Qu'est-ce qu'une société d'exploitation immobilière (REOC) ?

Une société d'exploitation immobilière (REOC) est une société qui possède et exploite des biens immobiliers, et ses actions se négocient sur les marchés des changes, tels que le New York Stock Exchange (NYSE)New York Stock Exchange (NYSE)Le New York Stock Exchange (NYSE) est la plus grande bourse de valeurs au monde, hébergeant 82 % du S&P 500, ainsi que 70 des plus grands et NASDAQ. Contrairement aux fiducies de placement immobilier (FPI), Les REOC sont autorisés à réinvestir la majorité de leurs revenus dans les projets nouveaux et existants.

D'autre part, Les FPI sont tenues de redistribuer une proportion plus élevée de leurs bénéfices aux investisseurs. Les REOC fonctionnent comme des sociétés à but lucratif soumises à l'impôt sur les sociétés standard comme les autres sociétés.

Comment fonctionne un REOC

Une société d'exploitation immobilière possède et exploite différents types de projets immobiliers commerciaux. Ils financent également des projets immobiliers, qu'ils vendent comme maisons, des bureaux, hôtels, et grands magasins. Les REOC peuvent également conserver le droit d'exploiter et de gérer ces propriétés.

Par exemple, après avoir vendu des unités individuelles d'un immeuble d'entreprise en tant que bureaux, l'entreprise peut conserver le droit de gérer les parties communes, comme le service de salle, lieu de stationnement, couloirs, électricité, etc. Les REOC peuvent également acheter des bâtiments établis dans le but d'améliorer leur conception pour augmenter leur valeur et les vendre plus tard à un prix plus élevé. En substance, Les REOC sont plus flexibles en termes d'investissements qu'ils peuvent réaliser par rapport aux REITReal Estate Investment Trust (REIT) Une fiducie de placement immobilier (REIT) est un fonds d'investissement ou un titre qui investit dans des propriétés immobilières génératrices de revenus. Le fonds est exploité et détenu par une société d'actionnaires qui versent de l'argent pour investir dans des propriétés commerciales, comme les immeubles de bureaux et d'appartements, entrepôts, hôpitaux, centres commerciaux, logement étudiant, hôtels car ils ne sont pas limités dans le type d'investissements qu'ils peuvent faire.

Par ailleurs, Les REOC font face à des contraintes réglementaires plus clémentes, ce qui leur donne plus de flexibilité dans la manière dont ils investissent leurs revenus et les projets qu'ils peuvent entreprendre. Le cadre réglementaire laxiste signifie également qu'elles ne bénéficient pas des taux d'imposition des sociétés inférieurs dont bénéficient les autres sociétés immobilières, comme les FPI. Aussi, ils ne sont pas exemptés des lois fiscales fédérales au niveau de l'entité.

Fiducie de placement immobilier vs société d'exploitation immobilière

Bien que les FPI et les REOC opèrent dans le secteur immobilier, ils varient dans leurs fonctions et opérations de routine. Voici les différences entre les deux types d'entreprises :

1. Types d'investissements

Les REIT sont majoritaires dans le secteur immobilier, et elles représentent environ 85 % de toutes les sociétés immobilières publiques. La stratégie d'exploitation de base des FPI consiste à générer des flux de trésorerie pour les actionnaires en louant et en louant des propriétés sous leur gestion. Certaines des propriétés dans lesquelles les FPI investissent comprennent des centres commerciaux, appartements, entrepôts, Immeubles de bureaux, et hôtels.

Les FPI sont tenues de verser la majorité de leurs revenus nets (au moins 90 %) à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Dividende Un dividende est une part des bénéfices et des bénéfices non répartis qu'une entreprise verse à ses actionnaires. Lorsqu'une entreprise génère un bénéfice et accumule des bénéfices non répartis, ces bénéfices peuvent être soit réinvestis dans l'entreprise, soit versés aux actionnaires sous forme de dividendes., tandis que la partie restante peut être réinvestie dans des biens immobiliers. Le modèle d'investissement des FPI leur permet de générer d'énormes revenus sur une courte durée.

REOC, d'autre part, suivre un style d'investissement différent qui leur permet de faire des investissements à long terme. L'un des moyens par lesquels les REOC gagnent de l'argent est de financer de nouvelles constructions immobilières et de les vendre à des investisseurs à profit. Les REOC achètent également des propriétés établies dans le but de les rénover en utilisant les dernières normes de construction et de les vendre à profit.

Outre l'achat et le financement de constructions, Les REOC peuvent également être nommés en tant que gestionnaires immobiliers pour superviser une chaîne de propriétés et percevoir des frais de gestion mensuels, comme convenu avec les propriétaires. Les revenus gagnés sont principalement réinvestis dans des projets actuels et nouveaux qui leur permettent de développer leur portefeuille de propriétés à un rythme rapide.

2. Attentes des investisseurs

Lorsqu'ils investissent leur argent dans des sociétés immobilières, les investisseurs adhèrent à des objectifs et des attentes différents. Les investisseurs dans les REIT recherchent souvent des flux de trésorerie passifs cohérents à la fin de chaque mois, trimestre, ou exercice financierAnnée fiscale (FY) Un exercice fiscal (FY) est une période de 12 mois ou 52 semaines utilisée par les gouvernements et les entreprises à des fins comptables pour formuler selon le type de leurs investissements. Les investisseurs à la recherche de rendements constants sur leurs investissements sont plus attirés par les REIT que par les REOC, car les premières sont tenues par la loi de distribuer la majorité de leurs bénéfices aux actionnaires.

Les investisseurs qui choisissent d'investir dans des REOC sont plus intéressés par les plus-values, où ils gagnent un rendement plus élevé pour un actif qu'ils ne l'ont initialement payé. Cela signifie que les investisseurs seront plus intéressés à obtenir des évaluations favorables sur leurs biens immobiliers, un meilleur rendement des capitaux propres, ou un meilleur retour sur leur investissement initial dans l'entreprise. Les investisseurs qui investissent du capital liquide dans l'entreprise sont plus intéressés à connaître le type d'investissements dans lesquels l'entreprise investit et les rendements qu'ils s'attendent à obtenir à l'avenir.

Lois fiscales

Les FPI bénéficient d'un statut fiscal spécial en vertu des lois fiscales américaines qui les exonèrent des impôts fédéraux s'ils satisfont à certaines exigences légales. L'une des exigences est de restreindre leurs investissements à des activités immobilières commerciales spécifiques, moins risquées et protégeant les fonds des investisseurs.

Une autre exigence est qu'ils doivent accepter de distribuer une grande partie de leurs revenus nets sous forme de dividendes aux actionnaires. REOC, d'autre part, ne bénéficient d'aucun statut fiscal particulier, et ils paient régulièrement des impôts sur les sociétés comme les autres sociétés opérant aux États-Unis.

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