Méthode BRRRR :un guide étape par étape pour l'investissement immobilier

Investir dans l’immobilier est l’un des meilleurs moyens d’atteindre l’indépendance financière. Mais cela ne veut pas dire qu'il est facile de se rendre d'un point A à un point B.

Comment décider dans quelles propriétés investir ? Où trouves-tu l’argent ? Et, tout aussi important, comment construire votre portefeuille une fois que vous avez pris soin de cet investissement initial ? Vous avez besoin d’une stratégie, surtout si vous débutez en tant qu’investisseur. La méthode BRRRR n'est que cela :une stratégie d'investissement spécifique, testée et durable qui peut vous amener d'un point A à un point B et au-delà.

Décomposons-le, étape par étape, et comparons-le à d'autres stratégies d'investissement populaires.

Comment fonctionne la stratégie BRRRR ?

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BRRRR signifie « Acheter, réparer, louer, refinancer et répéter ». Cet investissement immobilier La méthode décrit une stratégie et un cadre utilisés par les investisseurs qui souhaitent créer des flux de revenus passifs. au fil du temps en collectant les loyers des locataires et en augmentant la valeur nette des propriétés.

Les étapes spécifiques impliquées dans la stratégie BRRRR comprennent :

• Acheter :acheter un actif sous-évalué dont la valeur s'apprécie grâce à un prêt d'argent dur
• Réparation :rénover et améliorer la propriété pour maximiser sa valeur et la rendre prête à être louée
• Loyer :transformez la propriété en un actif générateur de revenus en la louant aux tarifs du marché
• Refinancement :utilisez un refinancement par retrait pour rembourser votre prêt initial en argent dur avec suffisamment d'argent pour un acompte sur une nouvelle propriété
• Répéter :recommencez avec une deuxième (puis une troisième et une quatrième) propriété

C’est en résumé la méthode BRRRR, même si ce n’est pas aussi simple qu’il y paraît. L'achat d'un bien immobilier constitue l'un des meilleurs investissements pour les jeunes adultes, car il stocke la valeur de manière non corrélée au marché, s'apprécie et génère des flux de trésorerie sur de longues périodes.

Personnellement, j'ai acheté deux propriétés locatives et je les ai louées avec un flux de trésorerie positif .

À un moment donné, je souhaiterais peut-être développer ces avoirs et envisagerais la méthode BRRRR. Pour ceux qui souhaitent constituer un portefeuille immobilier d’investissement important, examinons chaque étape plus en détail.

La vidéo ci-dessous fournit un aperçu général tandis que l'article fournit des explications et des détails plus détaillés.

1. Acheter

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La recherche de biens sous-évalués devient une étape essentielle pour tout investissement judicieux, mais elle reste particulièrement importante lorsqu'il s'agit de la méthode BRRRR. Cela est vrai pour deux raisons.

Premièrement, comme la valeur de ces propriétés est inférieure à celle du marché, vous pouvez augmenter leur valeur grâce à des rénovations à prix raisonnable. Plus vous augmentez la valeur de la propriété, plus vous devrez encaisser de capitaux propres au cours de l'étape 4 :le refinancement.

Deuxièmement, vous recherchez des propriétés sous-évaluées car, à moins que vous ne disposiez déjà d’un capital important, vous souhaiterez financer cet achat avec un prêt d’argent dur. Un prêt d'argent dur provient d'un prêteur privé non bancaire, et le processus pour en obtenir un est très différent et plus simple que celui d'un prêt bancaire.

Lorsque vous demandez un prêt à une banque, le principal facteur dans sa décision sera votre solvabilité; avec un prêt d’argent dur, la propriété fait office de garantie. Cela signifie que la banque se contentera d’examiner la valeur d’investissement de la propriété. Si c’est un bon investissement, vous obtiendrez votre prêt. Par conséquent, vous devrez présenter des arguments solides.

Bien entendu, l’utilisation de l’argent dur présente certains inconvénients. Bien que le processus d'approbation soit plus rapide et nécessite une demande plus simple qu'un prêt bancaire, les prêts d'argent dur sont assortis d'un taux d'intérêt souvent plus élevé que celui d'un prêt hypothécaire conventionnel.

Les prêts d'argent dur peuvent porter un taux d'intérêt pouvant atteindre 15 %, avec une fourchette de 7,5 % à 15 %. Ces prêts sont également assortis d'un ratio prêt/valeur (LTV) légèrement inférieur à celui d'un prêt conventionnel, ainsi que d'une durée de remboursement plus courte, généralement d'un à trois ans.

Les prêts d’argent dur comptent comme de l’argent à court terme, utilisé principalement par les investisseurs BRRRR et les investisseurs immobiliers. En fait, les deux premières étapes de BRRRR utilisent essentiellement la formule house-flipper, sans le « flip ».

Dans cet esprit, un bon moyen de vous assurer que vous envisagez un investissement de qualité consiste à utiliser la « règle des 70 % ». La règle des 70 % stipule que vous ne devriez pas payer plus de 70 % de la valeur après réparation (VDA) d’une propriété, moins les frais de réparation. En termes réels, cela signifie que si vous regardez un immeuble de placement avec une VDA de 200 000 $ qui nécessite 40 000 $ en réparations, vous ne devriez pas payer plus de 100 000 $ pour la propriété.

Même si cela ne constitue pas une règle absolue, cela est tout de même logique sur le plan financier. Dans le cas ci-dessus, après avoir dépensé 40 000 $ en réparations, vous disposerez encore de 60 000 $ de marge de manœuvre pour absorber les dépassements de coûts, les fluctuations du marché ou d'autres complications imprévues.

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2. Rénover

Une fois que vous aurez acheté votre propriété, vous aurez une bonne idée du montant que vous pouvez vous permettre de dépenser en réparations, ainsi que des réparations spécifiques dont vous aurez besoin. La difficulté ici se pose de deux manières :

Tout d’abord, vous devrez trouver un entrepreneur capable d’effectuer ces réparations avec compétence et dans les limites de votre budget. Cela peut être plus difficile qu’il n’y paraît. Au moment où vous rénoverez votre quatrième, cinquième ou dixième propriété, vous aurez trouvé des personnes en qui vous pouvez avoir confiance. Mais au début, cela peut être difficile. Si vous connaissez d'autres investisseurs, demandez des références.

Deuxièmement, chaque jour où vous possédez une propriété vous coûte de l’argent. Ces coûts de possession comprennent les services publics, les taxes foncières et même les remboursements de prêts. Ainsi, même si vos réparations sont inférieures au budget prévu, si elles prennent plus de temps que prévu, cela peut également vous coûter de l'argent supplémentaire.

En ce qui concerne les réparations que vous devriez entreprendre, il existe de nombreux excellents guides indiquant quelles réparations domiciliaires offrent le meilleur retour sur investissement.

3. Louer

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Si vous étiez un passionné de maison, c’est à ce moment-là que vous vendriez votre maison. Mais avec la méthode BRRRR, il est temps d’en faire un actif générateur de cash-flow. Cela signifie le louer. La location de la propriété est votre finalité pour la propriété, cela signifie donc que lors de votre processus d'achat initial, vous devez évaluer la propriété comme une location.

Pour la méthode BRRRR, un bien immobilier situé sur un marché locatif important et actif constitue un choix préférable à un bien légèrement plus sous-évalué mais moins attractif pour les locataires. Par exemple, pensez à un condo ou à un appartement près d'une université, qui aura une demande constante par rapport à une propriété de banlieue située dans une impasse qui pourrait avoir une plus grande valeur brute mais qui est située dans un marché plus orienté vers les acheteurs.

Gardez également à l’esprit que chaque fois que votre bien locatif n’a pas de locataire, les coûts vous font un trou dans la poche.

Recherchez les taux d'inoccupation lorsque vous envisagez des propriétés et sélectionnez soigneusement vos locataires. Lorsque vous faites des projections, n'oubliez pas de prendre en compte les frais de gestion immobilière :ceux-ci peuvent généralement s'élever à environ 10 % des loyers perçus.

4. Refinancer

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C’est ici que la méthode BRRRR montre vraiment sa valeur. Une fois que votre propriété a été rénovée et louée, vous pouvez procéder à un refinancement en espèces, qui convertit essentiellement la valeur nette de la maison en espèces.

Les refinancements par retrait de fonds peuvent libérer de l’argent, mais ils présentent également de nombreux autres avantages. Vous obtiendrez un taux d’intérêt bien meilleur sur un refinancement avec retrait d’argent que sur un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), et encore moins sur un autre prêt d’argent dur. Et vous pouvez déduire les intérêts sur vos impôts.

Avec votre refinancement par retrait, vous pouvez régler votre prêt initial et utiliser l'argent pour l'étape suivante.

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5. Répéter

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L’argent de l’étape précédente constituerait un parfait acompte sur une autre propriété. Et cette fois, vous aurez de l'expérience à votre actif, un réseau croissant d'entrepreneurs et un bien locatif générateur de liquidités.

Avec une planification minutieuse, vous pouvez utiliser la méthode BRRRR pour constituer un portefeuille important de propriétés locatives ; le ciel est la limite.

Ce n’est pas facile :si c’était le cas, tout le monde aurait une demi-douzaine de propriétés locatives. Cela nécessite beaucoup de recherches et de planification minutieuses dès le départ ; la première étape – l’achat – a une importance démesurée par rapport aux autres étapes. Mais si vous y parvenez, le reste du puzzle peut se mettre en place.

Au final, la méthode BRRRR est la seule stratégie d’investissement immobilier qui peut vous faire passer d’un premier investissement sans mise de fonds à un portefeuille sain de locations génératrices de liquidités en moins d’une décennie. Plus tôt vous commencerez, plus vite vous pourrez réaliser vos rêves d'investissement.

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Alternatives à la méthode BRRRR

La méthode BRRRR montre un potentiel de rendement considérable, mais avec une quantité importante de temps, d'énergie et d'investissement, à la fois financiers et personnels. Cette méthode a aidé de nombreux investisseurs immobiliers à constituer rapidement leurs avoirs.

Pour ceux qui souhaitent constituer leur propre portefeuille mais qui peuvent avoir des réserves quant aux risques encourus, vous pouvez mener certaines parties de la méthode de manière isolée. Vous avez notamment désormais accès à des options d'investissement alternatives comme les applications de financement immobilier participatif. Ces applications varient en fonction de leurs objectifs d'investissement, mais chacune peut donner accès aux investisseurs particuliers intéressés par différentes parties de la méthode BRRRR.

Pour comprendre les opportunités qui s'offrent à vous, veuillez consulter les services suivants pour voir s'ils conviennent à votre portefeuille d'investissement plus large. L'inscription à chacun d'entre eux est gratuite et constitue un excellent moyen d'en savoir plus.

Comment investir dans l'immobilier participatif

De nombreux services ciblent différents objectifs d’investissement, préférences en matière de risque et segments de revenus. Jetez un œil à trois principales plateformes d'investissement immobilier participatif et quels types d'investissement ils proposent.

Comment acheter un bien immobilier participatif

→ Investir dans des propriétés individuelles (EquityMultiple)

ActionsMultiple

Certaines plateformes comme EquityMultiple vous permettent d'investir dans des propriétés individuelles, notamment dans l'immobilier commercial. D'autres, comme indiqué ci-dessous, vous permettent d'investir dans des portefeuilles immobiliers.

EquityMultiple comporte un investissement initial minimum de 5 000 $ sur la plupart des opportunités et est assorti d'une limitation quant au type d'investisseurs pouvant participer.

À savoir, EquityMultiple permet uniquement à ses projets immobiliers commerciaux individuels de recevoir des investissements d'investisseurs accrédités, discutés plus en détail ci-dessous.

Investisseurs accrédités :bien que cette définition ait récemment changé, passant d'une définition qui désignait généralement des personnes fortunées et à revenus élevés, à une définition désormais axée sur l'expérience et les connaissances des investisseurs, elle s'oriente généralement davantage vers les investisseurs disposant de moyens financiers et de connaissances. Cela dit, les nouveaux amendements de la SEC permettent aux investisseurs de se qualifier en tant qu'investisseurs qualifiés sur la base de mesures définies de connaissances professionnelles, d'expérience ou de certifications en plus des tests existants de revenu ou de valeur nette.

Ces critères de ressources financières incluent le fait d'avoir une valeur nette globale de plus de 1 000 000 $ et de gagner plus de 200 000 $ au cours de chacune des deux dernières années ou un revenu conjoint avec le conjoint de cette personne supérieur à 300 000 $ au cours de chacune de ces années avec une attente raisonnable d'atteindre le même niveau de revenu au cours de l'année en cours.

Pour ceux qui souhaitent en savoir plus sur EquityMultiple, envisagez de créer un compte et de suivre leur processus de qualification.

Meilleure plateforme d'investissement CRE pour les investisseurs qualifiés

ActionsMultiple | CRE Investir pour les investisseurs qualifiés

4.2

Investissement minimum :5 000 $.

• EquityMultiple est une plate-forme immobilière commerciale destinée aux investisseurs qualifiés, offrant des opportunités d'investissement dans des fonds immobiliers, des propriétés individuelles et des alternatives d'épargne.
• EquityMultiple dispose d'une équipe possédant des décennies d'expérience en matière de transactions immobilières. Leur processus de diligence raisonnable réduit une large sélection de propriétés, n'acceptant que 5 % comme investissements cibles qu'ils utilisent pour créer une variété de portefeuilles répondant à de nombreux objectifs d'investissement.
• La société a distribué 379 millions de dollars depuis sa création.

Avantages :

• Rend les investissements immobiliers commerciaux accessibles
• Conception de sites Web intuitive
• Rendements totaux nets élevés et distributions versées aux investisseurs

Inconvénients :

• Disponible uniquement pour les investisseurs qualifiés
• Investissement minimum élevé pour commencer
• La structure des frais varie selon l'investissement, et est parfois complexe

→ Investir dans des portefeuilles immobiliers (Fundrise)

Alors qu'EquityMultiple se concentre sur l'investissement dans des propriétés immobilières individuelles, d'autres sociétés se concentrent sur l'investissement dans des portefeuilles immobiliers ou sur plusieurs propriétés en un seul investissement.  En théorie, cela diversifie votre risque d'investissement tout en vous donnant accès à plusieurs propriétés simultanément.

Fundrise est une plateforme d'investissement immobilier populaire qui vous permet de vous diversifier grâce à ses nombreux fonds. Chaque fonds détient un certain nombre de propriétés et est conçu pour offrir différents niveaux de risque et de revenu.

Parmi ses options :

• Comptes Starter et Basic :les investisseurs peuvent désormais accéder à Fundrise pour seulement 10 $. Les personnes qui ouvrent un compte Starter (investissement minimum de 10 $ et plus) ou un compte de base (1 000 $ et plus) voient leur argent automatiquement investi dans le fonds immobilier phare, qui recherche un objectif équilibré de revenu et de croissance.
• Comptes Core, Advanced et Premium :les comptes Core (5 000 $ et plus), Advanced (10 000 $ et plus) et Premium (100 000 $ et plus) ont tous accès à des stratégies plus spécialisées. Les quatre principaux fonds, du risque/revenu faible au risque/revenu élevé, sont les fonds à revenu fixe, de base plus, à valeur ajoutée et opportuniste. Ces comptes ont également différents accès aux « eREIT » de Fundrise. En outre, les comptes Advanced et Premium peuvent investir dans le Fundrise eFund, qui est un partenariat fiscalement avantageux qui peut également détenir des actifs non éligibles aux REIT avec un « potentiel unique ».
• IPO de Fundrise :cette « offre publique sur Internet » permet aux investisseurs d'acquérir une participation dans la société mère de Fundrise, Rise Companies Corp.
• Innovation Fund :ce fonds n'investit pas dans des propriétés, mais plutôt dans des entreprises technologiques privées à forte croissance. Bien que le fonds s'attende à se concentrer principalement sur les sociétés en phase de développement avancé, il peut détenir des sociétés privées en phase de démarrage et en phase avancée, ainsi que certaines actions de sociétés ouvertes. (Fundrise investirait probablement dans ces sociétés cotées en bourse avant leur introduction en bourse ou leur introduction en bourse.)

Vous n'avez pas besoin d'être un investisseur qualifié pour investir dans Fundrise, mais plusieurs de ses fonds sont fermés aux investisseurs non qualifiés.

Fundrise partage cependant un point commun avec l’investissement immobilier commercial traditionnel :il peut être très illiquide. Fundrise lui-même déclare que « les actions que vous possédez sont destinées à être détenues à long terme ». Vous pouvez encourir une pénalité pour la vente de toutes les actions eREIT et eFund détenues depuis moins de cinq ans, par exemple. De plus, vous ne pouvez pas choisir ce que vous vendez :le système « premier entré, premier sorti » de Fundrise signifie que lorsque vous liquidez, les premières actions vendues seront celles que vous détenez le plus longtemps.

Même dans ce cas, l’immobilier commercial reste l’un des meilleurs investissements alternatifs que vous puissiez posséder, et Fundrise aide les gens à en récolter facilement les fruits. Comme pour la possession d'actions de biens immobiliers publics, les rendements des prix des CRE privés seront souvent en retard par rapport à un indice majeur comme le S&P 500. Mais le revenu passif de l'investissement immobilier est agréable :depuis 2017, le rendement annuel moyen de Fundrise de 5,29 % éclipse celui des fonds de placement immobilier publics (REIT, 4,1 %) et du S&P 500 (2,0 %). Cela inclut un rendement total de 1,5 % (prix plus dividendes) en 2022, par rapport aux pertes à deux chiffres des REIT publiques et du S&P 500.

La plupart des fonds immobiliers de Fundrise facturent des frais de gestion annuels forfaitaires de 0,85 %. Le Fundrise Innovation Fund, qui donne accès à des investissements de type capital-risque, facture 1,85 % par an.

Visitez Fundrise pour en savoir plus sur cette classe d'actifs alternative ou inscrivez-vous dès aujourd'hui.

Meilleure plateforme d'investissement immobilier

Collecte de fonds | Commencez à investir dans l'immobilier avec seulement 10 $

4.3

Investissement minimum :10 $. Frais :Collecte de fonds :0,15 % de frais de conseil annuels. Fundrise Pro :10 $/mois. payé mensuellement, soit 99 $/an. payé annuellement.*

• Quelle que soit votre valeur nette, vous pouvez désormais bénéficier du potentiel unique de l'immobilier pour générer des flux de trésorerie constants et des gains à long terme avec Fundrise à partir de 10 $ seulement.
• Profitez de portefeuilles gérés à configurer et à oublier avec les comptes Fundrise standards, ou sélectionnez activement les fonds dans lesquels vous souhaitez investir avec Fundrise Pro.
• Diversifiez votre portefeuille avec de l'immobilier, des investissements technologiques privés ou du crédit privé.

Avantages :

• Faible investissement minimum (10 $)
• Les investisseurs accrédités et non accrédités sont les bienvenus
• Comptes IRA disponibles

Inconvénients :

• Investissement très illiquide

* Des frais de gestion de fonds supplémentaires s'appliquent. La plupart des fonds facturent des frais de gestion annuels de 0,85 %; le Fundrise Innovation Fund facture des frais de gestion annuels de 1,85 %. Nous gagnons une commission pour cette approbation de Fundrise lorsque vous vous inscrivez, sans frais supplémentaires pour vous.

Connexe :11 meilleures alternatives de collecte de fonds [Applications accréditées et non accréditées]

Investir dans des opportunités de rénovation

→ Investir dans la rénovation immobilière locative (rez-de-chaussée)

Groundfloor est un type de plateforme d’investissement différent des deux autres répertoriés ci-dessus. Au lieu de prendre une participation dans ces propriétés (bien qu'EquityMultiple offre également des opportunités d'investissement par emprunt), Groundfloor agit comme une plateforme d'investissement immobilier participatif axée sur les investissements par emprunt.

La plate-forme se concentre sur l'achat de rénovations, la maintenance et les mises à niveau, puis leur valorisation dans un but lucratif. Groundfloor fournit du financement pour des prêts immobiliers résidentiels à court terme et paie les intérêts des investisseurs de la plateforme.

Le service examine les demandes de prêt soumises par Flippers et offre aux investisseurs la possibilité de financer des billets qui, selon eux, seront performants. En échange, les investisseurs reçoivent un montant fixe d’intérêts sur leur prêt ainsi qu’un remboursement du principal.  La plupart des prêts ont une durée de 6 à 12 mois, mais certains peuvent s'étendre jusqu'à 18 mois.

Rez-de-chaussée | Investissez dans des réparations et des retournements

• Groundfloor est une plate-forme d'investissement immobilier participative qui propose des placements immobiliers à haut rendement et à court terme.
• Propose des dettes immobilières garanties et garanties à 1 mois, 3 mois et 12 mois.
• A généré des rendements constants de plus de 10 % au cours des huit dernières années, avec des remboursements reçus dans un délai moyen de 6 à 9 mois.
• Propose des options d'investissement après impôt et IRA.
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* Vous recevrez votre crédit 30 jours après avoir effectué votre transfert éligible.