Un taux d'intérêt de 0 % ou négatif signifie-t-il que vous devriez refinancer ?

Comme vous l'avez peut-être entendu, la Réserve fédérale a abaissé son taux d'intérêt de référence à zéro à la mi-mars 2020 dans le cadre d'une mesure d'urgence visant à soutenir l'économie américaine face à la pandémie de coronavirus. Si vous cherchez à refinancer votre maison, refinancer un bien locatif, ou profiter des opportunités de refinancement de votre investissement immobilier, quoi de mieux que de payer 0% d'intérêt, droit?

Chaque fois que les taux d'intérêt baissent, il devient plus abordable d'emprunter de l'argent. Que ce soit pour refinancer une propriété existante ou obtenir un prêt pour financer un flip, profiter de taux d'intérêt réduits peut vous faire économiser de l'argent sur la durée de votre prêt.

Cependant, bien que la Réserve fédérale ait ramené à zéro le taux des fonds fédéraux (le taux d'intérêt auquel les banques se prêtent et s'empruntent de l'argent), cela ne signifie pas que vous verrez personnellement des hypothèques à 0% de sitôt. Avant de discuter de ce que 0%, voire négatif, les taux d'intérêt signifient pour le refinancement, explorons ce que sont les taux d'intérêt négatifs et pourquoi ils se produisent en premier lieu.

• Que sont les taux d'intérêt négatifs ?
• Comment fonctionnent les taux négatifs
• L'effet du taux des fonds fédéraux sur les taux d'intérêt
• Taux d'intérêt négatifs et hypothèques
• Ce que signifient les taux d'intérêt à 0 % ou négatifs pour le refinancement
• En bout de ligne

Que sont les taux d'intérêt négatifs ?

Tout simplement, l'intérêt est le coût d'emprunt de l'argent de quelqu'un d'autre. Les gens paient pour utiliser l'argent de quelqu'un d'autre depuis des milliers d'années. Mais pour la plupart de l'histoire, les taux d'intérêt ont été supérieurs à zéro, ou positif. Les taux d'intérêt positifs compensent les prêteurs pour l'utilisation de leur argent et aident à prendre en compte les risques associés au prêt d'argent à des étrangers.

Ces derniers temps, notamment suite à la crise financière de 2008, plusieurs pays ont commencé à expérimenter négatif taux d'intérêt dans le cadre de leur politique monétaire. Cette démarche a été entreprise pour la première fois par la Banque centrale européenne en 2014, suivi peu après par le Japon. Les banques centrales du Danemark, Suède, et la Suisse ont également expérimenté des taux d'intérêt négatifs.

Bien que des taux d'intérêt négatifs puissent se produire si le taux d'inflation dépasse le rendement de l'épargne ou des prêts — par exemple, si l'inflation est de 4 % et le taux d'intérêt d'un prêt est de 3 %, le rendement du prêteur après inflation sera inférieur à zéro — les banques centrales ont commencé à utiliser intentionnellement des taux d'intérêt négatifs comme moyen de revigorer les économies faibles. Le taux directeur de la BCE, par exemple, a été encore poussé en dessous de zéro en septembre 2019 sur fond de nouveaux signes de faiblesse économique. Le taux directeur de la BCE est de -0,5 % en avril, 2020.

Dans le cadre d'une politique de taux d'intérêt négatifs, les banques sont découragées de garer leur excédent de liquidités auprès de la banque centrale car le taux négatif signifie qu'elles devraient payer des intérêts sur cet argent. Si une banque centrale adopte cette mesure, c'est généralement dans l'espoir d'encourager les banques à retirer leur argent de l'épargne et à augmenter leurs prêts aux entreprises et aux consommateurs. L'idée est que si les entreprises et les consommateurs ont plus d'argent à dépenser, il encouragera la croissance économique. Même lorsque ces banques appliquent un taux plus élevé sur l'argent qu'elles prêtent parce que le taux des fonds fédéraux est fixé à 0 % ou négatif, le consommateur bénéficie toujours d'un taux d'intérêt incroyablement bas, et la banque prêteuse ne perd plus d'argent.

Comment fonctionnent les taux négatifs

L'idée d'une hypothèque avec un taux d'intérêt négatif peut vous faire vous gratter la tête. Pour mieux comprendre le fonctionnement des taux d'intérêt négatifs, explorons pour commencer ce que le taux des fonds fédéraux a à voir avec d'autres taux d'intérêt.

L'effet du taux des fonds fédéraux sur les taux d'intérêt

La Réserve fédérale augmente et abaisse son taux d'intérêt cible pour contrôler la croissance et la taille de l'économie. Ce taux d'intérêt est également connu sous le nom de taux des fonds fédéraux. Le taux des fonds fédéraux est le taux auquel les banques se prêtent et s'empruntent des réserves excédentaires, généralement du jour au lendemain. La loi oblige les banques à garder un certain pourcentage de l'argent de leurs clients en réserve. Par conséquent, les banques prêtent de l'argent dans les deux sens pour répondre à ces réserves obligatoires. (Bien que le 15 mars, 2020, le Conseil des gouverneurs du Système fédéral de réserve a réduit les réserves obligatoires à 0 % en raison de la crise financière actuelle.)

Lorsque le taux des fonds fédéraux change, il influence d'autres taux — certains plus que d'autres. Le taux préférentiel, par exemple, suit de près le taux des fonds fédéraux. Le taux préférentiel est le taux que les banques facturent aux clients ayant d'excellentes cotes de crédit, et il est souvent utilisé comme taux de référence pour les prêts à court terme et à taux variable tels que les cartes de crédit, crédit auto, et des prêts hypothécaires à taux révisable.

Bien que la Réserve fédérale ne fixe pas le taux préférentiel, les banques ont tendance à fixer leur taux préférentiel sur la base en partie du taux des fonds fédéraux fixé par la Réserve fédérale. Le taux des fonds fédéraux influence également les taux d'intérêt à long terme, comme l'hypothèque à taux fixe de 30 ans, mais dans une moindre mesure. L'hypothèque à taux fixe de 30 ans est également influencée par l'économie et l'inflation, et il a tendance à suivre vaguement le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans, pas le taux préférentiel.

Lorsque le taux des fonds fédéraux est abaissé, l'idée est que le taux inférieur se retrouve finalement chez les consommateurs et les entreprises. Parce qu'emprunter de l'argent devient moins cher et économiser de l'argent devient moins lucratif, des taux d'intérêt plus bas encouragent les consommateurs à dépenser plutôt qu'à épargner et cela injecte plus d'argent dans l'économie. Cela stimule l'inflation et aide l'économie à croître.

Les taux d'intérêt sont restés bas pendant plus d'une décennie depuis l'effondrement de Lehman Brothers en 2008 et la crise financière mondiale qui a suivi. Bien que la décision la plus récente de la Réserve fédérale s'accompagne d'une baisse du taux des fonds fédéraux à près de zéro pour cent, la Réserve fédérale n'a pas encore adopté une politique de taux d'intérêt négatifs.

Mais et si c'était le cas ? Qu'est-ce que cela signifie pour les propriétaires ou ceux qui investissent dans l'immobilier ?

Taux d'intérêt négatifs et hypothèques

La troisième banque du Danemark, Jyske Bank, a lancé la première hypothèque à taux d'intérêt négatif au monde en août 2019. La charge sur ces hypothèques était fixée à -0,5 % par an. Cela signifie essentiellement que la banque paie les clients pour emprunter de l'argent. Par conséquent, les emprunteurs finissent par rembourser moins que ce qui leur a été prêté. Comment cela fonctionnerait-il ? Voici un exemple :

Vous faites une demande de prêt immobilier auprès d'une banque proposant des taux d'intérêt négatifs. Vous êtes approuvé, et vous recevez 30 ans, 200 $, 000 hypothèque avec un taux d'intérêt de -0,5 %. A un taux de -0,5 %, votre paiement mensuel est de 514,81 $, ou 6 $, 177,72 pour l'année. Cependant, le montant que vous devez après la première année est de 192 $, 838.65, soit une réduction de 7 $, 161.35. La différence entre ce que vous avez payé et la réduction du solde de votre prêt hypothécaire est de 983,63 $. ou juste un peu moins de 0,5%. Cela reflète le paiement de 0,5% que vous, l'emprunteur, recevoir en raison des intérêts négatifs sur un solde en légère baisse.

Maintenant, comparons le même taux hypothécaire négatif avec un taux hypothécaire de 0% et l'hypothèque moyenne actuelle à taux fixe sur 30 ans de 3,31 %, selon Freddie Mac (au 20 avril, 2020). Nous comptabiliserons les 30 années complètes de l'hypothèque.

Vous vous demandez peut-être comment obtenir un tel prêt. Mais parce que les banques doivent faire des bénéfices, les emprunteurs ne se verraient probablement pas proposer de taux d'intérêt négatifs. Les taux d'intérêt sur les prêts immobiliers incluent une majoration (ou spread) qui représente le profit du prêteur. Cet écart est la différence entre le taux d'intérêt que la banque paie pour cet argent et ce qu'elle vous facture pour emprunter cet argent. C'est pourquoi les taux hypothécaires sont plus élevés que les rendements du Trésor, même si les taux hypothécaires suivent les rendements du Trésor.

Ainsi, même si le taux des fonds fédéraux tombe à zéro ou en dessous de zéro, vous ne verrez peut-être pas des taux d'intérêt de 0 % ou négatifs offerts sur les prêts hypothécaires. Mais cela ne signifie pas que vous ne réaliserez aucune économie.

Ce que signifient les taux d'intérêt à 0 % ou négatifs pour le refinancement

Lorsque le taux des fonds fédéraux baisse, là est un potentiel pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers d'économiser de l'argent. Cependant, ce ne sera pas immédiat. C'est ce que James McGrath, co-fondateur de la société de courtage immobilier new-yorkaise Yoreevo, dit.

"Les investisseurs devront attendre un peu avant que les taux d'intérêt bas ne commencent à leur profiter, ", dit McGrath. « Bien que les taux hypothécaires suivent généralement de très près la trésorerie américaine à 10 ans, ils sont restés obstinément élevés. Cet écart est ce qui empêchera les investisseurs ou les propriétaires de voir les mêmes taux d'intérêt bas que les banques.

Mais même si vous ne voyez peut-être pas des taux hypothécaires égaux ou inférieurs à zéro, les taux d'intérêt moyens devraient baisser. Comme toujours, il restera important de magasiner pour les meilleurs tarifs. Ceux qui cherchent à se refinancer, qu'il s'agisse d'une hypothèque, marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), ou prêt immobilier, devraient comparer les économies potentielles avec les coûts associés au refinancement pour voir si cela a du sens.

Bien que la baisse des taux d'intérêt puisse profiter aux propriétaires et aux investisseurs immobiliers, ils conduisent également à un troupeau de personnes essayant d'en profiter. Cette, à son tour, pourrait en fait entraîner une hausse des taux hypothécaires en raison de la demande plus élevée. C'est ce que Matt Edstrom, CMO de GoodLife Home Loans, avait à dire en discutant de l'impact du taux actuel de 0 % des fonds fédéraux sur ceux qui cherchent à se refinancer.

"Actuellement, tant de gens cherchent à refinancer leur hypothèque qu'il pourrait être plus avantageux d'attendre quelques semaines et de refinancer une fois que les choses se seront calmées. Au cours des dernières semaines, les taux hypothécaires ont en fait augmenté à 3,88 % parce que la demande de refinancement est si élevée. La raison en est que les taux bas ont poussé les gens à vouloir refinancer, y compris le refinancement du cash-out, ce qui devient difficile à suivre pour les banques. Une des raisons pour lesquelles les meilleurs prêteurs hypothécaires augmenteront leurs taux est de les rendre plus rentables…. Une autre raison est d'essayer de décourager les nouvelles affaires parce qu'elles sont tellement sauvegardées actuellement. Si vous cherchez à refinancer, attendez une semaine ou deux et examinez vos options avant de prendre une décision rapide.

En bout de ligne

Alors que la Réserve fédérale continue de mettre en œuvre des mesures pour maintenir l'économie à flot, cela peut créer de grandes opportunités pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers d'économiser grâce au refinancement. Certains pensent que maintenant pourrait être un bon moment pour acheter un bien immobilier et aussi pour refinancer, tandis que d'autres ne sont pas d'accord. Le taux des fonds fédéraux est actuellement très bas, tout comme la moyenne des hypothèques à taux fixe à 30 ans et le rendement du Trésor à 10 ans. Cela pourrait signifier qu'il y a encore de la place pour que les taux baissent.

Dans tous les cas, que vous refinanciez votre résidence principale ou un immeuble de placement, soyez intelligent et gardez les yeux ouverts sur les opportunités d'économiser de l'argent.