Comment achetez-vous votre premier immeuble de placement ?

L'achat de votre premier bien locatif est une étape importante pour tout investisseur. C'est l'un des actifs les plus importants que vous puissiez acheter, et avec un peu de temps et d'efforts, cela peut être un excellent moyen de générer des revenus passifs.

Mais avant de devenir un magnat de l'immobilier et de commencer à construire un empire, vous devez commencer par les bases. Savoir trouver une maison, obtenir une hypothèque et la remplir avec de bons locataires sont tous des aspects essentiels de l'achat de votre premier bien locatif.

Jetons un coup d'œil aux étapes que vous devrez suivre pour acheter votre premier immeuble de placement, ainsi qu'aux défis que vous pourriez rencontrer en cours de route. Bien que l'achat d'un bien locatif soit similaire à l'achat d'une résidence principale, il existe certaines différences uniques dont vous devrez tenir compte.

Grâce à ces conseils et astuces, vous disposerez des informations dont vous avez besoin pour rendre le processus aussi fluide que possible.

Un immeuble de placement vous convient-il ?

Investir dans l'immobilier n'est pas pour les âmes sensibles. Non seulement vous devez tenir compte de l'hypothèque et des frais d'exploitation, mais vous devez également penser aux locataires, qui peuvent faire ou défaire votre investissement. Il y a généralement plus de risques à posséder un bien locatif qu'à investir en bourse. Après tout, si vous parvenez à vous retrouver avec de mauvais locataires qui ne paient pas leur loyer à temps, vos rendements ne sont pas seulement réduits, ils sont inexistants. Bien sûr, le marché boursier ne tire peut-être que 4 à 5 % par an, mais vous pouvez compter là-dessus avec un certain niveau de confiance. Vous prenez un plus gros pari avec un immeuble de placement. Mais avec un plus gros pari vient également la possibilité d'une plus grande récompense, et cela est particulièrement vrai pour les immeubles de placement.

En 2016, le rendement brut moyen pour les investisseurs locatifs était de 9,4 %, ce qui est légèrement en baisse par rapport aux années précédentes mais reste significatif. Ce n'est rien d'enthousiasmant. De plus, vous avez plus d'influence sur votre immeuble de placement que vous n'en auriez sur le marché boursier. Par exemple, même si vous achetiez chaque bouteille de Diet Coke dans votre épicerie locale, vous ne seriez probablement pas en mesure d'affecter le cours de l'action de Coca-Cola (du moins pas de manière notable). Il y a tellement de facteurs en jeu. En ce qui concerne le marché boursier, vous surfez sur une vague qui est déjà en place. Avec un immeuble de placement, cependant, de petits changements – comme une nouvelle porte ou quelques améliorations mineures à la cuisine – peuvent améliorer la probabilité de séduire de bons locataires à des loyers mensuels plus élevés. Avec les immeubles de placement, non seulement vous surfez sur la vague, mais vous possédez la vague. C'est un excellent choix pour cet investisseur qui souhaite une opportunité plus pratique.

Comment obtenir une hypothèque pour un immeuble de placement

Une grande question pour les personnes qui achètent une propriété, qu'il s'agisse d'un immeuble de placement ou d'une résidence principale, est "Combien de maison puis-je me permettre?" Commencez par consulter un calculateur de prêt hypothécaire pour avoir une idée des taux et des paiements mensuels, puis vous pouvez obtenir une pré-approbation pour voir le montant auquel vous avez droit. Assurez-vous d'informer votre expert en prêt immobilier que vous êtes intéressé par l'achat d'un immeuble de placement, qui a des règles différentes de celles d'une résidence principale.

Obtenez d'abord une préapprobation

L'un des plus grands pièges que font les acheteurs de maisons de toute nature est de rechercher une propriété avant d'obtenir un financement. Disons qu'après des mois de recherche, vous trouvez le bien locatif idéal. Mais au moment où vous obtenez une préapprobation pour un prêt hypothécaire, la maison est déjà sous contrat avec un autre acheteur. Obtenez une pré-approbation maintenant et avez la possibilité de sauter sur une bonne affaire à tout moment.

Un autre problème avec la recherche avant d'être pré-approuvé est que vous ne savez pas vraiment à combien d'argent vous avez droit. Il serait déchirant de regarder des maisons à une seule gamme de prix, pour découvrir que vous avez droit à moins. L'obtention d'une préapprobation vous permet de prendre une décision éclairée concernant l'immeuble de placement que vous envisagez d'acheter.

Prêts d'agence pour les immeubles de placement

Pour un immeuble de placement, vous utiliserez probablement un prêt d'agence, ce qui signifie que le prêt serait garanti par Fannie Mae ou Freddie Mac. Dans la plupart des cas, vous ne pourrez pas obtenir de prêt FHA ou VA pour un immeuble de placement. L'exception à cela serait si vous achetez une propriété à logements multiples et prévoyez de vivre dans l'une des unités et de louer les autres. Si vous envisagez d'emprunter cette voie, vous devriez commencer par parler à un expert en prêt immobilier.

Exigences pour l'achat d'un immeuble de placement

Les prêts d'agence à votre disposition seront soit un prêt hypothécaire à taux fixe, soit un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). Ces deux options ont des exigences spécifiques en ce qui concerne l'acompte et le pointage de crédit.

De quelle cote de crédit et acompte avez-vous besoin pour acheter un bien immobilier ?

Pour un prêt hypothécaire à taux fixe, l'exigence minimale de pointage de crédit sur un immeuble de placement à logement unique est de 620, et il faudra un acompte de 20 %. Si vous avez un pointage de crédit de 720 ou plus, cependant, vous n'êtes tenu de déposer que 15 % sur un immeuble de placement à logement unique.

Pour un prêt hypothécaire à taux variable, la cote de crédit minimale est de 620 et nécessitera au moins 15 % de mise de fonds sur un immeuble de placement unifamilial.

Si vous souhaitez acheter une propriété à logements multiples, contactez un expert en prêt immobilier pour discuter des exigences et des options.

Autres conditions requises pour se qualifier

Outre la mise de fonds, les exigences pour un bien locatif sont quelque peu similaires à celles d'un prêt hypothécaire pour une résidence principale. Vous devrez toujours suivre la règle 2/2/2 :fournir deux ans de déclarations de revenus, deux ans de W-2 et deux mois de relevés bancaires à votre société de prêt hypothécaire, ainsi que faire vérifier vos actifs.

Votre société de prêt hypothécaire voudra également que vous disposiez de six mois de versements hypothécaires en réserve afin de vous donner une certaine marge de manœuvre au cas où vous auriez un défi financier inattendu.

Pourquoi devrais-je obtenir une hypothèque pour mon investissement ?

Si vous avez les moyens de payer un immeuble de placement en espèces, l'obtention d'un prêt hypothécaire peut toujours avoir du sens pour votre situation, surtout si vous envisagez d'acquérir plusieurs immeubles de placement. Par exemple, disons que vous avez 100 000 $ à la banque.

Votre première option est d'acheter une maison en espèces pour 100 000 $. Bien que vous obteniez un flux de trésorerie plus important sur cet investissement, il immobilise tout votre argent en un seul endroit.

Si, toutefois, vous obtenez un prêt avec 20 % d'acompte, vous pourriez potentiellement acheter une autre maison ou deux au même prix avec les 80 000 $ restants. Bien que votre flux de trésorerie immédiat soit plus faible, ces rendements augmenteront à long terme, d'autant plus que les loyers augmentent et que les hypothèques sont remboursées. Vous construisez des actifs à un rythme plus rapide lorsque vous optez pour une hypothèque au lieu d'argent comptant.

Dans le cas où vous achetez un immeuble de placement en espèces, il peut toujours y avoir des opportunités de prêt avantageuses pour votre situation.

James Milne, chef de produit chez Rocket Mortgage ^® , explique qu '«un grand pourcentage des immeubles de placement aux États-Unis sont détenus sans hypothèque, il existe donc de nombreuses possibilités de libérer de l'argent ou de retirer des fonds propres pour améliorer une propriété. Un refinancement par encaissement est une excellente option pour ces clients."

Cette option peut aider votre investissement à travailler pour vous.

Comment puis-je déterminer le retour sur investissement potentiel de mon bien locatif ?

Lorsque vous recherchez un excellent immeuble de placement, la première question que vous devez vous poser est « Puis-je réellement gagner de l'argent ? » Si la réponse est non, ce n'est évidemment pas un bon investissement. Pour voir combien d'argent votre propriété pourrait potentiellement rapporter, vous devrez tenir compte du retour sur investissement (ROI). Le retour sur investissement peut être calculé en trouvant d'abord le revenu annuel net de la propriété. Il s'agit de l'argent du loyer qui reste après avoir payé les taxes, l'assurance, les frais de gestion immobilière, les réparations prévues (prévoyez de dépenser 1 % de la valeur de la propriété pour cela), les périodes d'inoccupation potentielles, les frais HOA (le cas échéant) et tout les services publics qui ne seront pas couverts par le locataire. Pour trouver le retour sur investissement, prenez le revenu annuel et divisez-le par le montant que vous avez dépensé pour la propriété. Par exemple, si le revenu annuel net est de 7 500 $ et que vous avez dépensé 100 000 $ pour la propriété, votre retour sur investissement est de 7,5 %. Utilisez ce calcul pour voir si chaque bien locatif est un bon investissement potentiel.

Qu'est-ce qui fait une bonne propriété d'investissement ?

Lors de la numérisation des quartiers pour votre première location, vous devez rechercher quelques exigences spécifiques pour déterminer si la propriété serait un bon investissement. En un mot, vous voulez une maison qui nécessite peu d'entretien, qui a peu d'inoccupation et qui vous permet d'avoir un bon rapport loyer/valeur.

Aucun fixateur supérieur

L'une des plus grandes erreurs que commettent les nouveaux investisseurs immobiliers est d'acheter un réparateur. Si l'annonce indique que la propriété "a besoin de beaucoup d'attention", passez simplement à la maison suivante. Je suis moi-même tombé amoureux de celui-ci une fois et j'ai réussi à obtenir une "affaire incroyable" sur une maison qui manquait de murs intérieurs, qui nécessitait une nouvelle plomberie partout et dont le sous-sol était inondé deux fois par mois. Il y a peu de sentiments pires que de réaliser que votre vache à lait est en fait un gouffre financier.

L'exception à cette règle est, bien sûr, si vous êtes bien informé sur les réparations domiciliaires. Si vous avez des compétences de bricoleur approfondies (ou connaissez quelqu'un qui en a), vous pourrez peut-être mieux gérer ces réparations importantes que moi. Mais en règle générale, il sera moins difficile de simplement acheter une maison qui est déjà en état de fonctionnement. Et ils sont là-bas. Alors en attendant, faites de votre mieux pour résister à l'attrait d'un réparateur.

Pas de poste vacant

Si vous n'avez pas de locataires payants, votre immeuble de placement ne sert pas à grand-chose. Vous voulez vous assurer que votre propriété n'est pas seulement attrayante pour n'importe qui locataire - mais à bien locataires qui paient à temps et ne jettent pas leurs magazines Cosmo dans les toilettes (parlant d'expérience).

Selon votre emplacement, certains endroits ont tendance à avoir des taux d'inoccupation plus faibles, comme San Jose, en Californie, et Fort Collins, dans le Colorado, qui affichaient tous deux un taux d'inoccupation de 0,2 % en 2016. Vous pouvez faire des recherches sur le quartier que vous envisagez, mais en fin de compte, passez du temps à conduire dans les rues à proximité de votre propriété potentielle. Le simple fait de regarder le niveau de soin apporté aux maisons des environs peut vous donner une bonne idée des maisons qui sont vacantes et de celles qui ne le sont pas.

La règle du 1 %

Une grande question des nouveaux investisseurs est "Combien devrais-je louer une propriété?" Les investisseurs chevronnés utilisent parfois la règle du 1 %, qui stipule que le loyer mensuel doit être d'au moins 1 % du prix d'achat. Par exemple, si vous avez acheté une maison pour 100 000 $, vous devrez facturer - au moins - 1 000 $ pour le loyer. Ceci, bien sûr, n'est pas toujours vrai pour les investisseurs, et certains se contenteront d'un rendement légèrement inférieur.

Afin de vous assurer qu'une propriété potentielle peut recevoir ce type de rendement, voyez si vous pouvez obtenir des estimations de location pour des propriétés de la même région. Vous pourrez peut-être facturer un peu plus ou moins que ce qui est indiqué, mais cela vous donne un chiffre approximatif.

Êtes-vous propriétaire ?

Lorsque vous commencez à acheter des immeubles de placement, vous devez prendre le temps de réfléchir sérieusement à votre capacité à gérer vos propriétés. C'est un travail difficile d'être un propriétaire - plus difficile que la plupart des gens ne le pensent - et j'ai vu de nombreux investisseurs être dépassés par le temps qu'il faut pour être un bon propriétaire.

Fait amusant :soyez à l'affût de ce type d'investisseur. Ils s'épuisent parfois sous le poids de leurs fonctions de propriétaire et vendent tout leur portefeuille en une seule fois. C'est généralement le bon moment pour se précipiter et acheter.

Mais le fait est que tout le monde n'est pas fait pour être propriétaire. C'est une ligne de travail intense et chronophage, surtout si vous avez déjà un travail de jour. Pour cette raison, je vous recommande fortement de demander à une société de gestion de faire ce travail pour vous.

Bien sûr, vous dépensez probablement 9 % à 11 % du loyer pour ce service, mais ils s'occuperont des besoins des locataires et encaisseront le loyer. Et dans le cas malheureux où un locataire doit être expulsé, il aidera également à gérer ce processus. Le temps est souvent plus important que l'argent, et l'abandon de ce stress vous donne la liberté de poursuivre des investissements supplémentaires.

Suivi des réparations

Étant donné que vous tirez un revenu de cet immeuble de placement, vous devrez payer des impôts sur le revenu, mais la bonne nouvelle est que les immeubles locatifs offrent d'excellents avantages fiscaux. Que vous embauchiez quelqu'un pour effectuer une réparation, que vous payiez des intérêts sur l'hypothèque ou que vous vous rendiez simplement en voiture à votre propriété, il existe un large éventail de déductions potentielles.

Paroles de sagesse:Vous devrez vous assurer de garder une trace de ces dépenses - ce qui signifie des reçus - au cas où l'IRS viendrait frapper à la porte. Pour obtenir la pleine valeur de votre immeuble de placement, vous devez tirer le meilleur parti de vos possibilités de déduction fiscale.

C'est un autre avantage d'utiliser une société de gestion. Ils garderont une trace de toutes vos dépenses de location et vous les enverront dans un joli document pendant la saison des impôts. Encore une fois, le temps que cela vous fait gagner en vaut la peine.

Premiers pas

Bien qu'il existe de nombreuses variables à prendre en compte lors de l'achat de votre premier immeuble de placement, vous devriez commencer par faire vos recherches. Regardez les prix des logements et les quartiers et commencez à épargner pour un acompte. Et lorsque vous êtes prêt à plonger tête première dans le jeu de l'immobilier, vous pouvez commencer par obtenir une préapprobation pour un prêt hypothécaire.