Comment les propriétaires qui réussissent abordent la perception des loyers

Le flux de trésorerie est le nom du jeu pour les propriétaires. Un flux de trésorerie positif garantit que vos biens locatifs génèrent un profit, tandis qu'un flux de trésorerie négatif indique que vos investissements ne sont rien de plus que des pertes financières. Et bien qu'il existe littéralement des dizaines de facteurs qui influencent les flux de trésorerie, y compris les types de propriétés dans lesquelles vous investissez, les tarifs que vous fixez et la manière dont vous sélectionnez les locataires, cela dépend en fin de compte de votre approche en matière de perception des loyers.

Avec la bonne stratégie de recouvrement des loyers en place, vous pouvez vous assurer d'être toujours payé à temps et en totalité.

L'importance de la perception des loyers

Posséder des biens locatifs coûte cher. Presque chaque transaction associée à la possession d'une location est classée comme une dépense. Si vous étudiez les relevés bancaires associés à votre propriété, vous remarquerez que 90 % des transactions sont des débits depuis votre compte.

Cela comprend les paiements hypothécaires, les taxes foncières, les assurances, l'entretien et les réparations, les paiements des services publics, les rénovations et les mises à niveau. Le paiement du loyer d'une propriété est son seul crédit cohérent.

Sans un processus efficace de perception des loyers, vos finances peuvent rapidement se détériorer. Vous avez besoin de ces paiements à temps et en totalité pour que la trésorerie de la propriété continue de circuler dans une direction positive. Et pour cela, vous avez besoin d'un plan.

4 méthodes de perception des loyers

Lorsqu'il s'agit de percevoir un loyer, plusieurs options s'offrent à vous. Voici quelques-unes des plus courantes :

1. Dépôt direct

C'est l'une des meilleures (et des plus prévisibles) méthodes de perception des loyers. Avec un dépôt direct, des prélèvements mensuels automatiques sont prélevés sur le compte du locataire et transférés sur votre compte. Cela automatise la collecte des loyers et facilite la tâche des deux parties. C'est sûr, sécurisé et efficace.

2. Courrier

Si vous habitez loin de vos locataires, vous pouvez leur demander de vous poster des chèques de loyer. L'avantage de collecter les chèques de loyer par courrier est que c'est gratuit (vous n'avez pas à payer pour un logiciel ou un service). L'inconvénient est qu'il est très peu fiable et dépend du locataire pour qu'il se souvienne d'envoyer un chèque à temps chaque mois.

3. En personne

Bien que ce ne soit pas exactement l'idéal, vous pouvez faire la perception des loyers en face à face. Si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif multifamilial, comme un appartement ou un quadruplex, vous pouvez fournir un lieu de dépôt désigné sur les lieux. S'il s'agit d'une location unifamiliale, vous pouvez les inciter à la déposer à votre bureau. (Ou, si cela vous convient, vous pouvez le récupérer chaque mois.) Comme vous pouvez probablement le deviner, le recouvrement des loyers en personne est généralement plus compliqué qu'il n'en vaut la peine.

4. Logiciel de recouvrement des loyers

Enfin, de nombreux logiciels et services de collecte de loyers sont disponibles en ligne. Ces outils rationalisent la collecte des loyers en créant un portail en ligne via lequel les locataires peuvent se connecter et payer leur loyer chaque mois. Ils peuvent le faire manuellement chaque mois ou configurer des traites automatiques (un peu comme un dépôt direct).

Conseils pour percevoir le loyer à temps (et en totalité)

Maintenant que nous comprenons pourquoi le recouvrement des loyers est important et quelles méthodes de base existent, approfondissons et concentrons-nous sur le comment de ce processus. En d'autres termes, comment vous assurez-vous d'être payé chaque mois sans vous soucier des retards de paiement et des excuses ? Jetons un coup d'œil ensemble.

1. Soyez minutieux avec le dépistage

La sélection des locataires peut sembler n'avoir rien à voir avec la perception des loyers, mais ne vous y trompez pas. C'est l'une des premières (et des plus importantes) étapes que vous pouvez suivre pour être payé à temps.

Si vous ne disposez pas déjà d'un processus approfondi de sélection des locataires, il est maintenant temps d'en créer un. Et plutôt que de simplement poser les mêmes questions de base que la plupart des propriétaires, utilisez le processus de sélection pour vraiment approfondir la viabilité financière d'un locataire potentiel. En d'autres termes, rassemblez autant d'informations que vous le pouvez légalement pour vous assurer qu'un locataire entrant est raisonnablement en mesure de payer le loyer chaque mois.

« La façon la plus simple de calculer si un locataire peut payer un loyer est de prendre son salaire annuel et de diviser ce nombre par 40. Si le montant est supérieur à ce que vous facturez pour le loyer mensuel du bien locatif, le locataire peut payer le loyer. », écrit Kristi Mergenhagen pour RentPrep.

Par exemple, si un locataire gagne 60 000 $ par an, diviser le revenu par 40 vous donne 1 500 $. Dans un monde idéal, vous ne voudriez pas que quelqu'un gagne moins de 60 000 $ dans une propriété dont le loyer mensuel dépasse 1 500 $.

Découvrez d'autres méthodes de dépistage

Une autre règle empirique est la "règle 3X". Cette méthode simple prend le loyer que vous facturez et le multiplie par trois. Le revenu mensuel du locataire doit être égal ou supérieur à ce chiffre. Par exemple, si le loyer est de 2 000 $ par mois, ils devraient rapporter au moins 6 000 $ de revenu mensuel (2 000 $ x 3 =6 000 $).

Ce ne sont que des règles empiriques, mais elles sont utiles. Si rien d'autre, ils vous aident à identifier rapidement les drapeaux rouges. (Par exemple, si vous facturez 2 000 $ par mois, mais que le demandeur ne rapporte que 4 000 $ par mois, vous saurez que ce n'est pas un bon choix.)

Qu'est-ce que la sélection des locataires a à voir avec la perception des loyers, vous vous demandez peut-être ? Eh bien, tout. En procédant à une sélection minutieuse dès le départ et en garantissant un prix raisonnable, vous réduisez le risque qu'un locataire ne soit pas en mesure de payer à temps en raison de problèmes financiers.

2. Engagez un gestionnaire immobilier

Nous allons mentionner quelques conseils et meilleures pratiques dans ce guide, mais la vérité est que vous n'avez pas à les faire vous-même. De nombreux propriétaires raccourcissent tout cela en engageant simplement un gestionnaire immobilier pour gérer la perception des loyers (et d'autres tâches) en leur nom.

Les sociétés de gestion immobilière sont spécialisées dans le partenariat avec les propriétaires et les investisseurs immobiliers pour surveiller leurs propriétés et les gérer comme si elles étaient les leurs. Cela peut inclure la sélection des locataires, la coordination de l'entretien et des réparations, la comptabilité et, oui, la perception des loyers. Et selon le gestionnaire immobilier avec lequel vous allez, ils peuvent essentiellement éliminer tous les risques associés au fait d'être payé.

Prenons l'exemple de Green Residential au Texas. Ils n'offrent pas seulement des services de gestion immobilière à Houston - ils offrent des garanties. Leur garantie la plus solide est ce qu'ils appellent la «Garantie des revenus locatifs». Il protège essentiellement le flux de revenus du propriétaire. Si un locataire a été sélectionné et placé par Green Residential et ne paie pas de loyer à tout moment pendant son bail, la société de gestion immobilière rembourse tout loyer perdu au propriétaire.

Bien que tous les gestionnaires immobiliers n'offrent pas une garantie de revenu locatif aussi solide, il existe toujours des avantages distincts à travailler avec un tel gestionnaire. Si rien d'autre, cela vous libère de la charge de traquer les paiements de loyer.

3. Automatiser avec le logiciel

Les logiciels de recouvrement des loyers sont devenus très populaires au cours des dernières années. C'est quelque chose que les propriétaires et les locataires trouvent avantageux (pour de nombreuses raisons).

L'un des principaux avantages de l'utilisation d'un logiciel de collecte des loyers est qu'il permet des paiements en temps réel depuis n'importe où. En d'autres termes, il n'y a aucun délai entre le moment où le locataire effectue le paiement et le moment où il apparaît sur votre compte. Contrairement à l'envoi d'un chèque de loyer par la poste, qui peut prendre plusieurs jours pour arriver et un jour ou deux pour être réglé, les paiements de loyer en ligne sont immédiats.

Un autre avantage de l'utilisation d'un logiciel est qu'il permet de gérer facilement tous les aspects annexes de la collecte des loyers, y compris le calcul des pénalités de retard, l'envoi de rappels, l'affichage de l'état de paiement d'un locataire, etc.

4. Envoyer des rappels

En parlant de rappels, assurez-vous de communiquer clairement et souvent avec vos locataires avant les dates d'échéance du loyer. Ne présumez jamais qu'ils s'en souviendront par eux-mêmes.

L'avantage des rappels est qu'ils sont assez faciles à automatiser. L'option la plus simple consiste à utiliser les fonctionnalités intégrées avec un logiciel ou un service de collecte de loyer. Cependant, même si vous percevez le loyer manuellement, vous pouvez toujours utiliser des rappels.

Le SMS est la meilleure option pour envoyer des rappels. Les taux d'ouverture des SMS oscillent autour de 99 %, tandis que 97 % des messages sont lus dans les 15 minutes suivant leur livraison. (Cela contraste fortement avec d'autres supports, comme les e-mails, qui se perdent souvent dans des boîtes de réception encombrées.)

Pour faciliter les choses, conservez un modèle sur le bloc-notes de votre téléphone et définissez un rappel trois jours avant la date d'échéance du loyer. Lorsque ce rappel se déclenche, copiez et collez le modèle dans un SMS et envoyez-le à chaque locataire.

5. Encouragez les paiements en temps opportun

Parfois, les locataires ont besoin d'un peu plus de motivation pour payer à temps. Une façon d'y parvenir est d'offrir des incitations et des pénalités.

L'une des incitations les plus courantes consiste à offrir une remise pour le paiement intégral du loyer avant la date d'échéance. Par exemple, si le loyer est dû le cinquième de chaque mois, vous pouvez offrir une réduction de 25 $ à 50 $ à toute personne qui paie le premier de chaque mois. (Vous ne pouvez pas vous permettre de réduire de 50 $ le prix ? Des cadeaux comme des t-shirts, des chapeaux, des collations et des bons peuvent également fonctionner. Ils ne vous coûteront peut-être que quelques dollars, mais ils peuvent convaincre quelqu'un de déplacer votre paiement vers le haut. de leur pile de factures.)

Parfois, la motivation peut mieux fonctionner en sens inverse. En d'autres termes, vous pouvez pénaliser les gens qui ne paient pas leur loyer à temps. Si vous avez des pénalités, assurez-vous de les inclure dans le contrat de location. Vous devrez également respecter les limites légales des lois sur la location dans votre état.

6. Évitez le courrier

Comme mentionné ci-dessus, la collecte des loyers par courrier est techniquement une option. Cependant, c'est très découragé de nos jours. Le service postal des États-Unis (USPS) a toujours été assez peu fiable, mais il l'est maintenant plus que jamais.

Afin de déposer avec succès un chèque de loyer par la poste, beaucoup de choses doivent aller bien. Tout d'abord, le locataire doit se rappeler que le loyer est dû. Ensuite, ils doivent rédiger physiquement un chèque, le coller dans une enveloppe et le placer dans le courrier. (S'ils n'ont pas de timbre, ce qui est fort probable, ils doivent se rappeler d'aller au magasin et d'acheter des timbres.) Une fois la lettre remise à USPS, la lettre doit se frayer un chemin à travers le système. Selon la distance parcourue par le chèque, cela peut prendre de deux jours à une semaine pour arriver. Une fois le chèque arrivé, vous devez signer le chèque et le déposer sur votre compte bancaire (ce qui peut prendre un jour ou deux pour être compensé).

Bien que vous puissiez certainement percevoir le loyer par courrier si vous le souhaitez, il existe de nombreuses options supérieures. Évitez cette méthode si possible. (Cela vous facilitera grandement la vie.)

7. Arrêtez-vous en personne

Ne sous-estimez pas le pouvoir de passer en personne pour rappeler à un locataire le paiement de son loyer. Bien qu'il existe des lois qui vous empêchent d'entrer dans la propriété à l'improviste, rien ne vous empêche de frapper à la porte.

Un enregistrement en personne prend évidemment du temps, mais il est également très efficace. La clé est de faire en sorte que ces enregistrements soient chaleureux et cordiaux plutôt que froids et exigeants. Commencez la conversation en disant bonjour et en demandant si vous pouvez faire quelque chose pour rendre la propriété plus confortable. Puis, avant de partir, rappelez-leur la date d'échéance du loyer et les éventuelles conditions particulières requises pour que le paiement soit effectué.

Tout ajouter

Si vous pouvez toujours percevoir le loyer à temps et en totalité, cela aura un impact extrêmement positif sur les flux de trésorerie de votre bien locatif. En fin de compte, cela deviendra l'un des facteurs moteurs les plus importants de votre réussite.

Comme vous pouvez le voir dans cet article, il y a beaucoup de choses qui entrent dans la collecte des loyers. Ce n'est pas aussi simple que de demander à quelqu'un de signer un contrat de location et de promettre de déposer un chèque dans votre boîte aux lettres chaque mois. Il existe des processus, des étapes et des systèmes que vous devez mettre en place pour protéger votre trésorerie. Utilisez ce guide pour commencer.