Investir dans des immeubles à appartements :6 stratégies pour un revenu passif

Les investissements immobiliers sont un moyen stratégique de diversifier son portefeuille d’investissement et présentent de nombreux avantages. Principalement, l'immobilier agit comme un actif corporel avec de multiples sources de revenus associées à de nombreuses déductions fiscales utiles.

Quand la plupart des gens commencent à essayer ces options d'investissement alternatives , ils commencent par une maison unifamiliale, construisant potentiellement un portefeuille de plusieurs propriétés comme les maisons unifamiliales. Certains se tournent directement vers les espaces commerciaux.

Cependant, les immeubles d’habitation constituent une excellente option pour certaines personnes et il existe de nombreuses façons de commencer à y investir. Examinons les avantages d'investir dans des immeubles à appartements et les différentes méthodes pour démarrer.

Meilleures façons d'investir dans des immeubles d'habitation à distance

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Investissement minimum :10 $. Frais :Collecte de fonds :0,15 % de frais de conseil annuels. Fundrise Pro :10 $/mois. payé mensuellement, soit 99 $/an. payé annuellement.*

Investissement minimum :5 000 $.

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Un immeuble à appartements est-il un bon investissement ?

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Si vous investissez dans des immeubles d'habitation où il y a peu d'offre et une forte demande, percevez l'argent du loyer mensuel  des locataires peut être très lucratif. De plus, les assurances, la publicité, les frais de gestion immobilière et bien plus encore sont tous déductibles d’impôt. Vous pouvez même amortir une partie de la valeur de votre appartement chaque année grâce à l'amortissement MACRS. .

De plus, vous pouvez généralement vendre les propriétés multifamiliales plus tard pour réaliser un profit et potentiellement profiter de leur traitement en tant que propriété de l'article 1231. .

Les investissements en appartements constituent une stratégie d'investissement de premier ordre pour les personnes qui souhaitent une appréciation lente mais régulière de la valeur de leur portefeuille, ainsi que des revenus locatifs, une source utile de flux de trésorerie.

Malheureusement, même si les bénéfices peuvent être substantiels, la quantité de travail que les propriétaires d'appartements doivent effectuer l'est également.

Vos coûts mensuels, y compris les dépenses imprévues, comme les réparations, doivent être payés quoi qu'il arrive. Si vous avez trop de logements vacants ou si des locataires sont en retard sur le loyer, cela réduira votre bénéfice net d'exploitation et votre flux de trésorerie.

La bonne nouvelle est que vous pouvez embaucher un gestionnaire immobilier pour vous aider à assumer bon nombre de vos responsabilités concernant vos propriétés locatives. Bien sûr, cela signifie que vous gagnez moins d’argent avec un investissement immobilier multifamilial. Vous décidez si la charge de travail réduite vaut la baisse des flux de trésorerie.

Une autre option consiste à utiliser un service de financement participatif immobilier comme Fundrise. ou EquityMultiple  pour faire tout cela pour vous.

Les services permettent d'investir dans l'immobilier aux côtés d'autres investisseurs, en partageant le risque et le rendement et en externalisant également toutes les démarches administratives vers les plateformes.

Fundrise accepte les investisseurs accrédités et non accrédités et dispose d'un minimum de 10 $ pour commencer, tandis qu'EquityMultiple s'adresse aux investisseurs accrédités et est assorti d'un minimum plus élevé de 5 000 $.

Posséder un complexe d'appartements est-il rentable ?

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Si vous investissez dans les bons complexes d’appartements à des prix raisonnables, posséder un complexe d’appartements peut certainement être rentable. Les investissements dans les complexes d'appartements créent un actif générateur de revenus fiable et, sur la durée de vie de l'investissement, peuvent fournir un retour sur investissement élevé.

De nombreux investisseurs immobiliers utilisent la règle du 1 % pour estimer si une propriété sera rentable. Cette règle stipule que le loyer mensuel doit être égal à au moins 1 % du prix d’achat du bien locatif. Si vous suivez cette règle, le loyer mensuel  doit dépasser les versements hypothécaires mensuels de la propriété (en supposant que vous ayez utilisé une hypothèque). Sinon, vous ne gagneriez pas assez d'argent chaque mois.

Par exemple, si une propriété est louée à 3 000 $ par mois, vous ne voudriez généralement pas payer plus de 300 000 $ pour cette propriété.

Il est toujours important que vous puissiez contrôler les coûts, comme l’assurance propriétaire et l’entretien. Si vous pouvez cibler des propriétés qui répondent à la règle du 1 % et gérer vos dépenses, vous avez une excellente opportunité de gagner de l'argent.

Cette règle est moins préoccupante si vous étiez en mesure de payer comptant pour le bien loué.

6 façons de commencer à investir dans des immeubles d'habitation

Il existe plusieurs façons de commencer à investir dans des immeubles à appartements. Le ou les meilleurs choix pour vous dépendent du niveau de risque que vous êtes prêt à prendre, du montant d'argent dont vous disposez pour investir initialement et de votre niveau d'expertise en investissement immobilier.

Il est conseillé d'avoir des biens immobiliers dans votre portefeuille en raison de leurs caractéristiques de performance, de revenu et d'appréciation non corrélées au marché, ce qui en fait l'un des meilleurs investissements pour les jeunes adultes.

1. Faites votre propre diligence raisonnable et investissez dans l'immobilier

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Si vous investissez vous-même, vous conservez tous les bénéfices. Cependant, cela représente une quantité de travail importante. À ce stade, il ne s’agit pas d’un investissement immobilier passif générateur de revenus.

Par conséquent, si vous souhaitez être un investisseur immobilier activement engagé , il est essentiel d'examiner plusieurs éléments d'un complexe d'appartements avant d'investir.

Certaines des exigences les plus importantes que vous devriez rechercher incluent :

• Rapport d'audit financier (comprenant un état des profits et pertes sur 12 mois et 3 ans)
• Évaluation de l'état de la propriété (rapport tiers examinant l'état actuel d'une propriété)
• Rapport de marché (aide à déterminer le niveau d'occupation estimé d'une propriété)
• Audit des baux et analyse du rôle des loyers (examine plusieurs aspects des baux, tels que les calendriers de facturation et les paiements de loyer impayés ou en retard)
• Évaluation environnementale du site (vérification des traces de produits chimiques dangereux et d'autres contaminants)
• Évaluation (estimation de la valeur marchande d'une propriété)
• Enquête sur le site et rapport sur les titres (un rapport sur les titres garantit qu'il n'y a pas de revendications juridiques concurrentes sur la propriété, ce qui nécessite généralement une étude sur le site confirmant les limites de la propriété)

Même si tout semble positif sur le papier, il peut être bénéfique pour vous de visiter la propriété en personne et de vous promener. Recherchez les problèmes potentiels et les améliorations que vous pourriez apporter si vous voulez vraiment apprendre comment gagner de l'argent facilement pendant que vous dormez. .

Pour des idées supplémentaires sur la façon de développer un portefeuille immobilier de propriétés que vous possédez et gérez, vous pouvez envisager d'examiner la Méthode BRRRR. .

2. Faites équipe avec un partenaire

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Vous souhaiterez peut-être partager les bénéfices et les risques avec une autre personne pour votre investissement dans un immeuble. Cet arrangement est appelé société en commandite immobilière (RELP). Même si les rendements et les risques ne sont pas aussi élevés que ceux des investissements individuels, les deux restent importants. Travailler avec un partenaire peut être une option judicieuse pour vous si vous avez une formation ou une expérience limitée en immobilier.

Faire équipe avec un partenaire dans un immeuble de placement ou plusieurs immeubles locatifs offre une perspective alternative, facilite la charge de travail globale et vous donne plus de capital à investir. Un partenaire expérimenté peut également disposer d'un vaste réseau pour lever des fonds, trouver des locataires, trouver une gestion immobilière de qualité et bien plus encore.

S’il existe de nombreux avantages à faire équipe avec un partenaire d’investissement, il existe également des inconvénients. Si vous choisissez de travailler avec un ami ou un membre de votre famille, le mélange des affaires peut mettre la relation à rude épreuve.

Il peut également y avoir des conflits si les responsabilités ne sont pas clairement discutées ou si l’un des partenaires apporte plus d’argent ou de temps. Pourtant, pour beaucoup, les avantages l'emportent sur les inconvénients.

Connexe :Meilleurs systèmes d'interphone vidéo pour appartements et immeubles de bureaux

3. Investissez via un accord de syndication

Les investisseurs immobiliers peuvent mettre en commun leur argent et leurs ressources via des accords de syndication. . Ces arrangements permettent d'investir dans des projets plus vastes que ce qu'ils pourraient se permettre ou gérer individuellement.

Le sponsor de l'accord investit généralement entre 5 et 20 % des capitaux propres requis et gère les opérations quotidiennes. D'autres investisseurs apportent le reste des capitaux propres. Souvent, les sponsors réalisent un bénéfice initial (des frais d'acquisition) depuis que cette personne a acquis la propriété.

Toutes les personnes impliquées gagnent de l’argent grâce aux revenus locatifs et à l’appréciation de la propriété, généralement sur une base mensuelle ou trimestrielle. Certaines syndications ne durent qu'entre 6 et 12 mois et d'autres entre 7 et 10 ans. Des services tels que Fundrise et Equity Multiple fonctionnent tous selon ce modèle.

Ils aident les investisseurs à trouver des propriétés telles que des complexes d'appartements, des propriétés multifamiliales ou des biens immobiliers commerciaux à investir, à les gérer au quotidien, à trouver des locataires et éventuellement à les vendre à d'autres investisseurs. Si vous n'avez pas l'expérience nécessaire pour gérer des biens immobiliers locatifs en tant que propriétaires immobiliers, vous pourriez envisager de réaliser votre premier investissement dans un immeuble grâce à ces services.

Connexe :11 meilleures alternatives de collecte de fonds [Applications accréditées et non accréditées]

4. Investissez via un fonds immobilier

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Un fonds immobilier est un type de fonds commun de placement qui se concentre principalement sur l’investissement dans des titres proposés par des sociétés immobilières. Les investisseurs gagnent de l'argent en achetant des biens immobiliers en tant qu'actifs valorisant.

Les trois types de fonds immobiliers comprennent :

• Fonds communs de placement immobiliers (ceux-ci peuvent être gérés activement ou passivement)
• Fonds d'investissement immobilier privés (disponible uniquement pour les investisseurs fortunés)
• Fonds immobiliers négociés en bourse (ils se négocient comme des actions)

Les fonds immobiliers investissent principalement dans des fiducies de placement immobilier (REIT) et des sociétés d'exploitation immobilière, mais certains investissent directement dans des propriétés.

En règle générale, vous ne recevez pas de revenu à court terme, mais recevez plutôt de la valeur principalement grâce à l’appréciation. Ceux-ci offrent plus de diversification que l'achat de REIT individuels, mais les REIT présentent leurs propres avantages.

5. Investissez via un REIT

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Les fiducies de placement immobilier sont des sociétés qui mettent en commun l’argent des investisseurs pour gérer les propriétés immobilières génératrices de revenus qu’ils possèdent. L’un des principaux avantages d’investir dans des fonds de placement immobilier est qu’il s’agit d’une option très liquide. Les REIT sont achetés et vendus de la même manière que les actions et peuvent être vendus à tout moment.

Les investisseurs gagnent de l’argent à la fois grâce aux revenus passifs et en vendant leurs actions à un prix plus élevé. Les REIT sont des investissements passifs vous n’avez pas besoin de gérer activement. La barrière financière à l'entrée est plus faible que celle de nombreux autres types d'investissements immobiliers.

Vous pouvez acheter des FPI cotées en bourse par l'intermédiaire d'une société de courtage comme Webull. Cette maison de courtage est une application gratuite de négociation d'actions qui offre des stocks gratuits pour l'inscription.

Connexe : Comment investir en actions [Guide du débutant pour commencer à investir]

6. Investissement participatif

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L’investissement immobilier à financement participatif est une autre méthode qui vous permet d’investir dans des immeubles d’habitation sans avoir à payer vous-même l’ensemble de l’immeuble. Il est possible de n’avoir qu’une propriété partielle dans votre investissement immobilier. Vous n'avez pas à gérer les bâtiments et vous gagnez toujours une partie des bénéfices.

En règle générale, vous gagnez des dividendes mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Vous pouvez également obtenir une partie des bénéfices lorsque l’immeuble sera vendu ultérieurement. De votre côté, l'investissement est passif car vous comptez sur des experts pour que votre investissement reste rentable.

Ces investissements sont très illiquides, vous ne devriez donc pas investir les fonds dont vous aurez besoin dans un avenir proche.

Comment investir dans l'immobilier participatif

Si vous souhaitez vous exposer aux investissements immobiliers sur d’autres marchés dont les rendements annuels attendus sont plus élevés, vous pouvez envisager de vous tourner vers les plateformes d’investissement immobilier participatif. Ces plateformes exploitent les outils et services fintech pour faire évoluer les investissements immobiliers de manière rentable.

De nombreux services ciblent différents objectifs d’investissement, préférences en matière de risque et segments de revenus. Jetez un œil à trois principales plateformes d'investissement immobilier participatif et aux types d'investissement qu'elles proposent.

→ Investir dans des propriétés individuelles (EquityMultiple)

ActionsMultiple

Certaines plateformes comme EquityMultiple vous permettent d'investir dans des propriétés individuelles, notamment dans l'immobilier commercial.

D'autres, comme indiqué ci-dessous, vous permettent d'investir dans des portefeuilles immobiliers.

EquityMultiple comporte un investissement initial minimum de 5 000 $ et comporte une limitation quant au type d'investisseurs pouvant participer.

À savoir, EquityMultiple permet uniquement à ses projets immobiliers commerciaux individuels de recevoir des investissements d'investisseurs accrédités , discuté plus en détail ci-dessous.

Investisseurs accrédités :bien que cette définition ait récemment changé, passant d'une définition qui désignait généralement des personnes fortunées/à revenus élevés, à une définition qui inclut désormais également l'expérience et les connaissances des investisseurs, elle s'oriente généralement davantage vers les investisseurs disposant de moyens financiers et de connaissances.

Cela dit, les nouveaux amendements de la SEC permettent aux investisseurs de se qualifier en tant qu'investisseurs qualifiés sur la base de mesures définies de connaissances professionnelles, d'expérience ou de certifications en plus des tests existants de revenu ou de valeur nette.

Ces tests de ressources financières incluent la possession d'une valeur nette globale. de plus de 1 000 000 $ et gagnant plus de 200 000 $ au cours de chacune des deux années les plus récentes ou un revenu conjoint avec le conjoint de cette personne dépassant 300 000 $ au cours de chacune de ces années avec une attente raisonnable d'atteindre le même niveau de revenu au cours de l'année en cours.

Pour ceux qui souhaitent en savoir plus sur EquityMultiple, envisagez de créer un compte et de suivre leur processus de qualification.

Meilleure plateforme d'investissement CRE pour les investisseurs qualifiés

ActionsMultiple | CRE Investir pour les investisseurs qualifiés

4.2

Investissement minimum :5 000 $.

• EquityMultiple est une plate-forme immobilière commerciale destinée aux investisseurs qualifiés, offrant des opportunités d'investissement dans des fonds immobiliers, des propriétés individuelles et des alternatives d'épargne.
• EquityMultiple dispose d'une équipe possédant des décennies d'expérience en matière de transactions immobilières. Leur processus de diligence raisonnable réduit une large sélection de propriétés, n'acceptant que 5 % comme investissements cibles qu'ils utilisent pour créer une variété de portefeuilles répondant à de nombreux objectifs d'investissement.
• La société a distribué 379 millions de dollars depuis sa création.

Avantages :

• Rend les investissements immobiliers commerciaux accessibles
• Conception de sites Web intuitive
• Rendements totaux nets élevés et distributions versées aux investisseurs

Inconvénients :

• Disponible uniquement pour les investisseurs qualifiés
• Investissement minimum élevé pour commencer
• La structure des frais varie selon l'investissement, et est parfois complexe

→ Investir dans des portefeuilles immobiliers (Fundrise)

Levée de fonds

Alors qu'EquityMultiple se concentre sur l'investissement dans des propriétés immobilières individuelles, d'autres sociétés se concentrent sur l'investissement dans des portefeuilles immobiliers ou sur plusieurs propriétés en un seul investissement. En théorie, cela diversifie votre risque d'investissement tout en vous donnant accès à plusieurs propriétés simultanément.

À ce jour, la plateforme d'investissement immobilier la plus populaire proposant une approche de portefeuille est Fundrise.

Parmi ses options :

• Comptes Starter et Basic :les investisseurs peuvent désormais accéder à Fundrise pour seulement 10 $. Les personnes qui ouvrent un compte Starter (investissement minimum de 10 $ et plus) ou un compte de base (1 000 $ et plus) voient leur argent automatiquement investi dans le fonds immobilier phare, qui recherche un objectif équilibré de revenu et de croissance.
• Comptes Core, Advanced et Premium :les comptes Core (5 000 $ et plus), Advanced (10 000 $ et plus) et Premium (100 000 $ et plus) ont tous accès à des stratégies plus spécialisées. Les quatre principaux fonds, du risque/revenu faible au risque/revenu élevé, sont les fonds à revenu fixe, de base plus, à valeur ajoutée et opportuniste. Ces comptes ont également différents accès aux « eREIT » de Fundrise. En outre, les comptes Advanced et Premium peuvent investir dans le Fundrise eFund, qui est un partenariat fiscalement avantageux qui peut également détenir des actifs non éligibles aux REIT avec un « potentiel unique ».
• IPO de Fundrise :cette « offre publique sur Internet » permet aux investisseurs d'acquérir une participation dans la société mère de Fundrise, Rise Companies Corp.
• Innovation Fund :ce fonds n'investit pas dans des propriétés, mais plutôt dans des entreprises technologiques privées à forte croissance. Bien que le fonds s'attende à se concentrer principalement sur les sociétés en phase de développement avancé, il peut détenir des sociétés privées en phase de démarrage et en phase avancée, ainsi que certaines actions de sociétés ouvertes. (Fundrise investirait probablement dans ces sociétés cotées en bourse avant leur introduction en bourse ou leur introduction en bourse.)

Vous n'avez pas besoin d'être un investisseur qualifié pour investir dans Fundrise, mais plusieurs de ses fonds sont fermés aux investisseurs non qualifiés.

Fundrise partage cependant un point commun avec l’investissement immobilier commercial traditionnel :il peut être très illiquide. Fundrise lui-même déclare que « les actions que vous possédez sont destinées à être détenues à long terme ». Vous pouvez encourir une pénalité pour la vente de toutes les actions eREIT et eFund détenues depuis moins de cinq ans, par exemple. De plus, vous ne pouvez pas choisir ce que vous vendez :le système « premier entré, premier sorti » de Fundrise signifie que lorsque vous liquidez, les premières actions vendues seront celles que vous détenez le plus longtemps.

Même dans ce cas, l’immobilier commercial reste l’un des meilleurs investissements alternatifs que vous puissiez posséder, et Fundrise aide les gens à en récolter facilement les fruits. Comme pour la possession d'actions de biens immobiliers publics, les rendements des prix des CRE privés seront souvent en retard par rapport à un indice majeur comme le S&P 500. Mais le revenu passif de l'investissement immobilier est agréable :depuis 2017, le rendement annuel moyen de Fundrise de 5,29 % éclipse celui des fonds de placement immobilier publics (REIT, 4,1 %) et du S&P 500 (2,0 %). Cela inclut un rendement total de 1,5 % (prix plus dividendes) en 2022, par rapport aux pertes à deux chiffres des REIT publiques et du S&P 500.

La plupart des fonds immobiliers de Fundrise facturent des frais de gestion annuels forfaitaires de 0,85 %. Le Fundrise Innovation Fund, qui donne accès à des investissements de type capital-risque, facture 1,85 % par an.

Visitez Fundrise pour en savoir plus sur cette classe d'actifs alternative ou inscrivez-vous dès aujourd'hui.

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4.3

Investissement minimum :10 $. Frais :Collecte de fonds :0,15 % de frais de conseil annuels. Fundrise Pro :10 $/mois. payé mensuellement, soit 99 $/an. payé annuellement.*

• Quelle que soit votre valeur nette, vous pouvez désormais bénéficier du potentiel unique de l'immobilier pour générer des flux de trésorerie constants et des gains à long terme avec Fundrise à partir de 10 $ seulement.
• Profitez de portefeuilles gérés à configurer et à oublier avec les comptes Fundrise standards, ou sélectionnez activement les fonds dans lesquels vous souhaitez investir avec Fundrise Pro.
• Diversifiez votre portefeuille avec de l'immobilier, des investissements technologiques privés ou du crédit privé.

Avantages :

• Faible investissement minimum (10 $)
• Les investisseurs accrédités et non accrédités sont les bienvenus
• Comptes IRA disponibles

Inconvénients :

• Investissement très illiquide

* Des frais de gestion de fonds supplémentaires s'appliquent. La plupart des fonds facturent des frais de gestion annuels de 0,85 %; le Fundrise Innovation Fund facture des frais de gestion annuels de 1,85 %. Nous gagnons une commission pour cette approbation de Fundrise lorsque vous vous inscrivez, sans frais supplémentaires pour vous.

Comment commencer à investir dans des immeubles à appartements

Investir dans des immeubles d’habitation est une excellente méthode pour diversifier votre portefeuille d’investissement et peut commencer à vous rapporter de l’argent rapidement et des sommes substantielles à long terme. Cela est particulièrement vrai si vous souhaitez créer une richesse générationnelle. .

Si vous êtes disposé et capable de débourser une somme d’argent élevée, vous pouvez investir seul ou avec un partenaire. Pour réduire votre risque et dépenser moins d'argent au départ, vous pouvez plutôt choisir d'investir via un accord de syndication, un fonds immobilier, un REIT ou une plateforme de financement participatif.

Quel que soit le type d’investissement que vous choisissez, assurez-vous de bien étudier votre investissement. Si vous investissez de manière stratégique, vos bénéfices peuvent atteindre un niveau aussi élevé que celui des immeubles de grande hauteur dans lesquels vous investissez.