Qu'est-ce qu'un échange 1031 ?

L'un des avantages fiscaux les plus importants que les investisseurs immobiliers devraient connaître est un échange 1031 - qui, en termes simples, est un moyen populaire (et légal) de contourner l'impôt sur les gains en capital lors de la vente d'immeubles de placement.

Dans ce billet, vous saurez tout sur 1031 échanges, y compris comment se qualifier, quels sont les avantages, et plus.

Pourquoi tout le monde parle-t-il de 1031 échanges ?

Les investisseurs immobiliers peuvent économiser une tonne d'argent en exécutant un échange 1031. C'est si simple.

Lorsque vous vendez un immeuble de placement, l'objectif devrait être de conserver autant de vos bénéfices que possible. Votre capacité à réduire le montant des impôts que vous devez peut faire ou défaire votre expérience immobilière - et avoir un impact énorme sur votre rentabilité.

Mais voici le hic :lorsque vous profitez de la vente d'un immeuble de placement, vous devez payer un impôt sur les plus-values ​​à l'Internal Revenue Service (IRS).

Un échange 1031 tire son nom de la section 1031 de l'Internal Revenue Code. Également connu sous le nom d'échange de même nature, un échange 1031 vous permet d'éviter les impôts sur le capital lors de la vente d'un immeuble de placement. Cependant, vous devez investir le produit de la vente dans un ou plusieurs biens de même nature, dans ce qu'on appelle une opération d'échange (nous y reviendrons plus tard).

En plus des plus-values, vous pouvez également faire face à des frais de récupération d'amortissement si vous vendez une propriété que vous utilisiez auparavant pour compenser le revenu imposable à des fins de profit.

Autant dire que vos déclarations fiscales se compliquent lorsque vous devenez investisseur immobilier.

Se qualifier pour un échange 1031

Avant même de penser à aller de l'avant avec un échange 1031, assurez-vous que votre transaction est admissible. Toutes les ventes ne sont pas éligibles, et la dernière chose que vous voulez, c'est devoir des tonnes d'argent en impôts sur les gains en capital alors que vous pensiez initialement que l'affaire serait exonérée d'impôt.

Les biens immobiliers peuvent être admissibles à un échange 1031 s'ils sont détenus à des fins d'investissement, Commerce, ou une utilisation productive.

Ceci est très important :la section 1031 ne s'applique pas lors du retournement des maisons. C'est seulement pour les immeubles de placement - pas pour les propriétés que vous revendez immédiatement.

Voici quelques exigences supplémentaires à garder à l'esprit :

Le type d'investissement doit correspondre

La propriété abandonnée et la propriété de remplacement doivent toutes deux être destinées à des fins d'investissement. En d'autres termes, vous ne pouvez pas prendre un bien professionnel et un bien personnel comme votre résidence principale, échanger des propriétés, et éviter de payer des impôts sur les gains en capital. Il doit s'agir d'un échange similaire.

Cela dit, les types d'utilisation des propriétés ne doivent pas nécessairement être exactement les mêmes. Par exemple, vous pourrez peut-être échanger un immeuble commercial contre un complexe d'appartements résidentiels (si vous n'y habitez pas).

Le principal point à retenir ici est que les propriétés échangées doivent être des investissements et non un usage personnel.

Limites de temps

Une fois la propriété fermée, vous disposez d'un délai de 45 jours pour identifier jusqu'à trois biens que vous souhaitez acquérir. Si à la fin de la période de 45 jours les propriétés ne sont pas identifiées, le produit de la vente sera restitué et l'impôt sur les plus-values ​​sera annulé. En tant que tel, il est essentiel que les détails associés à l'achat de la propriété de remplacement soient organisés à l'avance.

Dans un échange 1031, les investisseurs doivent également suivre la règle des 180 jours. Cette règle exige que la transaction totale soit terminée en six mois ou pas plus de 180 jours après la clôture. Si vous dépassez la barre des 180 jours, l'échange sera annulé, et vous devez des gains en capital.

Facilitateurs d'échange requis

Un facilitateur d'échange — que l'on peut aussi appeler un intermédiaire, intermédiaire qualifié, ou hébergeur — est une personne qui facilite l'échange de biens de même nature.

Selon le code fiscal de l'IRS (IRC), vous devez embaucher un animateur pour effectuer un échange 1031. En termes de base, cette personne sert d'intermédiaire impartial à la transaction. Voilà comment cela fonctionne:

D'abord, le facilitateur vous achète la propriété et vous facture des frais. Prochain, ils transfèrent votre propriété à l'acheteur, et déposez vos bénéfices sur un compte séquestre.

Le facilitateur acquiert alors le bien que vous souhaitez échanger contre votre bien abandonné. Finalement, l'intermédiaire vous cède le bien acquis, et vous devenez officiellement propriétaire.

Comme tu peux le voir, un échange 1031 n'est pas aussi simple que « d'échanger » des immeubles de placement !

Deux types d'échanges 1031 à connaître

Voici un autre problème à ajouter :si cela ne vous parait pas assez compliqué, il existe deux types différents de processus d'échange 1031 à connaître.

1. Échange 1031 retardé

Dans un échange 1031 retardé, un échangeur cède — ou renonce — à un bien avant d'en acquérir un autre. Ensuite, le nouveau bien est acquis lors d'une autre transaction. Il est important de noter que l'échangeur doit trouver un acheteur et conclure une vente avant que l'échange différé n'ait lieu.

2. Échange inversé

Dans un échange inversé, un échangeur acquiert d'abord un bien de remplacement. Ensuite, la propriété actuelle est échangée. Cela permet à un acheteur d'acquérir un bien avant de devoir vendre son investissement. C'est un moyen d'exécuter une transaction et d'acheter du temps supplémentaire jusqu'à ce que la valeur marchande augmente, garantir la meilleure valeur de retour possible sur une maison.

Avantages d'un échange à imposition différée

Voici quelques-unes des principales raisons pour lesquelles vous pourriez envisager de procéder à un report d'impôt similaire.

Reporter la responsabilité fiscale

Les investisseurs immobiliers ont tendance à aimer 1031 bourses en raison des avantages fiscaux à long terme. Dans un échange 1031, le report d'impôt dure jusqu'à votre décès. Il n'expire pas tant que vous êtes encore en vie et que vous contrôlez la propriété.

Si vos héritiers reçoivent un bien hérité via un 1031, le prix de la propriété augmente jusqu'à sa juste valeur marchande. Cette, à son tour, annule la dette du déférent. Cela dit, si vous envisagez de transmettre des biens après votre décès, cela vaut la peine de travailler avec un conseiller pour accompagner la famille tout au long de la transition.

Quant à combien d'argent vous pouvez économiser, cela se résume à votre taux d'imposition des gains en capital.

Pour connaître vos gains en capital approximatifs, prendre le prix de vente de votre bien, et soustrayez ce que vous avez payé pour cela, ainsi que les frais de clôture et les investissements non déclaratifs que vous investissez dans la propriété. Par exemple, un investissement non déclaratif pourrait être un nouvel escalier ou une piscine.

L'IRS va taxer vos plus-values ​​au taux de 0%, 15%, ou 20 % selon votre revenu imposable — ou à un taux d'impôt de récupération d'amortissement ne dépassant pas 25 %.

Disons que votre ancienne propriété se vend 1,2 million de dollars, et votre bénéfice après frais de clôture et investissements non déclaratifs est d'environ 200 $, 000. Vous pourriez devoir payer à partir de 30 $, 000 à 50 $, 000 en taxes (sans utiliser un échange 1031).

Améliorez votre position immobilière

Participer à un accord d'échange 1031 peut également vous aider à obtenir un avantage sur le marché. Au lieu de payer des impôts sur la vente d'une propriété, vous pouvez plutôt utiliser cet argent pour l'acompte sur une nouvelle propriété, et potentiellement un qui est encore plus précieux, et une meilleure affaire que votre propriété précédente.

En tant que tel, les investisseurs utilisent souvent l'échange 1031 comme un tremplin pour acquérir plus de biens immobiliers. Maîtriser la règle 1031 est un moyen de s'implanter plus fortement sur le marché, et, surtout, pour augmenter votre valeur nette.

Améliorez votre trésorerie

Un échange 1031 peut conduire à un flux de trésorerie stable et à un revenu résiduel de votre nouvelle propriété. Mais comment?

En échangeant un terrain vacant contre un bien locatif, par exemple, vous pouvez entrer directement dans un investissement générateur de revenus. (Mais assurez-vous d'avoir un expert qualifié pour vous aider à effectuer cette transaction).

Diversifiez votre portefeuille

Un autre avantage d'un échange 1031 est qu'il est flexible. Par exemple, vous pouvez choisir de vendre une grande maison pour un portefeuille de propriétés locatives sur un autre marché. En adoptant cette approche, vous pouvez répartir votre investissement, réduire votre risque, et potentiellement gagner plus d'argent.

C'est aussi un moyen de se couvrir contre la dépréciation.

Supposons que vous possédiez un bien locatif depuis plus de 27,5 ans. À ce moment, il n'est plus éligible à une déduction annuelle pour amortissement. À la fois, les revenus locatifs nets peuvent ne représenter qu'un faible pourcentage des capitaux propres totaux du bâtiment, ce qui signifie qu'il pourrait être plus logique d'échanger le bâtiment contre une ou plusieurs propriétés qui peuvent produire des rendements plus élevés.

Conseils pour un échange 1031 transparent

Réussir un échange 1031 n'est pas impossible. De nombreux investisseurs immobiliers réalisent 1031 échanges, ce qui en fait une méthode éprouvée pour gagner de l'argent. Cependant, ce n'est pas toujours une promenade dans le parc.

Voici quelques points à garder à l'esprit avant d'explorer ce type de transaction.

Gardez une trace des délais

Comme vous le savez probablement déjà, un investissement immobilier réussi implique souvent de gérer les délais et de garder constamment un œil sur le calendrier. Cela est particulièrement vrai lors d'un échange 1031.

Rappelles toi, vous n'avez que 180 jours à compter de la vente pour fermer une propriété de remplacement. Autrement, vous allez devoir des gains en capital.

Quoi de plus, si le jour d'imposition tombe entre la période de 180 jours, vous devrez fermer au moment où vous vous installez avec l'IRS. Dans la plupart des cas, cela tombe le 15 avril.

Alors que 180 jours peuvent sembler une éternité lorsque vous concluez une affaire, il peut se faufiler rapidement sur vous. Les meilleures pratiques exigent que les propriétés de remplacement potentielles soient prêtes à être utilisées avant d'exécuter un arrangement 1031 pour éviter toute défaillance potentielle.

Assurez-vous d'acheter suffisamment de biens immobiliers de remplacement

Pour reporter tous vos impôts, votre propriété de remplacement doit être de valeur égale ou supérieure à la propriété que vous vendez.

Par exemple, disons que vous vendez un complexe de condos de 4 unités d'une valeur de 750 $, 000. La propriété que vous achetez doit être d'au moins 750 $, 000 ou plus en valeur. Autrement, vous devrez payer un impôt sur les plus-values ​​sur vos bénéfices.

En outre, vous devez investir tous vos bénéfices de la vente dans l'achat de votre prochaine propriété. Donc, si vous avez initialement payé 650 $, 000 pour votre condo de 4 unités, et vous le vendez 750 $, 000, tu ne peux pas empocher les 100$, 000 bénéfices. Au lieu, le profit doit être appliqué à votre prochaine propriété.

Trouver un meilleur agent immobilier

La clé pour progresser dans l'immobilier est d'avoir une solide équipe de conseillers à vos côtés. Il est essentiel qu'un agent immobilier qualifié vous guide à chaque étape d'un échange 1031 (à moins que vous ne soyez vous-même un expert immobilier).

Non seulement votre agent immobilier peut vous aider à trouver les meilleures offres, mais ils peuvent également vous tenir responsable des échéances d'échange 1031 extrêmement importantes.

CONSEIL :Travaillez avec un agent que vous connaissez et en qui vous avez confiance. Si vous n'avez pas d'agent immobilier de confiance, ne vous contentez pas d'embaucher la première personne que vous rencontrez.

Embaucher un agent immobilier comme embaucher un employé. Soyez prêt à poser des questions et assurez-vous qu'ils sont au top de leur forme.

Engagez un avocat expérimenté

Il devrait être évident maintenant qu'un échange 1031 est essentiellement une échappatoire fiscale complexe. Comme pour toute question fiscale compliquée, assurez-vous d'embaucher un avocat et un conseiller fiscal compétents qui seront dans votre coin. Il y a une tonne de paperasse à remplir, que très peu de gens sont capables de gérer seuls.

Les bons avocats et fiscalistes devraient également avoir de nombreuses années d'expérience dans ce type de transactions. Par conséquent, ils savent déjà à quoi s'en tenir, et comment mener efficacement le processus.

Questions fréquemment posées

Quelle est la règle des 200 % ?

La règle des 200% est une autre règle à connaître lors d'un échange 1031.

En vertu de la règle des 200 %, vous pouvez identifier un nombre illimité de propriétés de remplacement si la valeur totale n'excède pas 200 % de la juste valeur marchande du prix de vente de votre propriété abandonnée.

Cependant, si vous limitez votre liste de propriétés identifiées à trois ou moins, la règle des 200 % ne s'applique pas. Les meilleures pratiques semblent suggérer de limiter votre liste à trois propriétés ou moins, la règle des 200 % ne s'applique donc probablement pas à la plupart des investisseurs. Néanmoins, la règle des 200 % est quelque chose à surveiller.

Qu'est-ce que la récupération d'amortissement ?

La récupération d'amortissement fait référence à un gain provenant de la vente d'une immobilisation amortissable, et il est soumis à l'impôt sur le revenu par l'IRS.

Cela se produit lorsque le prix de vente d'un actif est supérieur au coût de base rajusté ou à la base fiscale. En bref, l'IRS peut l'utiliser pour percevoir des impôts sur une vente rentable d'un actif qui a été utilisé pour compenser le revenu imposable.

Sur un bien immobilier, la reprise d'amortissement est plafonnée à 25 %.

Le terrain vacant est-il admissible à un échange 1031?

Oui. Le terrain vacant se qualifie pour un échange de 1031. Comme discuté ci-dessus, vous pouvez potentiellement échanger un terrain vacant contre un terrain avec un immeuble d'appartements dessus et potentiellement profiter de gains immédiats sous forme de loyer. Cependant, le terrain doit correspondre à la valeur de la propriété que vous achetez pour être admissible.

Une maison de vacances est-elle admissible à un échange 1031 ?

Une maison de vacances peut être admissible à un échange 1031 tant que la maison répond aux exigences strictes de l'IRS pour un échange. Il est important que la maison soit un bien d'investissement.

C'est là qu'il est rentable d'avoir un agent immobilier averti en tant que partenaire. Votre agent immobilier pourra vérifier rapidement si vous êtes en conformité ou non avec la réglementation 1031.

Qu'est-ce que la juste valeur marchande?

La juste valeur marchande ou JVM est un prix auquel un bien immobilier se vendrait dans des conditions de marché standard. La juste valeur marchande peut être déterminée sur la base du coût actualisé ou du prix de vente, coût de remplacement, ou par une évaluation indépendante.

La ligne de fond

Si vous vendez un investissement immobilier lucratif, un échange 1031 peut être votre meilleur ami. Le processus peut aider à diversifier et à augmenter la valeur de vos biens immobiliers tout en mettant votre produit à l'abri de l'impôt sur les gains en capital. Et soyons honnêtes :qui veut payer plus qu'il ne doit ?

N'oubliez pas qu'un échange 1031 nécessite une supervision experte de plusieurs conseillers de confiance. Aussi, gardez à l'esprit que vous ne pouvez vous qualifier que sous certaines conditions, et vous devez faire très attention aux délais de l'IRS, et codes des impôts.

Comme on dit, rien de bon n'est facile .

En supposant que vous vous qualifiez pour un échange 1031 et que cela ait du sens pour votre situation unique, vous seriez stupide de ne pas l'utiliser. Bonne chance dans vos projets d'investissement immobilier!

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