Lois de la Caroline du Sud pour le financement du propriétaire

Le financement par le propriétaire se produit lorsque le propriétaire d'un bien immobilier accepte d'accepter les paiements directement de l'acheteur au lieu de recevoir le prix d'achat en une somme forfaitaire d'un établissement de crédit. L'acheteur emménage généralement immédiatement, mais ne prend le titre qu'après avoir effectué tous les paiements. Cet arrangement est communément appelé contrat foncier. Bien que les lois de la Caroline du Sud régissant les contrats fonciers soient similaires à celles d'autres États, ils contiennent des caractéristiques distinctives.

Hypothèques et privilèges

Un acheteur en vertu d'un contrat foncier prend le titre du terrain sous réserve de toute hypothèque ou privilège préexistant sur la propriété. Par conséquent, l'acheteur doit effectuer une recherche de titre au bureau d'enregistrement foncier du comté avant la signature du contrat, et avant qu'il ne prenne le titre de propriété. Si la propriété fait l'objet d'une hypothèque ou d'un privilège enregistré au moment où le vendeur transfère le titre, l'acheteur prend le bien qui en fait l'objet, mais a une action en justice contre le vendeur pour des dommages-intérêts. Si l'hypothèque ou le privilège n'est pas enregistré, il s'éteindra lorsque la propriété passera à l'acheteur, bien que le titulaire de l'hypothèque ou du privilège aura toujours une créance non garantie contre le vendeur pour le montant impayé.

Défaut

La Caroline du Sud offre moins de protections formelles aux acheteurs en vertu de contrats fonciers que les lois de nombreux autres États. Il permet aux contrats fonciers de contenir des dispositions de confiscation qui autorisent le vendeur à saisir la propriété sans saisir ni payer de compensation si l'acheteur fait défaut à tout moment pendant la période de paiement échelonné. Cela signifie que l'acheteur n'a aucune valeur nette dans la maison jusqu'à ce qu'il en prenne le titre légal. Les acheteurs et les vendeurs sont libres de négocier un arrangement plus équitable dans le contrat foncier.

Redressement équitable

En raison des lourdes conséquences de la confiscation, un acheteur qui renonce à tous les paiements dans un contrat foncier peut faire appel à une cour d'équité pour obtenir réparation. Bien qu'aucune protection légale n'existe pour aider les acheteurs qui abandonnent, le cas 2002 de la Caroline du Sud de Lewis v. Premium Inv. Corp. a établi qu'un tribunal de Caroline du Sud a le droit de forcer le vendeur à saisir, vendre le bien lors d'une vente judiciaire et restituer à l'acheteur le produit de l'excédent de la dette impayée de l'acheteur, préservant ainsi les capitaux propres de l'acheteur. Il a également établi qu'un tribunal peut accorder à l'acheteur une seconde chance de devenir propriétaire du bien s'il paie au nouveau propriétaire le montant de sa dette impayée dans un certain délai de remboursement fixé par le tribunal. Ces recours ne sont accordés par les tribunaux que si les faits de l'affaire indiquent qu'une injustice en résulterait autrement.

Transfert de titre

Une fois que l'acheteur a terminé tous les paiements, le vendeur est tenu de transférer la propriété à l'acheteur. La plupart des contrats fonciers exigent du vendeur qu'il fournisse « un titre négociable, " ce qui signifie qu'il n'y a pas de privilèges ou d'hypothèques en cours sur la propriété. Si le vendeur ne transfère pas le titre, ou s'il transfère le titre avec un défaut, comme une hypothèque impayée, l'acheteur peut demander réparation. Il pourra demander des dommages et intérêts au vendeur, comme le montant d'une hypothèque impayée, ou il peut demander au tribunal d'ordonner au bureau d'enregistrement foncier du comté de lui transférer le titre de propriété.