Évitez les erreurs coûteuses :un guide pour réussir en investissement immobilier

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L’investissement immobilier peut être un excellent moyen de créer de la richesse. Et avec les taux d'intérêt bas, Internet et les émissions de télé-réalité, ce phénomène est devenu plus populaire que jamais.

Mais ces choses ont également poussé les gens à commettre des erreurs.

Lorsque vous débutez, il y a beaucoup à apprendre.

Ce n’est pas aussi facile qu’il y paraît à la télévision, et de nombreux investisseurs ne connaîtront pas le succès instantané. Sans plan et sans savoir-faire, il est facile de se tromper, surtout au début.

Ainsi, avant d’ouvrir la porte à l’investissement immobilier, il est sage de comprendre les pièges potentiels.

Les erreurs les plus courantes en matière d'investissement immobilier et comment les éviter

Voici les dix erreurs les plus courantes commises par les investisseurs immobiliers et des suggestions pour les éviter.

Erreur n°1 :Ne pas avoir de stratégie

Une visée prête à tirer Cette approche de l’investissement immobilier peut avoir des résultats inattendus. 

Vous êtes enthousiasmé par une nouvelle entreprise et il est tentant de vous lancer et de vous lancer. Mais acheter votre première propriété sans un plan d’investissement pourrait mener n’importe où. 

Si vous n'avez pas de carte indiquant où vous allez, vous arriverez quelque part, mais ce n'est peut-être pas là où vous voulez être.

Évitez cette erreur en faisant un business plan avant investir dans l'immobilier. Tout d’abord, créez une stratégie basée sur vos objectifs. Trouvez ensuite les propriétés qui correspondent à votre stratégie.

Déterminer pourquoi vous souhaitez investir dans l'immobilier. Posez-vous des questions, comme :

• Quel est votre objectif final ? Voulez-vous un revenu passif ou préférez-vous générer un profit actif ?
• Achèterez-vous et conserverez-vous ou réparerez-vous et retournerez-vous une propriété ? Ou une combinaison ?
• Voulez-vous des propriétés clé en main ? Ou êtes-vous prêt à investir du temps et de l'argent pour effectuer des rénovations ?
• Quelles sont les conditions du marché immobilier ? Sont-ils propices à la réalisation de vos objectifs ?
• Comment comptez-vous financer vos propriétés ?
• Quelle est votre stratégie de sortie si les choses ne se déroulent pas comme prévu ?

Erreur n°2 :Négliger de faire des recherches

Peut-être êtes-vous pressé de surpasser la concurrence, ou peut-être avez-vous simplement hâte de commencer.

Lorsque vous trouvez une bonne affaire, il est facile de se précipiter et de l’acheter sans faire de recherches. Mais cela peut s’avérer une erreur coûteuse.

Sans toutes les informations , il est impossible de savoir si une propriété est un bon investissement.

Évitez cette erreur par faire preuve de diligence raisonnable. Concentrez vos recherches sur les éléments dont la réparation est coûteuse et qui ont un impact sur la valeur de la propriété.

De nombreux investisseurs incluent des éventualités d'inspection de maison dans leur offre.

Les imprévus d’inspection laissent plus de temps pour faire des recherches avant la clôture. Si des problèmes sont découverts pendant la période d'inspection, vous pouvez renégocier ou résilier le contrat.

Selon Realtor.com, la diligence raisonnable devrait inclure :

• Une inspection de la maison pour vérifier les problèmes liés à la propriété, comme le toit, les fondations ou le système CVC.
• Inspections du radon, de la moisissure et/ou de l'amiante (s'ils constituent un problème).
• Une recherche de titre pour vérifier les privilèges ou les problèmes juridiques liés à la propriété.
• Vérification des règles et frais du HOA et du quartier.

Erreur n°3 :Choisir le mauvais financement

Dans l’immobilier, les options de financement créatives abondent. Certains types de prêts permettent aux investisseurs d'accéder plus facilement à des propriétés.

Mais les prêts assortis de taux d'intérêt élevés, de durées courtes ou de pénalités de remboursement anticipé peuvent faire mal tourner une bonne affaire.

Évitez cette erreur en comprenant les conditions de votre prêt lors du financement d’une propriété. Le meilleur financement est un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe (ou payant en espèces).

Quel que soit le financement dont vous disposez, prévoyez le pire des cas. Vous pourriez supposer que vous pouvez vendre la propriété ou refinancer le prêt, mais que se passe-t-il si vous ne le pouvez pas ?

Voici quelques questions à poser sur le financement :

• Le prêt est-il assorti d'un taux d'intérêt fixe ou variable ?
• En cas de taux variable, quels sont les plafonds de paiement et de taux d'intérêt ?
• Y a-t-il une pénalité pour remboursement anticipé ?
• Quelles autres conditions pourraient vous affecter ?
• Pouvez-vous vous permettre le pire des cas ?

Erreur n°4 :sous-estimer les coûts

Une grande partie de l’investissement immobilier consiste à estimer les revenus et les dépenses. Mais des erreurs de calcul peuvent faire ou défaire n'importe quel accord.

Sous-estimer les coûts réduit les bénéfices, au mieux. Au pire, tu perds de l'argent.

Évitez cette erreur en calculant toutes les dépenses potentielles. Surestimez-les ensuite pour couvrir les erreurs de calcul. La plupart des investisseurs vous diront des choses toujours coûtera plus cher que vous ne le pensez.

Toutes les propriétés ont des frais de détention, comme l'assurance et les taxes. Et pour commencer, vous devez déterminer le budget de rénovation et la valeur après réparation (ARV). 

Pour un bien locatif, calculez le loyer, l'entretien et les vacances.

Voici une liste de base des éléments à retenir lors du calcul des revenus et des dépenses :

• Taxes
• Assurance
• Utilitaires
• Paiement hypothécaire
• Frais HOA
• Maintenance
• Gestion de la propriété
• Marketing
• Commissions des agents immobiliers
• Revenus de location
• Postes vacants
• Rénovations et réparations
• Frais de clôture
• Valeur marchande et valeur après réparation (VDA)

Erreur n°5 :Travailler seul

Les investisseurs immobiliers peuvent trouver, acheter et gérer des propriétés par eux-mêmes. Mais travailler seul comporte ses défis.

Non seulement cela prend du temps, voire un fardeau pour certains, mais cela peut également conduire à des erreurs coûteuses.

Évitez cette erreur par travailler avec des professionnels de l'immobilier pour atteindre vos objectifs. L’embauche d’experts coûtera plus cher au départ. Mais cela peut s’avérer payant en permettant de gagner du temps et de réduire les risques. 

Souvent, l'embauche d'un agent immobilier, d'un inspecteur en bâtiment, d'un gestionnaire immobilier et/ou d'un avocat (vous avez besoin d'un avocat !) offre de meilleures chances de succès à long terme.

Erreur n°6 :s'attendre à des résultats rapides (et faciles)

Certains commencent à investir parce qu’ils voient d’autres se constituer une richesse importante grâce à l’immobilier. Alors ils plongent tête première. Mais ils ignorent les obstacles auxquels ces investisseurs prospères ont été confrontés tout au long de leur parcours. 

On peut dire sans se tromper que des erreurs ont été commises, des leçons apprises et beaucoup de temps investi pour y parvenir.

Évitez cette erreur en regardant la situation dans son ensemble et en investissant sur le long terme. Lorsque vous vous concentrez sur le long jeu, les attentes ont tendance à être plus réalistes et les stratégies moins risquées.

Choisissez des offres qui conviennent à votre entreprise et concentrez-vous sur la constitution de capitaux propres à long terme.

Moins de tracas et moins de risques peuvent signifier moins de bénéfices immédiats. Mais à long terme, cela peut entraîner des rendements plus élevés (et moins de stress).

Erreur n°7 :attendre trop longtemps pour investir

Certains débutants attendent que la propriété « parfaite » arrive. Celui qui n’a pas besoin de rénovations, qui encaisse dès le départ et qui n’a jamais de postes vacants ! 

Mais il est rare de trouver une telle propriété sur le marché immobilier actuel.

Évitez cette erreur en réduisant vos attentes tout en restant réaliste. Vous ne trouverez peut-être pas la propriété « parfaite ». Mais il est souvent possible de trouver une propriété qui correspond à vos besoins d'investissement. 

Examinez les propriétés présentant les caractéristiques essentielles que vous souhaitez, même si elles ne cochent pas toutes les cases.

Faut-il que ce soit clé en main ? L'emplacement est-il négociable ? Pouvez-vous le rénover pour l'adapter à vos besoins ?

Erreur n°8 :Ne pas filtrer les locataires

Avec un bien locatif, on ne peut pas toujours échapper aux vacances et aux problèmes de locataires. Mais les risques de difficultés augmentent lorsque vous ne parvenez pas à sélectionner les locataires.

Évitez cette erreur en établissant des qualifications écrites de location pour les locataires. Et puis filtrez-les pour voir s’ils répondent à vos critères. 

Vous ne pouvez pas éviter tous les problèmes des locataires. Mais le filtrage et la vérification des références aident à éviter les problèmes.*

*Vous pouvez avoir des qualifications de location pour des choses, comme le revenu et le pointage de crédit. Mais tu ne peux pas discriminer. Il est impératif de comprendre les lois étatiques et fédérales sur la discrimination en matière de logement. Selon le Fair Housing Act, vous ne pouvez refuser personne en raison de sa race, de sa couleur, de son origine nationale, de sa religion, de son sexe, de sa situation familiale ou d'un handicap.

Erreur n°9 :Ne pas avoir de réserve d'épargne

La plupart des investisseurs effectuent les réparations nécessaires juste après l’achat d’une propriété. Ils ne s’attendent donc pas à ce que les dépenses de maintenance augmentent immédiatement. Mais des dépenses inattendues surviennent. 

Qu'il s'agisse de réparations, de postes vacants ou de mises à niveau, c'est toujours imprévisible . Et cela peut laisser les investisseurs dans une impasse lorsqu'ils ne disposent pas d'une réserve d'épargne.

Évitez cette erreur en épargnant une réserve de liquidités d’urgence pour couvrir les dépenses imprévues ou les dommages non couverts par l’assurance des biens.

Vous devriez déjà avoir des économies sur les coûts de fonctionnement, comme l'assurance, les taxes, etc. Mais il est sage d'avoir des suppléments protection pour couvrir les réparations inattendues ou les vacances.

Erreur n°10 :Pas de stratégie de sortie

Dans l’immobilier, les choses ne se passent pas toujours comme prévu. Les nouveaux investisseurs oublient souvent de planifier ces périodes.

Par exemple, disons qu’un investisseur obtient une bonne affaire sur une propriété à réparer et à retourner. Mais quelques mois et plusieurs milliers de dollars plus tard, ils ne peuvent plus le revendre.

Sans stratégie de sortie, l'investisseur pourrait se retrouver à court de liquidités.

Évitez cette erreur en planifiant votre stratégie de sortie. Lorsque vous achetez une propriété, déterminez ce que vous ferez si les choses ne se passent pas comme prévu. Ayez plus d'une alternative lorsque les choses tournent mal.

Si vous envisagez d’acheter et de détenir une propriété mais que vous découvrez plus tard que cela n’a pas de sens financier, pouvez-vous la revendre ? 

Si vous envisagez de réparer et de retourner une propriété mais que vous ne parvenez pas à la vendre pour récupérer votre argent, pouvez-vous la refinancer et la louer ?

Réflexions finales

Investir dans l’immobilier n’est pas toujours facile et ce n’est pas une stratégie pour devenir riche rapidement. Mais c'est un moyen légitime de créer de la richesse.

Comme toute autre entreprise, cela nécessite des connaissances et de la planification.

Maintenant que vous connaissez les erreurs les plus courantes en matière d’investissement immobilier, vous êtes mieux préparé !

Commencez du bon pied en comprenant ces erreurs et prenez les mesures nécessaires pour prendre la meilleure décision d'investissement pour vous.

Article rédigé par  Amanda, membre de l'équipe Women Who Money et fondatrice et blogueuse de Pourquoi We Money , où elle aime écrire sur le bonheur, les valeurs et les finances personnelles.

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Amy Blacklock et Vicki Cook ont cofondé Women Who Money en mars 2018 pour fournir des informations utiles sur des sujets liés aux finances personnelles, à la carrière et à l'entrepreneuriat afin que vous puissiez gérer votre argent en toute confiance, augmenter votre valeur nette, améliorer votre santé financière globale et éventuellement atteindre votre indépendance financière.