Prêts USDA | Un guide complet

Un prêt immobilier USDA est l'un des programmes hypothécaires les plus flexibles disponibles, même si très peu de gens en savent quelque chose. Ces prêts couvrent la totalité du prix d'achat du logement, résultant en un accord d'acompte nul pour l'acheteur.

Les accords de financement à 100 % étaient très populaires avant la crise du logement de 2008. Non seulement étaient-ils offerts en tant qu'hypothèques conventionnelles, mais il était également possible de faire un prêt sans mise de fonds avec une hypothèque FHA, en combinaison avec les subventions d'acompte du gouvernement local.

En raison du taux de défaut élevé, Le financement à 100 % a disparu pour les prêts hypothécaires conventionnels. Ils sont toujours disponibles pour les prêts hypothécaires FHA avec des subventions du gouvernement local. Mais le principal prêt hypothécaire à 100 % disponible aujourd'hui est le prêt hypothécaire VA.

Ou est-ce?

prêts USDA, qui est l'abréviation du ministère de l'Agriculture des États-Unis, sont également disponibles pour financer jusqu'à 100 % (ou plus) du prix d'achat d'une maison. Ces prêts ne sont pas disponibles pour les acheteurs et les propriétaires dans toutes les situations, mais ils sont plus couramment disponibles que la plupart des gens ne le pensent.

Qu'est-ce qu'un prêt USDA ?

Les prêts immobiliers de l'USDA sont conçus pour être utilisés spécifiquement dans les zones rurales du pays. Cependant, le programme de prêt est assez généreux dans sa définition de rural . Il englobe un nombre surprenant de comtés à travers les États-Unis que beaucoup considéreraient comme des banlieues.

Environ 97 % des comtés des États-Unis sont considérés comme éligibles aux prêts de l'USDA. En réalité, les seuls comtés qui ne sont pas catégoriquement inclus dans le programme de l'USDA sont ceux qui sont certifiés de nature urbaine (pensez aux cinq arrondissements de la ville de New York).

Le programme USDA fournit une garantie de prêt de 90 % aux prêteurs approuvés. Cela signifie que si une hypothèque est en défaut, la perte maximale que le prêteur subira est de 10 % du solde impayé du prêt. Il s'agit d'une puissante incitation pour les prêteurs à accorder des prêts USDA selon des critères considérablement assouplis.

Tout comme les prêts FHA et VA, qui sont également des programmes hypothécaires parrainés par le gouvernement, Les prêts USDA sont disponibles auprès de nombreux prêteurs hypothécaires différents, en particulier les banques et les courtiers hypothécaires. Cependant, ils peuvent également être obtenus directement auprès de l'USDA. Et contrairement aux prêts VA, Les prêts de l'USDA ne sont pas limités aux seuls vétérans éligibles.

Exigences de prêt de l'USDA

Comme tous les autres grands programmes de prêts hypothécaires, Les prêts de l'USDA ont des directives spécifiques. Ces exigences portent principalement sur l'admissibilité de l'emprunteur et de la propriété.

Admissibilité au prêt USDA

Les prêts de l'USDA ont des exigences particulières pour les emprunteurs. Ceux-ci inclus:

• Vous devez être considéré comme un ménage à revenu faible ou modéré en fonction des limites de revenu dans votre comté de résidence. Ceci est défini comme un revenu du ménage ne dépassant pas 115% du revenu médian des ménages pour ce comté.
• Vous devez être sans honnêteté, en sécurité, et des logements sanitaires.
• La propriété visée doit être une résidence principale.
• La propriété doit être située dans un comté admissible.
• L'emprunteur doit être citoyen américain, un non-ressortissant, ou un étranger qualifié.
• L'emprunteur ne peut être suspendu ou exclu de la participation aux programmes fédéraux.

Exigence d'acompte

En règle générale, Les prêts USDA ne nécessitent pas d'acompte. Cependant, le programme exige spécifiquement que les candidats ayant des actifs supérieurs aux limites d'actifs autorisées dans le cadre du programme puissent être tenus d'utiliser une partie de ces actifs pour l'acompte.

Exigences de crédit

Pour une analyse de crédit simplifiée, Les prêts de l'USDA nécessitent une cote de crédit minimale de 640. Il ne doit pas non plus y avoir de jugement fédéral en suspens, pas de fautes significatives, et pas de « ne pas payer de contrepartie » au gouvernement américain sur les dettes fédérales.

Cependant, Les prêts de l'USDA prévoient une analyse de crédit plus détaillée, en dehors de votre pointage de crédit.

Votre crédit sera examiné jusqu'à 36 mois. Si vous avez des impayés importants, vous devrez fournir une raison valable pour la situation, ainsi que des preuves des mesures prises pour corriger le problème à l'avenir.

Les prêteurs peuvent se référer à des sources de crédit alternatives si l'emprunteur n'a pas de cote de crédit ou a une cote inférieure à 640 qui est alourdie par un manque de crédit traditionnel. L'emprunteur devra fournir une preuve de paiement sur ces sources alternatives pour une période comprise entre 12 et 24 mois.

Les sources de crédit alternatives peuvent inclure les paiements de loyer, Assurance, prêts personnels (avec conditions écrites appuyées par des copies de chèques annulés), ou le paiement des services réguliers, comme les services publics, L'Internet, service de téléphonie mobile, et télévision par câble. D'autres alternatives peuvent inclure des frais pour les fournisseurs de services de garde (autres qu'un parent), les frais de scolarité, ou des paiements à des magasins de meubles ou à rayons ou à des accords de location avec option d'achat.

Quels problèmes de crédit sont inacceptables pour les prêts USDA ?

Même en tenant compte de tout ce qui précède, crédit sera considéré comme inacceptable dans les circonstances suivantes :

• Peu ou pas d'historique de crédit
• Comptes à tempérament avec impayés au cours des 12 derniers mois
• Deux paiements ou plus en retard de 30 jours ou plus en 12 mois
• Forclusion au cours des 36 derniers mois
• Privilèges fiscaux en souffrance
• Deux ou plusieurs paiements de loyer en retard dans les 2 ans
• Comptes de recouvrement en souffrance avec paiements irréguliers

Limites de revenu de prêt USDA

Pour être éligible à un prêt USDA, le revenu total de votre ménage ne doit pas dépasser 115 % du revenu médian du ménage pour le comté où la propriété est achetée ou refinancée. Vous pouvez déterminer si vous remplissez cette exigence en utilisant le calculateur d'éligibilité au revenu de l'USDA.

Aux fins du calcul du revenu, toutes les sources au sein du ménage sont incluses. Cependant, les aides à domicile et les personnes d'accueil - enfants et adultes - ne sont pas considérés comme des membres du ménage, et les paiements reçus pour la garde de personnes en famille d'accueil sont expressément exclus des sources de revenus. Sont également exclus tout revenu gagné par un membre du ménage âgé de moins de 18 ans, et tout revenu gagné de plus de 480 $ d'un membre du ménage étudiant à temps plein, 18 ans ou plus.

Les sources de revenus incluses sont les salaires, travail indépendant, intérêts ou dividendes provenant de biens immobiliers ou personnels, Prestations de sécurité sociale - y compris les prestations reçues par les adultes au nom de mineurs ou par des mineurs destinés à leur propre soutien, et les versements périodiques des rentes, caisses de retraite, invalidité, et les indemnités de décès. Seront également pris en compte les revenus de l'assistance publique, pension alimentaire pour enfants, pension, cadeaux récurrents, ou la solde des Forces armées. Ce dernier peut inclure le chômage, L'indemnisation des travailleurs, indemnité de licenciement, et l'indemnisation de l'invalidité.

Les sources de revenus seront comptabilisées si elles sont censées se poursuivre pendant au moins les 12 prochains mois.

Une fois le revenu de toutes les sources calculé, certaines déductions seront appliquées. Ceux-ci incluront les frais engagés pour la garde des enfants, et les frais médicaux non remboursés (y compris les frais médicaux, Medicare et primes de soins de longue durée) pour les personnes âgées, et les dépenses d'aide aux personnes handicapées.

Les inclusions et les déductions seront utilisées pour déterminer l'admissibilité du revenu et le revenu admissible au prêt.

Calcul de l'adéquation du revenu

Les prêts de l'USDA utilisent deux calculs de la dette au revenu (DTI). La première concerne le paiement de votre logement proposé. Y compris le capital et les intérêts hypothécaires, taxes foncières, l'assurance habitation, assurance hypothèque, et les éventuels frais d'association de propriétaires dus, il est généralement limité à 29 % de votre revenu mensuel stable.

Mais votre DTI total - qui est le paiement de votre nouvelle maison, plus les dettes récurrentes comme les prêts automobiles et les cartes de crédit – est limitée à 41 %. Cependant, vous pouvez dépasser ces ratios avec des facteurs de compensation importants.

je dois prévenir, cependant, qu'en raison de la nature complexe des calculs de revenu sur les prêts USDA, la seule façon de savoir avec certitude si vous remplissez les conditions de revenu et de DTI est de passer par le processus de demande de prêt avec un prêteur approuvé. En raison de la nature du programme, les calculs de revenus sont nécessairement plus précis et restrictifs.

Exigences de propriété de prêt de l'USDA

L'USDA impose des exigences très spécifiques pour une propriété garantissant un prêt. Les propriétés admissibles doivent répondre aux exigences suivantes :

• Généralement, être 2, 000 pieds carrés ou moins
• Ne pas avoir une valeur marchande supérieure à la limite de prêt applicable à la zone (comme décrit dans la section suivante)
• Ne pas avoir de piscines creusées
• Ne pas être conçu pour des activités génératrices de revenus

En outre, les propriétés financées doivent être unifamiliales, occupé par le propriétaire seulement. Et en plus d'utiliser le produit du prêt pour l'achat d'une maison, ils peuvent également être utilisés pour construire, réparation, rénover, ou même déménager une maison. Si une maison est déplacée, vous pouvez également inclure la préparation du site dans le financement, y compris l'accès à l'eau et aux égouts.

Les propriétés admissibles comprennent à la fois les maisons individuelles et les maisons mitoyennes, condos, les développements unitaires planifiés (PUD), et maisons modulaires ou préfabriquées. En outre, il n'y a pas de limites de superficie définies. Cela contraste avec d'autres programmes de prêt qui limitent la superficie principalement à la taille du lot compatible avec le quartier environnant.

Prêts et subventions USDA pour la réparation des logements

Les prêts de l'USDA prévoient des dispositions spéciales pour les prêts à réparer, rénover ou mettre à niveau une résidence principale. Ils peuvent être financés soit par un prêt pouvant aller jusqu'à 20 $, 000, ou des subventions jusqu'à un maximum de 7 $, 500. Cependant, être éligible à une subvention, vous devez avoir au moins 62 ans.

Mais même si vous êtes admissible à une subvention, vous pouvez également obtenir un prêt. Cela vous donnera accès à jusqu'à 27 $, 500 au total.

Les fonds peuvent être utilisés pour installer des améliorations écoénergétiques dans la maison, éliminer les risques pour la santé et la sécurité des personnes âgées propriétaires, ainsi que de nombreuses autres améliorations.

Mais pour être éligible aux prêts et subventions de réparation, vous devez gagner moins de 50 % du revenu médian dans votre pays de résidence. Vous devez également être incapable de bénéficier d'un prêt d'une autre source.

En d'autres termes, tandis que l'USDA offre des prêts et des subventions pour la réparation de logements, relativement peu satisferont aux exigences du programme.

Montants de prêt maximum de l'USDA

Contrairement à la plupart des autres programmes de prêts importants, Les prêts de l'USDA n'ont pas de montant de prêt maximum standard national. Le maximum est fixé dans chaque comté où les prêts USDA sont disponibles.

Vous pouvez vérifier la limite maximale de prêt dans votre comté via le guide USDA Rural Development Single Family Housing – Area Loan Limits. Il montre les limites de prêt mises à jour dans chaque comté du pays.

Il existe des différences significatives dans les limites d'un État ou d'un comté à l'autre. Par exemple, la limite maximale de prêt pour 2020 est la même dans tous les comtés de l'Alabama, à 265 $, 400. 265 $, 400 semble être le minimum par défaut, bien qu'il puisse être beaucoup plus élevé sur les marchés à prix élevés.

En Californie, il existe une grande variation dans les montants maximaux des prêts USDA, et 265 $, 400 est extrêmement rare. Dans un comté à prix élevé comme Napa, le maximum est de 706 $, 900, et 612 $, 400 dans le comté de Los Angeles. Des variations similaires se produiront dans tout État ayant des niveaux de prix de marché divers.

En parlant du comté de Los Angeles, son inclusion sur la liste USDA des comtés éligibles montre à quel point le programme est complet. En tant que comté le plus peuplé des États-Unis, Le comté de Los Angeles est également l'un des comtés les plus urbains du pays. Mais l'USDA y proposera toujours des prêts, et à un montant de prêt bonifié.

Taux d'intérêt et frais

Les prêts USDA sont disponibles sous forme de prêts hypothécaires à taux fixe de 30 et 15 ans. Contrairement à d'autres programmes hypothécaires importants, ils n'offrent pas de prêts hypothécaires à taux variable.

Le taux d'intérêt actuel sur un prêt USDA a été fixé à 3,00 % pour les emprunteurs à faible et très faible revenu, au 1er février 2020. Cependant, ce taux est susceptible de changer en fonction de l'évolution de l'environnement général des taux d'intérêt.

Les taux d'intérêt sur les prêts USDA sont structurés comme suit :

• Intérêt fixe basé sur les taux du marché en vigueur à l'approbation ou à la clôture du prêt, celui qui est le plus bas.
• Le taux d'intérêt, lorsqu'il est modifié par l'aide au paiement, peut être aussi bas que 1%.
• Il existe une période de remboursement pouvant aller jusqu'à 33 ans ou 38 ans pour les demandeurs à très faible revenu qui ne peuvent pas se permettre les paiements d'un prêt de 33 ans. Cependant, vous pouvez sélectionner une durée de prêt plus courte.

Frais de clôture

Tout comme les autres types de prêts hypothécaires, il existe un large éventail de frais de clôture avec les prêts USDA. Ils peuvent aller de 2% à 5% du prix d'achat de la propriété.

Et lorsqu'il s'agit de payer les frais de clôture, Les prêts de l'USDA offrent aux emprunteurs plus d'options que tout autre programme de prêt. Vous aurez le choix entre quatre options différentes :

1. L'emprunteur peut payer les frais de clôture de sa poche.
2. Le vendeur de la propriété peut payer jusqu'à 6% des frais de clôture pour l'acheteur.
3. Si ni l'emprunteur ni le vendeur n'ont les fonds pour couvrir les frais de clôture, ils peuvent être ajoutés au montant du prêt et financés sur la durée du prêt.
4. Les frais de clôture peuvent être payés en cadeau à l'emprunteur par un membre de la famille ou un autre tiers intéressé.

Les multiples options disponibles sur les frais de clôture - en combinaison avec l'exigence d'acompte de 0% - permettent à une personne d'acheter une maison sans aucun frais.

Assurance prêt hypothécaire USDA

Les prêts de l'USDA facturent l'assurance hypothécaire de deux manières. D'abord, il y a des frais initiaux de 1%, qui peut être ajouté au montant de votre prêt et financé sur la durée du prêt.

Deuxièmement, la prime annuelle, qui est payé mensuellement. Le taux actuel est de 0,35%, ce qui revient à 525 $ par année. Cependant, puisque la prime est payée mensuellement, il sera ajouté à votre paiement mensuel de la maison, résultant en une augmentation de 43,75 $.

L'assurance prêt immobilier n'est pas une assurance habitation, qui vous rembourse la destruction de votre bien. Au lieu, l'assurance hypothécaire représente votre contribution à l'USDA pour indemniser le prêteur en cas de défaut de paiement de votre hypothèque. D'une manière réelle, c'est une couverture pour le prêteur - pas pour vous en tant que propriétaire. Mais cela est vrai pour tous les types d'assurances hypothécaires sur toutes les catégories de prêts. Sans ça, les prêteurs n'accorderaient pas de prêts à des emprunteurs à plus haut risque.

Avantages et inconvénients des prêts USDA

Comme discuté plus tôt, le principal avantage des prêts immobiliers USDA est qu'ils offrent un financement à 100 %. Il permet aux acheteurs et aux propriétaires d'obtenir un financement à 100 % pour acheter ou refinancer leur maison. Et même si une assurance hypothécaire initiale – à 1 % du montant de votre prêt – est requise, il peut être ajouté au montant de l'hypothèque. De cette façon, vous pouvez réellement financer 101% de la valeur de votre propriété.

Un autre avantage est que les prêts de l'USDA sont disponibles spécifiquement pour les ménages à revenu faible ou modéré. Le montant exact de ces limites de revenu dépendra de votre pays de résidence.

Pour tous les avantages qu'ils offrent, ces prêts présentent également des inconvénients importants. Les emprunteurs voient souvent un « financement à 100 % » puis cessent d'y prêter attention. Ce n'est pas une bonne idée en ce qui concerne les prêts de l'USDA.

Voici un résumé des avantages et inconvénients des prêts USDA :

Avantages

• Financement à 100 %
• Idéal pour les ménages à revenu faible à modéré
• Les taux d'intérêt sont souvent inférieurs aux taux conventionnels, Prêts hypothécaires FHA et VA
• Le programme ne se limite pas aux primo-accédants
• Les frais de clôture peuvent être couverts par un don d'un tiers intéressé, payés par les vendeurs de biens, ou même ajouté au montant de votre hypothèque
• Les prêts USDA peuvent être utilisés pour de nouvelles constructions, faire des réparations, et d'apporter des améliorations sur les maisons existantes comme l'accessibilité des personnes handicapées ou l'efficacité énergétique

Les inconvénients

• Exigence de pointage de crédit minimum plus élevée que les hypothèques conventionnelles et FHA
• L'éligibilité dépend des limites de revenu pour ce comté
• Les prêts de l'USDA ne sont pas disponibles pour les exploitations agricoles, malgré le fait d'être dans des zones rurales
• Si vous refinancez en un prêt USDA, vous ne pouvez pas retirer d'argent de votre propriété
• Les prêts USDA ne peuvent être utilisés que pour les propriétés occupées par leur propriétaire, pas des propriétés de vacances ou d'investissement
• Uniquement disponible en prêts hypothécaires à taux fixe de 30 et 15 ans

Un prêt USDA vous convient-il ?

Le programme de prêt USDA présente des avantages indéniables, en commençant par l'exigence d'acompte de 0%, qui contrairement aux prêts VA, s'étend au grand public. Il offre également une opportunité d'améliorer votre maison pour une plus grande efficacité énergétique ou une modification pour accueillir une personne ayant une déficience physique.

Et contrairement à ce que croit le public, le programme est disponible dans plus de comtés à travers les États-Unis qu'autrement. Vous vivez probablement dans un endroit où le programme est disponible.

Mais en même temps, le programme a plus de limites que les autres programmes hypothécaires populaires. La première est la limitation des revenus. Votre revenu ne peut pas dépasser 115% du revenu médian des ménages dans le comté où se trouve la propriété. Si c'est le cas, vous ne serez pas admissible au programme. Les prêts de l'USDA ont également des exigences de revenu et de crédit compliquées qui peuvent rendre la qualification difficile.

Mais si vous pouvez faire la coupe, c'est une opportunité d'obtenir un prêt hypothécaire qui peut ne pas être disponible auprès d'autres sources, et à des conditions très avantageuses.

Si vous pensez être admissible, prendre rendez-vous avec un représentant d'un prêteur approuvé par l'USDA pour obtenir plus d'informations ainsi qu'une présélection.