Comment j'ai vendu mon condo et économisé 5 $,

Ce message d'invité de Nick Rothacher , l'économiste autodidacte , fait partie de la fonctionnalité « histoires de lecteurs » de Get Rich Slowly. Certaines histoires contiennent des conseils généraux; d'autres sont des exemples de la façon dont un lecteur de GRS a atteint le succès financier - ou l'échec. Ces histoires mettent en scène des gens de tous les niveaux de maturité financière et avec toutes sortes de revenus.

Il y a six mois, ma femme et moi avons vendu notre deux chambres, condo de deux salles de bain situé au coeur du centre-ville de Salt Lake City. Nous avons économisé près de cinq mille dollars et vendu la propriété sans trop de stress, frustration, ou du temps perdu. Voici comment nous avons procédé.

Commencer tôt

La vie change vite, et quand ma femme a commencé à postuler dans des écoles supérieures à travers le pays, nous savions que nous devions être flexibles avec notre situation de logement. Nous avons commencé à parler de vendre notre condo plus d'un an avant notre déménagement. Ce temps supplémentaire a été inestimable car nous n'étions pas stressés à l'idée de réduire nos prix afin de réaliser une vente rapide. Lorsque vous vendez un bien immobilier dans un marché déprimé, le temps est ton ami.

Explorer les options

Initialement, nous avons essayé de vendre le condo « À vendre par le propriétaire ». Le principal avantage de la vente à vendre par le propriétaire est d'éviter les commissions et les frais payés aux agents immobiliers. Nous avons pris des photos numériques, créé nos propres dépliants pour commercialiser la propriété, et a commencé à faire de la publicité sur des sites gratuits comme Craigslist et des petites annonces en ligne locales. Malheureusement, rien ne semblait fonctionner.

Après trois semaines avec peu de perspectives, nous avons intensifié notre attaque marketing. De mon passage d'un an en tant qu'agent immobilier, J'ai appris que de nombreux acheteurs (surtout les baby-boomers) préfèrent utiliser un agent immobilier pour les aider à acheter une propriété.

Nous devions faire inscrire notre propriété sur le MLS (le service d'inscription multiple). Nous avons payé 175 $ à un courtier à escompte local pour inscrire la propriété. Ce service est considéré comme un courtage « à rabais » ou « à frais fixes » et les frais couvrent les services suivants :

• La propriété est inscrite dans les 24 heures
• Période d'inscription de six mois
• La propriété est annoncée sur plusieurs sites Web
• Liste de six photos

Mais pour bien commercialiser la propriété, nous devions aller au-delà des services énumérés. Ma femme et moi avons pris l'initiative et avons fait ce qui suit :

• Adaptation de notre dépliant pour diriger les gens vers la liste MLS.
• Nous avons utilisé nos propres photos qui ont mis en évidence toutes les parties de la propriété, à l'intérieur comme à l'extérieur.
• Fourni des visites de la propriété aux personnes qui ont appelé pour planifier une visite guidée.
• Tenu deux journées portes ouvertes et annoncé avec des panneaux de cour, la liste MLS, Craigslist, et d'autres médias en ligne.
• Communiqué régulièrement avec notre courtier pour mettre à jour la liste MLS.

Trois semaines plus tard, nous avons reçu une offre basse. Nous avons soumis une contre-offre avec un prix plus proche de notre prix d'inscription et elle a été acceptée ! Propriété vendue. Beaucoup d'argent économisé.

Croquez les chiffres vous-même

Effectuez une simple analyse coûts-avantages pour voir si un agent en vaut vraiment la peine. Typiquement, vous payez 6 % du prix de vente pour faire vendre votre maison par un agent, qui est divisé 50/50 entre l'agent de l'acheteur et l'agent du vendeur.

Ce que cela signifie, c'est que les 94 % restants de ce qu'un agent peut obtenir pour moi valent mieux que 100 % de ce que je peux obtenir pour moi-même !

J'ai inscrit ma propriété à 165 000 $, ce qui signifie que j'aurais payé 3% à l'agent de l'acheteur (4 $, 950) et un autre 3 % à l'agent du vendeur (un autre 4 $, 950), pour un coût combiné pour moi de 9 $, 900.

Mais parce que j'ai utilisé un courtier à escompte, J'ai payé 4 $, 950 à l'agent de l'acheteur et seulement 175 $ pour le (notre) agent du vendeur.

Économies totales =4 $, 775.

La mort de l'agent immobilier ?

Saviez-vous qu'il y a plus d'un million de professionnels de l'immobilier actuellement affiliés à la National Association of Realtors ? (Et c'est en baisse par rapport à 1,2 million au plus fort du boom immobilier en 2006.) Je suis obligé de bouleverser la majorité d'entre eux avec ce que je dis ensuite, mais ma seule intention est d'éduquer les lecteurs de GRS.

Il doit y avoir une valeur pour justifier l'embauche d'un agent immobilier. Si ma femme et moi pensions qu'un agent immobilier à service complet aurait fourni 4 $, 950 de services dans les domaines suivants, alors nous aurions embauché quelqu'un pour :

• aide avec les papiers
• aide à la publicité
• aider avec des connaissances dans une variété de domaines
• aider à donner accès à la propriété
• aider à vendre la propriété plus rapidement
• aider à corriger les changements cosmétiques pour aider la maison à vendre
• nous aider à comprendre les conditions actuelles du marché et la valeur des maisons comparables dans la région

Grâce à internet, la plupart de ces services n'ont plus la même valeur qu'ils l'étaient autrefois. Chacun des sujets énumérés ci-dessus peut être trouvé à l'aide d'un moteur de recherche en ligne. L'acheteur/vendeur peut se renseigner sur tous ces sujets en quelques minutes.

Dans notre cas, cela n'avait tout simplement pas de sens d'engager un agent immobilier pour inscrire notre maison. Nous vivons dans une zone métropolitaine animée et nous savions que notre public d'acheteurs était large. Nous avons fini par vendre à des parents qui voulaient un investissement et un endroit sûr pour leurs deux filles à l'université.

L'avenir des agents immobiliers

Internet continue de changer la façon dont nous accédons aux informations sur l'immobilier. Pour les acheteurs et les vendeurs, c'est un changement positif qui peut nous faire économiser de l'argent, mais pour les agents de vente et les courtiers immobiliers, il présente de nouveaux défis à la profession.

À mesure que la qualité de l'information sur Internet s'améliore, bon nombre des « gardiens » et des « détenteurs du savoir » seront incapables de garder leur expertise hors des mains du grand public. Je ne dis pas que les médecins, avocats, et d'autres professionnels n'auront plus de valeur. Mais croyez-moi, obtenir votre permis immobilier n'est pas exactement l'équivalent d'aller à la faculté de droit ou à la faculté de médecine.

Ne me croyez pas ?

Regardez autour de vous. Les agents affichent des propriétés sur Craigslist et des petites annonces gratuites, car c'est là que les acheteurs recherchent. Je n'ai certainement pas besoin d'un agent pour publier des photos sur Craigslist - je peux le faire moi-même.

La MLS est le dernier bastion auquel s'accrochent les agents immobiliers car leur gagne-pain en dépend. Mais ne soyez pas surpris si quelqu'un développe une base de données entièrement accessible au public, rendant le MLS obsolète.

Ma dernière plainte au sujet des agents immobiliers est qu'ils sont payés en fonction du prix du marché de votre maison. D'après le graphique ci-dessus, vous pouvez voir que la valeur des maisons aux États-Unis a décuplé (regardez la ligne rouge) de 1975 à 2005.

La quantité de travail a-t-elle décuplé ? Est-il devenu dix fois plus difficile de vendre une maison ? Non et non. Cette « taxe » de 6 % fait vraiment mal aux Américains parce qu'en moyenne, les gens vendent leur maison tous les 5 à 7 ans. Si vous voulez en savoir plus sur l'effet négatif que cela a sur l'économie et sur la façon dont les courtiers à service complet travaillent dur pour éliminer les courtiers à escompte, voici un excellent article.

Alors la prochaine fois que vous achetez ou vendez une propriété :explorez vos options, instruisez-vous, et économisez de l'argent !