Guide de déduction des intérêts hypothécaires à domicile – Qui peut réclamer la déduction des intérêts hypothécaires à domicile?

En tant qu'hôte du podcast Money Girl, Je reçois beaucoup de questions par e-mail de la part des auditeurs. Depuis le début de l'année, J'ai reçu un flot constant de questions sur la demande de déduction fiscale pour intérêts hypothécaires.

Si vous ne connaissez pas cette déduction, c'est un gros avantage pour les propriétaires car cela vous permet de déduire le montant des intérêts hypothécaires que vous payez de votre revenu imposable, ce qui peut réduire considérablement le montant de l'impôt que vous devez payer.

(Voici un rappel sur le fonctionnement des déductions fiscales et des crédits d'impôt.)

Que faut-il pour demander la déduction fiscale des intérêts hypothécaires?

Il y a deux obstacles majeurs que vous devez franchir pour être admissible à la déduction des intérêts hypothécaires :

1. Vous devez avoir garanti une dette sur une maison admissible dans laquelle vous avez une participation.
2. Vous devez déposer vos impôts sur le revenu fédéraux en utilisant le formulaire 1040 et détailler les déductions sur l'annexe A.

Qu'est-ce qu'une dette garantie pour la déduction fiscale des intérêts hypothécaires?

Voyons d'abord exactement ce que l'on entend par « dette garantie ».

Vous saurez que vous obtenez un prêt garanti lorsque votre main commencera à avoir des crampes au milieu de la clôture. C'est parce que les documents que vous devez signer ne cessent d'arriver !

Le prêteur est légalement tenu de divulguer tous les détails sinistres, comme le fait qu'ils vont prendre votre maison et la vendre si vous ne payez pas.

La note que vous signez est votre promesse de rembourser la dette et l'hypothèque est l'accord qui garantit votre home sweet home à la dette.

Quel que soit le nom de l'accord dans votre coin de pays - une hypothèque, acte de fiducie, ou contrat foncier - il doit également être enregistré dans le palais de justice du comté ou adhérer à toute autre loi nationale ou locale pour être considéré comme une dette garantie.

C'est ce qui se produit généralement lorsque vous contractez un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur institutionnel ou d'un courtier en prêts hypothécaires.

Pourtant, Tu pourrais ne pas avoir une dette garantie si vous achetez une maison avec un financement du propriétaire qui n'est pas garanti par la propriété.

Qu'est-ce qu'une maison admissible à la déduction des intérêts hypothécaires?

Définissons maintenant ce que l'IRS considère comme une maison qualifiée lorsqu'il s'agit de demander la déduction des intérêts hypothécaires.

Ce peut être votre résidence principale et votre résidence secondaire, mais pas votre troisième ou quatrième pad si vous êtes aussi chanceux.

Votre résidence principale et votre résidence secondaire peuvent être une résidence unifamiliale, condo, coopérative, mobil home, bande annonce, arrangement en temps partagé, ou même un bateau, tant qu'ils ont dormi, cuisson, et sanitaires.

Si vous êtes marié et produisez une déclaration de revenus conjointe, votre (vos) maison(s) admissible(s) peuvent être détenues conjointement ou par un seul conjoint.

Si vous êtes marié et que vous produisez des déclarations distinctes, vous pouvez chacun réclamer les intérêts hypothécaires pour une seule maison admissible, à moins que vous ne consentiez par écrit à ce qu'un des conjoints puisse demander la déduction pour les deux maisons.

Une maison louée est-elle admissible à la déduction des intérêts hypothécaires?

Si vous avez une résidence secondaire et la louez, il existe des règles spéciales pour déterminer si vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires.

Voici l'affaire :si vous louez votre résidence secondaire pour l'année entière, elle est traitée comme une entreprise et est soumise aux règles de la propriété locative (voir la publication 527, Propriété locative résidentielle pour plus d'informations).

Mais si vous utilisez votre résidence secondaire une partie de l'année, c'est une maison admissible où vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires. Vous devez juste vous assurer que vous utilisez suffisamment la propriété.

Selon l'IRS, vous devez visiter votre résidence secondaire plus de 14 jours ou plus de 10 % du nombre de jours durant l'année où la maison est louée, selon la plus longue des deux périodes.

Pouvez-vous demander la déduction des intérêts hypothécaires auprès d'un siège social?

Si vous demandez un bureau à domicile dans votre résidence principale ou secondaire, vous devez séparer l'utilisation professionnelle et personnelle de votre maison.

Par example, si votre bureau à domicile représente 15 % de votre domicile, alors vous ne pouvez déduire que 85 % de vos intérêts hypothécaires.

Les 15 % restants des intérêts pourraient être inclus dans vos dépenses d'entreprise (consultez la publication 587, Utilisation commerciale de votre maison pour plus de détails sur la façon de calculer une déduction pour bureau à domicile).

Quel type de dette donne droit à la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires ?

Il existe deux types de dettes éligibles à ce gros allégement fiscal :les dettes d'acquisition et les dettes de capitaux propres.

Dette d'acquisition

Tout prêt garanti que vous pouvez acheter, construire ou rénover une résidence principale ou secondaire.

Il comprend la dette refinancée à hauteur du montant de votre ancien solde hypothécaire juste avant de refinancer.

Le montant total des intérêts que vous pouvez déduire pour la dette d'acquisition est limité à un million de dollars pour votre résidence principale et secondaire (ou 500 $, 000 si vous êtes marié (déclarez séparément).

Dette sur capitaux propres

Tout prêt garanti par votre résidence principale ou secondaire que vous avez contracté pour un motif autre que l'achat, construire, ou remodeler.

Il pourrait s'agir de l'argent que vous avez dépensé pour démarrer une entreprise, payer pour l'éducation, ou prendre des vacances, par exemple.

Il a une limite beaucoup plus basse que la dette d'acquisition pour réclamer la déduction d'intérêts :100 $, 000 (ou 50 $, 000 si vous êtes marié (déclarez séparément).

Comment les intérêts de propriété ont-ils une incidence sur qui peut demander la déduction des intérêts hypothécaires pour la maison ?

Alors, nous avons couvert toutes les exigences pour demander la déduction des intérêts hypothécaires, à l'exception de la partie « intérêts de propriété ». J'ai trouvé que c'est vraiment la pièce qui fait trébucher la plupart des gens.

Dans la section suivante, Je vais vous expliquer qui a le droit de demander la déduction dans ces circonstances et vous donner quelques questions et réponses intéressantes du monde réel.

Peut-être que vous possédez une propriété avec plusieurs personnes, sont responsables du paiement d'une hypothèque même si votre nom n'est pas sur l'hypothèque ou le titre, ou payer l'hypothèque de quelqu'un d'autre pour eux, par exemple.

Je vous ai présenté la déduction fiscale des intérêts hypothécaires et vous ai expliqué ce qui est nécessaire pour la réclamer.

Vous avez découvert les deux principaux obstacles que vous devez franchir pour vous qualifier :

1. Vous devez avoir garanti une dette sur une maison admissible dans laquelle vous avez une participation.
2. Vous devez déposer vos impôts sur le revenu fédéraux en utilisant le formulaire 1040 et détailler les déductions sur l'annexe A.

Qui peut réclamer la déduction des intérêts hypothécaires à domicile?

Nous avons couvert ce qu'est une dette garantie, les types de biens qui bénéficient de cette importante déduction fiscale, et d'autres situations comme ce qui se passe si vous louez votre résidence secondaire ou avez un bureau à domicile.

Nous n'avons pas couvert l'exigence de participation, c'est donc ce sur quoi je vais me concentrer dans la seconde moitié de ce guide. Je l'ai gardé pour la fin car il semble que ce soit la pièce qui perturbe le plus les gens.

Que faire si vous êtes propriétaire d'une maison mais que vous n'êtes pas sur l'hypothèque?

L'une des raisons pour lesquelles les personnes éligibles à la déduction des intérêts hypothécaires ne la réclament pas est qu'elles ne reçoivent pas de copie du formulaire 1098, Relevé des intérêts hypothécaires .

Les prêteurs hypothécaires sont tenus d'envoyer le formulaire 1098 chaque année au(x) emprunteur(s) enregistré(s). Il montre combien vous avez payé en intérêts, assurance hypothèque, et points déductibles au cours de l'année.

Exemple – Propriété partagée avec un membre de la famille

Disons que vous possédez une résidence secondaire à la plage avec votre frère. L'accord que vous avez conclu et mis par écrit était que si votre frère obtenait l'hypothèque, vous seriez responsable d'une partie des travaux manuels mineurs et vous paieriez chacun 50 % de l'hypothèque.

Vos deux noms figurent sur le titre de propriété, mais votre frère est le seul inscrit sur l'hypothèque. Il sera donc le seul à recevoir le formulaire 1098. Mais comme il a payé la moitié des versements hypothécaires, il n'a droit qu'à 50 % de la déduction des intérêts hypothécaires et vous avez droit aux 50 % restants.

Idéalement, vous devriez obtenir une copie du formulaire 1098 de votre frère à soumettre avec votre déclaration de revenus. Tu devrais aussi:

• écrire une note expliquant que vous êtes propriétaire de la propriété même si votre nom ne figure pas sur l'hypothèque
• inclure le nom et l'adresse de votre frère en tant que personne qui a reçu le formulaire 1098
• montrer combien d'intérêts hypothécaires chacun de vous a payé

Alors, peu importe qui reçoit le formulaire 1098 - si vous possédez une maison admissible avec quelqu'un d'autre et que vous avez payé des intérêts hypothécaires (et détaillez les déductions sur l'annexe A), vous pouvez demander votre part de la déduction fiscale pour intérêts hypothécaires.

Que se passe-t-il si vous êtes propriétaire d'une maison mais que vous n'êtes pas sur l'hypothèque ou le titre ?

Une autre question qui se pose est de savoir si vous pouvez ou non demander la déduction des intérêts hypothécaires lorsque vous n'êtes pas sur l'hypothèque ou sur le titre d'une propriété. Voici une question que j'ai reçue :

Pour demander la déduction des intérêts hypothécaires, vous devez détenir une participation dans le bien admissible et être responsable de la dette garantie. Vous n'êtes pas autorisé à demander la déduction des intérêts hypothécaires pour la dette de quelqu'un d'autre.

La réponse à la question dépend donc du fait que le fiancé vous considère comme un propriétaire équitable ou un locataire. Sans être sur le titre de propriété ou avoir un accord écrit que vous êtes un propriétaire endetté pour l'hypothèque, vous ne pouvez pas demander la déduction des intérêts hypothécaires.

Quel montant d'intérêts hypothécaires les copropriétaires peuvent-ils réclamer?

Si vous possédez une maison avec quelqu'un d'autre, la règle est que vous ne pouvez réclamer que le montant des intérêts que vous avez réellement payés. Voici une question sur ce problème :

La réponse est que vous ne pouvez demander la déduction que pour les intérêts que vous avez réellement payés. Donc, si chaque personne a payé 50 % de l'hypothèque, chaque personne ne peut déduire que 50 % des intérêts.

Pourtant, si une personne a effectué 100 % des paiements, ils pouvaient réclamer 100 % de la déduction des intérêts hypothécaires.

Voici une autre question :

La réponse est que même si vous êtes endetté pour une hypothèque, vous ne pouvez déduire les intérêts que pour les paiements que vous avez réellement effectués.

Si la belle-fille et le fils ont effectué tous les versements hypothécaires, ils sont les seuls à avoir droit à la déduction, et ils peuvent le prendre n'importe quelle année qu'ils détaillent. Malheureusement, s'ils ne détaillent pas, personne ne peut demander la déduction.

Conseils importants pour demander la déduction pour intérêts hypothécaires résidentiels

Comme tu peux le voir, comprendre qui a droit à la déduction des intérêts hypothécaires peut être un peu délicat. Voici quelques derniers conseils qui peuvent vous aider à vous protéger en cas de contrôle fiscal de l'IRS :

• Si vous êtes copropriétaire et que vous n'êtes pas inscrit sur l'hypothèque, ne faites jamais de versements mensuels à un copropriétaire car cela pourrait être interprété comme un loyer. Au lieu, effectuer des paiements directement au prêteur afin que votre participation ne puisse pas être remise en question.
• Si vous êtes copropriétaire d'une propriété mais que vous n'êtes pas nommé sur l'acte, avoir votre droit de propriété clairement défini dans un contrat écrit.
• Si vous payez la dette hypothécaire de quelqu'un d'autre à sa place, vous ne pouvez jamais déduire les intérêts hypothécaires à moins que vous ne soyez endetté en tant que propriétaire du bien.

Essayez un service de préparation d'impôts

Si vous avez toujours des problèmes pour comprendre exactement comment profiter de la déduction des intérêts hypothécaires, vous pouvez consulter une aide professionnelle. Ces meilleurs services de déclaration de revenus vous assureront d'obtenir votre déduction complète.

Tax Slayer – Avec une longue histoire et un questionnaire facile à utiliser, Tax Slayer peut vous aider à profiter de toutes les déductions qui s'offrent à vous.

TurboTax - Ils ont été mentionnés plus de temps en matière d'impôts que toute autre plate-forme. ImpôtRapide a une interface claire et permet de tirer le meilleur parti de vos déductions très facilement.

H&R Block – Avec des vitrines à travers le pays, H&R Block facilite la déclaration de vos impôts en personne ou à partir de votre ordinateur.

Sommaire – Demander la déduction pour intérêts résidentiels

Pour conclure, vous devez satisfaire aux deux critères énumérés ci-dessus :

1. Vous devez avoir garanti une dette sur une maison admissible dans laquelle vous avez une participation.
2. Vous devez déposer vos impôts sur le revenu fédéraux en utilisant le formulaire 1040 et détailler les déductions sur l'annexe A.

Si vous êtes copropriétaire de la maison, alors vous aurez besoin d'une preuve écrite indiquant votre propriété et le montant des intérêts hypothécaires que vous avez payés au cours de l'année. Sans avoir de preuve écrite, vous n'êtes peut-être pas légalement autorisé à réclamer la déduction des intérêts immobiliers.

Si vous avez une situation plus compliquée que celles énumérées ci-dessus, vous pouvez consulter un professionnel du droit spécialisé dans l'immobilier.