Explication :comment fonctionne le marché de l'immobilier sans papier

Les ventes de maisons sans papier sont maintenant une réalité, mais il faudra peut-être un certain temps avant que nous achetions et vendions tous une propriété en ligne. Le système électronique, Property Exchange Australia ou PEXA, mis en place par des institutions financières et un certain nombre de gouvernements d'États, change le transfert de biens immobiliers d'une manière jamais vue depuis l'introduction du titre par enregistrement au milieu des années 1800.

Cette transition permet d'obtenir un système électronique à distance pour l'achat et la vente de terres. Le nouveau processus, du contrat au règlement, peut être sans papier. Le seul aspect physique de la transaction impliquait le déménagement du vendeur, l'acquéreur emménageant, et les intervenants, tels que les créanciers hypothécaires et les agents de transfert entrant des frappes sur un espace de travail maintenu à distance.

Comment fonctionne PEXA

Une fois que les parties concluent un contrat de vente d'un bien immobilier, un espace de travail en ligne est créé via PEXA, où les informations pertinentes sont remplies par toutes les parties prenantes qui conservent un accès vérifié par mot de passe au site.

Au lieu que l'acheteur et le vendeur signent des formulaires à déposer dans les bureaux des titres fonciers, les agents au nom de ces parties (tels que les agents de transport) signeront numériquement en leur nom. L'Australian Registrars National Electronic Conveyancing Council supervise cela, un organisme de réglementation fournissant des conseils et une surveillance par le biais de règles de fonctionnement et de participation.

Ces règles régissent les relations entre l'opérateur PEXA et le cadastre, ainsi que l'opérateur de dépôt électronique et les participants directs tels que les agents de transport et les institutions financières.

À l'heure actuelle, seuls les agents de transport et autres souscripteurs tels que les institutions financières peuvent déposer en ligne et avoir un accès direct à PEXA. Pour faciliter l'utilisation du système, certains contrats fonciers exigent désormais que la cession se fasse par l'intermédiaire de PEXA.

Dans un avenir prévisible, il est peu probable que les consommateurs puissent utiliser eux-mêmes PEXA. Le coût et les obstacles à l'obtention de l'accès ne sont réalisables que pour une personne effectuant des transactions de façon routinière.

En théorie, le système devrait réduire les coûts et les erreurs involontaires en intégrant des contrôles dans le processus de dépôt de ces formulaires. Actuellement, le système papier est sans doute plus sujet aux erreurs humaines, bien que les systèmes informatiques dépendent grandement de la sécurité qui les sous-tend et des erreurs potentiellement commises par les opérateurs de frappe.

Du point de vue de l'industrie immobilière, il augmente la productivité et peut fournir un accès plus simple et plus facile aux données en temps réel relatives à la propriété et à l'état de la transaction.

Étant donné que l'argent est transféré par voie électronique dans les instants suivant le règlement, il réduit l'écart actuel qui se produit entre le règlement et l'enregistrement dans les systèmes papier. Le nouveau système devrait rationaliser les problèmes juridiques complexes qui peuvent parfois survenir dans les transactions.

Elle doit permettre de résoudre une catégorie de décisions judiciaires inconciliables autour de la priorité entre deux intérêts non enregistrés, où il y a un intérêt dans une propriété et un deuxième intérêt est également créé dans la période entre le règlement et l'enregistrement. À l'heure actuelle, les organes judiciaires les résolvent au cas par cas, mais avec PEXA réduisant l'écart entre le règlement et l'enregistrement, l'opportunité de ce genre de conflits devrait disparaître.

Risques de l'échange de propriété sans papier

La première vente utilisant PEXA a déjà eu lieu avec les cinq plus grands États utilisant déjà le système.

Mais tout développement s'accompagne de risques. Au fond, le transfert de propriété exige qu'un acheteur soit en mesure d'identifier le vendeur, vérifier que le vendeur est bien le propriétaire du terrain, et enfin, confirmer que ce vendeur a le droit de s'occuper de ce terrain et qu'il n'est pas contraint par d'autres (comme un créancier hypothécaire). Ces exigences sont essentielles pour prévenir l'usurpation d'identité.

La réponse de PEXA a été d'imposer des exigences de vérification d'identité importantes qui peuvent dépasser les exigences bien connues de 100 points pour ouvrir un compte bancaire. Les achats effectués par des parties étrangères se sont vu imposer des exigences beaucoup plus strictes en matière de vérification d'identité.

Cependant, la fraude à l'identité continuera de constituer une menace dans l'environnement PEXA si les utilisateurs ne sont pas vigilants pour se conformer à ces exigences d'identité renforcées. Il peut également y avoir des risques dans le mouvement des fonds au moment du règlement. Parce que cela se produit électroniquement, la capacité d'annuler les chèques versés en règlement avant l'encaissement de ces chèques disparaîtra.

Le risque qu'une personne accède frauduleusement au système informatique et modifie plusieurs dossiers est palpable.

En son cœur, ce que cette nouvelle ère fait, c'est réaffecter le risque. Avocats, agents de transport, créanciers hypothécaires, Les fonds d'assurance et les registres fonciers ont depuis près de 150 ans de jurisprudence de droit privé sur le titre par enregistrement développé une série complexe de règles régissant cette attribution.

La nouvelle ère des cessions électroniques provoquera inévitablement une nouvelle jurisprudence avec les parties prenantes se disputant la position. Celui qui en sortira avec le moins de risques qui lui est attaché sera un acteur puissant sur ce nouveau marché immobilier sans papier.