Impôt sur les plus-values ​​:qu'est-ce que c'est et comment l'éviter

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Vendre votre maison dans un but lucratif s'accompagne de la promesse d'un gros chèque. Mais si vous réalisez un profit sur la vente de votre maison, vous pourriez être assujetti à l'impôt sur les plus-values. La possibilité de payer des impôts peut vous couper un peu le souffle de la vente de votre maison.

Heureusement, il existe des moyens légaux d'éviter ce coût inattendu. Examinons de plus près l'impôt sur les gains en capital et son impact potentiel sur vous.

Qu'est-ce que l'impôt sur les gains en capital ?

Une immobilisation est tout type de propriété que vous possédez et qui a de la valeur. Une immobilisation peut être tangible (comme une voiture ou un sac à main de designer) ou incorporelle (comme une marque de commerce ou un brevet). Votre maison est aussi un bien capital. Cela signifie que lorsque vous vendez votre maison, vous pourriez voir un gain en capital.

Selon votre situation, vous devrez peut-être payer l'impôt sur les gains en capital si vous vendez votre maison pour un prix supérieur à celui pour lequel vous l'avez achetée.

L'impôt sur les plus-values ​​à court terme s'applique à la vente d'actifs détenus depuis moins d'un an, tandis que l'impôt sur les plus-values ​​à long terme s'applique à ceux détenus depuis plus d'un an. Les taux de l'impôt sur les plus-values ​​à court terme sont sensiblement plus élevés que ceux à long terme.

Comment fonctionne l'impôt sur les plus-values ?

Lorsque vous êtes assujetti à l'impôt sur les gains en capital, vous payez un impôt sur un pourcentage du profit que vous avez réalisé en vendant votre bien. Le pourcentage que vous payez dépend du type d'actif que vous avez vendu, de vos revenus, de la durée pendant laquelle vous avez possédé l'actif et du montant d'argent que vous avez gagné sur la vente. Nous verrons comment vous pouvez calculer votre impôt potentiel sur les gains en capital dans les sections suivantes.

Gardez à l'esprit que vous ne devez payer des impôts sur les gains en capital que sur les revenus excédentaires que vous avez gagnés lors de la vente. Vous n'avez pas besoin de payer le taux de taxe attribué sur l'intégralité de votre vente.

Prenons un exemple. Imaginez qu'il y a dix ans, vous ayez acheté une maison pour 250 000 $. Mais maintenant, il est temps de passer à autre chose. Alors, vous mettez votre maison sur le marché et acceptez une offre de 350 000 $. Dans cet exemple, vous voyez un gain en capital de 100 000 $ sur la vente de votre maison. Si votre revenu et votre classe d'actifs vous placent dans la tranche d'imposition des plus-values ​​de 20 %, vous payez 20 % de vos bénéfices. C'est 20% de 100 000 $, ou 20 000 $. Vous n'avez pas besoin de payer 20 % de la vente totale de 350 000 $, car vous avez dû dépenser 250 000 $ pour acheter l'actif.

Le contraire d'un gain en capital est une perte en capital. Une perte en capital se produit lorsque vous vendez une immobilisation pour moins d'argent que vous ne l'avez achetée. Par exemple, si vous vendez la maison que vous avez achetée pour 250 000 $ pour 200 000 $, vous avez subi une perte en capital de 50 000 $.

Il est logique de supposer que si vous devez payer des impôts sur les gains en capital lors de la vente de votre maison, vous pouvez également déduire les pertes de vos impôts. Malheureusement, les pertes en capital découlant de la vente d'un bien meuble dans lequel vous habitez ne sont pas déductibles. Vous ne pouvez déduire que les pertes associées aux biens que vous avez achetés en tant qu'investissement ou bien locatif.

Les impôts sur les gains en capital ont des lois spéciales qui dictent le montant que vous payez. Une chose importante à noter à propos des impôts sur les gains en capital est que vous ne les devez pas tant que vous n'avez pas vendu votre investissement. Si la valeur de votre maison augmente régulièrement au fil des ans, vous n'avez pas besoin de l'inclure comme appréciation de votre revenu. La taxe n'est prélevée que lorsque vous décidez de vendre. Cela peut vous permettre de compenser vos gains en capital par des pertes en capital en vendant vos investissements à des moments stratégiques.

À court terme contre. Impôt sur les plus-values ​​à long terme

L'un des facteurs les plus importants qui influencent le montant que vous paierez en impôt sur les gains en capital sur l'immobilier est la durée pendant laquelle vous possédez la propriété. Il existe deux types d'impôts sur les gains en capital :à court terme et à long terme. Voyons comment ces différentes taxes s'appliquent.

Impôt sur les plus-values ​​à long terme

Si vous possédez un bien depuis plus d'un an, vous êtes assujetti à l'impôt sur les plus-values ​​à long terme lorsque vous décidez de vendre. Le pourcentage spécifique que vous paierez en impôt sur les gains en capital à long terme dépend de votre revenu régulier. Plus vous gagnez d'argent, plus le pourcentage que vous paierez sera élevé.

Les impôts sur les gains en capital à long terme sont généralement beaucoup plus favorables que les taux d'imposition à court terme. Vous pourriez même être admissible à un taux d'impôt sur le capital à long terme de 0 % si vous avez un revenu inférieur. Les taux d'imposition des gains en capital à long terme varient de 0 % à 20 %.

Impôt sur les gains en capital à court terme

Si vous possédez un actif pendant un an ou moins avant de le vendre, vous êtes assujetti à l'impôt sur les gains en capital à court terme. L'IRS considère les gains en capital à court terme comme un revenu régulier. Cela signifie que tout profit provenant de la vente de votre bien contribuera à votre revenu imposable de l'année. Cela peut vous pousser dans une nouvelle tranche d'imposition et vous faire payer un pourcentage plus élevé d'impôts pour l'année.

Prenons un exemple. Imaginez que vous gagnez un salaire de 40 000 $ et que vous décidez de vendre un bien que vous possédez depuis moins d'un an. Vous vendez l'actif et constatez un gain en capital de 50 000 $. Lorsque vient le temps de faire vos impôts, l'IRS considère à la fois votre salaire et l'argent que vous avez tiré de la vente comme un revenu régulier. Vous devrez payer des impôts sur un total de 90 000 $ pour l'année.

Les taux d'imposition des gains en capital à court terme sont beaucoup plus élevés que les taux à long terme. La plupart des investisseurs essaient de les éviter s'ils le peuvent. Les taux d'imposition sur les gains à court terme sont les mêmes que les tranches d'imposition fédérales et varient de 10 % à 37 % pour 2021, en fonction de vos revenus.

Taux d'imposition des gains en capital 2021

Les taux d'imposition des gains en capital dépendent du fait que le gain est à court ou à long terme. De plus, votre revenu a un impact sur le taux d'imposition.

Gardez à l'esprit que les taux d'imposition sont basés sur votre revenu net. Votre revenu net est égal à votre revenu brut moins les déductions auxquelles vous pourriez avoir droit.

Si vous êtes soumis à un gain en capital à court terme, l'IRS l'imposera comme un revenu régulier. Voici les tranches d'imposition pour 2021 :

Tout profit que vous réalisez est ajouté au revenu standard de votre ménage si la vente de votre maison vous soumet à l'impôt sur les gains en capital à court terme. Cela peut vous pousser dans une nouvelle tranche d'imposition et augmenter ce que vous devez payer pour l'année.

Les impôts sur les gains en capital à long terme fonctionnent un peu différemment. Si la vente de votre maison vous soumet à des impôts sur les gains en capital à long terme, vous paierez un pourcentage spécifique de votre bénéfice sur la vente. Le pourcentage que vous payez dépend de votre revenu et de votre statut fiscal. Voici les taux d'imposition des gains en capital à long terme pour 2021.

Le pourcentage d'impôt sur les gains en capital que vous paierez sur la vente d'un actif à long terme dépend de vos revenus.

Comment calculer l'impôt sur les gains en capital

Alors, comment l'impôt sur les plus-values ​​se répercuterait-il sur vos finances ?

Disons que vous êtes célibataire et gagnez 60 000 $. Vous vendez un bien immobilier soumis à l'impôt sur les plus-values ​​à long terme. Au moment de la vente, vous voyez un gain en capital de 40 000 $. Dans cet exemple, vous tomberiez dans la catégorie d'imposition de 15 % parce que votre revenu est supérieur à 40 400 $ mais inférieur à 445 850 $.

Avec cela, l'impôt sur les gains en capital que vous ferez sur la vente sera de 6 000 $. Cet impôt s'ajoutera à vos impôts sur le revenu habituels.

Exonérations d'impôt sur les plus-values ​​et taux spéciaux

Selon votre situation particulière, vous pouvez bénéficier d'exonérations fiscales ou d'un tarif spécial. Voici ce que vous devez savoir.

Objets de collection

Les plus-values ​​réalisées sur la vente d'objets de collection seront imposées à 28%, quel que soit votre revenu. Les objets de collection peuvent inclure des actifs tels que des pièces de monnaie ou des œuvres d'art.

Actions des petites entreprises

Les actions de petite entreprise vendues pour un gain en capital seront également imposées à 28 %, quel que soit votre revenu.

Immobilier occupé par le propriétaire

Votre résidence principale est la maison dans laquelle vous habitez la majeure partie de l'année. Les ventes de résidences principales bénéficient des plus importantes exonérations d'impôt sur les plus-values. Le gain en capital n'inclut pas l'argent que vous avez dépensé pour acheter votre maison. La plupart des propriétaires ne paient aucun impôt sur les gains en capital lorsqu'ils vendent leur résidence principale.

Gardez à l'esprit que ces exemptions ne s'appliquent qu'aux résidences principales. Des règles différentes s'appliquent aux immeubles de placement.

Propriété d'investissement

Un immeuble de placement est un immeuble que vous possédez et qui n'est pas votre résidence principale. Il peut s'agir de n'importe quoi, d'une maison que vous achetez à un bien locatif que vous louez à des locataires.

Vous ne pouvez pas demander l'exemption pour résidence principale lors de la vente d'un immeuble de placement. Toutes les ventes d'immeubles de placement sont soumises à l'impôt sur les plus-values. Cependant, vous pouvez profiter d'un certain nombre de déductions qui réduiront votre fardeau lorsque la saison des impôts arrivera.

Lorsque vous vendez un immeuble de placement, vous pouvez considérer toutes les dépenses que vous avez engagées pour l'achat et la vente de l'immeuble comme le coût total de l'actif. Ce total est votre base de coût pour l'investissement. Plus votre coût de base est élevé, plus votre gain en capital est faible et moins vous paierez d'impôts.

Notez que vous ne pouvez déduire que les dépenses que vous engagez, ce qui comprend les améliorations apportées à la maison qui augmentent sa valeur. Voici quelques exemples de coûts d'amélioration que vous pouvez déduire :

• Rénovation d'une salle de bain
• Remplacement d'un ancien toit par un nouveau modèle plus durable
• Construire un nouvel ajout (comme une chambre supplémentaire ou un garage)
• Installation d'un système de sécurité domestique

Voici quelques exemples de dépenses que vous ne pouvez pas déduire :

• Améliorations purement cosmétiques (comme peindre les chambres)
• Coûts d'entretien et de réparation réguliers

Conservez une documentation minutieuse de tout ce que vous dépensez pour améliorer la propriété. Cela vous aide à déduire le montant correct au moment des impôts et peut être un atout crucial si vous êtes audité.

Déduction pour amortissement

Les déductions pour amortissement tiennent compte de l'usure des biens ou de l'équipement. La valeur décroissante peut être évaluée par les plans d'amortissement spécifiques de l'IRS pour différents types d'actifs.

Chaque année, vous pouvez déduire un certain montant de la valeur de l'article. Si vous choisissez de vendre l'actif, les dépenses d'amortissement prises au fil du temps seront récupérées et imposées au taux de votre revenu ordinaire.

Comment éviter l'impôt sur les gains en capital

À moins que vous ne vendiez votre résidence principale, vous ne pourrez probablement pas éviter complètement l'impôt sur les gains en capital. Cependant, il existe de nombreuses façons de réduire ce que vous devez. Voici quelques stratégies que vous pouvez utiliser pour limiter votre fardeau fiscal.

• Conservez vos actifs . Si possible, vous devriez conserver vos placements pendant au moins un an. Cela vous aide à éviter de payer l'impôt coûteux sur les plus-values ​​à court terme. Ceci est particulièrement avantageux si vous vendez un bien personnel et que vous souhaitez profiter de l'exemption pour résidence principale.
• Compenser les plus-values ​​avec les moins-values . Les investisseurs peuvent réduire leur impôt sur les gains en capital lorsqu'ils vendent leurs actifs après une période de perte. Selon le type d'immobilisation que vous détenez, vous pouvez souvent utiliser vos pertes en capital pour "annuler" tout gain que vous avez réalisé plus tôt dans l'année.
• Vendez vos investissements lorsque vos revenus sont au plus bas . Comme nous l'avons vu, le pourcentage que vous paierez sur vos investissements à long terme dépend de vos revenus. C'est une bonne idée de vendre vos placements lorsque vos revenus sont plus faibles. Si vous êtes travailleur autonome ou à revenu variable, suivez vos revenus tout au long de l'année et vendez des actifs lorsque vos revenus sont plus faibles. Vous pouvez également vendre vos actifs après votre retraite.

Si vous ne savez pas quelle est la meilleure stratégie pour vos finances, consultez un conseiller fiscal pour explorer vos options.

Éviter l'impôt sur les gains en capital lors d'une vente de maison

Si vous vendez votre résidence principale, vous avez la possibilité d'éviter une importante facture d'impôt sur les gains en capital. Certaines conditions que vous devez remplir pour classer une propriété comme votre résidence principale incluent : 

• Séjours de longue durée : Vous devez vivre sur place la majeure partie de l'année.
• Distance du travail : Votre résidence principale doit être à une distance raisonnable de votre lieu de travail.
• Preuve documentée que vous y habitez : Cela peut inclure des éléments tels que l'inscription sur les listes électorales, une déclaration de revenus, etc.
• Accord conjugal : Si vous êtes marié, votre conjoint doit revendiquer la même résidence principale que vous.

Si vous vendez votre résidence principale, vous êtes exonéré d'une grande partie des plus-values ​​de vos impôts, selon votre statut de dépôt.

• Si vous êtes célibataire, vous n'avez pas à payer d'impôt sur les gains en capital sur les premiers 250 000 USD de bénéfices réalisés sur votre maison.
• Vous payez 0 % d'impôt sur les gains en capital sur les premiers 500 000 USD de bénéfices sur votre maison si vous êtes marié et que vous déposez une déclaration conjointe.

Avant de vous lancer dans cette option, assurez-vous que vous avez vécu dans la propriété au cours des deux dernières années sur cinq. Sinon, la propriété peut ne pas être considérée comme votre résidence principale.

Éviter l'impôt sur les gains en capital sur un immeuble de placement

Bien que ce soit plus complexe, il est possible d'éviter l'impôt sur la plus-value sur un immeuble de placement. La solution la plus simple est d'emménager dans votre immeuble de placement pendant au moins deux ans avant de le vendre.

De plus, vous pouvez :

• Suivez vos dépenses engagées par la vente. Vous pouvez déduire ces coûts de vos bénéfices.
• Poursuivre un échange 1031. Réinvestir les fonds dans un autre immeuble de placement peut vous aider à éviter l'impôt sur les plus-values.

Au fur et à mesure que vous explorez vos options, envisagez de consulter un fiscaliste pour déterminer la meilleure marche à suivre.

L'essentiel

Le code des impôts peut devenir compliqué. Mais en fin de compte, votre revenu aura un impact sur le montant que vous paierez en impôts. Si vous envisagez de vendre une propriété, vous pouvez prendre des mesures pour réduire considérablement vos gains en capital.

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