L'essentiel pour les propriétaires :un guide du débutant sur l'investissement immobilier

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Lorsque vous avez des objectifs financiers, comme des économies universitaires, la retraite ou l'indépendance financière, devenir propriétaire est un moyen efficace de vous aider à atteindre ces objectifs.

Devenir propriétaire grâce à l’investissement immobilier est souvent décrit comme une source de revenus relativement passive. En d’autres termes, c’est un moyen de gagner de l’argent sans trop de travail. Mais ce n'est pas toujours vrai.

Alors que l'achat et la location d'un bien immobilier peuvent être un moyen passif de gagner de l'argent et de créer de la richesse, ce n'est pas aussi facile qu'il y paraît.

Votre marché immobilier, votre stratégie d'investissement et votre gestion immobilière sont tous pris en compte dans la quantité de travail que vous y consacrez.

Si vous envisagez de devenir propriétaire, vous devez savoir certaines choses avant de commencer.

Connaissez votre marché immobilier

Lorsque vous achetez un bien locatif, vous devez connaître le marché immobilier local. Non seulement vous devez connaître le prix et la valeur des propriétés, mais également le loyer du marché des propriétés de la région.

Les marchés immobiliers peuvent varier considérablement d’une région à l’autre. Même des maisons comparables situées dans différents quartiers d'une même ville peuvent avoir des valeurs marchandes très différentes.

• Acheter une propriété locative dans une ville universitaire est-il une bonne idée ?
• Pouvez-vous gagner de l'argent en investissant dans un duplex et en louant la moitié ?

Ainsi, que vous investissiez dans votre ville natale ou ailleurs, vous devez connaître les loyers du marché et les prix des maisons dans cette région.

Vous pouvez vous renseigner sur les prix du marché et les loyers à partir de diverses sources. Par exemple, vous pouvez embaucher un agent immobilier, consulter des gestionnaires immobiliers locaux et réseauter avec des investisseurs immobiliers locaux.

Certaines sources en ligne à vérifier sont Realtor.com, Facebook Marketplace, Trulia, Apartments.com et HUD, pour n'en nommer que quelques-unes.

Comprendre le fonctionnement des chiffres

Connaître les données financières d'un bien locatif

Vous devez analyser les chiffres pour déterminer si une propriété constituerait un bon investissement immobilier.

Vous pouvez effectuer quelques calculs rapides pour déterminer si une propriété mérite d’être envisagée. Mais avant d’acheter une propriété, vous devrez approfondir vos connaissances.

Faites preuve de diligence raisonnable pour confirmer que c’est un bon investissement. La diligence raisonnable comprend les inspections, l'historique de la propriété, la vérification des revenus locatifs, les impôts fonciers, les privilèges, etc.

Les calculateurs en ligne peuvent vous aider à déterminer s’il est financièrement judicieux de louer une propriété. Vérifiez toujours que vous utilisez des nombres réalistes et des calculatrices fiables.

Connaître les coûts de possession d'un bien locatif

Lorsque vous devenez propriétaire, vous devez calculer plus que le chèque de loyer. De l'achat de la propriété à l'assurance et aux réparations, les dépenses liées à un bien locatif peuvent vraiment s'additionner.

Tenez compte du prix de vente, des taxes foncières et des paiements d’intérêts. Et n'oubliez pas de prévoir un budget pour l'assurance, les réparations, les services publics et bien plus encore.

Vous avez besoin d'épargner pour payer tous les coûts liés à la possession d'un immeuble de placement.

Chaque bien locatif a des dépenses différentes. Vous trouverez ci-dessous quelques chiffres à prendre en compte pour chaque propriété :

• Le prix de vente et la valeur de la propriété
• Réparations ou rénovations pour rendre la propriété rentable
• Paiement hypothécaire
• Taxes foncières
• Paiements d'intérêts (sur le prêt hypothécaire)
• Assurance (assurance des biens et couverture de responsabilité supplémentaire)
• Frais de maintenance réguliers
• Utilitaires
• Inspections et certificats de location
• Futures réparations et mises à jour (telles que le toit ou le système CVC)
• Postes vacants
• Frais de gestion immobilière (si vous engagez un gestionnaire immobilier)

Comprendre la loi

Avant de devenir propriétaire, comprenez les lois sur les relations entre propriétaires et locataires.

Le Fair Housing Act et le Fair Credit Reporting Act sont deux lois fédérales à connaître. La Loi uniforme sur les propriétaires et locataires résidentiels (URLTA) est également une loi fédérale qui la plupart les États ont adopté.

Les États et les agences gouvernementales locales ont des règles spécifiques lois propriétaire-locataire. Il est sage de se renseigner sur les lois locales avant de devenir propriétaire.

Il ne suffit pas toujours de connaître la loi. Vous aurez peut-être besoin d'un avocat spécialisé en droit immobilier, surtout au début. Un avocat peut s'assurer que vous respectez les lois locales et nationales concernant votre processus de demande, vos normes de location et votre bail.

Les problèmes juridiques potentiels auxquels vous pourriez être confronté en tant que propriétaire incluent :

• Discrimination. (La loi fédérale l'interdit)
• Rapports/historique de solvabilité
• Dépôts de garantie
• Location tardive
• Contrats de location
• Réparations
• Expulsions
• Confidentialité des locataires

Sachez quoi inclure dans votre bail

Un bail est un contrat légal entre propriétaires et locataires. Il s'agit d'un ensemble écrit de règles et de responsabilités pour le propriétaire et le locataire pendant qu'il est en vigueur.

Si le locataire ou le propriétaire ne respecte pas les conditions du bail, celui-ci n'est plus contraignant et la partie lésée peut intenter une action en justice.

Un bail comprend la durée du contrat, qui occupera la propriété, les paiements de loyer, et plus encore. Les divulgations et informations spécifiques requises par la loi doivent également figurer sur le bail.

De nombreux propriétaires incluent également des règles et des restrictions pour les locataires dans un bail. Il peut s'agir de politiques relatives aux animaux domestiques et au tabagisme, de responsabilités en matière d'entretien et de réparations, ainsi que d'activités illégales, pour n'en nommer que quelques-unes.

Les propriétaires peuvent accéder à une variété de modèles de bail en ligne. Mais comme les baux sont des contrats légaux, demander à un avocat de s'assurer que le bail est conforme aux lois fédérales, étatiques et locales peut être une décision très judicieuse.

Sachez comment vous allez gérer la propriété

Vous devrez décider si vous gérerez la propriété ou si vous engagerez un gestionnaire immobilier pour le faire à votre place. Si vous décidez de gérer vous-même la propriété, vous économiserez de l'argent sur les frais de gestion.

Toutes les tâches de location et d'entretien de la propriété seront à votre charge. L'acquisition d'une connaissance directe du processus de gestion peut s'avérer payante si jamais vous décidez d'embaucher un gestionnaire immobilier.

Si vous choisissez de ne pas gérer vous-même les tâches courantes de gestion, vous pouvez engager un gestionnaire immobilier pour s'occuper de certaines – ou de la totalité – des tâches.

La plupart des gestionnaires immobiliers vous permettent de choisir des services à la carte ou sous forme de forfait. Le coût de la gestion immobilière est d'environ 8 à 12 % du loyer mensuel.

Pour déterminer comment gérer la propriété, envisagez les tâches de gestion immobilière suivantes :

• Publicité
• Montrer la propriété aux locataires potentiels
• Applications
• Signature du bail
• Collecter le loyer/la caution
• Maintenance
• Réparations/embauche d'entrepreneurs
• Inspections
• Gérer les finances (paiement des services publics, des documents fiscaux, etc.)
• Gestion des mentions légales
• Organisation (enregistrements pour des raisons fiscales et juridiques et pour éviter la désorganisation et les problèmes de communication)

Savoir comment trouver de bons locataires

En tant que propriétaire, trouver de bons locataires et les garder est une priorité absolue. Bien sûr, vous voulez des locataires qui paieront leur loyer à temps à chaque fois. Mais vous voulez aussi des locataires qui seront fiers de leur location et respecteront les termes de votre bail.

L’une des clés pour trouver de bons locataires est d’avoir des critères de location précis et écrits. Ce sont les qualifications minimales que les locataires doivent avoir pour louer votre propriété. Les exigences doivent être mesurables, transparentes et respecter toutes les lois sur le logement équitable.

Certains éléments à inclure dans vos critères de location sont le revenu mensuel minimum, une preuve de revenu, une cote de crédit minimale, un historique de location positif et des références. Vous pouvez également indiquer si vous autorisez les animaux domestiques ou si vous pouvez fumer dans la propriété.

La demande de location est un élément essentiel au bon fonctionnement de votre processus de sélection des locataires. Il devrait vous donner les informations dont vous avez besoin pour vérifier qu'un locataire répond à vos critères.

Pour que votre processus de sélection fonctionne au mieux, effectuez la vérification de solvabilité, appelez les références et confirmez l'emploi et le salaire.

Comprenez ce que les postes vacants vous coûteront

Les propriétaires débutants peuvent sous-estimer le coût d’un logement vacant dans leur propriété. Lorsqu'une propriété est vacante, vous devez quand même payer les factures – sans aucun loyer pour les couvrir.

Il y a également des dépenses supplémentaires liées au roulement des locataires. Les coûts liés à la préparation de la propriété à la location, à sa commercialisation et à la recherche de nouveaux locataires peuvent s'additionner.

Préparez-vous aux postes vacants en calculant le coût du poste vacant. Et prévoyez suffisamment d'économies pour couvrir le coût.

Connaissez vos limites

Connais-toi toi-même. La chose la plus importante que vous devez savoir pour devenir propriétaire est ce que vous êtes prêt à faire – et ce que vous n’êtes pas prêt à faire. Et puis planifiez les situations où vous atteignez vos limites.

Questions à vous poser :

• Est-ce que je connais les chiffres ? (Avez-vous fait preuve de diligence raisonnable ?)
• Les chiffres fonctionnent-ils ? (La propriété fonctionne-t-elle après avoir payé toutes les dépenses ?)
• Est-ce que je comprends les lois sur les relations entre propriétaires et locataires ? (Avez-vous trouvé un avocat spécialisé en droit immobilier ?)
• Est-ce que je souhaite gérer la propriété moi-même ou embaucher un gestionnaire immobilier ?
• Puis-je gérer des postes vacants ou des réparations importantes ?
• Ai-je suffisamment d'économies pour couvrir des dépenses importantes et imprévues ?
• Quelle est ma stratégie de sortie ?

Avoir les réponses à ces questions avant de devenir propriétaire ne garantira pas votre réussite. Mais cela vous aidera certainement à vous préparer, tout en vous évitant beaucoup de stress plus tard.

Article rédigé par Amanda, membre de l'équipe Women Who Money et fondatrice et blogueuse de Why We Money, où elle aime écrire sur le bonheur, les valeurs et les finances personnelles.

Les femmes qui ont de l'argent

Amy Blacklock et Vicki Cook ont cofondé Women Who Money en mars 2018 pour fournir des informations utiles sur des sujets liés aux finances personnelles, à la carrière et à l'entrepreneuriat afin que vous puissiez gérer votre argent en toute confiance, augmenter votre valeur nette, améliorer votre santé financière globale et éventuellement atteindre votre indépendance financière.