Investir dans un immeuble d’habitation :une mise en garde (pas de tentative de mise de fonds)

Quand j’avais 23 ans, j’ai acheté un immeuble de huit logements sans mise de fonds. Et je suis reparti avec 1 000 $ en espèces à la clôture ! Cela semble plutôt sophistiqué, non ? Faux.

C'était l'une des erreurs d'investissement immobilier les plus stupides que j'ai commises dans ma jeune vie.

Je m’en suis sorti sans une égratignure, mais c’était grâce à une dose excessive de sueur, de larmes et de chance. Rien de tout cela n’était dû à des compétences d’investissement avisées.

Le son et la fureur

J'avais 23 ans et je venais d'obtenir mon permis immobilier l'année précédente. Mes premiers mois ont été consacrés à l’achat et à la vente de quelques unités haut de gamme pour des propriétaires individuels. Les commissions étaient décentes, mais en tant que nouvel agent immobilier, ma relation avec mon entreprise était élevée. Pour compliquer le problème, j'avais financé mon association, ma formation et mes cotisations syndicales pour commencer. (C'était avant que je décide d'annuler mes cartes de crédit.)

Après plusieurs mois, j'ai commencé à travailler davantage sur les marchés en plein essor des saisies immobilières et des ventes à découvert qui sévissaient dans le centre de l'Indiana. Des avocats, des médecins et d'autres salariés à revenus élevés (pour la plupart originaires de la côte ouest) envahissaient notre marché local.

Ils achetaient des maisons à 30 000 $, 40 000 $ et 50 000 $ comme s'il s'agissait de jouets – bien que trop chers, surfinancés et, au mieux, ne fonctionnant qu'à moitié. Avec des loyers allant de 400 à 1 000 dollars, ils ne pouvaient tout simplement pas résister à ce que leurs feuilles de calcul leur indiquaient sur le rendement. Ils ont acheté de nombreuses maisons sans les avoir vus et ont fait appel à la première société immobilière qui leur vendait.

Nous avons représenté de nombreuses banques qui n'avaient aucune idée des prix du marché local. Ils ne comprenaient pas non plus l’état actuel de leurs propriétés (même après que nous leur en ayons parlé à plusieurs reprises). Plus de la moitié des transactions ont échoué. Soit les banques étaient trop irréalistes pour négocier, soit une clôture serait interrompue par la découverte d'un privilège mystère, d'une deuxième hypothèque dont personne n'était au courant, ou d'un autre problème avec le titre dont nous ne savions même pas qu'il était possible !

C'était un travail plus difficile pour des commissions inférieures, mais il y avait des centaines et des centaines de propriétés, ce qui aidait à égaliser les salaires de mois en mois. Et j'apprenais beaucoup sur la façon d'éviter les erreurs en matière d'investissement immobilier.

La gestion immobilière vous appelle

Après que la plupart des investisseurs de l’extérieur de la ville aient fermé leurs portes sur leurs nouvelles locations, ils ont commencé à chercher une entreprise pour les gérer/louer. Après plusieurs dizaines de demandes pour une société de gestion immobilière abordable et fiable (et aucune option claire), nous avons décidé de commencer à proposer le service nous-mêmes.

J'ai uni mes forces avec un courtier qui passait son temps à se concentrer sur l'acquisition de plus de prospects pour l'achat/vente. J'ai commencé à trouver comment gérer et louer activement les logements vacants (qui nécessitaient presque toujours des réparations en premier).

Étant donné que beaucoup de nos clients étaient déjà des clients réguliers, ils étaient ravis d’avoir la possibilité de confier la gestion de leurs propriétés à nos soins en interne. En seulement six mois environ, nous avions plus de 125 unités sous gestion.

Je travaillais d'innombrables heures et répondais aux appels téléphoniques les plus bizarres que l'on puisse imaginer à toute heure de la nuit. Cependant, dans l'ensemble, nous réalisons des bénéfices et cherchons des moyens de faire évoluer notre système au cours des deux prochains trimestres.

Une tempête parfaite

Dans le cadre de notre travail de réseautage et de génération de leads, nous assistions régulièrement à des réunions privées où les courtiers locaux se présentaient les désirs et les besoins de leurs clients actuels. Lors d’une réunion particulière, un autre courtier proposait à la vente l’une de ses propres propriétés. Il s'agissait de deux quadruplex côte à côte (huit unités au total), chaque unité étant composée d'une chambre. C'était dans un quartier à faible revenu de la ville, mais il ne demandait que 125 000 $ pour les deux propriétés.

« 125 000 $ pour huit logements ? », ai-je pensé. «Il y a a être un piège. »

Il y en avait. Sept des huit logements avaient des locataires, mais seulement trois avaient des antécédents de paiement à temps. Même après en expulsant tous les locataires qui ne paient pas, chaque unité aurait besoin de quelques milliers de dollars de travail pour obtenir un loyer décent. De plus, il y avait quatre fours au total, tous probablement fabriqués dans les années 40 ou 50.

En d’autres termes, c’était un projet selon les termes de n’importe qui. Cela nécessiterait quelques réparations initiales, plusieurs mois de dépôts d'expulsion, des visites au tribunal et une nouvelle exposition des unités, mais… "125 000 $ pour huit unités ! "

Si seulement quelqu'un me prêtait de l'argent…

J’ai creusé de plus en plus profondément dans les chiffres. Je gérais déjà des propriétés, coordonnais les réparations, négociais les prix des matériaux et louais des logements pour des dizaines d'autres clients. Il était logique que si je pouvais obtenir un prêt, je pourrais connecter une propriété directement au système actuel que j'exploitais.

Il y avait cependant un gros problème flagrant. Ni mon partenaire ni moi n'étions solvables dans aucun sens du mot. La chance que j'obtienne l'approbation d'un prêt hypothécaire était nulle (sans parler d'un prêt commercial à faible revenu non occupé par le propriétaire). Avec regret, j'ai repoussé la propriété au fond de mon esprit et j'ai continué le processus de création de l'activité de gestion.

Cependant, lors de notre prochaine réunion de réseautage, nous avons eu vent de nouvelles supplémentaires sur les propriétés. Le courtier qui les possédait était en grande difficulté sur une douzaine de biens immobiliers différents. Il devait 76 000 $ sur les deux bâtiments, qui ont été financés par un investisseur/prêteur bien connu.

Le prêteur privé avait peur que l’investisseur fasse bientôt défaut (donnant au prêteur une propriété avec laquelle il ne voulait rien avoir à faire). Le propriétaire cherchait seulement à quitter la propriété, afin de pouvoir concentrer son énergie sur la récupération de ses autres propriétés.

Sans trop réfléchir, nous avons appuyé sur la gâchette.

Une offre audacieuse

Nous avons appelé le prêteur privé (un particulier) qui finançait actuellement les propriétés. Ensuite, nous lui avons proposé de reprendre le prêt et d'acheter la propriété au propriétaire actuel désespéré.

Nous avons proposé à tous deux de signer le prêt, donnant à l'investisseur deux noms opposés à celui qu'il avait actuellement. Nous avons ensuite montré comment nous allions remédier à la situation, expulser tous les locataires et le connecter à notre système de gestion.

Aucun de nous n'avait un centime en poche, nous avons donc même eu le courage d'exiger que le prêteur privé investisse réellement plus. de l'argent dans la propriété. Pour que nous puissions le reprendre, il devrait nous prêter 15 000 $ supplémentaires pour remplacer les fournaises et réparer deux des unités après les expulsions.

C'était une offre audacieuse. Nous ne donnerions rien d'autre qu'un plan de gestion et nos signatures sur une hypothèque privée de 91 000 $ (à 12 %) pour huit logements et un prêt en espèces de 16 000 $. Le prêteur devait en savoir encore plus sur la situation désastreuse du propriétaire actuel que nous, car il a accepté notre offre. Le propriétaire actuel était heureux de s'en sortir pour ce qui lui était dû, et dans la semaine, nous nous sommes assis pour fermer.

Une fois les documents signés pour mon tout premier achat immobilier, j'ai reçu un chèque de 1 000 $ (pour les loyers/dépôts au prorata pour le mois). Je n'ai rien donné de tangible, juste ma signature sans valeur, et je me suis dirigé vers la banque pour déposer l'argent.

"C'est donc ainsi que fonctionne l'immobilier", me réjouis-je. "Je pourrais m'y habituer."

Je n'avais aucune idée de ce qui m'attendait…

À suivre…

Note de J.D. : C’est un aperçu d’un monde sur lequel je me suis toujours interrogé. Même si Kris continue d’essayer de m’en dissuader, je suis fasciné par les propriétés locatives. J'ai hâte de lire la deuxième partie de cette histoire. Et même si GRS n’est pas sur le point de devenir un blog immobilier, l’histoire des lecteurs de ce dimanche raconte en fait comment l’un d’entre vous a décidé de franchir le pas en achetant un bien locatif. Nous allons donc avoir un mini-thème ici pendant environ une semaine…