme dépend de vos finances individuelles.

Voici quelques questions à vous poser pour vous aider à vous décider.

• Ai-je examiné ma situation financière et pris en compte le montant que je peux me permettre de dépenser pour une maison ?
• Ai-je assez d'argent pour faire un acompte de 10 % à 15 % ?
• Mon historique de crédit est-il exempt de points négatifs, comme une saisie ou une faillite, au cours des sept dernières années ?
• Mes cotes de crédit sont-elles supérieures au milieu des années 600 ?

Si vous avez répondu « oui » à ces questions, un prêt conventionnel pourrait vous convenir. Vous voudrez également tenir compte de votre ratio dette/revenu et du paiement mensuel que votre budget peut vous permettre.

Dans les deux cas, c'est une bonne idée de contacter plusieurs prêteurs pour en savoir plus sur les prêts auxquels vous pourriez être admissible et pour comparer vos options.