Comment calculer le ratio dette-revenu

Votre ratio d'endettement est crucial, en particulier lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, un prêt sur valeur domiciliaire ou un autre prêt personnel important.

En comprenant de quoi il s'agit et quel devrait être votre objectif, vous pouvez utiliser votre ratio d'endettement pour vous qualifier pour certains des meilleurs prêts disponibles.

Lisez la suite pour savoir comment votre ratio DTI pourrait affecter votre prochaine demande de prêt.

Qu'est-ce que le ratio dette-revenu ?

Votre ratio dette/revenu (DTI) compare l'ensemble de votre dette récurrente mensuelle à votre revenu mensuel brut pour déterminer avec quelle facilité vous pourriez potentiellement gérer de nouveaux remboursements de prêt supplémentaires.

C'est une façon pour les prêteurs d'évaluer votre niveau de risque en tant qu'emprunteur avant d'approuver votre demande de prêt. De leur point de vue, si vous avez déjà beaucoup de dettes par rapport au montant d'argent que vous rapportez, il vous sera peut-être plus difficile de rembourser un autre prêt. Cela signifie que le risque de défaut de paiement est d'autant plus élevé que vous avez de dettes.

D'un autre côté, si votre ratio d'endettement est faible, cela indique que vous êtes plus susceptible d'avoir un revenu disponible à consacrer à un autre prêt. Ainsi, meilleur est votre ratio DTI, meilleures sont vos chances d'obtenir l'approbation de votre demande de prêt.

Comment calculer votre ratio dette-revenu

Alors, comment pouvez-vous calculer votre ratio DTI ? C'est une formule simple.

Commencez par répertorier toutes vos factures mensuelles. Cela inclut votre loyer mensuel ou le paiement de votre maison, les paiements de pension alimentaire ou de pension alimentaire pour enfants, les cartes de crédit, les prêts étudiants, les prêts automobiles et tout autre paiement de dette mensuel que vous avez.

Votre ratio dette/revenu correspond au total des paiements mensuels de votre dette divisé par votre revenu mensuel brut. Votre revenu avant impôts n'est pas inclus.

Voici un exemple rapide. Supposons que vous ayez un paiement mensuel de 150 $ pour la voiture, un paiement de prêt étudiant de 100 $, un prêt hypothécaire de 1 200 $ et des paiements mensuels minimums de 75 $ par carte de crédit. Vos dettes mensuelles totalisent 1 525 $. Si votre revenu mensuel avant impôt est de 4 000 $, vous divisez les deux nombres pour obtenir 0,38, soit 38 %.

Lorsque vous demandez un prêt important comme une hypothèque, vous devez également ajouter le paiement mensuel prévu pour votre nouveau prêt ou hypothèque. C'est le pourcentage que votre prêteur examine pour déterminer si votre DTI répond à ses qualifications.

Reprenons l'exemple ci-dessus. Votre prêt hypothécaire actuel est de 1 200 $, mais vous voulez emménager dans une maison plus grande qui porterait votre versement hypothécaire mensuel à 1 500 $. Cela augmente vos obligations mensuelles à 1 825 $ et votre ratio DTI à 45 %.

Qu'est-ce qui est inclus dans le ratio dette-revenu ?

Un prêteur utilise généralement deux sources pour vos informations financières :votre rapport de solvabilité et la documentation requise qui vient de vous. Votre rapport de solvabilité fournit toutes vos cartes de crédit et soldes de prêt afin que les prêteurs sachent exactement combien vous devez.

L'inconvénient est que les rapports de solvabilité peuvent prendre un mois ou plus pour mettre à jour les nouvelles informations. Ainsi, si vous avez effectué un paiement important sur l'une de vos cartes de crédit une semaine avant de demander votre prêt hypothécaire, ce nouveau solde pourrait ne pas apparaître sur le rapport de solvabilité établi par votre prêteur.

Heureusement, vous pouvez demander un réexamen rapide, qui met à jour votre dossier de crédit en quelques jours ouvrables seulement. Votre prêteur paie le coût du recalcul et vous bénéficiez d'un solde d'endettement faible et précis pour votre ratio DTI.

Votre prêteur vous demandera également de vérifier votre revenu mensuel brut avec des documents tels que des talons de paie et des relevés bancaires. Vous devrez également soumettre au moins deux ans de formulaires W-2 et/ou de déclarations de revenus.

Certains prêteurs hypothécaires demandent également une lettre de vérification d'emploi. Cela les aide à déterminer exactement combien d'argent vous rapportez chaque mois et qui peut être appliqué au solde de vos prêts.

Votre DTI affecte-t-il votre crédit ?

Cela n'affecte pas directement vos cotes de crédit, car votre dossier de crédit ne contient aucune information sur vos revenus. Mais tout comme votre pointage de crédit, votre DTI contribue à l'approbation de votre demande de prêt, c'est donc un chiffre tout aussi important.

De plus, les informations sur le solde qui entrent dans votre ratio DTI contribuent également à la catégorie « montants dus » de votre pointage de crédit, contribuant à hauteur de 30 %.

Ainsi, même si le calcul spécifique au ratio DTI n'est pas inclus dans vos cotes de crédit, la résolution de tout problème que vous pourriez avoir avec la dette aidera les deux situations. Lorsque vous gérez votre argent judicieusement, vous en récolterez les bénéfices dans de nombreux domaines de vos finances.

Qu'est-ce qu'un bon ratio dette-revenu ?

La réponse à cette question dépend vraiment de votre prêteur, mais évidemment, plus votre ratio DTI est bas, mieux c'est. De nombreux experts et prêteurs conventionnels utilisent 36 % comme cible pour les personnes qui tentent de déterminer le montant de la dette qu'il est sage d'assumer.

Mais bien sûr, chaque situation est personnelle et en fonction de vos autres obligations financières, un nombre supérieur ou inférieur peut être approprié.

Il est utile d'effectuer un audit financier simple de votre budget personnel pour déterminer combien vous pouvez dépenser pour un prêt hypothécaire en plus de vos autres paiements, factures et contributions d'épargne.

Même si un prêteur dit que vous êtes admissible à un certain montant hypothécaire, cela ne signifie pas nécessairement que vous pouvez vous le permettre. De plus, vous devez également tenir compte non seulement de votre paiement mensuel du principal et des intérêts, mais également de vos impôts, de votre assurance hypothécaire et de votre assurance habitation.

Tout cela peut facilement ajouter quelques centaines de dollars ou plus à votre paiement mensuel. Assurez-vous de travailler avec un prêteur en qui vous pouvez avoir confiance et qui a à cœur vos meilleurs intérêts financiers.

Seuil de 43 % pour les prêts hypothécaires

Lorsque vous faites une demande de prêt, la plupart des prêteurs utilisent aujourd'hui généralement 43 % comme seuil. Tout ce qui est plus élevé et vous ne pouvez automatiquement pas obtenir un prêt hypothécaire admissible. Vous pouvez déterminer quelle part de votre revenu représente 43 % en effectuant une simple équation.

Prenez votre revenu mensuel avant impôt et multipliez-le par 0,43. Le nombre que vous obtenez est le montant maximal des dettes que vous pourriez avoir pour être admissible à un prêt hypothécaire.

Si vous voulez être plus conservateur, multipliez vos revenus mensuels par 0,36. Cela est particulièrement vrai si vous vous situez dans une tranche d'imposition plus élevée, car vous perdrez une plus grande partie de votre argent en impôts avant de payer vos factures.

Examinons ces calculs avec un exemple concret. Nous utiliserons le même scénario que précédemment :votre revenu mensuel est de 4 000 $ avant déduction des impôts. Pour un ratio DTI de 36 %, vos cartes de crédit et vos obligations de prêt ne devraient pas totaliser plus de 1 440 $ par mois.

Pour être admissible à une hypothèque avec un DTI maximum de 43 % et le même revenu mensuel, votre hypothèque et autres dettes ne doivent pas dépasser 1 720 $ par mois. Essayez le calcul en utilisant vos propres informations financières et voyez où vous vous situez.

Comment pouvez-vous réduire votre ratio d'endettement ?

Étant donné que la formule de votre ratio d'endettement utilise deux nombres différents, il existe plusieurs façons de réduire votre ratio DTI. La première consiste à réduire le montant de la dette que vous devez.

Vous pouvez le faire en remboursant vos cartes de crédit ou le solde de vos prêts plus tôt que prévu. Même si vous avez du mal à payer au-delà de vos minimums, envisagez des options de refinancement pour réduire vos mensualités de dette avec un taux d'intérêt plus bas.

Cartes de crédit de transfert de solde

Vous pourriez également avoir de la chance d'obtenir une carte de crédit avec transfert de solde à 0 %, mais vous voulez vous assurer que vous pouvez tout rembourser avant la fin de la période d'introduction ou obtenir un taux d'intérêt inférieur à celui de vos cartes actuelles.

Trouver une maison moins chère

Lorsque vous essayez d'acheter une maison, vous pouvez également rechercher des propriétés dans une fourchette de prix inférieure, car cela réduira votre paiement hypothécaire mensuel.

Demandez à votre prêteur de vous proposer quelques scénarios de financement différents en fonction de différents prix et types de prêts. Vous pouvez également payer un acompte plus important pour rester dans la fourchette de prix souhaitée tout en réduisant le montant du prêt.

Augmentez vos revenus

D'un autre côté, vous pouvez également essayer d'augmenter vos revenus pour aider votre ratio DTI. Les prêteurs hypothécaires veulent généralement voir deux ans de déclarations de revenus pour évaluer votre niveau de revenu. Une augmentation de dernière minute ou un deuxième emploi peuvent ne pas refléter immédiatement le montant de votre revenu. Cela dépend vraiment du type de documentation et de l'historique des salaires requis par votre prêteur.

Réserves de trésorerie

Vous pourriez également être en mesure de renforcer votre demande en disposant d'une grande quantité de réserves de trésorerie. Donc, si vous êtes sur le point d'acheter un gros article (en plus de votre maison), il peut être utile de ne pas dépenser l'argent jusqu'à ce que vous ayez conclu le prêt.

Le ratio d'endettement est un calcul simple utilisé par les prêteurs lors de l'évaluation des demandeurs de prêt. Maintenant que vous comprenez comment cela affecte votre capacité à obtenir un prêt hypothécaire, vous pouvez prendre des décisions plus éclairées en matière d'emprunt et de dépenses.