Pourquoi devriez-vous faire d'une maison votre premier investissement

Initialement, il s'agissait d'une série en deux parties traitant des avantages et des inconvénients de l'achat d'une maison par opposition à l'investissement. Le but n'était pas de choisir un gagnant ou un perdant, en soi. (Après tout, l'un des principes principaux de Get Rich Slowly est que vous devez vraiment faire ce qui fonctionne pour vous.) Au lieu de cela, le but était de mettre en évidence les forces et les faiblesses des deux options au cas où vous seriez confronté à un choix pour une raison quelconque.

L'article de Holly Johnson, devriez-vous acheter une maison ou (investir ?) était le premier; et elle a dit que, si elle devait faire ce choix, elle "investirait pour l'avenir et renoncerait à la maison en une minute à New York". J'avais l'intention d'expliquer les avantages du côté opposé de l'hypothèse.

Mais tu as volé mon tonnerre ! Tant de gens ont fait d'excellents commentaires en réponse au message de Holly que j'ai pensé qu'il serait préférable d'expliquer ce qui restait ou ce qui n'était pas clair pour une raison quelconque. Nous avons tous les deux commencé par regarder le passé.

La manière (la plus courante) de créer de la richesse

Deux activités ont résisté à l'épreuve du temps à travers l'histoire comme les meilleurs moyens de gagner de l'argent :

1. Commerce
2. Investir dans l'immobilier

Si vous regardez la liste des millionnaires américains et ce qu'ils ont fait pour y arriver, vous observerez que le chemin le plus courant vers le statut de millionnaire en Amérique a été l'immobilier.

Sûr, vous avez les Warren Buffetts qui l'ont fait en investissant dans des actions, et vous avez les Zuckerberg et les Gates qui l'ont fait en créant de nouvelles entreprises et en les conduisant vers la fortune. Mais la plupart des millionnaires de profil bas ont construit leur richesse avec l'immobilier.

Il y a une raison pour ça. Comme disait toujours mon père :« Tout le monde doit vivre quelque part. » La population mondiale augmente, mais la Terre Mère ne l'est pas. Il n'est donc pas difficile de voir le calcul de l'offre et de la demande jouer en faveur de l'investissement immobilier.

Limiter le prix des abris

Considérez le précepte que, si vous voulez créer de la richesse, une chose sûre que vous pouvez faire est de limiter vos dépenses. Regardez votre budget. Quelle est votre plus grosse dépense ? Logement. Qu'il s'agisse de votre loyer ou d'un versement hypothécaire, sauf si votre maison est entièrement payée, il y a de fortes chances qu'il n'y ait rien pour lequel vous dépensez plus d'argent que cela. (Bien, d'accord, si vous louez deux Ferrari et une Mercedes, vos voitures peuvent vous coûter plus cher, mais ensuite vous admettez que vous n'êtes pas typique.)

Jeff a cloué ce concept dans les commentaires de l'article de Holly :

Mon hypothèque prendra fin alors que le loyer ne le fera jamais. Quand j'achète, Je bloque mon prix. Le logement peut monter et descendre en valeur, mais mon hypothèque ne change pas en fonction de cela, ce que je dois est ce que je dois, même lorsque les prix augmentent de 20 % ou s'effondrent de 20 %.

Quand tu penses à ton avenir, ce qui vous offre une meilleure sécurité que d'avoir un abri de votre choix… avec pas de loyer ni de versement hypothécaire ?

Regardez autour de vous des retraités qui vivent confortablement, et regardez leurs finances. Neuf sur 10 auront un logement payant. Non seulement ils ont bloqué le prix du logement pendant la durée de leur hypothèque, ils ont effectivement ramené la dépense à zéro par rapport au loyer une fois que l'hypothèque est entièrement payée.

Vous ne pouvez pas vous y rendre si vous n'achetez pas de maison.

Conversion des dépenses

Tome, l'une des principales raisons d'acheter une maison en premier est que cela met une dépense (inévitable) sur la bonne voie pour devenir un atout. Comme tous les investissements, cette différence commence généralement assez petite, car au début, la majeure partie de votre paiement mensuel à la banque hypothécaire est constituée d'intérêts. Cependant, tandis que le temps passe, de plus en plus de ce montant mensuel passe d'une dépense à un actif, c'est à dire., la valeur nette de votre maison.

Cette, tome, n'est rien de moins qu'une chose de beauté; et à mon avis, c'est la principale raison pour laquelle les gens qui sont en sécurité à la retraite y sont arrivés.

Le concept de levier

Ec était l'un des rares à avoir mentionné l'effet de levier comme un avantage pour l'achat d'une maison par rapport à l'investissement de votre argent :

Deuxièmement, l'autre grand avantage de posséder sa propre maison est l'effet de levier. Si vous aviez 30k à investir en 1940, sur la base d'un ratio ltv typique de 80/20, vous pourriez acheter une maison d'une valeur de 600k. Préféreriez-vous que 600 000 poussent à un rythme légèrement inférieur ou que 30 000 poussent à un rythme plus élevé ?

Mais à en juger par le fait que seuls trois commentaires l'ont mentionné, J'ai pensé qu'il serait bon d'expliquer le concept.

La plupart d'entre nous savent que la dette est plus mauvaise que bonne… sauf que, bien sûr, lorsqu'il s'agit d'acheter une maison. L'une des grandes choses qui fait de l'achat d'une maison la première étape de la sécurité financière de la plupart des gens est cette dette. Les prêts immobiliers sont généralement les prêts les moins chers, le fardeau imposé par le paiement des intérêts est donc relativement minime.

Comment fonctionne l'effet de levier

C'est ici que les mathématiques deviennent convaincantes, et il est enraciné dans (de toutes choses) l'inflation. Les prix des maisons sur le long terme ont augmenté dans la plupart des endroits. C'est quelque chose que nous aimons, n'est-ce pas ? Cette appréciation est aussi appelée inflation… mais c'est le genre d'inflation qui fonctionne pour nous.

Et l'effet de levier est la façon dont nous faisons fonctionner l'inflation pour nous. Voici le calcul :

Disons que vous achetez une maison pour 100 $, 000 (pour garder les chiffres ronds) et vous déposez 20 $, 000. Alors disons que, sur une période de 30 ans, l'inflation est en moyenne de 3 %. Il y a de fortes chances que votre taux hypothécaire soit supérieur de quelques points à celui-ci, disons 5 pour cent. Au premier abord, ça a l'air d'être une mauvaise affaire, parce que vous payez plus que vous n'obtenez d'appréciation induite par l'inflation. Mais attendez.

Après la première année (encore une fois, en utilisant simplement des chiffres approximatifs), vous aurez 5 % de 80 $, 000 en intérêts :c'est 4 $, 000. (C'est moins après impôts, mais ignorons cela pour le moment.)

Dans la même année, votre maison aura apprécié de 3$, 000 (3 pour cent de 100 $, 000). Vous pensez peut-être que vous avez gagné 3 %, mais non, ce n'est pas correct. Vous n'avez investi que 20 $, 000 de votre propre argent pour obtenir de l'appréciation, donc le vrai retour sur votre argent pour cette première année était (3 $, 000 ÷ 20 $, 000 =) 15 pour cent !

Combien d'investissements vous donnent cela ?

C'est bien sûr une simplification excessive, mais le but est de montrer en mathématiques ce que tant de gens savent dans leur instinct :votre maison est souvent votre meilleur investissement.

Pourquoi ne pas faire le meilleur investissement en premier ?

L'allégement fiscal — une idée fausse possible

Uri a évoqué l'un des avantages les plus connus de l'accession à la propriété :

N'oublions pas le traitement fiscal favorable dont bénéficient les résidences. il y a la déduction fiscale des intérêts hypothécaires, qui sera le plus élevé dans les premières années de l'hypothèque – ces économies peuvent être placées directement dans votre fonds de placement. Et il y a l'exclusion fiscale des gains en capital pour les premiers 250 000 (500 000 si mariés) de gains. bien sûr, certains instruments d'investissement financier bénéficient d'un traitement favorable, trop.

Beaucoup de gens aiment se prévaloir de l'allégement fiscal dont vous bénéficiez aux États-Unis pour expliquer pourquoi acheter une maison est une meilleure solution que d'épargner pour la retraite. C'est vrai, pour plusieurs personnes, la déduction que vous obtenez pour l'impôt sur le revenu est une aide, mais elle n'est souvent pas aussi importante qu'on pourrait le penser.

Si vous déposez une simple déclaration de revenus, comme le font la plupart des salariés, vous prenez simplement la déduction forfaitaire et la déduction des intérêts hypothécaires disparaît.

Aussi, si vous avez la chance de gagner beaucoup d'argent, la déduction des intérêts hypothécaires disparaît.

Donc, en pratique, l'allégement fiscal n'est pas une raison aussi puissante pour acheter une maison que les promoteurs le prétendent. Mais, dans les bonnes circonstances, c'est une aide.

Ma femme et moi avons toujours eu l'avantage fiscal parce que nous n'avons jamais gagné autant d'argent et à cause d'autres choses, comme les dons de charité et des trucs comme ça, ce qui nous a permis de produire des déclarations de revenus détaillées chaque année où nous avons obtenu la déduction des intérêts.

L'inflation des loyers - le tueur de richesse ultime

Sauf si vous avez hérité d'un logement qui a été payé, vous allez devoir payer pour un logement. Si vous n'achetez pas, vous devrez louer. Nous connaissons deux couples en Californie qui louent le même endroit depuis plus de 20 ans.

Pendant ce temps, leur loyer a presque doublé. S'ils avaient acheté, leurs paiements n'auraient pas doublé. Même s'ils ont contracté un prêt à 100 % à l'époque où ceux-ci étaient courants, et le taux était variable, leurs paiements n'auraient toujours pas doublé.

L'inflation tue la richesse des locataires et met de l'argent dans les poches des propriétaires – un double coup dur. À mon avis, c'est une raison impérieuse de faire d'une maison votre premier investissement.

Mises en garde

Mais il y a quelques mises en garde à considérer…

• Au moment où vous commencez à vendre et à acheter des maisons, que les maths passent par la fenêtre, parce que le coût de transaction de la vente et de l'achat d'un bien immobilier bouleversera souvent cette équation. Par conséquent, si vous prévoyez de déménager beaucoup tôt dans votre vie, il peut être plus judicieux de commencer par vous concentrer sur votre épargne-retraite.
• Aussi, le calcul devient assez peu attrayant si vous commencez à devenir propriétaire au sommet d'un cycle économique, parce que cela met un sérieux frein à cette appréciation à long terme. (J'ai fait cette erreur et je l'ai payé cher, c'est comme ça que je sais.)

Si vous évitez ces deux mises en garde, Je crois que trouver un moyen d'acheter cette première maison dès que possible sera très probablement le point d'ancrage de votre carrière d'investisseur.

Êtes-vous en mesure de tirer parti de votre maison? Le ferais-tu? Quelles conditions vous empêchent de faire d'une maison votre premier investissement ?