Due Diligence immobilière :un guide complet pour les investisseurs

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Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de créer du patrimoine et de créer des flux de trésorerie. Mais c'est aussi un engagement financier important.

Et avec tout engagement financier important, vous voulez éviter de grosses erreurs.

Selon Investopedia, « Lésiner sur la recherche » est l'une des principales erreurs à éviter si vous voulez réussir votre investissement immobilier.

C'est là qu'intervient la diligence raisonnable.

La diligence raisonnable consiste à rechercher minutieusement un investissement immobilier avant la vente finale.

Savoir faire preuve de diligence raisonnable réduit le risque de grosses erreurs financières. Et cela vous aide à investir avec plus de connaissances et de confiance.

Cet article explique pourquoi la diligence raisonnable est essentielle dans l’immobilier. Il explique principalement comment pour effectuer une diligence raisonnable en matière d'investissement immobilier.

Que signifie la diligence raisonnable ?

En termes simples, la diligence raisonnable consiste à « faire ses devoirs ». Il s’agit de confirmer les faits et d’évaluer les résultats possibles avant prendre une décision importante.

Lecture recommandée :Que signifie « Faites preuve de diligence raisonnable » ?

Qu'est-ce que la diligence raisonnable en matière d'investissement immobilier ?

La diligence raisonnable en matière immobilière consiste à vérifier les faits physiques, financiers et juridiques d'une propriété avant vous l'achetez.

C'est la meilleure façon d'être sûr que vous obtenez la propriété – et le potentiel de revenu – que vous attendez.

La bonne nouvelle est que si vous rencontrez des problèmes lors de vos recherches, vous pouvez renégocier le contrat ou vous retirer.

Il est donc facile de comprendre pourquoi la diligence raisonnable est essentielle pour l’investissement immobilier. Cependant, le processus peut être intensif.

Alors plutôt que de considérer cela comme une corvée, pensez-y comme une opportunité.

Considérez cela comme votre chance de prendre une décision éclairée et d'éviter de grosses erreurs.

Que vous renversiez des maisons, les piratiez ou achetiez un bien locatif, vous ferez preuve de diligence raisonnable.

Bien sûr, la façon dont vous analysez les types d'investissements immobiliers peut différer, mais les bases sont les mêmes.

Lors de la due diligence, vous en apprenez le plus possible sur une propriété avant que la vente ne soit définitive. Et le processus commence avant même que vous n'entriez dans une propriété.

Le processus de diligence raisonnable comporte trois étapes :

1. Vérification préalable à l'offre
2. L'offre d'achat (contrat)
3. Diligence diligente post-offre

Poursuivez votre lecture pour connaître la diligence raisonnable fondamentale pour tous les investissements immobiliers. Découvrez également en quoi l'analyse d'un bien locatif diffère d'un retournement de maison.

Diligence préalable à l'offre

Avant de faire une offre sur une propriété, économisez du temps, de l'argent et de l'énergie en effectuant une vérification préalable.

Vous trouverez ci-dessous quelques étapes essentielles à suivre avant faire une offre sur un bien :

• Analyse du marché et des quartiers
• Trouver un financement
• Estimer les coûts de réparation/rénovation
• Calculer un retour sur investissement estimé
• Décidez si la propriété pourrait être rentable en fonction de vos objectifs d'investissement.

Analyse du marché et des quartiers

Un excellent moyen de comprendre votre marché immobilier est d'analyser les propriétés comme celles que vous souhaitez acheter – c'est-à-dire les « comps » ou les propriétés comparables.

Voici comment en savoir plus sur votre marché cible :

• Suivez les annonces immobilières, leur rapidité de vente et leur prix.
• Parlez à des investisseurs immobiliers locaux.
• Visitez les quartiers cibles et parlez aux habitants.
• Parlez à un agent immobilier local.
• Recherchez des indicateurs clés pour la ville et les communautés.

Pour trouver un domaine dans lequel investir, examinez les données démographiques et les données locales. Considérez les éléments suivants :

• Tendances des valeurs (la valeur des propriétés augmente-t-elle ou diminue-t-elle ?)
• Pourcentage de propriétaires occupants
• Classements des écoles
• Taux de criminalité
• Croissance démographique
• Disponibilité du poste
• Proximité des commerces et services
• Zonage et développement futur
• Prix des loyers

Sites Web utiles pour recueillir des informations :

• City-Data.com
• Données du recensement des États-Unis
• GreatSchools.org
• Association nationale des agents immobiliers (NAR)
• RentRange.com

Trouver un financement

Différentes institutions financières proposent différents types de prêts. Mais tous les programmes, conditions et tarifs ne sont pas disponibles pour les investissements immobiliers.

De plus, certaines banques ne financent pas certaines propriétés. Par exemple, certains n'offriront pas de prêts pour des propriétés nécessitant des réparations importantes.

Il est donc sage de rechercher le meilleur financement pour l'immeuble de placement que vous souhaitez – avant vous êtes prêt à acheter.

Il est également sage d'obtenir une pré-approbation par un prêteur (pas seulement pré-qualifié, afin que les vendeurs ne s'inquiètent pas de l'échec de votre financement s'ils acceptent votre offre.

Le travail initial que vous avez consacré à la préparation du financement sera payant lorsque vous trouverez la bonne propriété et ferez une offre.

Estimer les coûts de réparation et de rénovation

Lorsque vous visitez les propriétés, dressez une liste des réparations nécessaires et des coûts estimés. De nombreux investisseurs disposent d'une liste prédéfinie d'éléments de réadaptation typiques à cet effet.

Incluez des éléments tels que le CVC, le toit, les fondations, la plomberie, l'électricité et les fenêtres.

À ce stade, les coûts de rénovation constitueront une estimation approximative. Il est néanmoins essentiel de calculer le potentiel revenez pour décider si vous souhaitez faire une offre.

Faites le calcul :déterminez le retour sur investissement potentiel (Flip vs. Rental)

Une fois que vous avez des estimations de réadaptation, effectuez quelques calculs rapides pour voir si cela vaut la peine de faire une offre.

Voici où les analyses des pré-offres de propriétés de location et de flip diffèrent.

Néanmoins, vous pourriez envisager de faire des calculs pour les deux stratégies.

Parce que si les deux méthodes ont du potentiel, vous disposez d'une bonne stratégie de sortie si l'une d'entre elles ne fonctionne pas.

Pour les locations

Pour les locations existantes, utilisez les informations de location du vendeur pour évaluer le potentiel de la propriété.

En règle générale, le vendeur fournit un relevé pro forma répertoriant les revenus et dépenses de location.

Gardez simplement à l'esprit qu'une estimation pro forma est basée sur le rapport du vendeur et qu'elle peut omettre des détails essentiels.

En d'autres termes, il doit être vérifié lors d'une due diligence plus approfondie après la mise en place d'un contrat.

Si la propriété n'est pas une location existante, estimez le potentiel charges et revenus locatifs.

Pour une approche conservatrice, sous-estimez le loyer et surestimez les coûts.

Ensuite, effectuez quelques calculs pour évaluer le potentiel de la propriété, notamment le bénéfice net d'exploitation (NOI), le taux plafond et le retour sur investissement.

• Revenu d'exploitation net (NOI). NOI représente les revenus moins les dépenses.

Revenu net d'exploitation =Revenu brut – Dépenses d'exploitation

• Taux plafond. Ce calcul est un rapport entre le NOI et la valeur de la propriété et constitue un bon moyen de comparer les investissements.

Taux plafond =résultat opérationnel net (NOI)/prix d'achat total

• Retour en espèces. Ce calcul correspond au taux de rendement de l'argent réel que vous investissez.

Retour en espèces =NOI/Investissement en espèces

Pour les flips

La plupart des propriétés flip nécessitent plus qu’un peu d’attention et sont évaluées en dessous de la valeur marchande. Ainsi, une estimation critique est la Valeur après réparation (ARV). .

Pour trouver des ARV, vous avez d'abord besoin de l'estimation des coûts de réadaptation à partir du moment où vous avez traversé la propriété.

(Remarque :vous souhaiterez peut-être surestimer vos dépenses pour tenir compte des surprises.)

Trouvez également la valeur moyenne par pied carré pour une propriété comparable s.

Vous pourrez alors déterminer la valeur ajoutée par les rénovations.

Voici comment procéder :

1. Regardez les propriétés similaires récemment vendues. Notez le prix de vente et comparez-les à la propriété en question.

1. Trouvez un prix moyen au pied carré pour des propriétés comparables.

1. Utilisez ce prix moyen au pied carré pour déterminer la valeur marchande des rénovations sur la propriété considérée.

Calculer l'ARV estimé

Valeur après réparation (VDA) =Prix d'achat + Valeur ajoutée par les rénovations

Ensuite, vous pouvez utiliser l'ARV pour décider du prix d'achat maximum . Une règle empirique courante est la règle des 70 % :

Prix d'achat maximum =(ARV x 0,70) – Coût de réparation estimé

L'offre d'achat :Comprendre le contrat

L'offre d'achat définit le calendrier de diligence raisonnable et les conditions de la vente finale.

Par exemple, les contrats résidentiels ont souvent des délais prédéfinis de 10 à 21 jours. Mais vous pouvez négocier différents délais.

L'offre doit également indiquer qu'en tant qu'acheteur, vous pouvez annuler le contrat si vous rencontrez des problèmes physiques, financiers ou juridiques inattendus lors de la diligence raisonnable.

Une fois que vous et le vendeur avez signé l'offre, celle-ci devient un contrat juridiquement contraignant.

Ensuite, vous effectuez un dépôt d’acompte. Ensuite, le calendrier pour effectuer la diligence raisonnable commence.

Les choses bougent vite ! Alors, rassemblez des informations, demandez de la documentation et planifiez des inspections immédiatement.

À la fin du délai, le dépôt d’acompte peut devenir non remboursable. Vous pouvez demander une prolongation, mais il est généralement préférable de s'en tenir au calendrier d'origine.

Les propriétaires peuvent simplement passer à une offre différente sur un marché concurrentiel si vous ne pouvez pas conclure à temps.

Un excellent moyen de vous assurer que tout est terminé est d'avoir un processus de diligence raisonnable défini.

Par exemple, ayez un aperçu de chaque étape avec des formulaires et des listes de contrôle vierges.

Diligence diligente post-offre

La diligence raisonnable post-offre confirme les faits physiques, financiers et juridiques d'une propriété.

Au fur et à mesure du processus, soyez ouvert à la découverte de problèmes.

Vous êtes en négociations jusqu'à ce que les documents de règlement finaux soient signés. C'est donc votre chance d'éviter un investissement risqué.

Diligence physique

La diligence raisonnable physique examine l'état de la propriété et clarifie les coûts de réhabilitation et la valeur marchande.

Il comprend une évaluation, des inspections de la propriété, une visite pas à pas et une liste de réparations/rénovations.

Évaluation. Un évaluateur professionnel évalue la qualité, l'état et la taille de la propriété.

Ensuite, ils le comparent à des propriétés similaires et établissent leur juste valeur marchande.

Le financement bancaire nécessite une évaluation. Mais même si vous ne disposez pas de financement bancaire, envisagez d'en obtenir un.

Inspection de la propriété. Embauchez un inspecteur en bâtiment qualifié pour vérifier les défauts intérieurs et extérieurs, les problèmes liés au code du bâtiment et les problèmes cachés.

Faire une visite avec l'inspecteur pour voir les problèmes et poser des questions est une bonne idée.

L'inspection doit porter sur les éléments suivants :

• Toit
• Fondation
• Windows
• Grenier
• Clôture sèche
• CVC
• Utilitaires
• Mécaniques
• Motifs

Procédure pas à pas. Il est essentiel de parcourir toute la propriété, même si vous avez une inspection professionnelle.

Et si la propriété comporte plusieurs logements, regardez chacun .

Une procédure pas à pas est idéale pour dresser une liste détaillée des réparations et rénovations et noter les problèmes sur le terrain et les propriétés voisines.

Voici quelques éléments à lister :

• Nettoyage et démonstration (avant les travaux de réparation peuvent commencer)
• Électricité, plomberie, toiture et CVC
• Projets de construction (structurels ; projets pour un entrepreneur)
• Stores, peinture, électroménagers, comptoirs, etc.

Autres inspections. Une inspection régulière de la propriété ne couvre pas tout.

En fonction de l'âge et de l'état de la propriété, envisagez ces inspections supplémentaires :

• Termites et parasites (les banques exigent une inspection des termites)
• Peinture à base de plomb
• Gaz radon
• Amiante
• Système septique
• Clôture sèche
• Eau bien
• Conduite d'égout (portant sur les anciennes propriétés)
• Étude environnementale (typique pour l'immobilier commercial)

Diligence financière raisonnable

La diligence raisonnable financière vous aide à décider si la propriété constitue un investissement financier judicieux.

Bien entendu, plus les informations sont précises, mieux c’est. Mais parfois, il faut faire des hypothèses.

Vous trouverez ci-dessous les éléments courants de diligence raisonnable financière. Vous trouverez ensuite des informations spécifiques sur les locations par rapport aux propriétés flip.

Estimer les coûts de réparation et de rénovation .

Utilisez la liste des éléments de réhabilitation de votre procédure pas à pas pour calculer les coûts de réparation.

Essayez de trouver les coûts réels des matériaux et de la main-d'œuvre. Et n'oubliez pas les frais d'inspections et de permis municipaux.

Si vous engagez un entrepreneur, demandez-lui de visiter la propriété et de vous donner une estimation.

Si cela n'est pas possible, fournissez-leur la liste des réparations et des rénovations pour obtenir un chiffre approximatif.

Une fois que vous avez un coût de réadaptation, comparez-le à l'estimation que vous avez faite avant de faire une offre.

Les coûts correspondent-ils ?

Assurance. Obtenez des devis de quelques compagnies d'assurance pour connaître la couverture d'assurance appropriée.

Le type d'assurance peut varier selon que vous louez ou retournez.

Par exemple, vous pourriez avoir besoin d'une assurance rénovation domiciliaire, d'une assurance propriétaire ou d'une assurance biens vacants.

Si la propriété est dans une zone inondable, ajoutez une assurance contre les inondations à la liste.

De nombreux propriétaires souscrivent également une assurance parapluie comme couche de protection supplémentaire.

Impôts fonciers. Les informations sur l'impôt foncier public sont souvent disponibles auprès des agences gouvernementales locales.

Vérifiez l'évaluation de la taxe foncière et voyez si les taxes sont à jour.

Diligence financière particulière aux immeubles locatifs

Pour les propriétés locatives existantes, collectez et analysez les informations de location actuelles.

Si la propriété n'est pas une location existante, utilisez des données financières estimées basées sur les informations du marché.

Une fois que vous avez confirmé les détails, réexécutez les calculs pour le NOI, le taux plafond et le remboursement en espèces.

Documentation de location

Pour les locations existantes, demandez la documentation du vendeur pour vérifier le relevé pro forma.*

Les données collectées peuvent révéler des problèmes financiers liés à la propriété, des taxes, des baux, etc.

Vous pouvez également l'utiliser pour trouver le résultat opérationnel net (NOI), le taux de capitalisation et le retour en espèces.

Documentation pour une location longue durée :

• Compte de résultat (année en cours plus les deux dernières années)

• Relevés bancaires professionnels, déclarations de revenus et bilans du vendeur

• Loyer (loyer brut perçu pour chaque logement, cautions et conditions de location)

• Dépenses (services publics, entretien, taxes foncières, assurance, contrats de service, marketing)

• Taux de postes vacants

• Copie des contrats de service, comme la gestion immobilière ou l'entretien des pelouses

• Liste des réparations et améliorations majeures, avec factures

• Copie du certificat de location

• Informations actuelles sur l'impôt foncier (est-il payé ? Existe-t-il des cotisations spéciales ?)

• Pour les propriétés multifamiliales, demandez un relevé d'exploitation T-12 (données financières des douze derniers mois)

*Il y a beaucoup de choses à analyser lors de l’achat d’un bien locatif. Pensez à embaucher un avocat spécialisé en droit immobilier et un CPA pour vous aider.

Estimation des revenus et dépenses

Si la propriété n'est pas une location existante, vous prévoirez les revenus et les dépenses pour obtenir le NOI, le taux plafond et le remboursement en espèces.

Pour plus de précision, utilisez les prix de loyer du marché pour des propriétés similaires.

Calculez ensuite les dépenses prévues, comme le marketing, l'entretien, la gestion immobilière, l'entretien de la pelouse et les réparations.

Diligence financière diligente unique aux propriétés de retournement

Vous vous concentrerez sur les coûts de réhabilitation et la valeur après réparation (ARV) pour analyser un retournement.

Des estimations précises en matière de rénovation et de revente sont donc cruciales pour un projet réussi.

Il est souvent judicieux de surestimer les coûts pour réduire le risque de perdre de l'argent.

Utilisez la liste des réparations et des rénovations de votre procédure pas à pas pour obtenir les coûts de réparation.

Assurez-vous de rechercher la valeur de propriétés comparables pour trouver des ARV.

Gardez à l’esprit que les flips comportent des commissions immobilières et des frais de permis de construire en plus des dépenses de réhabilitation. De plus, les coûts de détention (de transport) peuvent s'accumuler lors des rénovations.

Si vous n'avez pas d'expérience, envisagez de faire appel à un entrepreneur pour une estimation détaillée.

Diligence juridique

La diligence raisonnable juridique traite des questions de titres, de zonage, de clauses restrictives, etc. Il est donc recommandé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier ou à une société de titres.

Association des propriétaires (HOA). Consultez les règles, réglementations et données financières du HOA si la propriété fait partie d'un HOA.

• Lisez la Déclaration des engagements, codes et restrictions de la HOA. Ces informations peuvent affecter votre investissement. Par exemple, certains HOA restreignent le stationnement et n'autorisent pas la location de logements.

• Vérifiez les frais HOA.

• Examinez les états financiers de la HOA. Le HOA dispose-t-il d’argent supplémentaire pour des réparations importantes ? Dans le cas contraire, ils peuvent imposer une cotisation spéciale, dans le cadre de laquelle les propriétaires se voient facturer une (grande) partie des réparations.

Zonage. Le zonage pourrait-il avoir un impact sur votre investissement ou la valeur de votre propriété ?

Recherchez des éléments tels que les développements futurs et les restrictions d'occupation.

Recherche de titre. Un avocat ou une société de titres effectue une recherche de titres pour rechercher des privilèges ou des problèmes juridiques importants.

Voici ce qu'ils recherchent :

• Liens (un privilège attaché à la propriété doit être payé avant une vente)
• Gagements
• Servitudes
• Restrictions relatives aux actes
• Omissions d'actes, comme des héritiers non déclarés, des changements de nom ou des activités frauduleuses

Les sociétés de titres disposent également d’une assurance titres pour les problèmes manqués lors de la recherche de titres. (Les prêteurs et certains États exigent assurance titres.)

Enquête immobilière. Vous voudrez peut-être une enquête s'il y a un écart sur les limites de propriété. Cela dit, les enquêtes sont plus pertinentes pour les propriétés commerciales ou multifamiliales.

Diligence raisonnable sur les propriétés commerciales

La diligence raisonnable évoquée jusqu'à présent s'applique également à l'immobilier commercial, mais ce n'est pas tout.

Les questions juridiques, l'emplacement, le zonage, les questions environnementales et les baux sont plus critiques. Ainsi, embaucher une équipe de professionnels vaut souvent la peine lorsqu’il s’agit d’immobilier commercial.

Lecture recommandée : Investir dans l'immobilier commercial :créer un portefeuille CRE

Renégocier ou annuler le contrat

Si vous découvrez des problèmes inattendus pendant la période de diligence raisonnable, vous pouvez

1) renégocier le contrat, ou

2) annuler le contrat.

Si vous trouvez un problème que le vendeur peut résoudre, vous pouvez lui demander de le résoudre avant de conclure. Ensuite, si le vendeur est d'accord, vérifiez qu'il l'a bien fait avant de signer les documents de règlement.

Parfois, le vendeur ne peut pas ou ne veut pas résoudre les problèmes.

Mais si vous souhaitez quand même acheter la propriété, vous pouvez demander au vendeur une réduction de prix (appelée retrading) ou d'autres concessions financières.

Si un vendeur refuse de négocier davantage, le contrat est annulé et vos arrhes vous sont remboursées.

De plus, si vous rencontrez trop de problèmes inattendus, vous pouvez annuler le contrat et vous retirer.

Si c’est avant la date limite de diligence raisonnable, vous récupérez vos arrhes. Si la date limite est dépassée, il est possible de perdre votre acompte, mais cela dépend des circonstances.

Réflexions finales

Faire preuve de diligence raisonnable prend du temps et coûte souvent de l’argent. Pourtant, à long terme, faire preuve de diligence raisonnable est une étape essentielle pour réussir un investissement immobilier.

Non seulement cela vous aide à comprendre les risques et les avantages potentiels, mais cela vous permet également d'économiser du temps, de l'argent et d'éviter des maux de tête à long terme.

Ne négligez pas de faire preuve de diligence raisonnable dans un marché immobilier en pleine effervescence juste pour conclure une affaire.

Lorsque vous faites des économies pour battre la concurrence, la propriété locative génératrice de revenus de vos rêves pourrait rapidement se transformer en un gouffre financier cauchemardesque.

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Article écrit par Amanda

Amanda est membre de l'équipe Women Who Money et la fondatrice et blogueuse de Why We Money. Elle aime écrire sur le bonheur, les valeurs, l'argent et l'immobilier.

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Amy Blacklock et Vicki Cook ont cofondé Women Who Money en mars 2018 pour fournir des informations utiles sur des sujets liés aux finances personnelles, à la carrière et à l'entrepreneuriat afin que vous puissiez gérer votre argent en toute confiance, augmenter votre valeur nette, améliorer votre santé financière globale et éventuellement atteindre votre indépendance financière.