Perspectives du marché du logement 2023 :récession ou résilience ?

Fin 2022, la baisse des prix de l’immobilier et la faiblesse de l’activité indiquaient une forte baisse des prix de l’immobilier. Mais le marché immobilier a fait preuve de résilience tout au long de cette année, et les avertissements d'une récession immobilière ne se sont pas concrétisés.

Le marché immobilier actuel pourrait connaître une faible activité et des prix en baisse par rapport au pic de 2021 et 2022, et beaucoup ont mis en garde contre une récession immobilière. Cependant, avec de nouvelles preuves, une récession immobilière semble discutable.

Si la demande de logements a diminué, l’offre aussi. La demande est mesurée par les demandes de taux hypothécaires qui sont à leur plus bas niveau depuis plusieurs décennies. Cependant, le manque de stocks a maintenu les prix des logements relativement élevés en fonction des salaires.

Après la dernière crise du logement en 2008, les prix des logements étaient environ 90 fois supérieurs au revenu moyen. En 2022, ils ont atteint 138 fois les revenus, ce qui est perçu comme insoutenable. Cependant, d'autres pays comme le Canada et la Nouvelle-Zélande ont des ratios prix/revenu encore plus élevés.

Cette crise d’accessibilité financière et de pénurie a maintenu les prix à un niveau élevé malgré la hausse rapide des taux d’intérêt. De plus, de nombreux salariés fortunés sont toujours actifs dans les syndications immobilières en raison de la révision des prix. En raison de l'ampleur de l'assouplissement quantitatif, on estime qu'il y a plus de 5 000 milliards de dollars en attente, prêts à investir dans l'immobilier.

Les derniers mois de 2023 indiquent un renversement de cette tendance avec une hausse des prix de l'immobilier.

L'état actuel du marché du logement

Selon Goldman Sachs, au début de l’année, presque tout le monde s’accordait à dire que la faiblesse de l’activité et la chute des prix de l’immobilier étaient des signes d’une récession du marché immobilier. En revanche, le financement participatif immobilier a connu des succès exceptionnels.

Pourtant, la première moitié de 2023 est terminée et les prévisions de récession ne se sont pas concrétisées.

Il y a trois raisons principales à cela :

1. Faible activité sur le marché
2. Les prix de l'immobilier restent relativement élevés
3. Faible activité

Le marché immobilier connaît une faible activité en 2023. Les ventes de logements ont chuté de 18 % par rapport à juin 2022 et de 3 % de mai à juin 2023.

Deux facteurs influencent la faible activité actuelle du marché immobilier :la hausse des taux d'intérêt et le faible stock de logements.

Hausse des taux d'intérêt

Selon Freddie Mac, le taux moyen des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans entre juin et juillet 2023 était d'un peu moins de 7 %, à 6,82 %. Les taux élevés ont un effet double face sur les acheteurs et les vendeurs.

Les acheteurs hésitent à acheter à des taux d’intérêt plus élevés. Et les vendeurs évitent de contracter une nouvelle hypothèque à un taux d'intérêt nettement plus élevé.

Selon Redfin, 90 % des propriétaires actuels ont un taux hypothécaire inférieur à 6 %, 80 % sont inférieurs à 5 %, 60 % sont inférieurs à 4 % et 20 % sont inférieurs à 3 %. De plus, il existe davantage de logements locatifs de maisons unifamiliales. Ceux qui ont les moyens d'acheter une autre maison peuvent laisser leur résidence principale comme investissement locatif pour ne pas perdre un tarif unique.

Faible inventaire de logements

Le faible stock de logements n'est pas nouveau, mais il a atteint des niveaux historiques en 2023. Un rapport récent estime qu'il manquera près de 4 millions de logements sur le marché immobilier en 2023. Le déséquilibre entre l'offre et la demande maintient les prix des logements à un niveau élevé.

Alors que les prix ont baissé sur de nombreux marchés, ils ont commencé à augmenter dans certaines régions du pays. Les prix de vente ont le plus augmenté à Milwaukee, Miami, Cincinnati, Newark, New Jersey et Anaheim, en Californie, et les prix globaux ont augmenté de 2,1 % par rapport à l'année dernière.

Alors pourquoi les prix restent-ils élevés ? Bien que les niveaux d'activité sur le marché immobilier soient faibles par rapport aux niveaux culminants de 2022, la demande de logements reste élevée.

Cette combinaison d’une offre limitée et d’une demande élevée provoque souvent des guerres d’enchères sur les maisons à vendre. Selon un récent rapport de la National Association of Realtors, environ un acheteur sur trois paie plus que le prix initial demandé.

La plupart des experts pensent que le marché immobilier va se corriger, et c’est effectivement le cas. Depuis juin 2022, les prix des logements n’ont cessé de baisser. Le prix de vente moyen des maisons existantes était de 534 700 $ en juin 2022. En octobre 2022, le prix de vente moyen est tombé à 489 000 $; en février 2023, il a atteint son plus bas niveau à 462 400 $.

Mais depuis février 2023, les prix ont recommencé à augmenter, avec un prix de vente moyen en mars de 486 300 $, en mai de 503 100 $ et plus récemment en juin de 536 100 $.

Comme le soupçonnent de nombreux experts, le marché immobilier a effectivement connu une correction, mais en raison du manque de stocks, il est peu probable que ces prix chutent bien en dessous des tendances actuelles en 2023.

La crise du logement abordable en 2023

Le marché immobilier actuel connaît une crise d’accessibilité financière. Les dernières données de l'Association nationale des constructeurs d'habitations montrent les données suivantes :

1. 29 % des ménages en 2022 ne peuvent pas se permettre une maison d'une valeur de 150 000 $
2. Seuls environ 20 % des ménages peuvent se permettre une maison d'une valeur comprise entre 150 000 $ et 250 000 $
3. 73 % de tous les ménages américains ne peuvent pas se permettre le prix médian d'une nouvelle maison, soit 425 786 $ en 2022.

Une nouvelle étude réalisée par le National Associate of Home Builders (NAHB) a déterminé l'impact de la hausse des prix et des taux d'intérêt sur le marché du logement :

1. Une augmentation de 10 000 $ du prix médian de l'immobilier entraînerait la perte d'environ 1,4 million de ménages.
2. Une augmentation de 25 points de base du taux hypothécaire à un taux fixe de 6,25 sur 30 ans éliminerait environ 1,3 million de ménages du marché.

Alors que les prix ont diminué depuis leurs sommets de 2021 et 2022, cette tendance s'est inversée et les prix ont de nouveau augmenté depuis février 2023.

Les prix actuels de l'immobilier, les taux hypothécaires et l'offre limitée de logements rendent très difficile pour l'Américain moyen d'acheter une maison.

Dans le dernier rapport sur l'accessibilité et l'offre de logements de la National Association of Realtors (NAR), les ménages gagnant 75 000 $ (le revenu médian des ménages aux États-Unis) peuvent se permettre d'acheter une maison jusqu'à 256 000 $. Le problème est que seulement 23 % des annonces coûtent moins de 256 000 $.

Cette pénurie de logements abordables s’aggrave considérablement dans les grands États où le coût de la vie est élevé, comme Washington, la Floride et la Californie. Ces États connaissent une migration de population importante et sont des économies fortes. Ils ont également moins de logements construits par habitant, ce qui limite l'offre.

Ne retenez pas votre souffle en attendant la prochaine récession immobilière ou une baisse significative des prix. Il pourrait y avoir une récession sur le marché immobilier car le marché a connu deux hauts et bas importants dans les prix de l'immobilier, et nous pourrions assister à une deuxième baisse des prix.

Les achats spéculatifs, les taux d’intérêt bas et les pratiques de prêt accessibles ont alimenté le krach de 2008. De plus, l'instabilité économique, associée à des changements potentiels dans les politiques gouvernementales et à une hausse des taux d'intérêt, pourrait faire pencher la balance et déclencher une spirale descendante de la valeur de l'immobilier.

La vigilance et les mesures proactives sont essentielles pour éviter une catastrophe potentielle et garantir un marché du logement plus stable et durable à l'avenir.

Bien qu'il soit tentant de regarder le manoir d'à côté et d'essayer de suivre le proverbial Jones, essayez d'éviter cela et de faire de bonnes affaires pendant cette récession.

Enfin, si un investissement immobilier dans une maison sort de votre zone de confort, les investissements fonciers rentables sont une autre opportunité stable.

Bien que l'activité soit plus faible que les années précédentes, les prix se sont peut-être déjà corrigés et ont commencé à augmenter légèrement en 2023. Tandis que la menace d'une inflation continue, d'une hausse des taux hypothécaires et d'une récession économique peuvent augmenter très légèrement les risques d'une récession du marché immobilier.

Une récession du marché immobilier est peu probable. Une offre limitée et une forte demande continuent de maintenir les prix de l’immobilier à un niveau élevé. Pourtant, le marché immobilier est confronté à une crise de l’accessibilité financière et de l’offre. Le marché actuel dispose d'une offre limitée de maisons que le ménage moyen peut se permettre.

Cet article a été initialement publié sur Wealth of Geeks.

À propos de l'auteur :Nirav Shah est neurologue et a été directeur de l'AVC de Swedish Neuroscience à Seattle, le plus grand programme d'AVC du nord-ouest du Pacifique. Nirav a également lancé une entreprise technologique appelée Alertive.com et l'a vendue à Carbon Health pour atteindre l'indépendance financière pour prendre une retraite anticipée (FIRE). Il a pour passion d'aider les médecins et autres personnes à atteindre la liberté financière et la retraite facultative afin qu'ils puissent poursuivre leurs rêves et leurs aspirations.

John Schmoll

Je m'appelle John Schmoll, ancien agent de change, titulaire d'un MBA, rédacteur financier publié et fondateur de Frugal Rules.

En tant que vétéran du secteur des services financiers, j'ai travaillé comme administrateur de fonds communs de placement, banquier et courtier en valeurs mobilières et j'étais titulaire d'une licence des séries 7 et 63, mais j'ai abandonné tout cela en 2012 pour aider les gens à apprendre à gérer leur argent.

Mon objectif est de vous aider à acquérir les connaissances dont vous avez besoin pour devenir financièrement indépendant grâce à des outils financiers testés personnellement et à des solutions permettant d'économiser de l'argent.