Piratage de maisons en duplex :générer des revenus passifs et créer de la richesse

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Investir dans l'immobilier est un moyen populaire pour créer de la richesse au fil du temps.

L’immobilier commercial peut intéresser des investisseurs plus aguerris. Mais ceux qui débutent investissent généralement dans des locations unifamiliales ou dans des propriétés multifamiliales plus petites.

Le « piratage » de maison a également gagné en popularité auprès de ceux qui débutent dans l’investissement immobilier. Gagner de l'argent pour couvrir vos dépenses en louant des pièces dans votre maison peut avoir beaucoup de sens.

Acheter un duplex et vivre dans l'une des moitiés tout en louant l'autre moitié pour gagner de l'argent fonctionne également bien pour certains.

Nous examinerons ici les avantages et les inconvénients d'investir dans un duplex et d'en louer la moitié pour vous aider à payer votre hypothèque ou à gagner de l'argent.

Nous partagerons également quelques questions importantes que vous voudrez vous poser avant de décider si l'achat d'un duplex est la bonne décision pour vous.

Avantages d'investir et de vivre dans un duplex

1. Gagnez de l'argent avec votre maison.

Vous entendrez peut-être dire que vous pouvez « vivre gratuitement » lorsque vous vivez dans un duplex et en louez la moitié. Mais tout dépend de vos dépenses :versements hypothécaires, impôts, réparations et plus encore.

Lorsqu'un locataire vous paie des centaines (ou des milliers) de dollars de loyer par mois, vous pourrez utiliser cet argent pour vous aider à couvrir vos frais.

Espérons que votre flux de trésorerie augmentera également à mesure que vous augmenterez les loyers au fil du temps et que votre prêt hypothécaire restera à taux fixe.

Une autre option pour gagner de l'argent ?

Achetez une autre maison pour vous-même à l'avenir (assurez-vous de vérifier vos conditions de prêt) et louez les deux côtés du duplex.

2. En savoir plus sur le propriétaire.

Si vous n’avez jamais loué de bien, vivre en duplex et louer la moitié vous permet de vous lancer dans le métier sans avoir à vous déplacer pour vérifier votre location. Ou effectuez les réparations nécessaires.

En vivant sur place, vous pourrez vous enregistrer auprès de vos locataires et être proactif en prenant soin de tout ce dont ils ont besoin.

Si vos locataires ont le sentiment d'avoir un propriétaire réactif, ils peuvent choisir de renouveler leur bail pour plusieurs années.

Cela peut vous faire gagner du temps et de l'argent.

Vous n’aurez pas à faire de publicité, à montrer l’unité ou à gérer les postes vacants. Vous constaterez probablement des bénéfices plus élevés lorsque les locataires renouvellent leurs locataires plutôt que de devoir trouver de nouveaux locataires chaque année.

3. Avantages fiscaux.

Vous êtes considéré comme propriétaire occupant lorsque vous achetez un duplex pour y habiter et que vous louez l'autre moitié.

Vous bénéficierez des mêmes déductions que les autres propriétaires pour votre moitié de propriété.

Mais vous déclarerez les revenus et dépenses du côté de votre locataire sur l’annexe E de vos impôts. (Voir cette publication de l'IRS – Conseils sur les revenus immobiliers locatifs, les déductions et la tenue de registres.)

Vous pourrez peut-être déduire la moitié de toutes les dépenses à double usage telles que la collecte des ordures, les services de pelouse et de neige.

Renseignez-vous auprès d'un fiscaliste pour en savoir plus sur les déductions éligibles et sur la façon d'être admissible à certains allégements fiscaux lorsque vous vendez un duplex occupé par son propriétaire.

4. Qualifiez-vous pour un prêt hypothécaire plus important.

Selon le type de prêt hypothécaire que vous demandez, vous pourrez peut-être utiliser les revenus locatifs de la propriété occupée pour vous qualifier pour un prêt plus important.

Même s'il peut être risqué de contracter un prêt plus important que ce que vous pourriez autrement vous permettre, cela peut avoir du sens, en fonction de la propriété que vous souhaitez acheter et de votre situation financière.

Inconvénients des locataires vivant dans la moitié de votre maison

1. Partager des murs et des espaces.

Lorsque vous vivez dans le même duplex que vos locataires, vous partagerez probablement certains murs et espaces communs avec eux.

Cela peut créer des problèmes d'intimité et de bruit, surtout si vous n'avez jamais vécu dans un environnement multifamilial auparavant.

Même si vous êtes très éloigné de vos locataires, ils sont désormais vos voisins les plus proches.

Même si cela peut très bien fonctionner, cela peut aussi être très stressant pour certaines personnes, même avec des locataires formidables.

Réfléchissez attentivement à la manière dont vous gérerez le stress des nouveaux voisins qui pourraient être loin d'être agréables.

2. Augmentation des dépenses.

Si vous avez utilisé vos revenus de location pour avoir droit à un prêt hypothécaire plus important, vous effectuerez des remboursements de prêt plus importants. L'achat d'une propriété plus chère s'accompagne également de taxes plus élevées.

Avec un logement locatif, vos coûts de services publics peuvent augmenter. Vous devrez également prévoir un budget pour le remplacement des principaux articles ménagers tels que les appareils électroménagers, les chauffe-eau, les fournaises ou les climatiseurs.

Une maison plus grande aura un toit plus cher. En ce qui concerne les réparations, vous aurez également des toilettes et des lavabos supplémentaires à entretenir.

Même si le loyer que vous percevez vous aidera à compenser une grande partie de vos dépenses, vous devez vous assurer d'économiser beaucoup d'argent, afin de ne pas vous endetter pour couvrir les coûts.

3. Plus de travail, de responsabilité et de responsabilité.

En tant que propriétaire, vous devrez gérer votre logement locatif. Cela signifie être disponible pour résoudre les problèmes qui surviennent ou prendre des dispositions pour que quelqu'un gère les problèmes.

Vous devrez consacrer du temps à vous renseigner sur les aspects juridiques de la location de votre propriété. Vous aurez besoin d'un bail qui respecte les lois entre propriétaires et locataires de votre état.

Vous ne pouvez pas non plus discriminer quelqu’un lorsque vous faites une annonce ou choisissez un locataire. En tant que nouveau propriétaire, vous souhaiterez peut-être envisager d'embaucher un gestionnaire immobilier pour placer un locataire à votre place.

La souscription d'une assurance parapluie vous aidera également à vous protéger contre un locataire (ou un visiteur) qui vous poursuivrait en justice pour dommages s'il se blessait sur votre propriété.

4. Dommages et expulsions.

Lorsqu'il s'agit également de votre maison, il peut être difficile de séparer les émotions de votre activité de propriétaire.

Il y a toujours une chance que votre locataire (même si vous le connaissez bien) endommage votre propriété ou arrête de payer le loyer.

• Comment gérez-vous la confrontation ?
• Êtes-vous prêt à expulser un locataire qui a rompu son bail ?
• Ou a arrêté de payer son loyer sans discuter de sa situation avec vous ?

Certains propriétaires n'ont jamais affaire à de « mauvais » locataires (ou à des locataires en mauvaise situation) – mais cela arrive plus souvent que vous ne le pensez.

Avant d'acheter un duplex, posez-vous ces 5 questions

1. Pouvez-vous vivre dans la même propriété que vos locataires ?

Même si vous ne partagerez pas votre espace de vie avec des colocataires, vos locataires partageront peut-être votre allée, votre jardin ou d'autres espaces communs de votre maison.

Vous avez une personnalité facile à vivre ou vous passez beaucoup de temps loin de chez vous ?

Alors cela ne vous préoccupe peut-être pas. Mais quelqu'un qui a soif d'intimité et d'ordre pourrait avoir du mal.

Si vous avez un conjoint ou un partenaire, assurez-vous qu'il est également réellement d'accord avec l'idée, et pas seulement en raison de l'argent que vous pouvez gagner.

2. Votre situation de vie actuelle vous convient-elle ?

Si vos conditions de vie actuelles correspondent à votre style de vie et que vous pouvez vous permettre d'y rester, est-il judicieux de déménager et d'assumer toutes les responsabilités supplémentaires liées au fait d'être propriétaire ?

Si les signes monétaires que vous voyez lorsque vous avez un locataire obscurcissent votre jugement, envisagez d'autres moyens de gagner le même montant d'argent chaque mois.

Pouvez-vous faire des heures supplémentaires ? Et si vous travailliez à côté pour gagner un peu d'argent supplémentaire ?

Si vous avez toujours voulu démarrer une petite entreprise, il peut être judicieux d'essayer avant de décider de quitter votre logement actuel pour vivre dans un duplex.

3. Êtes-vous prêt à faire face aux problèmes des locataires ?

Des problèmes tels que les toilettes bouchées, le bruit et l'encombrement sur la propriété dans laquelle vous vivez peuvent être une nuisance importante.

Vous connaissez peut-être des propriétaires de biens immobiliers locatifs qui vous disent que c’est un jeu d’enfant. Et si vous avez des locataires extraordinaires, propres, calmes et qui paient à temps chaque mois, c'est probablement vrai !

Mais il existe également de nombreux propriétaires qui pourraient vous raconter des histoires cauchemardesques sur leurs propriétés locatives.

Consultez cette excellente ressource qui partage les informations que vous devez connaître avant de décider de devenir propriétaire.

• Devenir propriétaire ? Que dois-je savoir en premier ?
• Ce que vous devez savoir avant d'investir dans une location unifamiliale

4. Avez-vous le temps, l'argent et les compétences en bricolage pour résoudre les problèmes de votre propriété ?

Ou devrez-vous trouver des entrepreneurs et louer des travaux sur votre propriété ?

Si vous êtes capable de résoudre les problèmes qui surviennent dans votre duplex, cela peut vous faire économiser beaucoup d'argent.

Mais les réparations domiciliaires par soi-même ne sont pas toujours une option si vous manquez de temps, d'outils ou de connaissances pour effectuer le travail en toute sécurité et rapidement.

Il est très important de tenir compte de l'âge et de l'état des duplex que vous souhaitez acheter et toujours subordonner l'achat aux résultats d'une inspection de la maison.

Le rapport d'inspection vous fournit des informations précieuses sur les domaines dans lesquels vous pourriez avoir besoin de dépenser de l'argent.

Néanmoins, vous devez également vous préparer à des coûts d'entretien plus élevés pour les maisons plus anciennes ou celles présentant des problèmes d'entretien différé.

5. Envisagez-vous de louer l'autre moitié de la maison à de la famille ou des amis ?

Si vous envisagez d'acheter un duplex en pensant que vous avez de la famille ou des amis qui loueront l'autre moitié, vous voudrez peut-être repenser votre plan

Bien que cela puisse être une excellente décision pour certaines personnes, il y a une raison pour la mise en garde concernant le mélange des affaires et du plaisir.

Si vous achetez un duplex pour gagner de l'argent, que se passe-t-il si un membre de votre famille ou un ami ne parvient pas à payer le loyer ?

Vous mettrez sans aucun doute votre relation à l’épreuve si vous finissez par perdre de l’argent ou si vous devez expulser quelqu’un que vous connaissez bien.

Réflexions finales sur l'investissement dans un duplex et le loyer à moitié

Que vous envisagiez d'acheter votre première maison ou que vous commenciez à investir dans l'immobilier pour réaliser un profit, un duplex peut être une bonne option pour vous.

Vivre dans un logement et louer l'autre moitié peut être un excellent moyen de gagner de l'argent pour payer vos dépenses.

Pourtant, si vous (ou votre partenaire) craignez de devenir propriétaire ou de vivre à côté de vos locataires, l'achat d'un duplex n'est peut-être pas adapté à votre style de vie.

Examinez attentivement les avantages et les inconvénients de ce type de mode de vie et évaluez les gains financiers potentiels par rapport à l'impact de la vie dans un duplex sur la qualité de votre vie, avant de finaliser une transaction.

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Amy et Vicki sont les coauteurs de Estate Planning 101, From Avoiding Probate and Assessing Assets to Establishing Directives and Understanding Taxes, Your Essential Primer to Estate Planning, d'Adams Media.

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Amy Blacklock et Vicki Cook ont cofondé Women Who Money en mars 2018 pour fournir des informations utiles sur des sujets liés aux finances personnelles, à la carrière et à l'entrepreneuriat afin que vous puissiez gérer votre argent en toute confiance, augmenter votre valeur nette, améliorer votre santé financière globale et éventuellement atteindre votre indépendance financière.