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Les fiducies de placement immobilier (FPI) vous permettent d'investir dans l'immobilier sans posséder de propriété, mais voici les inconvénients

Plonger vos orteils dans le marché immobilier semble être une excellente idée sur le papier, mais cela nécessite beaucoup de capital initial. Ensuite, il y a l'entretien constant, le marché du logement en constante évolution et la responsabilité de trouver des locataires fiables pour vos locations à court ou à long terme. Après avoir additionné tous les coûts, vous pourriez décider que l'investissement immobilier n'est pas aussi facile que vous l'aviez imaginé.

Les FPI sont une façon d'investir dans l'immobilier sans posséder de propriétés. Abréviation de "Real Estate Investment Trusts", les FPI sont en quelque sorte comme des fonds communs de placement pour l'immobilier. Les sociétés de placement immobilier mettent en commun l'argent de centaines ou de milliers d'investisseurs, puis le dépensent dans des projets immobiliers générateurs de revenus et partagent les bénéfices.

"Il y a beaucoup de coûts permanents lorsque l'on possède des biens immobiliers, et ils tirent une sorte de revenu de ces biens immobiliers", explique Omar Morillo, planificateur financier certifié et conseiller en patrimoine chez Octavia Wealth Advisors à Miami, en Floride. "Une FPI offre un moyen d'exploiter le marché immobilier sans subir toutes ces dépenses."

Mais les FPI ne sont pas parfaits. Il y a quelques inconvénients à considérer. Poursuivez votre lecture pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients des FPI et savoir si vous devez les ajouter à votre portefeuille d'investissement : 

Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier

Imaginez que vous dépensiez entre 1 000 $ et 25 000 $ en actions de FPI et que vous obteniez ainsi un nouveau flux de revenus.

C'est ainsi que les choses fonctionnent avec les FPI. Les FPI sont des sociétés cotées en bourse ou privées qui possèdent, exploitent et/ou financent des biens immobiliers et des actifs qui génèrent des revenus. Les actifs inclus dans une FPI peuvent comprendre des immeubles commerciaux tels que des bureaux, des hôtels, des installations de stockage en libre-service, des entrepôts, des hôpitaux, des centres de données, des tours cellulaires ou des immeubles résidentiels. Il est courant que les FPI soient regroupées en fonction du secteur ou du type - pensez à l'industrie, à la santé, au commerce de détail ou au résidentiel. Il existe même des FPI de marijuana.

Pour se qualifier en tant que FPI, une entreprise doit cocher une longue liste de critères. Cela comprend le versement à leurs actionnaires d'au moins 90 % de leur revenu imposable chaque année sous forme de dividendes. De plus, ils doivent investir au moins 75% de tous leurs actifs dans des actifs immobiliers et tirer au moins les trois quarts de leurs revenus bruts de sources liées à l'immobilier. La part du lion (95 %) de leur revenu brut doit provenir de sources immobilières et de dividendes. Enfin, pas plus d'un quart des actifs des FPI peuvent provenir de titres non éligibles ou d'actions de filiales de FPI imposables.

Comment les FPI gagnent-elles de l'argent ?

Les FPI gagnent de l'argent grâce à leurs propriétés en les vendant ou en les louant. Au lieu d'autres sociétés immobilières, qui développent des propriétés dans le but de les vendre, l'objectif principal d'une FPI est de développer des propriétés, de les gérer et de les intégrer à leur propre portefeuille d'investissement. Si la propriété détenue par une FPI prend de la valeur, les propriétaires fournissent aux actionnaires un revenu sous forme de dividendes.

Types de FPI

Il existe trois principaux types de FPI :

  1. FPI d'actions. Ceux-ci constituent la majorité des FPI. Ils possèdent et exploitent généralement des projets immobiliers qui génèrent des revenus locatifs.
  2. FPI hypothécaires. Ces FPI fournissent des capitaux sous forme de prêts ou d'hypothèques à ceux qui possèdent des biens immobiliers.
  3. FPI hybrides. Comme son nom l'indique, il s'agit d'un mélange de FPI d'actions et de FPI hypothécaires.

Il existe également une différence entre une FPI cotée en bourse ou une FPI cotée en bourse :les FPI cotées en bourse sont également appelées FPI non cotées, ce qui signifie qu'elles ne sont pas négociées en bourse. Les FPI cotées en bourse ont généralement des dividendes plus faibles. Cependant, selon Morillo, les FPI cotées en bourse offrent une plus grande transparence et une liquidité plus élevée que les FPI cotées en bourse.

"Un problème commun avec les marchés des FPI privées est que, malheureusement, certains acteurs feront ce que j'appelle" traire leurs FPI "", déclare Morillo. «En d'autres termes, ils factureront des frais et des dépenses excessifs car le FPI est obligé de redistribuer au moins 90% de leurs bénéfices aux actionnaires. Mais tant que ces dépenses internes sont augmentées, les actionnaires ne reçoivent pas vraiment leur juste dû.

Avantages et inconvénients des FPI

Examinons quelques-uns des avantages et des inconvénients des FPI.

Avantages

Les FPI peuvent être un bon moyen de diversifier votre portefeuille

Si vous avez des fonds communs de placement qui sont investis dans des actions et des obligations, au lieu d'aller acheter un bien locatif, les FPI vous donneront un moyen d'exploiter ce secteur immobilier, explique Niv Persaud, CFP et directeur général et fondateur de la Cabinet de planification financière basé à Atlanta, Transition Planning and Guidance.

Les REIT sont liés à un actif tangible

Si vous cherchez à tirer un revenu de votre portefeuille, une FPI semble souvent être un moyen attrayant de le faire. Les FPI sont souvent plus faciles, car vous n'avez pas à aller acquérir une propriété par vous-même, dit Morillo. "Vous n'avez pas à jouer au propriétaire et à gérer les opérations au jour le jour, qu'il s'agisse d'un immeuble d'appartements, d'un hôtel ou d'un commerce de détail", dit-il.

Inconvénients

Les forces du marché ou les conditions économiques peuvent avoir un impact sur le potentiel de revenus

Étant donné que les FPI sont regroupées par secteur ou par type de propriété, telles que les propriétés de soins de santé, le commerce de détail, le résidentiel ou le commercial, elles peuvent être affectées par une situation économique ou des mandats étatiques ou locaux en raison de leur emplacement. Par exemple, au milieu de COVID-19, il y avait des moratoires de location où les gens ne payaient pas leur bien locatif. Pendant ce temps, les soins de santé ont tendance à être moins cycliques. Ainsi, avec quelques recherches et une bonne diversification, vous pouvez essayer d'équilibrer les conditions de marché défavorables.

Les FPI non cotées sont assez liquides

L'horizon temporel des FPI peut être délicat. Les FPI cotées en bourse sont généralement plus liquides que les FPI privées, qui ne peuvent pas être vendues très rapidement. Cependant, une bonne pratique consiste à se donner au moins quelques années avant de puiser dans l'argent :"Vous devez agir comme si cet argent n'existait pas avant quelques années", déclare Morillo. "Il n'y a pas moyen de faire demi-tour et d'essayer de le liquider dans six mois, parce que vous avez eu une urgence, ou dans un an et demi parce que votre fille se marie et que vous allez payer pour le mariage."

Les FPI sont sensibles aux taux d'intérêt

Comme tout type de bien immobilier que vous achetez, les FPI sont liées aux taux d'intérêt fédéraux. "Lorsque la Réserve fédérale dit qu'elle va augmenter les taux d'intérêt, les prix de vos FPI chutent souvent", déclare Persaud. Les taux d'intérêt ont un impact différent sur chaque type de FPI selon les secteurs et les entreprises.

Les REIT sont imposés comme un revenu ordinaire

Comme l'explique Persaud, si vous êtes prêt dans une tranche d'imposition élevée, les dividendes de vos FPI seront imposés comme un revenu ordinaire. "Mais comme les FPI font partie de votre portefeuille d'investissement, votre conseiller financier sera en mesure de gérer une partie des impôts", explique Persaud.

Devez-vous investir dans les FPI ?

Tous les FPI ne sont pas identiques. Sachez si vous êtes le plus intéressé par les FPI résidentielles, commerciales de soins de santé ou de vente au détail, et quels sont les risques encourus. Renseignez-vous sur les actualités du secteur et renseignez-vous sur les réglementations locales et fédérales susceptibles d'avoir un impact sur votre retour sur investissement.

«Par exemple, avec les FPI de détail, si vous regardez comment est le marché, plus de gens achètent en ligne que d'aller dans un magasin de détail. Vous voulez vraiment comprendre dans quoi vous investissez », déclare Persaud.

Comme pour toute opération financière, Persaud recommande de demander à votre conseiller financier de vous recommander des FPI qui conviendraient le mieux à votre portefeuille.

Et ne vous laissez pas trop emporter par l'attrait du revenu passif, dit Morillo. Ce n'est pas parce que les FPI génèrent des revenus et versent des dividendes annuels qu'elles sont sans risque.

Astuce de pro

Les investissements qui génèrent des revenus ne sont pas nécessairement moins risqués que d'autres types d'investissements - toujours des frais de recherche, des implications fiscales et des rendements attendus.

"Les gens ont tendance à penser que parce que quelque chose rapporte un revenu ou des dividendes, c'est moins risqué", dit-il.

Pesez le pour et le contre et examinez attentivement les frais et les coûts encourus. Si vous décidez d'investir dans des FPI, gardez à l'esprit l'adage intemporel, ne mettez pas vos œufs dans le même panier.