Financement du vendeur :avantages et inconvénients pour les vendeurs et acheteurs de maisons

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Vous avez travaillé dur pour rembourser votre maison. Mais le moment est venu de vendre.

Qu'il s'agisse d'une mise à niveau, d'une réduction des effectifs ou d'un déménagement dans un nouvel État, vous êtes dans la situation financière nécessaire pour « agir comme une banque » pour les nouveaux acheteurs.

La détention d’un titre hypothécaire est un type de financement du vendeur. Il est également connu sous le nom de financement par le propriétaire, d'hypothèque privée ou d'hypothèque avec prix d'achat et constitue une option d'investissement alternative.

D'autres types de financement direct du vendeur comprennent les contrats fonciers, les options de location-vente, les prêts hypothécaires assumables, les prêts hypothécaires enveloppants ou les prêts hypothécaires de premier rang.

Le financement par le propriétaire est un moyen pour les propriétaires ou les propriétaires fonciers intéressés à vendre leur propriété immobilière de diversifier leurs investissements et leurs flux de revenus.

Que signifie détenir une note hypothécaire ?

La détention d'une hypothèque fait référence à un accord conclu par le propriétaire actuel pour accorder un crédit à un acheteur qui achète sa maison, son terrain ou un autre bien immobilier.

En échange du prêt accordé à l'acheteur de sa propriété, le vendeur perçoit des intérêts sur le prêt.

L'acheteur verse un acompte convenu et paie les mensualités pour la note hypothécaire sur une période définie directement au vendeur au lieu d'une banque, d'une coopérative de crédit ou d'un prêteur hypothécaire traditionnel.

Comment fonctionne le financement du propriétaire ?

Dans ce type courant de transaction immobilière, vous et un acheteur convenez d'un prix d'achat pour votre propriété et les détails de l'arrangement financier sont enregistrés.

Le montant du financement vendeur est le prix de vente moins l'acompte.

L'accord de financement du vendeur comprend généralement un billet à ordre concernant le remboursement et les conditions du prêt.

• taux d'intérêt
• durée du prêt
• montant du paiement hypothécaire
• paiements forfaitaires dus
• règles de paiement anticipé

Des pénalités, des frais de retard, une clause d'échéance à la vente et des procédures en cas de défaut sont également généralement inclus dans l'accord de financement. Il peut également contenir des informations sur les exigences de paiement des primes d'assurance habitation et des taxes foncières.

Vous pouvez consulter un modèle et des instructions pour créer un contrat de financement propriétaire avec un billet à ordre sur le site Web SignNow.

Une hypothèque privée est également généralement souscrite pour garantir la propriété en garantie du prêt.

Remarque :Il peut être nécessaire d'enregistrer le contrat hypothécaire auprès du bureau des archives publiques local.

Il est fortement suggéré de demander à un avocat immobilier ou à un autre professionnel qualifié de remplir les documents nécessaires pour une transaction financée par le vendeur.

Un avocat ou une société de titres peut également examiner tous les accords, y compris le contrat de vente que vous ou votre agent immobilier avez généré au cours du processus de vente.

Les investisseurs immobiliers vous diront qu'il est essentiel de prendre des précautions et de faire preuve de diligence raisonnable au début de la vente pour garantir le bon traitement de tous les documents et aspects juridiques.

Travailler avec des professionnels de l'immobilier peut vous faire économiser énormément de temps, d'argent et vous éviter des ennuis en cas de problèmes liés à la propriété ou au remboursement du prêt au fil du temps.

Une transaction immobilière financée par le vendeur profite à la fois à vous en tant que vendeur et au(x) particulier(s) acheteur(s). Néanmoins, certains inconvénients surviennent également pour chacun. Les deux sont décrits ci-dessous.

Avantages pour les vendeurs détenant une note hypothécaire pour l'acheteur

Même si les ventes de maisons financées par le propriétaire n'arrivent pas tous les jours, les vendeurs ne détiendraient pas d'hypothèque s'ils n'en bénéficiaient pas.

1. Revenu mensuel

L'un des avantages les plus importants d'un propriétaire souscrivant à un contrat de financement est le revenu passif mensuel qu'il procure au vendeur.

Les vendeurs acceptent généralement un acompte au moment de l’achat. Ils reçoivent ensuite des paiements mensuels de principal et d'intérêts de la part de l'acheteur.

Lorsque vous n'avez pas besoin d'une grosse somme d'argent pour vendre votre maison payée, cela ajoute une source de revenus avec un taux d'intérêt qui peut être plus élevé que certains de vos autres investissements financiers.

En tant que vendeur, vous déterminez les conditions du prêt, y compris le taux d'intérêt et les conditions de paiement.

Comme beaucoup d'autres propriétaires qui vendent, vous pouvez choisir d'exiger un paiement forfaitaire de la totalité du solde impayé du prêt après cinq ou dix ans.

Un prêt à paiement forfaitaire vous permet d'encaisser les paiements pendant de nombreuses années tout en recevant le solde de votre argent dû dans un délai beaucoup plus court qu'un prêt hypothécaire bancaire traditionnel de 30 ans.

Cela peut également réduire les impôts sur la vente de la maison en étalant les revenus sur plusieurs années au lieu d'imposer des gains en capital sur un an.

Bien qu'il soit important que la plupart des vendeurs incluent l'option de paiement forfaitaire prévue dans l'accord initial, vous avez également la possibilité de prolonger votre prêt hypothécaire financé par le vendeur si la relation financière fonctionne bien pour les deux parties.

Gardez à l'esprit que vous devrez payer des impôts sur les revenus d'intérêts que vous gagnez lorsque vous détenez un prêt hypothécaire.

2. Un plus grand bassin d'acheteurs

Offrir un financement au vendeur peut attirer davantage d'acheteurs potentiels vers votre propriété et permettre une clôture plus rapide de votre propriété.

Si les acheteurs n'ont pas à suivre le processus traditionnel de prêt hypothécaire auprès d'une institution financière, votre propriété peut être vendue en quelques semaines à un mois seulement.

Dans certains États, la clôture peut prendre jusqu'à deux mois, voire plus, lorsqu'il s'agit d'hypothèques bancaires.

3. Bénéfice plus élevé sur la vente

Vous pourrez peut-être également vendre votre propriété à un prix plus élevé en proposant un prêt hypothécaire financé par le vendeur, tout en évitant certaines réparations requises par les prêteurs qui n'émettront pas de prêt hypothécaire avant leur achèvement.

Même si l'acheteur potentiel peut repousser et annuler la transaction sans que vous ayez effectué quelques réparations ou au moins quelques négociations sur leur coût, vous décidez finalement de vendre « tel quel » ou de refuser l'offre.

Proposer de détenir un prêt hypothécaire peut également amener les acheteurs à payer votre prix d'achat demandé (ou plus), car le processus est généralement plus simple et plus flexible.

4. Droits de propriété en cas de non-paiement

La possibilité de saisir la propriété vous permet de reprendre la propriété si l'acheteur est en défaut de paiement ou s'éloigne de la propriété.

Vous conservez également l'acompte et tous les paiements effectués sur la propriété avant la forclusion.

Même s'il existe de nombreux avantages, les vendeurs doivent comprendre les inconvénients de détenir un titre hypothécaire.

Les plus grandes préoccupations de la plupart des vendeurs sont le manque d'entretien de la propriété et le fait que les acheteurs ne remboursent pas leur prêt.

Même avec un historique de crédit impeccable, il peut y avoir une raison cachée pour laquelle l'acheteur ne recherche pas un financement traditionnel.

Si l’acheteur cesse de payer, vous devez engager une procédure judiciaire pour saisir la propriété. Vous pouvez redevenir propriétaire si l'acheteur ne peut pas payer ce qu'il doit.

Si cela se produit quelques années après le début du prêt, vous pourriez réaliser des milliers de dollars de bénéfices. Mais le montant des dommages causés à la propriété pourrait également être important en raison d'années de négligence.

Si un acheteur se retire rapidement, il y aura peut-être moins de problèmes. Mais moins d'argent a été versé pour couvrir les frais juridiques et effectuer les réparations pendant cette période également.

C'est pourquoi il est essentiel d'obtenir une mise de fonds suffisamment importante pour couvrir des dépenses importantes.

Un autre risque à prendre en compte lorsque vous offrez un financement au propriétaire est d'immobiliser une grosse somme d'argent. qui pourrait être utilisé ou investi d'autres manières pendant une période prolongée.

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Les pratiques de prêt ont également affecté la capacité de certains vendeurs à proposer un financement immobilier au cours de la dernière décennie.

La crise financière de 2007-2008 a conduit à la loi Dodd-Frank de 2010. Cette législation existe pour aider à protéger les consommateurs contre les pratiques de prêt prédatrices.

Cela n'aurait probablement pas d'impact sur le fait que vous déteniez un titre pour une propriété, mais si vous envisagez de proposer un financement au vendeur pour votre maison ou votre terrain, discutez-en avec votre avocat et votre agent immobilier.

Avantages du financement du vendeur pour les acheteurs

1. Moins de tracas/temps requis

L'un des avantages les plus importants pour les acheteurs potentiels est de ne pas avoir à faire face aux tracas et au temps requis pour obtenir un prêt hypothécaire émis par une banque.

Les propriétaires disposés à accorder un prêt hypothécaire privé peuvent également avoir des qualifications plus clémentes sur des éléments tels que les cotes de crédit que le financement conventionnel proposé par les banques ou les prêteurs hypothécaires.

Cela peut accélérer le processus hypothécaire et permettre aux acheteurs d'acheter une maison qu'ils ne pourraient peut-être pas acheter autrement.

La mise de fonds peut également être inférieure à ce qu'exigerait un prêteur traditionnel, ce qui aiderait un acheteur qui ne dispose pas d'économies substantielles mais souhaite quand même acheter une maison.

Pour les acheteurs ayant un crédit médiocre ou ceux qui ont besoin de petits prêts hypothécaires que de nombreuses banques ne souhaitent pas prolonger, le financement par le propriétaire permet d'économiser du temps et de l'argent par rapport à la recherche d'un prêteur.

2. Peut éviter le PMI

Les acheteurs peuvent également éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) exigée par un prêteur hypothécaire si un acompte de 20 % n'est pas effectué.

3. Coûts négociables

Lorsque les vendeurs souhaitent une vente rapide, les acheteurs peuvent être en mesure de négocier des conditions de prêt et des taux d'intérêt décents.

Même si les taux d'intérêt ne sont pas aussi bas que ceux proposés par les banques, les opérations de financement par le propriétaire entraînent souvent des frais de clôture bien inférieurs pour les acheteurs.

Si les taux d'intérêt ne sont pas élevés, les acheteurs peuvent obtenir de meilleurs taux s'ils refinancent lorsqu'ils sont admissibles à un prêt ou au moment du paiement forfaitaire.

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Inconvénients des accords de financement par le propriétaire pour les acheteurs

Un acheteur peut verser une mise de fonds moins importante et conclure rapidement l'achat de sa nouvelle maison grâce au financement du vendeur.

Pourtant, ils pourraient payer plus à long terme si le prêt est assorti d'un taux d'intérêt plus élevé que celui proposé par la banque.

Les acheteurs doivent également réfléchir à la manière dont ils rembourseront le paiement forfaitaire si cela fait partie des termes de l'accord de financement.

Les acheteurs devront trouver les fonds ou demander l'approbation d'un prêt hypothécaire traditionnel.

Ils ne peuvent pas supposer que vous renégocierez un nouveau prêt avec eux, même s'ils ont été rapides dans leurs paiements au fil des ans.

Comment les vendeurs peuvent se protéger

Comme mentionné, les documents juridiques requis pour le financement du vendeur doit être rédigé ou examiné par un avocat ou un professionnel qualifié familier avec le processus.

Même si vous vendez à des membres de votre famille, à des amis ou à une personne ayant une excellente cote de crédit et de longs antécédents professionnels, ce n'est pas le moment de bricoler des documents juridiques et d'espérer le meilleur.

Vous devriez également envisager de faire faire une évaluation sur votre maison pour comprendre la valeur marchande.

Une évaluation vous aidera à négocier les offres d'achat et à déterminer un montant acceptable pour un acompte.

Discutez avec votre avocat ou agent immobilier de l'utilisation d'une demande de prêt hypothécaire et d'une vérification de crédit.

Vous souhaiterez examiner attentivement le rapport de solvabilité et vérifier les antécédents professionnels et les actifs des acheteurs potentiels.

La vérification des références fait partie intégrante du processus de demande de financement du vendeur.

Détenir un prêt hypothécaire est-il un bon moyen de gagner de l'argent ?

En fonction de votre situation financière, fournir un prêt hypothécaire financé par le propriétaire en tant que vendeur peut être un excellent moyen de gagner de l'argent et de créer de la richesse.

Financer la vente de votre propriété et créer une solution gagnant-gagnant pour vous et l’acheteur peut vous aider à obtenir un prix compétitif pour votre maison ou votre immeuble de placement.

Et cela peut vous permettre de gagner de l'argent supplémentaire en collectant des intérêts dans le cadre du prêt via des versements hypothécaires mensuels.

En tant que vendeur, si vous investissez dès le départ pour obtenir l'aide professionnelle dont vous avez besoin, il est possible de trouver un acheteur qualifié et de gagner de l'argent grâce au financement du vendeur.

Cependant, il n'y a aucune garantie que l'acheteur suivra ses engagements, effectuera des paiements réguliers et maintiendra la propriété en bon état. Ce type de financement comporte donc des risques.

Pourtant, de nombreux propriétaires immobiliers estiment que l'argent qu'ils peuvent gagner en détenant un titre hypothécaire en vaut le risque.

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Notre expérience personnelle avec le financement des vendeurs

La cofondatrice de Women Who Money, Vicki, et son mari détiennent l'hypothèque d'une propriété commerciale et résidentielle qu'ils possédaient depuis plus d'une décennie. 

L'accord de financement propriétaire que nous avons créé a été bénéfique pour nous et les acheteurs de notre propriété. 

Nous avons reçu un acompte important au moment de la vente et bénéficions d'un revenu mensuel provenant de l'hypothèque privée et des paiements d'intérêts.

Notre avocat immobilier a suggéré un paiement forfaitaire sur 5 ans et nos acheteurs ont exprimé leur intérêt pour une prolongation du financement.

Nous prévoyons actuellement de renégocier l'accord lorsque le ballon arrivera à échéance dans un peu plus d'un an et d'augmenter le taux d'intérêt en fonction des taux actuels du marché.

Ce flux de revenus nous a aidé à diversifier notre stratégie de création de patrimoine et à étaler l'impôt sur les plus-values sur plusieurs années.

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Amy et Vicki sont les coauteurs de Estate Planning 101, From Avoiding Probate and Assessing Assets to Establishing Directives and Understanding Taxes, Your Essential Primer to Estate Planning, d'Adams Media.

Les femmes qui ont de l'argent

Amy Blacklock et Vicki Cook ont cofondé Women Who Money en mars 2018 pour fournir des informations utiles sur des sujets liés aux finances personnelles, à la carrière et à l'entrepreneuriat afin que vous puissiez gérer votre argent en toute confiance, augmenter votre valeur nette, améliorer votre santé financière globale et éventuellement atteindre votre indépendance financière.