Suspension de la réduction des taux d'assurance FHA :effet sur le paiement hypothécaire

La génération Y et d'autres propriétaires potentiels pensaient qu'ils économiseraient plus de 500 $ sur l'assurance hypothécaire en 2017.

Cela a été annoncé lorsque Donald Trump a prêté serment.

Maintenant, ils peuvent jurer contre notre nouveau président, ou ils peuvent maintenir leurs plans en vie à l'ancienne.

Cependant, bon sang, ces 500 $ supplémentaires auraient aidé !

Il serait venu grâce à une réduction du taux d'intérêt sur les hypothèques soutenues par la Federal Housing Administration. Trump l'a suspendu dans l'une de ses premières actions exécutives.

Fonctionnement de l'assurance hypothécaire FHA 

Une assurance hypothécaire est requise si un acheteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % sur une maison. La FHA soutient 16% des prêts hypothécaires américains. Cela a permis à des millions d'acheteurs qui n'ont pas pu faire approuver un prêt hypothécaire conventionnel d'après leur ratio prêt/valeur de rêver.

Fin décembre 2016, l'administration Obama a abaissé la prime de 0,85 % à 0,60 %, à compter du 27 janvier 2017. Avec une maison au prix médian de 234 900 $, cette décision aurait permis à l'acheteur moyen d'économiser 576 $ par an.

La National Association of Realtors estime que la suspension de la coupe a signifié que 40 000 personnes ont dû abandonner leurs projets d'achat d'une maison. 800 000 autres devront payer plus pour l'assurance hypothécaire qu'ils ne l'auraient fait.

Et ce n'est pas comme si le marché du logement n'avait pas pu utiliser le coup de pouce. Le Census Bureau a signalé que le taux d'accession à la propriété était tombé à 62,9 % au deuxième trimestre de 2016, son niveau le plus bas en 51 ans.

Cela est dû en grande partie au fait que les Millennials retournent vivre dans le sous-sol de leurs parents. Environ le tiers des 18 à 34 ans vivent avec leur mère et/ou leur père. Pour la première fois depuis les années 1880, une plus grande proportion de ce groupe d'âge vit avec ses parents que tout autre mode de vie.

À l'époque, les gens se mariaient régulièrement à l'adolescence. Depuis 1990, l'âge médian d'un premier mariage est passé de 26 à 30 ans pour les hommes et de 24 à 28 ans pour les femmes, selon le Census Bureau. La romance peut être une victime partielle des soucis financiers de la génération Y.

La dette étudiante a triplé au cours des 10 dernières années pour atteindre 1,2 billion de dollars. La Federal Reserve Bank de New York a découvert que la dette étudiante représentait 69 % de la dette détenue par les Américains âgés de 25 à 30 ans.

Ce n'est pas que les Millennials aiment particulièrement que maman apporte un bol de céréales dans leur sous-sol tous les matins. L'enquête nationale sur le logement de Fannie Mae a révélé que 93% des personnes âgées de 25 à 34 ans envisagent d'acheter une maison. Ils ne peuvent tout simplement pas se le permettre en ce moment.

S'ils ne vivent pas chez eux, ils louent des maisons ou des appartements. C'est comme être un hamster courant sur une roue financière et n'allant nulle part.

Les tarifs de location ont augmenté régulièrement au cours des douze dernières années, et une étude réalisée par le site Web immobilier Zillow.com a révélé que les propriétaires consacrent 15,3 % de leurs revenus aux factures mensuelles de logement, tandis que les locataires paient presque le double.

Cela rend plus difficile d'économiser de l'argent pour un acompte sur une maison, et c'est là que la FHA entre en jeu. Elle n'émet pas d'hypothèques, mais elle fournit une assurance lorsque les acheteurs ne peuvent pas fournir un acompte de 20 %.

Le programme est particulièrement populaire auprès des acheteurs d'une première maison, car ils peuvent verser une mise de fonds aussi faible que 3,5 %, même si leur pointage de crédit n'est que de 580.

La baisse des taux d'Obama semblait être un super cadeau de Noël, puis Ebenezer Trump l'a arraché. Du moins, c'est ainsi que les critiques ont décrit le mouvement.

"Une heure après avoir parlé d'aider les travailleurs et de mettre fin à la cabale à Washington qui blesse les gens, il signe un règlement qui rend plus coûteux pour les nouveaux propriétaires d'acheter des hypothèques", a déclaré le chef de la minorité au Sénat, Chuck Schumer.

Les faits sont un peu plus compliqués.

(AVERTISSEMENT DE DÉCLENCHEMENT :Les prochains paragraphes tentent de fournir un contexte. Ce faisant, il est possible de déduire que Donald Trump n'a pas intentionnellement jeté le premier propriétaire dans la cage d'ascenseur. Si vous avez été occupé à marcher pour protester contre tout ce qui concerne Trump, vous voudrez peut-être les ignorer).

La FHA est tenue par le Congrès de maintenir certains niveaux financiers. Il a été mis à rude épreuve pendant la crise financière et l'administration Obama a augmenté à quatre reprises les taux d'intérêt sur l'assurance hypothécaire.

En 2013, la FHA avait besoin de 1,7 milliard de dollars du Trésor américain en raison d'une vague de défauts de paiement. C'était son premier renflouement en 79 ans.

Ces 1,7 milliard de dollars provenaient des contribuables américains, c'est-à-dire de vous.

Le décret de Trump n'a pas annulé la réduction des taux, il l'a suspendue en attendant une étude plus approfondie. Étant donné que l'Oncle Sam cosigne essentiellement des prêts, Trump veut déterminer si la réduction des taux hypothécaires expose les contribuables à des risques indus.

Une étude réalisée en 2015 par le Mossavar-Rahmani Center for Business and Government de Harvard a déclaré que la part croissante de la FHA sur le marché de l'assurance hypothécaire "fait craindre qu'une assurance gouvernementale explicite permette des prêts qui pourraient entraîner des défauts de paiement élevés et une baisse de la valeur des propriétés".

À quoi les acheteurs potentiels disent :« Harvard, Schmarvard ! J'ai besoin d'un prêt et maintenant ce sera plus difficile pour moi d'en obtenir un !"

Plus dur, oui.

Impossible? A peine.

Comment se qualifier pour un prêt hypothécaire FHA

Les mêmes éléments sont toujours en jeu. Les prêteurs recherchent des acheteurs avec des revenus stables et de bonnes cotes de crédit. Tout le monde le sait. Ce que les acheteurs ne réalisent pas, c'est l'importance de leur ratio dette/revenu.

Fondamentalement, il compare vos dépenses de logement et autres dettes à combien vous gagnez par mois. Supposons que vous gagniez 6 000 $ par mois et payiez 2 000 $ par mois pour votre prêt hypothécaire, 500 $ par mois pour un prêt automobile et 500 $ supplémentaires pour le reste de vos dettes.

Vos dépenses totales sont de 3 000 $, soit 50 % de vos revenus. Votre ratio dette/revenu est donc de 50 %, et les prêteurs sont susceptibles de vous offrir une poignée de main d'adieu et de vous montrer rapidement la porte.

Un ratio dette-revenu de 43 % est généralement le maximum que vous pouvez avoir tout en étant admissible à un prêt. Alors, comment y arrive-t-on ?

La réponse simple est de faire plus et de dépenser moins, bien que chaque consommateur sache que ce n'est pas si simple. Cela nécessite d'apprendre à établir un budget, à se serrer la ceinture et à faire preuve de dévouement. Une petite expertise extérieure peut aussi aider, surtout pour les dépenses qui ne sont pas fixes.

Oui, cette pause de 500 $ est un revers pour beaucoup de rêveurs américains. Mais s'ils mettent de l'ordre dans leurs finances, il n'y a aucune raison qu'ils ne puissent pas en acheter un vrai.