8 types de prêts immobiliers disponibles pour les acheteurs de maison

Beaucoup de gens croient à tort qu'ils ne peuvent pas se permettre d'acheter une maison parce qu'ils ne savent pas vraiment quelles sont leurs options. Heureusement, les prêts immobiliers ne sont pas à taille unique. Il existe une variété de prêts hypothécaires disponibles en fonction de votre budget et de vos préférences.

Ainsi, avant de commencer à visiter des journées portes ouvertes, prenez le temps de vous familiariser avec les différents prêts immobiliers disponibles. Entrer en connaissance de cause dans le processus d'achat d'une maison pourrait vous aider à économiser beaucoup d'argent sur votre mise de fonds, vos intérêts et vos frais.

Les 8 types de prêts hypothécaires disponibles

Comprendre les différents types de prêts hypothécaires vous aidera à choisir l'option qui vous convient le mieux. Examinons un bref aperçu des huit types de prêts hypothécaires disponibles en 2022.

1. Prêts conventionnels

Un prêt conventionnel est une hypothèque qui n'est pas émise par le gouvernement fédéral. Vous avez le choix entre deux types de prêts hypothécaires conventionnels :les prêts conformes et les prêts non conformes.

Un prêt conforme relève des lignes directrices établies par Fannie Mae et Freddie Mac. Vous contracterez un prêt conforme auprès d'un prêteur privé comme une banque, une coopérative de crédit ou une société de crédit hypothécaire. Étant donné que le gouvernement ne garantit pas le prêt, les prêts hypothécaires conventionnels sont généralement assortis d'exigences de prêt plus strictes.

Selon le CFPB, le montant maximal du prêt pour un prêt conventionnel est de 484 350 $. Cependant, il peut atteindre 726 525 $ dans les comtés où le coût de la vie est élevé. Vous devrez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous ne disposez pas d'un acompte de 20 %.

Les prêts conventionnels sont des prêts hypothécaires à taux fixe, ce qui signifie que votre paiement hypothécaire mensuel reste le même pendant toute la durée du prêt hypothécaire. Les durées varient généralement de 10 à 30 ans :

• Hypothèque à taux fixe sur 30 ans
• Hypothèque à taux fixe sur 20 ans
• Hypothèque à taux fixe sur 15 ans
• Hypothèque à taux fixe sur 10 ans

Avantages :

• Peut être utilisé pour acheter une résidence principale ou un immeuble de placement
• Tendance à moins cher que les autres types de prêts
• Vous pouvez résilier votre assurance hypothécaire privée (PMI) une fois que vous atteignez 20 % de valeur nette de votre maison

Inconvénients :

• Doit avoir un score FICO minimum de 620 ou plus
• Plus difficile à obtenir que les prêts garantis par le gouvernement
• Vous devez avoir un faible ratio d'endettement pour être éligible

2. Hypothèque conventionnelle 97

Une hypothèque conventionnelle 97 est similaire à un prêt conventionnel en ce sens qu'elle est largement disponible pour divers emprunteurs. La principale différence est qu'avec ce type de prêt immobilier, vous n'avez qu'à verser un acompte de 3 %.

Le programme est disponible pour les acheteurs d'une première maison et les acheteurs réguliers. Cependant, il doit s'agir de votre lieu de résidence principal et le montant maximal du prêt est de 510 400 $.

Avantages :

• Largement disponible pour la plupart des emprunteurs
• Ne nécessite qu'un acompte de 3 %
• Disponible pour les premiers acheteurs et les acheteurs réguliers

Inconvénients :

• Ne peut pas être utilisé pour acheter des immeubles de placement
• Le montant maximum du prêt est de 510 400 USD
• Nécessite un score FICO minimum de 660 ou plus

3. Prêts FHA

Les prêts FHA sont soutenus par la Federal Housing Administration et sont une option populaire pour les acheteurs d'une première maison. Pour être admissible, vous devez avoir un acompte de 3,5 % et un pointage de crédit minimum de 580.

Si vous avez un pointage de crédit de 500 ou plus, vous pouvez bénéficier d'un prêt FHA avec un acompte de 10 %. Ces exigences flexibles font des prêts FHA une bonne option pour les emprunteurs avec un mauvais crédit.

Pour être admissible à un prêt immobilier FHA, vous devez avoir un ratio dette / revenu de 43% ou moins. Ces prêts ne peuvent pas être utilisés pour acheter des immeubles de placement et votre maison doit respecter les limites de prêt de la FHA.

Ces limites varient selon l'État, vous devrez donc consulter le site Web de la FHA pour connaître les directives applicables à votre région.

Avantages :

• Les prêts sont assortis d'options de mise de fonds peu élevées
• Une bonne option pour les emprunteurs avec un mauvais crédit
• Disponible pour les nouveaux propriétaires et les nouveaux propriétaires

Inconvénients :

• Les prêts ne peuvent pas être contractés pour des immeubles de placement
• Si votre pointage de crédit est inférieur à 580, un acompte de 10 % est requis
• Vous devez avoir un ratio d'endettement inférieur à 43 %
• Primes d'assurance hypothécaire obligatoires

4. Prêts de réadaptation FHA 203(k)

Un prêt de réhabilitation FHA 203(k) est parfois appelé prêt de rénovation. Il permet aux acquéreurs de financer l'achat de leur logement et les éventuelles rénovations nécessaires avec un seul prêt.

Beaucoup de gens achètent des maisons plus anciennes pour les réparer. Au lieu de contracter un prêt hypothécaire puis de demander un prêt pour la rénovation domiciliaire, vous pouvez réaliser les deux avec un seul prêt hypothécaire.

Un prêt de réadaptation est similaire à un prêt FHA en ce sens que vous aurez besoin d'un acompte de 3,5 %. Cependant, les exigences de crédit sont plus strictes et vous aurez besoin d'un pointage de crédit minimum de 640 pour être admissible.

Avantages :

• Vous permet d'acheter une maison et de financer la rénovation en une seule hypothèque
• Nécessite un acompte minimum de 3,5 %
• Plus facile à qualifier puisque la FHA soutient votre prêt

Inconvénients :

• Les conditions de crédit sont plus strictes que les prêts FHA typiques
• Vous devez engager des entrepreneurs agréés et ne pouvez pas bricoler les rénovations
• Le processus de clôture prend plus de temps que les autres types de prêts hypothécaires

5. Prêts VA

Le ministère des Anciens Combattants garantit les prêts VA. Ces prêts sont conçus pour permettre aux anciens combattants et aux militaires de se qualifier plus facilement pour des prêts hypothécaires abordables.

L'un des plus grands avantages de contracter un prêt VA est qu'il ne nécessite pas d'acompte ni de prime d'assurance hypothécaire (MIP). Et il n'y a pas d'exigences de crédit répertoriées, bien que le prêteur puisse définir ses propres exigences de crédit minimales. Les prêts VA sont généralement assortis d'un taux d'intérêt inférieur à celui de la FHA et des prêts conventionnels.

Pour être admissible à un prêt VA, vous devez être militaire en service actif, vétéran ou libéré honorablement. Vous devrez demander votre prêt hypothécaire par l'intermédiaire d'un prêteur VA agréé.

Avantages :

• Aucun acompte requis
• Pas de PMI requis
• Exigences de crédit flexibles

Inconvénients :

• Doit être un vétéran pour se qualifier
• Certains vendeurs ne voudront pas faire face à un prêt VA

6. Prêts USDA

Un prêt USDA est un type de prêt hypothécaire disponible pour les acheteurs de maisons rurales et suburbaines. C'est une bonne option pour les emprunteurs dont la cote de crédit est faible et qui ont du mal à se qualifier pour un prêt hypothécaire traditionnel.

Les prêts de l'USDA sont soutenus par le département américain de l'Agriculture et aident les emprunteurs à faible revenu à trouver un logement dans les zones rurales. Les prêts USDA ne nécessitent pas d'acompte, mais vous aurez besoin d'un pointage de crédit minimum de 640 pour être admissible.

Vous devrez répondre aux critères d'admissibilité de l'USDA pour être admissible au prêt. Mais selon la carte d'éligibilité des propriétés du département, plus de 95 % des États-Unis sont éligibles.

Avantages :

• Aucun acompte requis
• Une bonne option pour les emprunteurs à faible revenu
• Disponible pour les premiers acheteurs et les acheteurs réguliers

Inconvénients :

• Une note de crédit minimale de 640 est requise
• Le logement est limité aux zones rurales et suburbaines

7. Prêts Jumbo

Un prêt jumbo est une hypothèque qui dépasse les directives de financement établies par la Federal Housing Finance Agency. Ces prêts ne peuvent pas être achetés ou garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac.

Une hypothèque jumbo finance des maisons de luxe sur des marchés immobiliers concurrentiels, et les limites varient selon les États. En 2022, la FHFA a relevé les limites pour une propriété d'un logement à 647 200 $, contre 548 250 $ en 2021.

Si vous espérez acheter une maison qui coûte plus d'un million de dollars, vous devrez contracter un prêt super jumbo. Ces prêts fournissent jusqu'à 3 millions de dollars pour l'achat de votre maison. Les hypothèques jumbo et super jumbo peuvent être difficiles à obtenir et nécessitent un excellent crédit.

Avantages :

• Ces prêts permettent d'acheter de grandes maisons dans des quartiers chers
• Vient généralement avec des conditions de prêt flexibles

Inconvénients :

• Les prêts jumbo et super jumbo sont assortis de taux d'intérêt plus élevés
• Vous aurez besoin d'un bon historique de crédit pour être admissible

8. Prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM)

Contrairement à une hypothèque à taux fixe, où le taux d'intérêt est fixé pour la durée du prêt, une hypothèque à taux variable (ARM) est assortie de taux d'intérêt qui fluctuent. Votre taux d'intérêt dépend des conditions actuelles du marché.

Lorsque vous souscrivez un ARM pour la première fois, vous commencerez généralement avec un taux fixe pour une période de temps définie. Une fois cette période d'introduction terminée, votre taux d'intérêt s'ajustera sur une base mensuelle ou annuelle.

Un ARM peut être une bonne option pour certains emprunteurs, car votre taux d'intérêt sera probablement bas pendant les deux premières années où vous serez propriétaire de la maison. Mais vous devez être à l'aise avec un certain niveau de risque.

Et si vous choisissez d'emprunter cette voie, vous devriez rechercher un ARM qui plafonne le montant des intérêts que vous payez. De cette façon, vous ne serez pas incapable de payer vos paiements mensuels lorsque les taux d'intérêt seront réinitialisés.

4 types d'ARM

Il existe 4 différents types de prêts hypothécaires à taux variable généralement offerts :

• ARM d'un an – Le taux d'intérêt hypothécaire à taux révisable d'un an change chaque année à la date anniversaire du prêt.
• BRAS 10/1 – Le 10/1 ARM a un taux d'intérêt initial fixe pour les dix premières années de l'hypothèque. Après 10 ans, le taux s'ajuste ensuite chaque année pour le reste de l'hypothèque.
• ARM 5/5 et 5/1 – Armes qui ont un taux fixe initial pour les cinq premières années de l'hypothèque. Après 5 ans, pour le 5/5 ARM, le taux d'intérêt change tous les 5 ans. Pour l'ARM 5/1, l'intérêt change chaque année.
• ARM 3/3 et 3/1 – Semblable aux ARM 5/5 et 5/1, à l'exception des modifications initiales du taux fixe après 3 ans. Pour l'ARM 3/3, le taux d'intérêt change tous les 3 ans et pour l'ARM 3/1, il change chaque année.

Avantages :

• Les taux d'intérêt seront probablement bas au début.
• Si vous remboursez le prêt rapidement, vous pourriez payer beaucoup moins d'intérêts.

Inconvénients :

• Vos versements hypothécaires mensuels fluctueront.
• De nombreux emprunteurs ont rencontré des difficultés financières après avoir souscrit un ARM.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, vous avez le choix entre de nombreux prêts immobiliers. Le type de prêt hypothécaire qui vous convient le mieux dépendra de votre revenu actuel et de votre situation financière.

Si vous ne savez pas par où commencer, envisagez de travailler avec un agent de crédit qualifié. Ils peuvent évaluer votre situation et recommander l'option qui vous conviendra le mieux.