Devriez-vous obtenir un cosignataire pour votre prêt hypothécaire ?

Il y a beaucoup de choses à considérer avant d'acheter une maison. Que vous ayez besoin ou non d'un cosignataire pour votre prêt hypothécaire n'est que l'un d'entre eux. Voici ce que vous devez savoir pour obtenir un cosignataire.

Si votre demande de prêt hypothécaire est un peu faible et que vous avez de la difficulté à obtenir une approbation, l'ajout d'un cosignataire à votre prêt hypothécaire pourrait vous sauver la mise.

Cela ne fonctionnera pas dans toutes les situations, mais c'est le cas dans la plupart. C'est un arrangement courant, en particulier avec les acheteurs d'une première maison, qui peuvent avoir un crédit équitable et/ou un dossier d'emploi moins que parfait.

Qui peut être cosignataire d'une demande de prêt hypothécaire ?

Un cosignataire est une personne qui présente une demande de prêt hypothécaire avec des emprunteurs principaux qui ne sont pas pleinement qualifiés pour le prêt par eux-mêmes. Le cosignataire peut être nécessaire pour combler les faiblesses du profil de l'emprunteur principal. Cela comprend la situation de la dette et des revenus, ainsi que le crédit. L'ajout du cosignataire rend la demande de prêt plus attrayante pour le prêteur hypothécaire.

De manière générale, un cosignataire figurera sur les documents de prêt, tels que la note, l'hypothèque et l'acte de fiducie. Le cosignataire ne sera pas sur le titre de propriété et ne signera pas l'acte. Le rôle du cosignataire est strictement sur la demande de prêt, et non avec la propriété de la propriété.

Pour être éligible, un cosignataire doit avoir un lien familial avec l'emprunteur principal. Cela inclut un parent, un grand-parent, un frère ou une sœur, une tante ou un oncle. Mais il peut aussi s'agir d'une « relation de type familial ». Cela peut inclure une personne avec qui vous entretenez une relation étroite et à long terme très similaire à celle d'un membre de la famille.

Le but de cette restriction est d'éliminer la possibilité qu'un cosignataire soit quelqu'un ayant un intérêt à vendre la propriété. Cela inclut un agent immobilier, un constructeur ou même un courtier en hypothèques. Chacun aurait à gagner si votre demande de prêt est approuvée et n'est donc pas éligible.

Le cosignataire doit être un citoyen américain ou un étranger résident. Les prêteurs peuvent également exiger que le cosignataire vive dans le même état que l'emprunteur principal et que la propriété achetée. Cela se produira si la loi de l'État rend difficile ou impossible la poursuite d'un cosignataire de l'extérieur de l'État en cas de défaut.

Magasiner pour un prêt hypothécaire avec un cosignataire

Que vous décidiez d'aller de l'avant avec un cosignataire ou seul, la meilleure chose à faire est de magasiner et d'obtenir les meilleures conditions et taux d'intérêt possibles.

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Ce qu'un cosignataire peut faire pour vous

Les prêteurs hypothécaires souscrivent des prêts selon diverses matrices. Il existe différents niveaux de critères dans chaque catégorie. Cela comprend le ratio prêt-valeur (LTV), le ratio dette-revenu (DTI) et les fourchettes de pointage de crédit. C'est un processus assez complexe que seuls les initiés de l'industrie comprennent.

Mais ça marche quelque chose comme ça…

Un prêteur peut approuver une hypothèque avec un LTV de 80 %, une cote de crédit de 720 et un DTI de 42 % (ce DTI dépasse la ligne directrice de 36 %).

Mais disons qu'un emprunteur a un DTI de 42%, un LTV de 95%, un pointage de crédit de 625 et aucun antécédent d'avoir déjà payé des frais de logement mensuels. Cet emprunteur est faible dans les trois catégories et ne peut démontrer sa capacité à gérer le paiement d'une maison. Le prêteur peut ne pas approuver le prêt.

L'alternative serait d'ajouter un cosignataire au prêt. Si le cosignataire a un crédit bon ou excellent et un DTI personnel faible, il ajoutera suffisamment de force à la demande de prêt de l'emprunteur principal pour qu'elle soit approuvée.

L'ajout du cosignataire offre au prêteur hypothécaire un niveau de sécurité supplémentaire si l'emprunteur principal n'est pas en mesure d'effectuer les paiements. Le cosignataire interviendra probablement et effectuera les paiements jusqu'à ce que l'emprunteur principal se remette sur pied. Mais si l'emprunteur principal autorise le défaut de paiement de l'hypothèque, le prêteur peut demander des recours au cosignataire.

Ce qu'un cosignataire ne peut pas faire pour vous

Bien qu'un cosignataire puisse combler des faiblesses limitées dans la demande de prêt d'un emprunteur principal, il y a une limite à ce que l'on peut faire en ajoutant.

Voici trois catégories où l'effet de l'ajout d'un cosignataire est limité ou pas du tout bénéfique :

L'acompte

Le fait que vous ajoutiez un cosignataire à votre prêt ne fait pas disparaître l'exigence d'un acompte.

Selon les directives les plus récentes de la Federal National Mortgage Association (ou "Fannie Mae"), le ratio prêt-valeur de la propriété achetée ne peut pas dépasser 95 %. Cela signifie qu'un acompte de 5% sera nécessaire.

La réglementation Fannie Mae exige que l'acompte de 5% provienne des fonds de l'emprunteur occupant. Le cosignataire est libre d'augmenter le montant de l'acompte, mais le minimum requis doit être payé par le ou les emprunteurs occupants.

Votre ratio dette/revenu (DTI)

Bien que le revenu d'un cosignataire puisse être utilisé pour vous aider à vous qualifier pour l'hypothèque, les prêteurs imposent un DTI maximum de 43 % au(x) emprunteur(s) occupant(s).

Le DTI est calculé en ajoutant les dettes récurrentes non liées au logement au nouveau paiement mensuel de la maison. Cela comprend les paiements sur les prêts automobiles, les cartes de crédit, les prêts à tempérament et les dettes de prêt étudiant. Il comprendra également les paiements mensuels pour la pension alimentaire pour enfants et la pension alimentaire si ceux-ci sont nécessaires.

L'ajout d'un cosignataire peut aider du côté des revenus, mais ce n'est pas une solution dans tous les cas. Si vous, en tant qu'emprunteur occupant, aurez un DTI de 57%, l'accord de cosignataire ne vous aidera pas. C'est vrai même si l'ajout du cosignataire fait chuter le DTI à 30 %. Le prêteur jugera que vous serez débordé sur le paiement de la maison et vos obligations non liées au logement.

Votre pointage de crédit et votre historique de crédit

L'ajout d'un cosignataire à votre hypothèque n'aidera pas votre situation si vous avez un mauvais crédit. Bien qu'un cosignataire aide dans plusieurs catégories, y compris le crédit, il n'efface pas le mauvais crédit.

Le pointage de crédit minimum pour un prêt hypothécaire conventionnel est de 620. Pour un prêt hypothécaire FHA, il est de 580, bien que vous puissiez descendre en dessous de 580 avec un acompte de 10 % ou plus. Si le pointage de crédit de l'emprunteur principal est inférieur à ces minimums, un cosignataire n'aidera pas. Il en va de même si l'emprunteur principal a récemment fait faillite ou saisi.

Les risques d'ajouter un cosignataire à votre hypothèque

Bien que la plupart des gens aient tendance à considérer la cosignature d'un prêt hypothécaire comme un arrangement relativement informel, cela comporte de sérieux risques potentiels. C'est plus que simplement "rendre service à un membre de la famille ou à un ami".

La cosignature de l'hypothèque n'est pas un événement ponctuel. Le cosignataire continuera légalement à faire partie de l'hypothèque jusqu'à ce qu'elle soit remboursée. Cet arrangement pourrait nuire à la capacité du cosignataire à obtenir un crédit à l'avenir. L'obligation supplémentaire apparaîtra sur le rapport de solvabilité du cosignataire et pourra être considérée comme une responsabilité envers le cosignataire par un futur prêteur.

Les retards de paiement effectués par les emprunteurs principaux sont reflétés sur le rapport de crédit du cosignataire. Ceux-ci nuiront bien sûr au pointage de crédit du cosignataire. Un modèle de retards de paiement pourrait avoir un impact important sur la cote de crédit du cosignataire.

Et enfin, si les emprunteurs principaux ne remboursent pas l'hypothèque, le prêteur poursuivra le cosignataire pour satisfaire le prêt. Le cosignataire devra peut-être trouver de l'argent provenant de ses propres actifs pour ce faire, car il ne détient généralement pas le titre de propriété de la propriété en question.

Vous devez protéger les intérêts de votre cosignataire

En raison des risques que le cosignataire accepte de l'arrangement, il appartient aux principaux emprunteurs de protéger les intérêts du cosignataire.

Le plus évident est d'effectuer tous les paiements à temps. Ce n'est pas seulement le crédit de l'emprunteur principal qui doit être protégé, mais aussi celui du cosignataire. Puisque la cosignature de l'hypothèque est un acte de bonté, l'obligation de crédit ne doit jamais être prise à la légère.

Les emprunteurs principaux devraient également chercher activement à retirer le cosignataire de l'hypothèque dès que possible. Il n'y a généralement aucune disposition pour une libération de cosignataire d'une hypothèque existante. La seule façon d'y parvenir est de refinancer l'hypothèque initiale.

Cela est généralement possible une fois que les principaux emprunteurs sont dans la maison depuis au moins deux ans. À ce stade, s'ils ont effectué tous leurs paiements mensuels à temps, leur profil de crédit s'est amélioré au point qu'ils peuvent être approuvés sans cosignataire.

Si vous êtes le principal emprunteur, vous devez faire tout votre possible pour refinancer le prêt dans ce délai. Le cosignataire vous aura rendu un grand service en vous permettant d'acheter une maison que vous ne pourriez pas vous permettre autrement.

Résumé

Avoir un cosignataire pour votre prêt hypothécaire peut aider votre demande moins que parfaite à s'en sortir. Mais ce n'est pas la réponse à tout, et il ne faut pas le prendre à la légère. Assurez-vous que vous remplissez tous les deux les conditions d'hypothèque avant de signer.

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