Comment fonctionne le refinancement (et quand cela a du sens)

Les taux hypothécaires ont atteint des creux historiques en 2020, et les refinancements hypothécaires ont monté en flèche. Freddie Mac a rapporté qu'au quatrième trimestre 2020, les emprunteurs qui ont refinancé leur prêt hypothécaire ont pu réduire leur taux d'intérêt de plus de 1,25 point de pourcentage.

Compte tenu de cela, vous vous demandez peut-être si le refinancement de votre prêt hypothécaire est une bonne option. Mais comment fonctionne le refinancement ? Si vous ne savez pas si le refinancement vous convient ou par où commencer, ce guide peut vous aider à comprendre le processus et à prendre une décision éclairée.

Dans cet article

• Comment fonctionne le refinancement ?
• Pourquoi les gens choisissent-ils de refinancer leur hypothèque?
• Quels types de refinancements hypothécaires sont disponibles?
• À quoi ressemble le processus de refinancement hypothécaire?
• FAQ
• En bout de ligne

Comment fonctionne le refinancement ?

Lorsque vous refinancez un prêt immobilier, vous travaillez avec un prêteur hypothécaire pour contracter un nouveau prêt et l'utiliser pour rembourser votre prêt existant. La nouvelle hypothèque pourrait avoir une durée différente, taux d'intérêt, ou des mensualités.

Lorsque vous refinancez vos prêts, vous suivez à nouveau le processus d'hypothèque, ce qui signifie que vous devrez généralement payer les frais de clôture. Cependant, cette dépense pourrait en valoir la peine, selon les avantages que vous pourriez retirer du refinancement de votre hypothèque.

Pourquoi les gens choisissent-ils de refinancer leur hypothèque?

Alors pourquoi le refinancement de votre prêt hypothécaire pourrait-il être une bonne idée? Cela pourrait vous donner un ou plusieurs des avantages suivants :

1. Réduire les mensualités hypothécaires

Lorsque vous refinancez votre hypothèque, vous pouvez travailler avec votre prêteur pour choisir une nouvelle durée de prêt. Si vous souhaitez obtenir une mensualité moins élevée pour libérer plus d'argent dans votre budget chaque mois, vous pouvez opter pour une durée de prêt plus longue.

Par exemple, vous pourriez passer d'un prêt de 15 ans à un prêt de 30 ans. Vous pouvez payer plus d'intérêts au fil du temps en raison de la durée de remboursement plus longue, mais vous pourriez obtenir un paiement beaucoup plus petit que celui que vous avez actuellement. Vous pourriez utiliser l'argent supplémentaire de votre budget pour couvrir les dépenses courantes, économiser pour un achat important, ou investir pour la retraite.

2. Accédez à un prêt à taux d'intérêt inférieur

Selon la date de souscription de votre prêt hypothécaire et votre solvabilité, votre hypothèque actuelle pourrait avoir un taux d'intérêt relativement élevé. Par exemple, les taux des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans atteignaient 4,94 % en novembre 2018.

Selon Freddie Mac, le taux d'intérêt moyen sur les hypothèques à taux fixe de 30 ans n'était que de 2,77 %, alors que le taux moyen sur un taux fixe à 15 ans était de 2,10 %, au 13 août, 2021. Si vous avez un bon crédit et refinancez votre hypothèque, vous pourrez peut-être profiter des taux bas et potentiellement payer beaucoup moins d'intérêts sur la durée de votre prêt.

Par exemple, disons que vous avez retiré 250 $, 000 prêt hypothécaire en 2018 à 4,94 % avec un terme de 30 ans. Si vous avez refinancé et qualifié pour une hypothèque de 30 ans à 2,77 % d'intérêt, votre paiement mensuel chuterait de 358 $. Même après déduction des frais de clôture et de trois années supplémentaires de paiements, vous économiseriez près de 74 $, 000 sur la durée du prêt.

Si vous optez plutôt pour un refinancement sur 15 ans et obtenez un taux de 2,10 %, vos mensualités seraient légèrement plus élevées, mais vous économiseriez près de 150 $, 000 d'intérêt à plus court terme.

Hypothèque initiale de 30 ans Prêt hypothécaire refinancé sur 30 ans Hypothèque refinancée sur 15 ans Années restantes 27 30 15 Frais de clôture S/O 7 $, 000 $7, 000 Paiement mensuel minimum 1 $, 333 978 $ 1 $, 549 Total des intérêts payés 196 $, 000 113 $, 000 40 $, 000 Capital total payé 239 $, 000 239 $, 000 239 $, 000 Coût total 435 $, 000 359 $, 000 (y compris les frais de clôture) 286 $, 000 (y compris les frais de clôture économies totales ~76$, 000 ~149 $, 000

Gardez à l'esprit que les taux les plus bas proposés par les prêteurs sont généralement destinés aux emprunteurs ayant un excellent crédit, revenus stables, et de faibles ratios dette/revenu. Tout le monde ne sera pas admissible aux tarifs les plus bas annoncés.

3. Obtenez de l'argent pour des améliorations domiciliaires ou d'autres besoins/objectifs financiers

Si vous avez construit la valeur nette de votre maison, vous pourriez refinancer votre hypothèque et puiser dans cette équité pour payer les études collégiales de votre enfant, rembourser votre dette de carte de crédit, rénover votre maison, ou pour d'autres dépenses.

Avec un refinancement hypothécaire cash-out, vous pourriez demander un nouveau prêt pour un montant supérieur à celui que vous devez actuellement. S'il est approuvé, vous recevrez la différence entre la nouvelle hypothèque et l'ancienne sous forme de paiement forfaitaire en espèces à utiliser comme vous le souhaitez.

Quels types de refinancements hypothécaires sont disponibles?

Il existe plusieurs types de refinancement hypothécaire disponibles, et vos objectifs financiers et votre type de prêt actuel vous aideront à déterminer quelle option vous convient le mieux. Selon votre situation, vous pourrez peut-être profiter de l'une des options de prêt suivantes :

Refinancement traditionnel

Idéal pour :Emprunteurs qui ont des taux d'intérêt relativement élevés sur les prêts hypothécaires existants

Avec le refinancement traditionnel, également connu sous le nom de refinancement sans retrait, vous demandez un nouveau prêt pour remplacer votre existant. Vous n'obtenez un prêt que pour le montant que vous devez actuellement, et vous ne modifiez que la durée du prêt ou le taux d'intérêt. Par exemple, vous pouvez refinancer un prêt hypothécaire de 30 ans en un prêt de 15 ans ou un prêt hypothécaire à taux variable en un prêt à taux fixe.

Pour les frais de clôture de refinancement hypothécaire traditionnel, vous pouvez vous attendre à payer environ 3% à 6% de votre capital impayé en frais de refinancement, bien que cela puisse varier selon le prêteur. Sur un 250 $, 000 hypothèque, cela signifie que vous devriez prévoir d'économiser entre 7 $, 500 et 15 $, 000 pour les frais de clôture.

Comme pour votre hypothèque initiale, les frais de clôture de refinancement couvrent des dépenses telles que l'évaluation de votre maison, frais de montage, frais de dossier, contrôle, et les honoraires d'avocat. Dans certains cas, vous pourrez peut-être intégrer ces coûts dans le nouveau montant du prêt.

Refinancement de l'encaissement

Idéal pour : Les emprunteurs qui ont besoin d'argent pour des rénovations domiciliaires ou d'autres dépenses importantes

Avec un prêt de refinancement cash-out, vous demandez un prêt plus élevé que ce que vous devez sur votre hypothèque actuelle. Après avoir remboursé votre prêt actuel, le prêteur vous remet la différence entre les montants hypothécaires en espèces. Vous pouvez utiliser l'argent d'un refinancement par retrait pour tous vos besoins, comme financer des projets de rénovation domiciliaire ou payer un mariage.

Bien qu'un prêt de refinancement comptant puisse vous donner accès à des liquidités à faible taux d'intérêt, cela réduit vos capitaux propres parce que vous aurez un prêt plus important à l'avenir. En raison du solde hypothécaire plus élevé, vous pourriez également payer plus de frais d'intérêt au fil du temps que si vous conserviez votre prêt hypothécaire initial. Mais cela dépendra à la fois du taux d'intérêt de votre ancien prêt hypothécaire et du nouveau.

Les refinancements avec retrait ont généralement des frais de clôture similaires à ceux des refinancements hypothécaires traditionnels, vous pouvez donc vous attendre à payer 3 à 6 % du montant de votre prêt. De nouveau, cela peut varier en fonction du prêteur avec lequel vous travaillez, et vous pourrez peut-être reporter les coûts sur votre nouveau prêt.

Si vous devez financer une dépense importante, le refinancement n'est pas le seul moyen d'obtenir de l'argent sur la valeur nette de votre maison. Vous pouvez également contracter un deuxième emprunt sur votre propriété. Consultez nos articles sur le refinancement par encaissement par rapport au prêt sur valeur domiciliaire et sur les HELOC par rapport aux prêts sur valeur domiciliaire pour comparer les options.

Refinancement d'encaissement

Idéal pour :Emprunteurs qui souhaitent éliminer l'assurance hypothécaire privée (PMI)

Pour bénéficier d'un refinancement, vous avez généralement besoin d'au moins 20 % de la valeur nette de votre maison. Si vous n'y êtes pas encore mais que vous souhaitez éliminer votre assurance hypothécaire privée, vous pourriez envisager un prêt de refinancement en espèces. Avec cette approche, vous effectuez un paiement forfaitaire lorsque vous refinancez, réduire le montant de votre hypothèque. Le paiement forfaitaire vous aidera à atteindre les 20 % de fonds propres requis, et si le ratio prêt/valeur de votre maison atteint 78 % ou moins, vous pourriez éliminer l'assurance hypothécaire privée.

En plus du paiement forfaitaire, vous devrez probablement payer des frais de clôture sur le nouveau montant du prêt hypothécaire. Bien que les frais de clôture puissent varier selon le prêteur, vous pouvez généralement vous attendre à payer 3 à 6 % du solde de votre nouveau prêt. Envisagez de demander à votre prêteur s'il est judicieux d'intégrer ces coûts dans le nouveau solde de votre prêt.

Rationalisez le refinancement

Idéal pour :les emprunteurs avec de faibles cotes de crédit

Si votre pointage de crédit est faible à moyen, c'est-à-dire un score de 669 ou moins, il peut être difficile de se qualifier pour certains prêts de refinancement. Cependant, vous pourriez être éligible à un prêt de refinancement simplifié, qui est un type de prêt soutenu par le gouvernement.

Il existe plusieurs types de refinancement simplifié :

• FHA : Avec le refinancement simplifié de la Federal Housing Administration des États-Unis, vous pourriez potentiellement obtenir un prêt hypothécaire plus abordable. Il n'y a pas de condition de revenu pour ce type de prêt, et certains prêteurs accordent des prêts non éligibles au crédit sans qu'aucune vérification de crédit ne soit nécessaire. Qualifier, vous devez avoir un prêt FHA existant.
• VIRGINIE: Si vous avez une hypothèque garantie par le ministère des Anciens Combattants, vous pouvez utiliser un prêt de refinancement à taux d'intérêt réduit pour obtenir un taux inférieur ou faire passer votre prêt hypothécaire d'un prêt à taux variable à un prêt à taux fixe.
• USDA : Le programme de prêt de refinancement rationalisé du département de l'Agriculture des États-Unis pourrait aider les emprunteurs admissibles avec peu ou pas de capitaux propres. Aucune vérification de crédit n'est requise, et il n'y a pas d'inspection ou d'évaluation de la maison. Le programme promet une réduction d'au moins 50 $ du capital mensuel, l'intérêt, taxes foncières, et les paiements d'assurance habitation par rapport à votre ancien prêt hypothécaire.

Les frais de clôture peuvent varier selon le programme et le prêteur. Si tu as des questions, parlez à votre prêteur hypothécaire des coûts et de vos options.

À quoi ressemble le processus de refinancement hypothécaire?

Si vous souhaitez refinancer une hypothèque existante et vous demandez comment obtenir un prêt, Suivez ces étapes:

1. Pensez à vos objectifs

Au début du processus de refinancement, prenez le temps de réfléchir à ce que vous cherchez à accomplir en refinançant votre ancien prêt. Par exemple, vous voudrez peut-être obtenir un taux inférieur pour économiser de l'argent, obtenir de l'argent pour une consolidation de dettes ou des dépenses importantes, ou passez de votre hypothèque à un prêt à taux fixe. En se fixant un objectif, vous pouvez mieux comparer les taux et les conditions des prêteurs pour trouver la meilleure option.

2. Obtenez des devis de différents prêteurs

Pour vous garantir les meilleurs tarifs possibles, pensez à comparer les options de refinancement et à obtenir des devis de plusieurs prêteurs. Assurez-vous de demander aux prêteurs quels sont les frais supplémentaires et les frais de clôture et si vous pouvez les intégrer à votre nouveau montant hypothécaire.

3. Sélectionnez un prêteur

Une fois que vous avez examiné les devis de plusieurs prêteurs et que vous savez clairement quels frais sont impliqués, vous pouvez sélectionner un prêteur et présenter une demande de refinancement de votre prêt hypothécaire. Le prêteur travaillera avec vous pour effectuer une évaluation de la maison, et les souscripteurs examineront et vérifieront vos informations.

Il vous sera probablement demandé de fournir des justificatifs de vos revenus, dépenses, et actifs. Par exemple, un prêteur peut demander ce qui suit :

• Preuve de revenu, comme les talons de paie, formulaires W-2, ou déclarations d'impôts
• Identification émise par le gouvernement
• Relevés de compte bancaire et d'investissement courants
• Registres de propriété
• Estimations des taxes foncières annuelles, frais d'association de propriétaires, et les polices d'assurance habitation
• Comptes de résultat, si indépendant
• Historique des paiements pour les factures de services publics
• Relevés de dettes impayées, comme les prêts étudiants ou les prêts automobiles
• Lettres d'explication de crédit pour les paiements en retard ou d'autres marques désobligeantes sur votre rapport de crédit

4. Clôture du prêt

Une fois le prêt approuvé, votre maison est expertisée, et vos informations sont vérifiées, vous pouvez clôturer le prêt. Cette étape peut prendre plusieurs semaines voire plusieurs mois. Dans le dernier rapport Ellie Mae Origination Insight, les chercheurs ont découvert que le délai moyen de clôture du refinancement hypothécaire était de 48 jours en juin 2021, les données disponibles les plus récentes.

Jusqu'à ce que vous receviez une notification du prêteur de refinancement indiquant que votre nouveau prêt a été décaissé et que votre hypothèque précédente a été réglée, continuez à effectuer vos paiements actuels pour éviter des frais de retard coûteux ou des dommages à votre pointage de crédit.

FAQ

Le refinancement de votre prêt hypothécaire nuit-il à votre cote de crédit?

En général, le refinancement de votre prêt hypothécaire pourrait avoir un impact sur votre crédit de deux façons :

• Nouvelles demandes de renseignements : Une nouvelle enquête approfondie sur vos rapports de crédit pourrait entraîner une légère baisse de votre pointage de crédit. En général, de nouvelles enquêtes de crédit pourraient réduire votre pointage d'environ cinq points.
• Historique de paiement: Établir un historique de paiement positif sur votre nouveau prêt hypothécaire pourrait aider à augmenter votre pointage de crédit au fil du temps.

Pouvez-vous refinancer avec un mauvais crédit ?

Les exigences de crédit pour le refinancement hypothécaire peuvent varier selon le prêteur. Cependant, vous aurez généralement besoin d'un score de 620 ou plus pour être éligible au refinancement auprès de la plupart des banques, les coopératives de crédit, ou des prêteurs en ligne.

Certains programmes gouvernementaux vous permettent de refinancer avec un score aussi bas que 580, et certains pourraient ne pas nécessiter du tout de vérification de crédit. Parlez à un prêteur approuvé par le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) pour discuter de vos options.

Perdez-vous des capitaux propres lorsque vous refinancez?

Que vous perdiez ou non des capitaux propres lorsque vous refinancez dépend de si vous optez pour un refinancement traditionnel, refinancement de l'encaissement, ou un refinancement en espèces.

Avec le refinancement traditionnel et le refinancement cash-in, votre capital pourrait rester le même ou même augmenter. Cependant, vous pourriez perdre des capitaux propres si vous ajoutez vos frais de clôture au montant de votre prêt, car cela augmente le montant total de votre prêt hypothécaire.

Avec un refinancement cash-out, vous perdrez probablement des capitaux propres parce que vous augmentez le montant que vous devez sur votre prêt hypothécaire.

Pouvez-vous abandonner l'assurance hypothécaire privée si vous refinancez?

Si vous avez accumulé suffisamment de valeur nette dans votre maison, vous pourriez potentiellement refinancer et éliminer le PMI de votre hypothèque. Si vous n'avez pas encore suffisamment de fonds propres, vous pouvez choisir d'utiliser un refinancement en espèces et effectuer un paiement important lorsque vous refinancez. Cela pourrait vous aider à répondre aux exigences des prêteurs en matière de refinancement et à vous débarrasser de votre PMI.

En bout de ligne

Une question courante des propriétaires est « comment fonctionne le refinancement ? » Maintenant que vous connaissez les bases du refinancement hypothécaire et les avantages et les inconvénients de le faire, vous pouvez décider si le refinancement de votre prêt immobilier est une bonne idée pour vous.

Lorsque vous pensez à un refinancement, tenir compte de votre situation financière, budget actuel, et les frais de clôture requis. Si vous êtes prêt à demander un prêt, Découvrez nos choix pour les meilleurs prêteurs hypothécaires de 2021.