Le moment est-il venu d'acheter ? Comment être certain

Autrefois, appuyer sur la gâchette pour acheter une maison était aussi simple que d'acheter une maison abordable, gratter de l'argent pour l'acompte, obtenir un financement à un taux d'intérêt raisonnable, puis clôturer.

Cependant, dans les années qui ont suivi l'effondrement financier américain de 2008, qui découle en partie d'une bulle immobilière causée par des prêts hypothécaires irresponsables, le marché du logement a subi d'énormes turbulences. Ce maelström économique a engendré des conditions de marché immobilier sans précédent qui ont dicté les stocks de logements, l'accessibilité et les conditions de financement, tout cela affecte le moment optimal d'un achat.

Malgré l'imprévisibilité du marché, les acheteurs potentiels peuvent éviter des acquisitions intempestives en suivant certaines garanties.

Avec des prix bas et des taux d'intérêt record, l'abordabilité du logement en 2012 était la plus favorable depuis 1970.

Walter Molony, porte-parole, Association nationale des agents immobiliers (paraphrasé)

Aperçu du marché

Le marché immobilier américain a finalement échappé au marasme de 2008 à 2011. Les chiffres des ventes de logements se sont améliorés en 2012 de 9,5% par rapport à 2011, et la National Association of Realtors s'attend à d'autres gains pour le reste de 2013, en route pour 2014.

La mauvaise nouvelle si vous cherchez à acheter, c'est que début 2013 est un marché de vendeurs dans quatre régions sur cinq, dit Walter Molony, un chercheur et porte-parole du NAR. « La raison en est que nous avons eu ce gros prélèvement dans l'inventaire, " il a dit.

Les États-Unis ont établi un record de stock de logements en juillet 2007 avec plus de 4 millions de logements sur le marché. En janvier 2013, l'inventaire est tombé à 1,74 million, une baisse de 25 % par rapport à janvier 2012 et le stock le plus bas depuis décembre 1999.

Le NAR s'attend à une hausse saisonnière des stocks au printemps 2013, Molony a dit, mais cela peut être insuffisant pour empêcher les offres multiples fréquentes ou pour faire baisser les prix des maisons assez rapidement.

"Les prix affichent la plus forte augmentation depuis novembre 2005, " a déclaré Molony. " Pour cette raison, nous avons amélioré nos prévisions de prix pour cette année (2013). Nous pensons que le prix médian augmentera d'environ 7 % à l'échelle nationale."

Le prix médian en janvier 2013 était de 173 $, 600, 12,3 pour cent de plus que l'année précédente, le 11e mois consécutif d'augmentation des prix d'une année sur l'autre. La projection de NAR pour le prix médian pour l'ensemble de 2013 est de 189 $, 400.

"L'inconvénient d'une croissance des prix plus forte que la normale est que si cela se poursuit pendant une période prolongée, puis finalement, nous rencontrons des problèmes d'abordabilité et vous commencez à exclure les gens du marché, " dit Molony. " Nous n'en sommes pas encore là. "

Avec des prix bas et des taux d'intérêt record, l'abordabilité du logement en 2012 était la plus favorable depuis 1970, il a dit. Après la crise immobilière de 2008, les prix des maisons ont touché le fond, tombant si bas - les maisons se vendaient moins cher que les coûts de construction de remplacement - que de nombreux investisseurs ont sauté, absorbant la majeure partie de l'inventaire.

Le facteur le plus important qui freine le marché est que « la communauté des prêteurs s'est montrée opposée au risque … " dit Molony.

À Chicago, par exemple, « acheteurs qui évoluent vers le haut, " ceux qui quittent leur premier foyer, rencontrent toujours des difficultés parce que les prêteurs ont des exigences plus strictes, dit Zeke Morris, président de l'Association des agents immobiliers de Chicago.

"Cela a été frustrant pour certains acheteurs à des prix plus élevés, " Morris a déclaré. "On leur demande beaucoup plus de détails qu'on ne leur a jamais demandé auparavant."

Pour la meilleure offre, Molony a dit, les acheteurs devraient travailler avec des agents immobiliers, de préférence les agents de l'acheteur.

Quand dois-je acheter ?

La confiance des consommateurs est une impulsion majeure pour faire un investissement important tel qu'une maison, dit Molony. En tête de liste de confiance se trouve la sécurité d'emploi.

« Si vous n'êtes pas sûr de la stabilité de votre emploi, c'est une grande chose, " dit Molony. " Si vous avez un horizon temporel à court terme -- disons, moins de quelques années - vous feriez mieux de louer car selon toute probabilité… vous ne récupérerez pas les coûts de transaction. "

L'acheteur type envisage aujourd'hui de rester dans une maison pendant 10 ans; le vendeur type est dans la maison depuis neuf ans. Autrefois, les experts immobiliers pensaient que les gens devaient posséder leur maison pendant trois à cinq ans pour gagner suffisamment de valeur nette pour que l'investissement en vaille la peine. Bien qu'il ait fallu plus de temps pour constituer des fonds propres après l'effondrement du marché, "C'est probablement vrai maintenant ou en revenant à cela, " dit Molony.

La planificatrice financière certifiée Cathy Pareto a mentionné d'autres critères de confiance que les gens devraient considérer avant d'acheter une maison.

« Vous achetez une maison avec votre conjoint, ou allez-vous dans la moitié-moitié avec un petit ami ou une petite amie ? » a dit Pareto. « Quelle est la stabilité de cette relation ? L'autre partie serait, à quoi ressemble le marché ?"

Les moyens financiers sont une autre norme. "Les gens font de grosses erreurs en achetant trop de maison pour ce qu'ils peuvent supporter, " a dit Pareto. " A quoi ressemble votre flux de trésorerie ? La moitié de votre salaire va-t-elle soutenir votre nouvelle maison ? Bien, cela pourrait être un étirement. De quelles autres sources de revenus disposez-vous ? »

Si un acheteur potentiel n'a pas confiance en l'un de ces problèmes, Pareto et Molony recommandent plutôt de louer.

Plus de considérations financières

L'effondrement du marché immobilier et l'effondrement du secteur bancaire ont rendu les prêteurs hypothécaires réticents à prêter de l'argent, ce qui signifie que les acheteurs potentiels de maisons ont besoin d'un crédit "décent" pour être approuvés pour le financement - "probablement (une cote de crédit) dans les 720 ci-dessus, " a déclaré Pareto. " Si vous avez moins de crédit stellaire, tu es peut-être, aux yeux de la banque, une proposition risquée."

Si votre crédit est inférieur à excellent, vous pourriez vous blesser avec un mauvais prêt.

« Vous ne pourrez peut-être pas bénéficier des faibles taux d'intérêt actuellement disponibles pour la plupart des gens, et vous ne voulez pas payer plus que ce que vous devez ou devriez pour le coût d'emprunt de cet argent, " dit Pareto.

Les acheteurs d'une première maison doivent connaître leur cote de crédit; s'il est bas, ils devraient le corriger. Payez vos factures à temps, ne contractez pas de nouvelle dette à tempérament et ne demandez pas une nouvelle carte de crédit ou n'annulez pas une ancienne, Molony a conseillé.

Les acheteurs ont besoin de suffisamment de fonds pour couvrir un acompte d'environ 20 % du prix d'achat ou les banques peuvent « même ne pas vous regarder, " dit Pareto.

L'acompte médian pour le financement des acheteurs d'une première maison par le biais d'un prêt de la Federal Housing Administration n'est que de 4 % du prix d'achat, a noté Molony. De nombreux primo-accédants se tourneront vers leur famille pour obtenir de l'aide pour la mise de fonds.

"Franchement, la Banque Nationale de Maman et Papa est un moyen très traditionnel que les propriétaires utilisent pour effectuer leur achat, ", a-t-il déclaré. Se référant à une enquête annuelle de la NAR auprès des acheteurs et des vendeurs, Molony a dit, « Quand nous demandons aux acheteurs d'une première maison, « Qu'avez-vous utilisé pour votre acompte ? » 76 pour cent disent des économies. Vingt-quatre pour cent -- un cadeau d'un parent ou d'un ami, et normalement c'est un cadeau de leurs parents."

Les acheteurs ont également besoin de liquidités pour les frais de clôture, qui varient géographiquement et par transaction, dit Molony. Attendez-vous à des frais de clôture de 5 pour cent de la valeur de la maison.

Globalement, un acheteur potentiel devrait calculer en consacrant 25 pour cent de son revenu brut au principal et aux intérêts de l'hypothèque. "Ça va te permettre d'être à l'aise, " dit Molony.

Signes d'un marché d'acheteurs

Le porte-parole de la National Association of Realtors, Walter Molony, a énuméré ces signes comme mesure du moment où le cycle immobilier bascule vers un marché d'acheteurs :

Inventaire des logements et approvisionnement du mois, ou temps sur le marché, sont stables ou en légère augmentation ; les vendeurs peuvent être plus motivés pour négocier les conditions. Une offre de six mois est à peu près équilibrée entre acheteurs et vendeurs, mais l'augmentation rapide des stocks ou du temps sur le marché en dehors des normes saisonnières pourrait être le signe d'un marché d'acheteurs.

Les prix des maisons stagnent ou augmentent de moins d'un point de pourcentage au-dessus de l'inflation. La chute brutale des prix augmente l'accessibilité, mais pourrait être un signal d'alarme de mauvaises conditions de logement et économiques locales. Le gain de prix normal à long terme dans un marché équilibré est de 1 à 2 points de pourcentage au-dessus de l'inflation telle que mesurée par l'indice des prix à la consommation.

La relation entre les taux d'intérêt hypothécaires, Les prix des maisons et les revenus vous permettent de dépenser moins de 25 % de votre revenu brut pour le capital et les intérêts hypothécaires.

La création d'emplois sur le marché local donne confiance et moyens aux acheteurs de maison. Une mauvaise économie facilite l'achat, mais les pertes d'emplois et de population soutenues signifient qu'il pourrait prendre beaucoup plus de temps que la normale pour vendre à profit. Avec une croissance normale des prix, la plupart des acheteurs accumulent suffisamment de fonds propres en trois à cinq ans pour effectuer une transaction.