FPI et placements privés :une comparaison complète des investissements

Quiconque a déjà joué au Monopoly pourrait deviner que l’immobilier peut être une excellente option d’investissement – et ils auraient raison. L'immobilier peut fournir un flux de trésorerie stable car il diversifie votre portefeuille.

Cependant, peu de personnes disposent du capital et de l'expertise nécessaires pour réellement acquérir, gérer, améliorer et revendre des propriétés coûteuses.

Heureusement, grâce aux fiducies de placement immobilier (REIT) et aux placements privés, les investisseurs peuvent posséder des biens immobiliers haut de gamme.

Plusieurs différences significatives séparent les REIT cotés en bourse des placements privés. Les investisseurs doivent connaître leurs différences afin de pouvoir choisir celle qui leur convient le mieux ou décider d'inclure les deux options dans leurs portefeuilles.

Avant de vous lancer dans le monde de l’investissement immobilier, prenez un moment pour approfondir les différences entre les REIT cotées en bourse et les placements privés. Ci-dessous, je discute des avantages et des inconvénients de chaque type d'investissement, des personnes éligibles à chacun, des endroits où vous pouvez acheter ces investissements, et bien plus encore.

Plateforme d'investissement immobilier en ligne

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Plateforme d'investissement agréée CRE

Investissement minimum :5 000 $.

Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier (REIT) ?

Les fiducies de placement immobilier (REIT) sont des sociétés qui possèdent et exploitent généralement des biens immobiliers générateurs de revenus.

L'IRS suit des lois spécifiques qui établissent des règles permettant à un groupe d'investissement de se qualifier en tant que fiducie de placement immobilier :

• Le FPI doit distribuer chaque année aux actionnaires au moins 90 % de tous les revenus imposables générés par les actifs sous-jacents détenus dans la fiducie. Le revenu imposable présente des avantages fiscaux au niveau du REIT, et non au niveau de l'investisseur.
• Au moins 75 % des revenus bruts doivent provenir de sources liées à l'immobilier, y compris les loyers et les intérêts hypothécaires.
• Quatre-vingt-quinze % du revenu brut doit être de nature passive.
• Les REIT nécessitent une structure similaire à celle des fonds communs de placement. , dans le cadre duquel le fonds regroupe les investissements et est supervisé par un gestionnaire de fonds.
• Les REIT doivent être détenus principalement par des actionnaires (au minimum 100 après leur première année d'exploitation).
• L'IRS doit considérer le REIT comme une société.

Les REIT se répartissent généralement en trois catégories :

• Equity REIT :les Equity REIT investissent dans l'immobilier et génèrent des revenus provenant du loyer, des dividendes et des plus-values. lorsqu'une propriété est vendue.
• Les REIT hypothécaires (mREIT) :les REIT hypothécaires (mREIT) investissent dans des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires.
• REIT hybrides :les REIT hybrides investissent dans les deux.

Cependant, les REIT peuvent également être divisés en trois classifications différentes en fonction de la manière dont les investisseurs peuvent y accéder.

REIT cotées en bourse

Les FPI cotées en bourse rendent l'investissement immobilier accessible à tous, et pas seulement aux investisseurs accrédités fortunés et aux investisseurs institutionnels. Ces investissements sont négociés sur une bourse de valeurs (comme la Bourse de New York ou le Nasdaq) et les investisseurs peuvent acheter ou vendre des titres à chaque fois que le marché est ouvert.

REIT privés

Les REIT privés (ou REIT de placement privé) ne sont pas aussi accessibles, car ils ne sont généralement proposés qu'aux investisseurs accrédités et institutionnels. Ils ne sont pas négociés en bourse et ne sont pas enregistrés auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC). Ainsi, ils ne sont pas soumis aux mêmes exigences que les titres nominatifs… mais de la même manière, les investisseurs ne bénéficient pas du même niveau de protection.

REIT publiques non négociées

Les REIT publics non négociés se situent quelque part entre les deux. Vous trouverez généralement des REIT publics non négociés sur des plateformes de financement participatif et d’autres plateformes immobilières telles que FundRise, où les investisseurs de tous types peuvent y accéder. Ils sont généralement réglementés et bénéficient de protections pour les investisseurs similaires à celles des REIT cotées en bourse. Cependant, étant donné qu’ils négocient sur des plateformes immobilières et non sur des bourses publiques, ils restent moins accessibles que les REIT cotés en bourse. Et même si les REIT cotés en bourse sont extrêmement liquides (vous pouvez acheter et vendre des actions à votre guise), les REIT dans lesquels vous investissez via des plateformes spécialisées nécessitent souvent que votre argent soit bloqué pendant des années.

Qu'est-ce qu'un placement privé ?

Un placement privé est une offre privée de titres, présentée par un sponsor, par exemple une plateforme d'investissement de placement privé. , ou une société de capital-investissement – vendue directement aux investisseurs. Le sponsor, parfois appelé promoteur, réalise l'investissement.

Un placement privé est un moyen de lever des capitaux sans procéder à une offre publique initiale (IPO). Ces investissements ne font pas partie d’une offre publique et vous ne pouvez pas y accéder via les marchés financiers traditionnels. Il s’agit de titres non enregistrés dont les émetteurs n’ont pas à franchir de nombreux obstacles requis pour les offres publiques. (Mais rappelez-vous :la SEC a conçu ces obstacles réglementaires pour aider à protéger les investisseurs.)

Les placements privés ne sont pas accessibles à tout le monde, mais sont généralement limités aux investisseurs qualifiés et institutionnels (avec exceptions). Il peut être risqué d'investir dans des placements privés, mais aussi lucratif.

Les placements privés peuvent inclure de nombreux types de titres, y compris, comme je l'ai mentionné ci-dessus, les REIT. Tout comme les REIT cotés en bourse, les REIT à placement privé peuvent concerner toutes sortes de propriétés :commerces de détail, centres de villégiature, maisons unifamiliales, immeubles d'appartements, bureaux, etc.

Cependant, de nombreuses opportunités immobilières de placement privé ne sont pas des REIT. Il peut s'agir de fonds immobiliers non REIT qui investissent dans de nombreuses propriétés, ou simplement d'investissements dans une seule propriété.

L'investissement immobilier par placement privé peut également faire référence à des positions en dette ou en actions privilégiées. ActionsMultiple  est une plate-forme qui propose des opportunités immobilières de placement privé de titres de créance, de capitaux propres privilégiés et de coentreprises (JV). Investir dans des positions de placement privé à travers la « pile de capital immobilier » peut potentiellement offrir aux investisseurs un flux de trésorerie stable provenant des positions en dette et en actions privilégiées, ainsi qu'une hausse et une appréciation des positions en actions, comme le ferait une allocation boursière.

Connexe :Comment investir dans des fonds d'investissement privés [Fonds de capital-investissement]

Avantages et inconvénients d'investir dans des REIT cotées en bourse

Avantages

• Liquidité :les REIT cotés en bourse sont des investissements très liquides, car vous pouvez acheter et vendre des actions à tout moment pendant les heures normales ou prolongées de marché. Vous pouvez également les détenir en masse via des fonds communs de placement REIT et des fonds négociés en bourse. En général, les REIT restent les meilleurs investissements à long terme, vous devez donc prévoir d'acheter et de conserver sur le long terme. Mais il est bon de savoir que vous pouvez rapidement les convertir en espèces en cas d'urgence.
• Accès :tout investisseur individuel (accrédité ou non) disposant d'un compte de courtage peut acheter des REIT. De plus, les REIT cotés en bourse démarrent à des prix abordables, vous pouvez donc y investir même si vous n'avez que quelques dollars à dépenser.
• Protection SEC :en tant que titres enregistrés auprès de la SEC, les REIT cotés en bourse exigent un niveau de transparence que les offres privées n'exigent tout simplement pas, y compris des informations régulières telles que des rapports financiers trimestriels et annuels. Ils offrent également davantage de protections concernant la manière dont les fonds doivent être utilisés et la manière dont la direction doit agir.
• Transparence de la valeur des actions :les REIT cotées en bourse ont toujours un cours de bourse visible et dynamique, ce qui peut faciliter la valorisation précise de l'investissement.
• Distributions régulières :les REIT doivent distribuer chaque année aux actionnaires un minimum de 90 % de tous les revenus imposables générés par les actifs sous-jacents de la fiducie. Les REIT cotés en bourse le font généralement sur une base trimestrielle, voire mensuelle, ce qui est idéal pour les investisseurs retraités à la recherche de paiements fiables.

Inconvénients

• Exposition au sentiment du marché boursier :les REIT cotés en bourse se négocient souvent comme les autres titres cotés en bourse. Autrement dit, ils sont exposés au sentiment des investisseurs :lorsque les investisseurs ont peur, ils vendent des actions et des REIT, et ils achètent des actions et des REIT lorsqu’ils sont optimistes. Cela se traduit par un niveau de volatilité beaucoup plus élevé que celui observé avec les REIT publics non négociés et les REIT privés.
• Distributions fiscalement inefficaces :la plupart des distributions de REIT sont considérées comme des revenus « ordinaires » et sont donc imposées à votre taux d'imposition marginal.

Avantages et inconvénients d'investir dans des REIT publiques non négociées

Avantages

• Accès :de nombreuses REIT publiques non négociées (mais pas toutes) sont accessibles aux investisseurs non qualifiés via des plateformes immobilières spécialisées. Certaines plateformes peuvent restreindre certains REIT aux investisseurs accrédités et/ou institutionnels. En outre, de nombreuses plateformes immobilières (mais encore une fois pas toutes) offrant un accès aux REIT publics non négociés proposent des dépôts initiaux minimum et des investissements minimums faibles, ce qui en permet aux investisseurs non accrédités d'en profiter plus facilement.
• Protection SEC :en tant que titres enregistrés auprès de la SEC, les REIT cotés en bourse exigent un niveau de transparence que les offres privées n'exigent tout simplement pas, y compris des informations régulières telles que des rapports financiers trimestriels et annuels. Ils offrent également davantage de protections concernant la manière dont les fonds doivent être utilisés et la manière dont la direction doit agir.
• Protection contre le sentiment du marché boursier :les REIT publics non négociés étant moins liquides, les investisseurs ne peuvent pas simplement retirer leur argent quand ils le souhaitent, comme ils le peuvent avec les REIT cotés en bourse. Au lieu de cela, les REIT publics non négociés s'apprécient (ou se déprécient) simplement en fonction de leurs mérites sur leurs propres horizons d'investissement.
• Aucune pression des actionnaires publics sur la direction :étant donné que les REIT non négociés ne sont pas soumis aux caprices des cours boursiers, la direction peut penser à plus long terme, ce qui peut se traduire par de meilleures décisions et, à terme, de meilleures performances.

Inconvénients

• Illiquidité :les investissements REIT publics non négociés accessibles via des plateformes spécialisées nécessitent généralement que l'argent des investisseurs soit bloqué pendant des années.
• Commissions/frais plus élevés :bien que vous puissiez acheter des REIT cotés en bourse sans commission via la plupart des comptes de courtage classiques, les plates-formes qui proposent des REIT publics non négociés facturent généralement des frais modérés à élevés en échange de l'accès.
• Opacité financière :étant donné que ces REIT ne sont pas négociés sur des bourses publiques, ils ne sont pas tenus de divulguer des informations de la même manière que les REIT cotés en bourse. Même si les plateformes immobilières peuvent fournir certaines informations, il reste très difficile pour les tiers indépendants de fournir des informations et des analyses sur la valeur des actions.
• Opacité de la valeur des actions :les REIT non négociés n'ont pas de cours de bourse visible et dynamique, ce qui rend beaucoup plus difficile la valorisation précise de l'investissement.
• Distributions éventuellement irrégulières :les REIT non négociés doivent toujours distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires chaque année. Cependant, le calendrier de distribution de ces revenus peut varier d'un offrant à l'autre et peut être aussi rare qu'une fois par an.
• Distributions fiscalement inefficaces :la plupart des distributions de REIT sont considérées comme des revenus « ordinaires » et sont donc imposées à votre taux d'imposition marginal.

Avantages et inconvénients d'investir dans des REIT privés

Avantages

• Moins de contraintes réglementaires :moins de restrictions imposées par les organismes de réglementation tels que la SEC permettent aux prestataires de placements privés de gérer leurs portefeuilles immobiliers d'une manière qui pourrait être plus efficace ou plus avantageuse que les investissements enregistrés.
• Protection contre le sentiment du marché boursier :les REIT privés étant moins liquides, les investisseurs ne peuvent pas simplement retirer leur argent quand ils le souhaitent, comme ils le peuvent avec les REIT cotés en bourse. Au lieu de cela, les REIT publics non négociés s'apprécient (ou se déprécient) simplement en fonction de leurs mérites sur leurs propres horizons d'investissement.
• Aucune pression des actionnaires publics sur la direction :étant donné que les REIT privés ne sont pas soumis aux caprices des cours boursiers, la direction peut penser à plus long terme, ce qui peut se traduire par de meilleures décisions et, à terme, de meilleures performances.
• Inconvénients
• Illiquidité :les REIT privés accessibles via des plateformes spécialisées nécessitent généralement que l'argent des investisseurs soit bloqué pendant des années.
• Accès :conformément à la règle 506(b) de la Securities and Exchange Commission (SEC) du règlement D, les placements privés peuvent lever un montant illimité auprès d'un nombre illimité d'investisseurs qualifiés. Les investisseurs ne peuvent pas auto-certifier leur statut accrédité ; celui qui émet le placement privé doit plutôt prendre des mesures raisonnables pour vérifier que les investisseurs sont éligibles. Cependant, les titres privés ne peuvent pas être vendus à plus de 35 investisseurs non accrédités sur une période de 12 mois, et ils doivent néanmoins répondre à la norme légale d’un investisseur averti, ce qui signifie qu’ils ont suffisamment d’expérience et de connaissances en affaires et en finance pour comprendre les risques encourus. Cela limite le nombre global d’investisseurs potentiels (les estimations de la SEC montrent que seulement 13 % environ des ménages américains sont éligibles). Et en raison de ces obstacles, les REIT privés ne sont généralement proposés qu’aux investisseurs accrédités et/ou institutionnels. (En outre, de nombreuses offres de REIT privées nécessitent des rachats d'investissement importants, de sorte que même si les investisseurs non qualifiés étaient autorisés à participer, nombre d'entre eux seraient exclus.)
• Pas de protection SEC :les REIT privés peuvent régulièrement fournir des informations telles que des rapports financiers trimestriels et annuels, mais comme ces investissements ne sont pas enregistrés auprès de la SEC, ils n'y sont pas tenus. L'opacité des données financières et le manque d'accès aux informations sur les investissements peuvent rendre extrêmement difficile la connaissance de ce que vous achetez.
• Opacité de la valeur des actions :les REIT privés n'ont pas de cours de bourse visible et dynamique, ce qui rend beaucoup plus difficile la valorisation précise de l'investissement.
• Commissions/frais plus élevés :bien que vous puissiez acheter des REIT cotés en bourse sans commission via la plupart des comptes de courtage classiques, les plates-formes qui proposent des REIT privés facturent généralement des frais modérés à élevés en échange de l'accès.
• Distributions éventuellement irrégulières :les REIT non négociés doivent toujours distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable aux actionnaires chaque année. Cependant, le calendrier de distribution de ces revenus peut varier d'un offrant à l'autre et peut être aussi rare qu'une fois par an.
• Distributions fiscalement inefficaces :la plupart des distributions de REIT sont considérées comme des revenus « ordinaires » et sont donc imposées à votre taux d'imposition marginal.

Avantages et inconvénients d'investir dans des placements immobiliers privés (non REIT)

Avantages

• Moins de contraintes réglementaires :moins de restrictions imposées par les organismes de réglementation tels que la SEC permettent aux prestataires de placements privés de gérer leurs portefeuilles immobiliers d'une manière qui pourrait être plus efficace ou plus avantageuse que les investissements enregistrés.
• Protection contre le sentiment du marché boursier :les placements immobiliers privés étant moins liquides, les investisseurs ne peuvent pas simplement retirer leur argent quand ils le souhaitent, comme ils le peuvent avec les REIT cotés en bourse. Au lieu de cela, les REIT publics non négociés s'apprécient (ou se déprécient) simplement en fonction de leurs mérites sur leurs propres horizons d'investissement.
• Déploiement plus avantageux du capital :les placements immobiliers privés non REIT ne sont pas tenus de distribuer la plupart de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui signifie que la direction peut mieux saisir les opportunités du marché pour investir.
• Aucune pression des actionnaires publics sur la direction :étant donné que les placements immobiliers privés ne sont pas soumis aux caprices des cours boursiers, la direction peut penser à plus long terme, ce qui peut se traduire par de meilleures décisions et, à terme, de meilleures performances.
• Avantage fiscal lié à l'amortissement :les investisseurs peuvent économiser sur les impôts sur les distributions effectuées via des prestataires de placement privés grâce à l'amortissement capturé grâce à la ségrégation des coûts.

Inconvénients

• Illiquidité :l'argent investi dans des placements immobiliers privés sera généralement inaccessible pendant des années.
• Accès :comme pour les REIT privés, la plupart des placements immobiliers privés sont accessibles uniquement aux investisseurs qualifiés et institutionnels, qu'ils soient proposés via des plateformes immobilières spécialisées ou des méthodes de placement privé plus traditionnelles. En outre, de nombreux placements privés nécessitent des buy-ins importants, de sorte que même si les investisseurs non qualifiés étaient autorisés à participer, nombre d'entre eux seraient exclus.
• Pas de protection de la SEC :les placements immobiliers privés peuvent régulièrement fournir des informations telles que des rapports financiers trimestriels et annuels, mais comme ces investissements ne sont pas enregistrés auprès de la SEC, ils n'y sont pas tenus. L'opacité des données financières et le manque d'accès aux informations sur les investissements peuvent rendre extrêmement difficile la connaissance de ce que vous achetez.
• Opacité de la valeur des actions :les placements immobiliers privés n'ont pas de cours de bourse visible et dynamique, ce qui rend beaucoup plus difficile la valorisation précise de l'investissement.
• Distributions éventuellement irrégulières :les investissements immobiliers autres que les REIT ne sont pas tenus d'effectuer des distributions (même si c'est souvent le cas). Toutefois, la fréquence et le montant de ces distributions dépendent des gestionnaires de fonds.
• Commissions/frais plus élevés :même si vous pouvez acheter des REIT cotées en bourse sans commission via la plupart des comptes de courtage classiques, les entités et plateformes qui proposent des opportunités de placement privé dans l'immobilier facturent souvent des frais modérés à élevés.

Comment les REIT et les placements privés se comparent-ils pour les investisseurs ?

Pour déterminer si les placements privés ou les REIT vous conviennent mieux (et si les REIT, quel type est préférable), vous devrez prendre en compte un large éventail de facteurs, notamment :

• Tolérance au risque
• Investissement minimum requis
• Votre besoin de liquidité
• Dans quelle mesure souhaitez-vous que l'investissement soit diversifié ?
• Vos attentes en matière de retours
• Vos besoins en termes de revenus
• Votre statut d'accréditation

Les REIT cotés en bourse et le marché des placements privés vous offrent une exposition aux investissements immobiliers.

Les REIT cotés en bourse sont ouverts à tous et peuvent être achetés en bourse, souvent moins cher pour une centaine de dollars par action. Ils sont liquides. Ils assurent presque toujours des distributions de revenus régulières (et souvent généreuses). Parce qu’ils sont enregistrés auprès de la SEC, ils offrent certaines protections aux actionnaires. Et comme ils sont cotés en bourse et enregistrés auprès de la SEC, il existe une multitude d'informations et d'analyses disponibles que vous pouvez utiliser pour prendre une décision éclairée.

Les REIT publics non négociés sont également pour la plupart ouverts à tous (bien que certains nécessitent une accréditation), bien que vous deviez y accéder via une plate-forme différente de celle d'un compte de courtage traditionnel. Les investissements minimaux peuvent aller de quelques dollars à des milliers de dollars. Parce qu’ils sont enregistrés auprès de la SEC, ils sont tenus de fournir régulièrement des informations financières, ce qui est utile. Mais comme il n’existe pas de cours dynamique des actions à examiner, il est plus difficile d’analyser ces investissements.

La plupart des REIT privés (et autres opportunités immobilières de placement privé) exigent que vous soyez un investisseur qualifié. Ils ont également généralement des dépôts/investissements initiaux minimum importants. Vous bénéficierez de peu ou pas de protection réglementaire. Il peut s'agir d'investissements beaucoup plus agressifs que les REIT publics, qui peuvent fonctionner dans les deux sens :ils peuvent être ratés, mais ils peuvent également offrir des performances démesurées. L'immobilier privé (et même l'immobilier public non négocié) est également plus à l'abri des conditions boursières.

En outre, alors que tous les FPI investissent généralement dans un panier de propriétés, certaines offres immobilières de placement privé peuvent inclure seulement une poignée de propriétés, ou même offrir une participation dans une seule propriété. Donc, si mettre tous vos œufs dans le même panier ne semble pas être une façon prudente d'investir votre argent, vous pourriez envisager d'investir dans des REIT publics ou privés.

Que doit-on divulguer lors d'un placement privé ?

Les placements privés ont moins d'exigences de divulgation que les émetteurs d'offres publiques. Cependant, cela ne signifie pas qu'ils peuvent tout laisser secret.

La divulgation des placements privés repose sur quelques règles de la SEC. La règle 504 de la Securities and Exchange Commission permet à certains émetteurs d'offrir et de vendre jusqu'à 10 millions de dollars de titres sur une période de 12 mois sans être soumis à des exigences de divulgation spécifiques. Et la règle 506(b) de la SEC stipule que les émetteurs peuvent offrir et vendre un nombre illimité de leurs titres sur une période de 12 mois à un nombre illimité d'investisseurs qualifiés, mais seulement jusqu'à 35 investisseurs non qualifiés.

Les émetteurs qui vendent uniquement à des investisseurs qualifiés peuvent choisir ce qu'ils divulguent. Cependant, un émetteur qui vend à des investisseurs non qualifiés doit divulguer certaines informations, comme ses états financiers. Et toute information donnée aux investisseurs qualifiés doit également être fournie aux investisseurs non qualifiés.

Selon la règle 506 de la SEC, les émetteurs doivent donner aux investisseurs non accrédités la possibilité de poser des questions et d'obtenir des réponses sur l'investissement. Les investisseurs doivent se méfier des émetteurs qui ne peuvent pas répondre de manière adéquate à leurs questions.

Les émetteurs fournissent souvent une note de placement privé ou une note d'offre qui explique l'investissement et donne des informations sur l'offre de titres et l'émetteur. Mais ce n’est pas une exigence. Les nouveaux investisseurs devraient hésiter à investir dans des investissements qui n’en offrent pas. De plus, les mémorandums de placement privé ne sont généralement pas examinés par un organisme de réglementation, de sorte qu'un émetteur peut définir l'investissement pour qu'il paraisse moins risqué qu'il ne l'est réellement.

Les émetteurs qui se prévalent d'une exception au règlement D doivent déposer un document appelé formulaire D au plus tard 15 jours après la première vente de titres dans le cadre d'une offre. Ce formulaire comprend de brèves informations sur l'offre, l'émetteur, sa direction et ses promoteurs. Les investisseurs envisageant une offre avec ventes préalables peuvent rechercher le formulaire D déposé sur le système électronique de collecte, d'analyse et de récupération de données (EDGAR) de la SEC.

Les placements privés recommandés par un courtier pourraient être un peu plus sûrs, car les courtiers sont tenus de mener une enquête raisonnable sur l'investissement et sur la manière dont l'émetteur le représente.

Néanmoins, vous ne devriez pas suivre aveuglément les recommandations d’un courtier. Posez vos propres questions. Votre première question devrait être de savoir s'il existe un conflit d'intérêts potentiel entre l'émetteur et votre courtier.

Les placements privés sont soumis à des dispositions antifraude. Ils doivent fournir des informations véridiques et omettre toute information volontairement trompeuse. Mais si vous investissez dans une offre frauduleuse, vous ne serez pas forcément remboursé. En effet, il est souvent difficile, voire parfois impossible, de récupérer le capital investi dans une offre frauduleuse.

En bref :faites toujours preuve de diligence raisonnable lors de tout placement privé que vous envisagez.

Où pouvez-vous investir dans des REIT privés ?

L’immobilier privé est généralement considéré comme un « investissement alternatif », c’est-à-dire tout ce qui n’est pas un investissement traditionnel, comme les actions et les obligations. Notre liste des meilleurs investissements alternatifs comprend plusieurs plateformes immobilières, dont Fundrise :

Collecte de fonds

Fundrise est une plateforme populaire d'investissement en immobilier commercial et en actifs alternatifs qui vous permet de vous diversifier grâce à ses nombreux fonds. Chaque fonds détient un certain nombre de propriétés et est conçu pour offrir différents niveaux de risque et de revenu.

Les investisseurs disposent de deux manières principales d'investir dans l'immobilier via Fundrise :

Collecte de fonds

Le compte Fundrise standard est un portefeuille géré qui vous permet d'investir pour aussi peu que 10 $. Lorsque vous ouvrez et approvisionnez un compte, vous sélectionnez une stratégie d'investissement, puis Fundrise alloue votre argent au ou aux fonds qui composent cette stratégie. Au fil du temps, Fundrise peut ajouter de nouveaux fonds à ses sélections disponibles et allouer votre argent à ces fonds s'ils correspondent à votre stratégie. Vous pouvez ajouter plus d'argent sur votre compte au fil du temps, là encore avec un petit investissement supplémentaire minimum de seulement 10 $.

Pendant ce temps, le tableau de bord de Fundrise vous montrera comment vous avez investi et ce que vous avez gagné. Si vous avez défini un objectif d'investisseur, le suivi des objectifs de Fundrise vous indiquera si vous êtes sur la bonne voie ou, dans le cas contraire, que faire pour vous assurer d'atteindre cet ou ces objectifs. Fundrise fournira également des mises à jour sur l'occupation des biens immobiliers, les tendances du marché, etc.

Lrise de fonds Pro

Les investisseurs qui souhaitent un peu plus de contrôle sur leurs investissements pourraient envisager Fundrise Pro, un service d'abonnement mensuel qui vous permet de choisir votre propre chemin d'investissement et vous fournit plus de données pour faire les meilleurs choix pour vous.

Contrairement au compte Fundrise géré, les utilisateurs de Fundrise Pro peuvent allouer le montant qu'ils souhaitent aux fonds de leur choix, en investissant directement dans des fonds spécifiques. Ils peuvent également choisir entre une allocation dynamique (investir plus ou moins dans certains fonds au fil du temps pour répondre aux spécifications de votre plan) ou une allocation fixe (investir simplement le même montant d'argent selon vos choix d'allocation).

Tout ce que vous devez savoir sur la plateforme Fundrise

Vous n’avez pas besoin d’être un investisseur qualifié pour utiliser Fundrise :il est ouvert à tout citoyen américain âgé de 18 ans ou plus. Mais les investisseurs qualifiés bénéficient de certains avantages, notamment la possibilité d'investir directement dans plusieurs fonds fermés aux investisseurs non qualifiés et, occasionnellement, une meilleure capacité à investir dans les eREIT de Fundrise. Si vous êtes un investisseur qualifié, une fois que vous avez ouvert votre compte, accédez à Paramètres → Options avancées → Accréditation pour télécharger la documentation appropriée.

En plus des frais de conseil de Fundrise et des frais mensuels de Fundrise Pro, les fonds dans lesquels vous investissez ont également leurs propres frais de gestion intégrés. La plupart des fonds immobiliers Fundrise facturent des frais de gestion fixes de 0,85 %, tandis que le Fundrise Innovation Fund facture 1,85 % par an.

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Connexe : 7 meilleures banques pour les investisseurs immobiliers et les propriétaires

Où pouvez-vous investir dans des placements privés immobiliers ?

L'un de nos meilleurs choix de placements privés concerne un très petit segment du secteur de l'immobilier commercial.

Premiers partenaires immobiliers nationaux

First National Realty Partners (FNRP) est l’une des sociétés d’investissement CRE verticalement intégrées à la croissance la plus rapide aux États-Unis. Il se concentre également sur un créneau très particulier :l'immobilier commercial ancré dans une épicerie.

L'équipe de FNRP exploite ses relations avec des locataires de marques nationales de premier plan, notamment Kroger, Walmart et Whole Foods, pour offrir aux investisseurs un accès à des transactions CRE de qualité institutionnelle, sur et hors marché. Contrairement à la plupart des autres sites de cette liste, qui sont des plateformes de financement participatif en actions, FNRP propose des placements privés auxquels seul un investisseur qualifié peut accéder.

Ils ont aidé des milliers d'investisseurs à augmenter leur valeur nette et à diversifier leurs portefeuilles face à la volatilité des marchés grâce à des transactions qui génèrent des flux de trésorerie stables.

FNRP progresse également à partir d'un cycle de vie d'investissement complet, de l'acquisition à la cession, 100 % en interne. Une grande équipe de professionnels filtre des milliers de transactions pour en sélectionner une poignée qui, selon eux, surpassera leurs pairs.

Contrairement à une fiducie de placement immobilier (REIT) ou à un fonds traditionnel, vous avez la possibilité de choisir les transactions qui correspondent le mieux à vos besoins d'investissement, afin de pouvoir utiliser les différentes offres de FNRP pour constituer votre propre portefeuille.

Cette relative exclusivité s'accompagne cependant d'un investissement minimum élevé de 50 000 $. Inscrivez-vous pour en savoir plus sur l'opportunité et déterminer si elle correspond à vos objectifs d'investissement.

Pour en savoir plus, consultez notre revue First National Realty Partners.

Meilleurs rendements CRE ajustés au risque

Premiers partenaires immobiliers nationaux | CRE ancré dans l'épicerie

4.4

Investissement minimum :50 000 $. Les frais varient selon l'offre.

• FNRP est le principal sponsor de l'immobilier commercial lié à l'épicerie.
• Le FNRP est présent à l'échelle nationale et tire parti de ses relations avec les meilleurs locataires de marque nationale pour offrir aux investisseurs qualifiés un accès exclusif à des transactions de qualité institutionnelle.
• FNRP propose à ses partenaires des investissements de qualité institutionnelle qui génèrent des rendements exceptionnels ajustés au risque (rendements annuels moyens ciblés de 12 à 18 %, dont 8 % correspondent à la distribution annuelle moyenne en espèces ciblée).
• Utilise le modèle d'acquisitions Dragnet :diligence raisonnable rigoureuse. Le FNRP examine 1 000 transactions et n’en choisit qu’une seule. FNRP sélectionne uniquement les meilleures offres qui, selon elle, offrent le rendement le plus élevé pour le risque le plus faible.
• L'ensemble du cycle d'investissement du FNRP est 100 % interne et non externalisé comme les sponsors de capital-investissement traditionnels.

Avantages :

• Excellent historique de performances
• Niche d'investissement unique (CRE ancrée dans l'épicerie)
• Rendement total élevé pour les actionnaires

Inconvénients :

• Accessible uniquement aux investisseurs qualifiés
• Investissement minimum élevé (50 000 $)

ActionsMultiple

ÉquitéMultiple

• Disponible :inscrivez-vous ici
• Investissement initial minimum :5 000 $

EquityMultiple vise à rendre l'investissement immobilier simple, accessible et transparent pour les investisseurs qualifiés.

Les investisseurs peuvent choisir parmi trois approches d'investissement pour les placements privés avec la plateforme d'investissement :

• Fonds d'actions « Grow » axé sur d'importantes opportunités d'appréciation du capital
  • Durées à long terme avec un investissement minimum de 20 000 $.
• Fonds axés sur le rendement « Gagner » (dette senior et actions privilégiées)
  • Durées à moyen terme, avec un investissement minimum de 10 000 $.
• Alternatives aux comptes d'épargne « Conserver » (notes diversifiées à court terme)
  • Durées à court terme et rendements supérieurs à ceux des CD, avec un investissement minimum de 5 000 $.

EquityMultiple se distingue des autres sociétés de capital-investissement et plateformes de financement participatif par la diversité de ses offres. La plateforme se concentre généralement sur l'immobilier commercial de moyenne capitalisation et les investissements à fort flux de trésorerie.

Meilleure plateforme d'investissement CRE pour les investisseurs qualifiés

ActionsMultiple | CRE Investir pour les investisseurs qualifiés

4.2

Investissement minimum :5 000 $.

• EquityMultiple est une plate-forme immobilière commerciale destinée aux investisseurs qualifiés, offrant des opportunités d'investissement dans des fonds immobiliers, des propriétés individuelles et des alternatives d'épargne.
• EquityMultiple dispose d'une équipe possédant des décennies d'expérience en matière de transactions immobilières. Leur processus de diligence raisonnable réduit une large sélection de propriétés, n'acceptant que 5 % comme investissements cibles qu'ils utilisent pour créer une variété de portefeuilles répondant à de nombreux objectifs d'investissement.
• La société a distribué 379 millions de dollars depuis sa création.

Avantages :

• Rend les investissements immobiliers commerciaux accessibles
• Conception de sites Web intuitive
• Rendements totaux nets élevés et distributions versées aux investisseurs

Inconvénients :

• Disponible uniquement pour les investisseurs qualifiés
• Investissement minimum élevé pour commencer
• La structure des frais varie selon l'investissement, et est parfois complexe

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