Les investisseurs corporatifs et le marché du logement :comprendre l’impact

Crédit image :Peter Dazeley/La banque d'images/GettyImages

Le marché immobilier américain est confronté à une pénurie d’offre, et les investisseurs immobiliers d’entreprise en sont en partie la cause. Voici pourquoi.

La situation du marché immobilier américain

La pandémie de COVID-19 a poussé davantage de personnes à travailler à distance et a accru la demande de logements dans les banlieues, reflétant un changement dans les modes de vie mais faisant grimper les prix.

Une pénurie de logements a fait grimper les prix encore plus, de nombreux vendeurs recevant plusieurs offres sur leurs propriétés, souvent plusieurs milliers de dollars au-dessus du prix affiché. Selon la National Association of Realtors, le prix de vente médian des maisons existantes à l'échelle nationale a augmenté de ​16,9 %. ​ en 2021 par rapport à l'année dernière à ​346 900 $ ​, une augmentation de ​50 200 $ ​.

Le marché du logement a un impact sur les locataires

Les villes qui ont fait campagne pour inciter les entreprises à s'installer dans leurs régions ont fait augmenter la demande de logements pour leurs employés. Ces efforts ont conduit les investisseurs corporatifs à augmenter l’offre de logements locatifs, mais à des prix plus élevés. Selon CoreLogic, une société de recherche de données, les loyers des maisons unifamiliales ont augmenté de ​12,6 % année après année. De nombreuses personnes n'ont pas les moyens d'acheter une maison et sont contraintes de louer des biens immobiliers auprès de propriétaires d'entreprise.

Les résidents locaux d’États comme le Texas et l’Alaska, qui n’ont pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, sont exclus du marché. Les employés nouvellement arrivés reçoivent probablement des salaires plus élevés et peuvent se permettre de payer des loyers et des prix de l'immobilier plus élevés.

La hausse des prix de l'immobilier signifie que les acheteurs potentiels doivent verser davantage d'argent comme mise de fonds et bénéficieront d'un versement hypothécaire plus élevé, auquel ils n'ont probablement pas droit. En attendant, ils doivent payer un loyer plus élevé, ce qui leur enlève l'argent qu'ils pourraient économiser pour verser ces acomptes plus importants.

Investisseurs corporatifs dans l'immobilier

La hausse rapide des prix de l'immobilier a accru la demande de propriétés locatives de la part des investisseurs immobiliers.

Selon un rapport de Redfin, les investisseurs professionnels ont acheté ​18,4 % ​ de toutes les ventes de maisons au quatrième trimestre 2021. Les investisseurs professionnels ont acheté plus de ​80 000 ​ des maisons d'une valeur totale de ​50 milliards de dollars. ​

L'Amérique est confrontée à une pénurie de maisons à vendre, ce qui fait grimper les prix et attire les investisseurs immobiliers pour rivaliser avec les propriétaires pleins d'espoir.

Les maisons de prix moyen représentaient ​32 % ​ du total des maisons achetées par des investisseurs vendues, tandis que les maisons à bas prix représentaient ​37 % des achats. Les maisons à prix élevé représentaient les ​31 % restants. ​

Les investisseurs corporatifs se concentrent sur les villes de la Sunbelt en raison des prix plus bas. Ils ne sont pas intéressés et ne peuvent pas rivaliser dans les villes chères du nord comme Boston, où le prix médian d'une maison unifamiliale est de ​755 000 $. ​

Les investisseurs corporatifs ont acheté un nombre important de maisons à Atlanta, Charlotte et Jacksonville. Les investisseurs corporate ont acheté ​32,7 % ​ du total des maisons vendues à Atlanta au quatrième trimestre 2021. À Charlotte, les investisseurs ont acheté ​32,1 % ​ et à Jacksonville, ils en ont acheté ​29,8 pour cent. ​

Plus des trois quarts des achats de logements par les investisseurs ont été effectués en espèces. Les vendeurs sont attirés par les offres des acheteurs professionnels car elles peuvent conclure en quelques jours ou quelques semaines seulement, ils évitent l'incertitude de l'acheteur qui n'obtiendra pas l'approbation d'un prêt hypothécaire et ils obtiennent leur argent rapidement et évitent d'avoir à payer deux prêts hypothécaires en même temps s'ils achètent une autre maison.

Les acheteurs d'une première maison expulsés

Il est difficile pour les aspirants propriétaires de rivaliser avec les offres entièrement en espèces des investisseurs professionnels. La hausse des taux hypothécaires n'affecte pas non plus les investisseurs professionnels, car ils n'utilisent pas d'hypothèques mais financent plutôt leurs achats avec le capital et la dette des investisseurs à des taux d'intérêt plus bas.

Et ce ne sont pas seulement les grandes entreprises de Wall Street qui achètent des propriétés locatives, mais aussi les petits investisseurs. Les petits investisseurs immobiliers, c'est-à-dire ceux possédant moins de neuf propriétés, représentaient ​43 % ​ du total des achats des investisseurs. Les investisseurs immobiliers profitent également de la forte hausse des prix de l'immobilier pour acheter des propriétés à des prix inférieurs et les revendre à un prix plus élevé.

Blackstone, la plus grande société de capital-investissement au monde, soutient Invitation Homes, qui investit dans des maisons unifamiliales dans les banlieues où les loyers ont le plus augmenté. La demande de logements en location est si forte qu'Invitation Homes a noué une relation stratégique avec Pulte Group, un grand constructeur d'habitations, pour construire de nouvelles maisons qu'Invitation Homes achètera et louera.