Taux de prêt de construction vs. Taux de prêt permanent
Les taux des prêts à la construction pour les prêts hypothécaires résidentiels sont calculés différemment des taux des prêts permanents. Les taux des prêts à la construction ne sont pas fixes mais « flottent » à la hausse ou à la baisse pendant la période de construction, tandis que les prêts permanents sont basés sur des taux à long terme.
Financement de prêts à la construction
Les prêts à la construction sont presque toujours financés par des institutions financières telles que les banques et les coopératives de crédit. Les institutions financières considèrent que les prêts à la construction sont à court terme, car la construction est généralement achevée en 12 mois ou moins. Les prêts à la construction sont également considérés comme plus risqués que les prêts permanents, car de nombreux problèmes peuvent survenir pendant la construction et l'institution financière peut se retrouver avec une maison à moitié finie. Tant la nature à court terme des prêts que le risque accru associé aux prêts à la construction sont pris en compte dans le taux d'intérêt.
Amortissant vs. Non-amortissant
Lorsque vous obtenez une hypothèque de 30 ou 15 ans sur votre maison, c'est ce qu'on appelle un prêt amortissable. Cela signifie simplement qu'une partie du capital est payée chaque mois avec les intérêts. Chaque mois, le solde du prêt diminue et à la fin de la durée du prêt, le prêt sera entièrement remboursé.
Un prêt non amortissable signifie qu'aucun capital n'est remboursé pendant la durée du prêt, et le solde total est toujours en place à la fin de la durée du prêt. Ces prêts sont également connus sous le nom de prêts à intérêt seulement. Les prêts à la construction sont des prêts à intérêt seulement.
Fonds de prêts à la construction
Contrairement à une hypothèque permanente, les fonds pour les prêts à la construction ne sont pas déboursés à la clôture. Typiquement, l'institution financière déboursera 10 pour cent du solde du prêt à la clôture pour couvrir les plans, permis et autres coûts de construction initiaux. Le reste du solde du prêt est placé dans un fonds de prêt à la construction et versé à l'emprunteur au fur et à mesure de l'achèvement de chaque phase de la construction.
Solde du prêt pendant la construction
En tant qu'emprunteur, vous n'aurez à payer que des intérêts sur le montant des fonds décaissés, et vous ne devrez payer que les intérêts et aucun du principal. Par exemple, si le montant de votre prêt est de 200 $, 000 et l'institution financière n'a déboursé que 10 pour cent des fonds (20 $, 000), vous ne paierez que des intérêts sur les 20 $, 000. Les intérêts sont facturés à la fin de chaque mois et sont basés sur le montant moyen du prêt en cours au cours du mois.
Taux flottants
Les taux d'intérêt des prêts à la construction « flottent » pendant la période de construction. Flottant signifie que le taux changera lorsqu'un indice spécifié tel que le taux préférentiel change. Le taux préférentiel est publié dans le Wall Street Journal et fait référence au taux appliqué par les banques à leurs meilleurs clients. Les taux d'intérêt pour la construction sont généralement fixés au taux préférentiel majoré de 2 %. Donc, si le taux préférentiel est de 2 %, vous seriez facturé un total de 4 pour cent.
Si le taux préférentiel est porté à 2,5 %, le taux appliqué à votre prêt serait alors porté à 4,5 % pour la durée restante du prêt ou jusqu'à ce que le taux préférentiel soit à nouveau modifié.
Taux d'intérêt des prêts permanents
Étant donné que les hypothèques permanentes ont une durée de 15 à 30 ans, les taux d'intérêt des hypothèques permanentes sont associés aux taux d'intérêt payés sur les bons du trésor à long terme. Les investisseurs qui achètent des placements à long terme exigent un taux d'intérêt qu'ils jugent rémunérateur à long terme. Ces taux sont fixés par appel d'offres sur les marchés financiers, et ont varié au cours des 20 dernières années de 5 pour cent jusqu'à 16 pour cent selon les conditions économiques.
Pour vous, en tant qu'emprunteur, une hypothèque permanente à taux fixe signifie que vous paierez le même taux pendant la durée du prêt, indépendamment de la variation des taux d'intérêt sur les marchés financiers.
Le court et le long de celui-ci
On voit donc qu'un intérêt de crédit construction est basé sur des taux à court terme reflétant le caractère court terme des crédits construction, et un taux d'intérêt hypothécaire permanent est basé sur des taux à long terme reflétant la durée plus longue des prêts permanents.
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