Ventes de copropriétés et de coopératives :explication des nouvelles règles hypothécaires

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Durant ce marché immobilier en pleine effervescence, les copropriétés et les coopératives d'habitation demeurent des choix populaires auprès des acheteurs d'une première maison qui n'ont peut-être pas assez d'argent pour une maison unifamiliale, ainsi que pour ceux qui préfèrent moins d'entretien ou un emplacement plus recherché. Cependant, les problèmes de solidité des bâtiments ont conduit à de nouvelles règles temporaires de la part de Freddie Mac et Fannie Mae, les agences qui soutiennent de nombreux prêts hypothécaires. Ces nouvelles règles de financement immobilier exigent la preuve que le condo ou la coopérative n'a pas besoin de réparations majeures ou n'a pas beaucoup d'entretien différé. Voici comment ils affectent à la fois les vendeurs et les acheteurs.

Le besoin de nouvelles exigences

Fannie Mae explique que les nouvelles exigences temporaires – en vigueur depuis le ​1er janvier 2022 ​ – sont nécessaires en raison des préoccupations concernant la sécurité et la solidité des bâtiments résidentiels qui ont vieilli et peuvent nécessiter des réparations et un entretien importants. Alors que le New York Times rapporte que des bâtiments encore plus récents à New York ont ​​connu de graves problèmes, c'est la tragédie de 2021 en Floride dans le complexe de la tour Champlain Sud qui a suscité l'inquiétude. Par conséquent, les prêteurs et les propriétaires ont besoin de protection pour réduire leurs risques.

Quelles sont les nouvelles règles ?

Freddie Mac note que les condos et les coopératives comptant au moins ​cinq Les unités attenantes ne seront pas éligibles au financement si des réparations critiques sont nécessaires. Cette catégorie comprend non seulement les réparations visant à rendre le bâtiment sûr pour l'occupation et conforme au code, mais également tout entretien important nécessaire qui a été reporté. Cependant, si la réparation ou l'entretien nécessaire est de routine – comme des problèmes mineurs que l'association des propriétaires (HOA) résoudra dans un an – cela peut ne pas interdire le financement.

Les nouvelles règles exigent également d’examiner les cotisations spéciales décidées par les conseils d’administration des coopératives ou des copropriétés. Comme décrit dans les statuts, les évaluations spéciales exigent que les propriétaires fournissent des fonds au-delà des frais d'entretien habituels. Le prêteur devra se renseigner sur le montant et le raisonnement de l'évaluation ainsi que vérifier que la solidité du bâtiment n'est pas menacée. Il est également nécessaire de disposer de fonds de réserve suffisants pour que les sociétés de gestion puissent gérer les travaux d'entretien et de réparation majeurs.

En raison de ces règles, les conseils d'administration des coopératives et les HOA ont des exigences administratives plus lourdes pour les ventes de propriétés. Ils devront remplir un questionnaire détaillé pour démontrer si les nouvelles règles sont respectées et fournir des pièces justificatives telles que des dossiers de réparations, des procès-verbaux des réunions du conseil d'administration et des rapports d'ingénieurs. Cela ajoute du travail supplémentaire que les conseils d'administration ne sont peut-être pas prêts à gérer, mais si cela n'est pas fait correctement, le processus de clôture de la propriété sera retardé ou pourrait échouer.

Comment les règles affectent les acheteurs

Selon le Consumer Financial Protection Bureau, les prêts conventionnels garantis par Freddie Mac ou Fannie Mae sont très populaires. Des programmes comme Freddie Mac's Home Possible avec un faible ​trois pour cent ​ l'acompte s'ajoute à l'appel. Cela signifie qu'il y a de fortes chances que vous sollicitiez l'un de ces prêts pour l'achat d'un appartement en copropriété ou en coopérative.

Malheureusement, la propriété pourrait ne pas répondre aux nouvelles conditions d'éligibilité. Même si c’est le cas, l’association communautaire ou le conseil d’administration de la coopérative pourrait avoir du mal à remplir les documents à temps. Ces problèmes peuvent vous empêcher de recevoir l'approbation de financement de votre maison et, finalement, d'obtenir votre nouvelle maison.

Vous pourriez envisager de payer en espèces, mais cela est difficile financièrement et peut mettre votre sécurité et vos finances en danger si la propriété présente des problèmes de solidité. Il existe également la possibilité de rechercher des programmes hypothécaires alternatifs, mais il existe un risque pour l'emprunteur si quelque chose arrive plus tard à la propriété. De plus, d'autres programmes peuvent également décider de suivre les nouvelles règles.

Ces nouvelles règles de financement immobilier exigent la preuve que le condo ou la coopérative n'a pas besoin de réparations majeures ou n'a pas beaucoup d'entretien différé.

Comment les règles nuisent aux vendeurs

Alors que les aspirants acheteurs ont du mal à obtenir du financement pour les propriétés concernées, les propriétaires souffrent également lorsque les transactions échouent. Vendre une unité de copropriété ou une coopérative, même sans aucun problème de solidité, devient difficile lorsque les associations immobilières évitent de remplir rapidement les formulaires requis et de soumettre les documents aux prêteurs.

Par conséquent, les propriétaires de coopératives et de copropriétés peuvent faire face à des retards lorsqu’un financement conventionnel est impliqué. Si vous vendez une unité de condo dans un immeuble avec un entretien différé disqualifiant, cela devient plus difficile car le propriétaire de l'unité peut devoir compter sur des acheteurs au comptant ou attendre que le HOA résolve les problèmes de la propriété pour réussir à vendre.

Surveillez les changements potentiels

En raison des effets négatifs sur les acheteurs et les vendeurs, le Community Associations Institute fait pression sur Freddie Mac et Fannie Mae pour qu'ils envisagent un retard d'un an dans la mise en œuvre. Vous devrez donc surveiller toute mise à jour si vous achetez ou vendez une propriété concernée et vous préparer aux obstacles potentiels.