Le retournement de maison :une stratégie immobilière rentable ?

(Cette page peut contenir des liens d'affiliation et nous pouvons percevoir des frais sur les achats éligibles sans frais supplémentaires pour vous. Consultez notre Divulgation pour plus d'informations.)

Le retournement de maison en direct est une stratégie d'investissement immobilier qui peut certainement s'avérer payante - si vous êtes prêt à relever le défi.

C’est une approche plus lente que le retournement de maison traditionnel. Mais les flips avec résidence présentent des avantages uniques qui peuvent les rendre rentables.

Avec un flip live-in, vous vivez dans votre investissement – pendant que vous le réparez pour le vendre plus tard avec profit. Lorsqu'elle est bien appliquée, cette approche vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux qui peuvent en faire une entreprise rentable.

Si vous vous demandez si le retournement en résidence est une bonne stratégie d'investissement immobilier pour vous, lisez la suite !

Avantages et inconvénients du retournement de maison

6 avantages de vivre dans votre logement

1. Vous ne paierez pas d'impôt sur le revenu lorsque vous vendez (si vous suivez les règles de l'IRS).

Avec un retournement typique, vous payez des impôts sur les plus-values sur vos bénéfices lorsque vous vendez la maison.

Pour un séjour en résidence, si le logement est votre résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant la vente, vous êtes exonéré de l’impôt sur les plus-values. L'avantage fiscal est l'exclusion de l'article 121 de l'IRS.

Cet allégement fiscal est formidable, mais il convient de mentionner qu'il comporte des limites :

• Vous ne pouvez pas bénéficier d'une exclusion d'un autre logement au cours des deux années précédentes.
• Pour les particuliers, le plafond de l'exclusion fiscale est de 250 000 $ et pour les couples, de 500 000 $. Tout bénéfice supérieur à ce montant est soumis à l'impôt sur les plus-values.

Il existe des exceptions à la règle des deux ans.

Les militaires en service actif sont exonérés. De plus, si vous devez déménager pour votre travail, si vous avez des problèmes de santé ou d’autres « circonstances imprévues », vous pourriez bénéficier d’une exception. (Les exceptions nécessitent une documentation et chaque scénario sera différent.)

2. Vous ne paierez qu’une seule hypothèque.

Il faut vivre quelque part. Lorsque vous vivez à votre tour, vous payez des frais de logement sur une seule propriété. Votre versement hypothécaire et vos frais de détention servent également d'investissement et couvrez également votre logement – gagnant/gagnant.

Bien entendu, vous pourriez également posséder d’autres propriétés. Mais l'idée est que vous pouvez Gagnez de l'argent dans l'immobilier sans avoir à contracter plusieurs hypothèques.

3. Vous n'êtes pas aussi pressé.

Contrairement aux flips traditionnels, vous n'avez pas autant de soucis quant aux coûts de détention qui s'additionnent au fil du temps et réduisent les bénéfices lorsque vous vivez dans votre flip.

Vous pouvez prendre plus de temps pour réaliser des projets sans avoir l'impression d'être toujours contre la montre.

4. Vous économiserez (c'est-à-dire gagnerez) plus d'argent grâce au bricolage.

Bénéficiant de plus de temps et d'un accès pratique à votre projet, vous pouvez effectuer davantage de travail vous-même.

Vos codes locaux dictent si vous engagez des professionnels pour les travaux les plus techniques (et dangereux), tels que les travaux d'électricité, de plomberie et de structure.

Néanmoins, vous pouvez effectuer vous-même une grande partie des travaux de finition, du revêtement de sol à la peinture en passant par l'aménagement paysager et bien plus encore.

Si vous disposez de plus de temps, vous pouvez économiser beaucoup d'argent en trouvant également des remises et des soldes sur les matériaux.

5. Vous disposez de plus d'options de financement.

Le flip étant également votre résidence principale, vous pouvez le financer en tant que tel. Vous pourriez avoir droit à des taux d'intérêt et à des acomptes inférieurs, en empruntant trop pour un immeuble de placement.

6. Vous disposez de davantage de stratégies de sortie.

Vous envisagez sans aucun doute de vendre votre logement une fois les rénovations terminées. Mais le marché immobilier peut changer en deux ans. Si le marché évolue de manière inattendue, les flips live-in vous offrent des stratégies de sortie que vous n'avez pas avec un flip standard.

Si vous voyez qu'il ne sera pas rentable de vendre la maison, vous pouvez :

• Vivez-y plus longtemps. Vous pouvez rester pour toujours ou attendre que le marché évolue suffisamment pour réaliser des bénéfices.
• Conservez-le comme bien locatif.
• Refinancez et retirez les capitaux propres pour d'autres investissements.

7 inconvénients du retournement en direct

1. Il s'agit d'une stratégie d'investissement lente.

Vous ne pouvez effectuer qu’un seul retournement avec résidence, tous les deux ans, si vous souhaitez profiter des économies d’impôt. Cela fait de vivre à votre tour une stratégie d'investissement immobilier beaucoup plus lente que de nombreuses autres méthodes.

2. C'est compliqué et peu pratique.

Vivre dans une maison pliante signifie vivre dans une maison poussiéreuse et chaotique, avec des outils et des matériaux éparpillés partout.

Il y aura des moments où certaines pièces ne seront pas utilisables (comme la salle de bain et la cuisine). Ainsi, parfois, vous vous retrouverez sans les commodités modernes auxquelles vous êtes habitué.

Le désordre et les inconvénients peuvent être gérables, mais il est presque impossible de les éliminer.

Si cela ne suffit pas, vous aurez probablement des gens qui entrent et sortent souvent de votre maison. Ce sera le cas si vous devez embaucher des entrepreneurs pour effectuer une partie des travaux sur votre maison.

3. Cela prend une grande partie de votre temps libre.

Lorsque vous choisissez de faire vous-même une grande partie du travail sur votre flip, vous pourriez vous retrouver à travailler plus qu'à vous détendre.

Et si vous travaillez à temps plein, cela vous prendra encore plus de temps. Vous devrez répartir vos projets le soir et le week-end, lorsque vous vous détendez généralement et passez du temps avec votre famille et vos amis.

4. Vos numéros pourraient partir.

Il existe plusieurs façons dont vos numéros peuvent être erronés :

• Vous ne parvenez pas à analyser les chiffres de la maison en tant qu'investissement (et vous l'achetez à la place comme résidence).
• Vous sous-estimez le coût et l'étendue des rénovations.
• Vous surestimez vos compétences et votre capacité à effectuer le travail vous-même.
• Le marché immobilier se détériore après votre achat.

Bien qu’il soit utile d’exécuter tous les scénarios possibles avant d’acheter le flip live, rien n’est garanti. Vous devez prévoir plusieurs stratégies de sortie.

5. Si vous devez vendre plus tôt, vous pourriez perdre l'avantage fiscal.

C’est vrai, il existe quelques exceptions à l’exclusion fiscale de deux ans de l’IRS. Mais si vous devez déménager avant la fin des deux ans, vous risquez de perdre les avantages fiscaux d'un logement avec résidence.

6. Vous « oubliez » que c'est un jeu d'enfant :payez trop cher, améliorez à l'excès ou personnalisez-le.

À tout moment du processus, vous pourriez perdre de vue le fait que votre flip, que vous appelez également chez vous, est un investissement immobilier. C'est à ce moment-là vous risquez de perdre de l'argent.

• Tombez amoureux de la maison lorsque vous l'achetez, et vous pourriez payer trop cher
• Apportez plus d'améliorations que nécessaire pour votre marché et vous pourrez réduire vos marges
• Apportez des modifications à la maison en fonction de vos goûts, sans tenir compte de ce que les acheteurs en penseront, et vous pourrez ainsi limiter votre bassin d'acheteurs.

7. Vous bougez plus souvent.

Déménager est stressant et peut aussi coûter cher. Avec la stratégie d'investissement flip avec résidence, vous pourriez déménager environ tous les deux ans.

Les choses à vous demander avant de vous engager dans un flip

Quelles sont vos stratégies de sortie ?

• Que se passerait-il si vous deviez déménager avant la fin des deux ans ?
• Que se passe-t-il si le marché immobilier évolue et que vous ne parvenez pas à vendre la maison au prix prévu ?
• Et si la maison ne se vend pas ?

Avant d'acheter une maison pour y vivre et la retourner, exécutez ces scénarios. Si vous achetez au bon prix, vous aurez plus d'options.

Est-ce que vous vraiment avez-vous le temps de faire un retournement de maison ?

Avez-vous le temps de faire le travail et d'embaucher des entrepreneurs ?

Si vous travaillez à temps plein, vous devrez trouver du temps en dehors du travail. Et si votre travail à temps plein est stressant, vivre à votre tour le rendra encore plus stressant.

De plus, votre temps avec votre famille et vos amis sera plus limité.

Avez-vous les compétences nécessaires pour gérer un flip dans lequel vous vivez ?

Si vous envisagez de bricoler une partie de la rénovation, avez-vous une expérience ? (Sinon, envisagez de commencer par un projet plus petit).

Pouvez-vous gérer un projet comportant de nombreuses pièces mobiles ? Pouvez-vous aborder le flip en tant qu'entreprise ?

Êtes-vous assez patient pour faire le travail ?

Les rénovations domiciliaires demandent du temps et de la patience. Ce ne sera pas rapide et ce ne sera pas facile. Et vous devez vous attendre à ce que les choses ne se déroulent pas toujours comme prévu (prévoyez du temps et de l'argent pour les imprévus !).

• Nos projets de bricolage à valeur ajoutée les plus rentables

Votre situation familiale est-elle propice à vivre en zone de construction ?

Si vous avez une famille nombreuse ou des enfants en bas âge, un flip avec résidence le fera être plus difficile.

Il peut arriver que vous ne disposiez pas de toilettes fonctionnelles. Vous ne pourrez peut-être pas utiliser la cuisine pour préparer à manger et faire la vaisselle pendant un certain temps.

Votre famille peut-elle se passer de certaines commodités modernes sans que cela constitue un bouleversement majeur ?

Avant de faire une offre – Préparez-vous

Les flips en direct ne sont pas tous HGTV et Pinterest ! Réfléchissez bien et préparez-vous.

Préparez-vous mentalement. Retourner une maison prendra probablement plus de temps et sera plus difficile que prévu.

Définissez des attentes appropriées. Cela prendra plus de temps, d'argent et de patience que prévu.

Préparez-vous à faire face à des scénarios auxquels vous n’avez jamais été confronté auparavant. Mais sachez également qu'avec le temps (et les leçons apprises), vous y arriverez.

Gardez un œil sur le prix tout au long du processus.

Organiser. Planifiez votre stratégie pour accomplir le travail.

Écrivez-le, puis réécrivez-le lorsque les choses changent inévitablement. Soyez flexible, mais ayez toujours un plan d'attaque.

Pendant que vous travaillez, nettoyez au fur et à mesure. Gardez vos outils et votre matériel organisés – où vous pouvez les trouver lorsque vous en avez besoin.

Bien sûr, l'organisation et le nettoyage prennent un peu de temps, mais cela vous évitera de perdre du temps à chercher des choses plus tard.

Préparez-vous financièrement. Vous avez déjà fait les calculs et savez de combien vous aurez besoin pour les rénovations (n'est-ce pas !?).

Maintenant, assurez-vous de disposer des ressources financières nécessaires pour dépenser plus lorsque vous en avez besoin (la plupart des projets coûteront plus cher que prévu).

Configurez-le pour séparer vos finances personnelles et professionnelles (retournement).

Un flip avec résidence offre des avantages financiers qu’aucune autre stratégie d’investissement immobilier actif n’offre. Bien qu'il s'agisse d'une stratégie plus lente, elle peut s'avérer payante lorsqu'elle est bien appliquée.

Avant d'ouvrir cette porte, pesez les avantages et les inconvénients pour déterminer si un flip avec résidence est la meilleure stratégie d'investissement immobilier pour vous.

Lecture supplémentaire :

• Pouvez-vous gagner de l'argent en investissant dans un duplex et en louant la moitié ?
• Investissement dans l'immobilier commercial :guide pour démarrer un portefeuille CRE

Article rédigé par Amanda, membre de l'équipe Women Who Money et fondatrice et blogueuse de Why We Money, où elle aime écrire sur le bonheur, les valeurs et les finances personnelles.

Les femmes qui ont de l'argent

Amy Blacklock et Vicki Cook ont cofondé Women Who Money en mars 2018 pour fournir des informations utiles sur des sujets liés aux finances personnelles, à la carrière et à l'entrepreneuriat afin que vous puissiez gérer votre argent en toute confiance, augmenter votre valeur nette, améliorer votre santé financière globale et éventuellement atteindre votre indépendance financière.