Comment calculer les valeurs des propriétés commerciales

Choses dont vous aurez besoin

• Calculatrice

• Ruban à mesurer pour confirmer la superficie en pieds carrés

• Ordinateur avec Internet

Conseil

Ces méthodes sont excellentes pour donner une détermination précise de la valeur d'une propriété commerciale. Les investisseurs immobiliers débutants voudront également utiliser les services d'un évaluateur professionnel.

Placer une valeur sur un achat de propriété commerciale est la clé pour réaliser des bénéfices futurs et éviter les pertes potentielles. Les investisseurs ont besoin d'un moyen simple mais précis de déterminer à la fois le prix actuel et le potentiel de gain futur de l'achat de propriété commerciale souhaité. Il existe trois méthodes qui, s'ils sont utilisés ensemble, donnera un chiffre fiable à offrir comme prix de vente ou d'achat.

Étape 1

Comparez les prix de vente récents d'immeubles de taille similaire dans la même zone. C'est l'approche de comparaison directe. Autrefois, les ventes de comparaison étaient le domaine exclusif des évaluateurs. Aujourd'hui, cette information est facile à trouver grâce à la popularité récente des sites Internet de comparaison de propriétés (voir Ressources). Les informations sur ces sites Web sont glanées à partir d'un certain nombre de sources, y compris les registres publics du comté et les listes des ventes passées. Ces chiffres doivent être considérés comme des estimations. Les valeurs des propriétés peuvent changer en raison des rénovations, les conditions du quartier et le temps qu'il faut pour mettre à jour les dossiers publics.

Étape 2

Utilisez la méthode du coût pour donner à l'acheteur et au vendeur une idée de la valeur d'une propriété en fonction du coût de remplacement de toute amélioration foncière. Ces améliorations comprennent des bâtiments, aménagement paysager et parkings. Utilisez cette méthode uniquement en conjonction avec d'autres méthodes d'évaluation. Les acheteurs et les vendeurs qui utilisent uniquement cette méthode seront confrontés à des inexactitudes potentielles en fonction de l'état des bâtiments et des terrains environnants.

Étape 3

Utilisez le multiplicateur de loyer brut. C'est un outil plus précis et utile pour déterminer la valeur des propriétés commerciales. Les informations nécessaires pour effectuer ce calcul comprennent le revenu locatif brut annuel multiplié par le nombre d'années que l'acheteur estime qu'il faudra pour payer l'achat. En termes mathématiques, la formule est la suivante :Valeur =Revenu locatif brut x Multiplicateur de loyer brut. Par exemple, une propriété qui génère 100 $, 000 de revenus locatifs bruts chaque année, multiplié par une durée de détention de 10 ans, placerait la valeur de la propriété à 1 million de dollars. L'utilisation de cette méthode n'est pas particulièrement adaptée aux appartements et/ou bureaux vacants en raison du temps qu'il faut pour trouver de nouveaux locataires. Les investisseurs doivent intégrer au moins un facteur de vacance de 5 % dans leurs calculs.

Étape 4

Incluez la méthode Cap Rate pour déterminer la valeur. Exprimé en pourcentage, cette méthode est calculée en prenant le résultat net d'exploitation et en le divisant par le prix du bien. Le bénéfice net d'exploitation (NOI) est le revenu total moins les postes vacants et les dépenses. Par exemple, si le NOI d'une propriété est de 50 $, 000 par an et les taux de capitalisation comparables sont de 5%, la propriété peut être évaluée à 1 million de dollars.