Comment fonctionnent les fiducies foncières

Des feux d'artifice explosent au-dessus du Magic Kingdom de Walt Disney World à Orlando, en Floride. Le rusé M. Disney a acheté le terrain pour le parc à thème par le biais de fiducies foncières pour déguiser le véritable acheteur et maintenir les prix bas.

Dès l'instant où Walt Disney a ouvert son complexe Disneyland à Anaheim, en Californie, en juillet 1955, ce fut un succès retentissant. Dans les années 1960, Disney cherchait un deuxième emplacement pour construire un parc à thème encore plus ambitieux qui attirerait des visiteurs de toute la côte Est peuplée. Lors d'un tour en avion au-dessus du centre de la Floride, Disney a jeté son dévolu sur 27 000 acres (11 000 hectares) de marécages près de la ville endormie d'Orlando.

En 1965, l'immobilier dans cette partie gorgée d'eau de la Floride se vendait 180 $ l'acre, soit environ 1 300 $ en dollars de 2013 [source :Histoire]. Mais imaginez à quel point ce prix aurait grimpé si Walt Disney, l'un des hommes les plus riches et les plus prospères du monde à l'époque, venait frapper à la porte. Pour éviter un boom spéculatif des prix de l'immobilier, Disney a décidé de cacher son identité en achetant le terrain via plusieurs trusts.

Une fiducie foncière est un contrat juridique privé dans lequel le propriétaire d'un bien immobilier transfère le titre de propriété à un fiduciaire. Le propriétaire conserve tous les droits sur la propriété - construire, louer, vendre ou transférer aux héritiers - mais a le luxe de rester anonyme. Dans le cas de Disney, le marécage de Floride qui allait devenir l'empire de plusieurs milliards de dollars de Walt Disney World a été acheté par des fiducies sans nom et sans visage [source :Disney Park History].

Les fiducies foncières de ce type sont appelées « fiducies foncières de l'Illinois », car les premiers contrats de ce type ont été rédigés par des magnats des chemins de fer, des hommes d'affaires et des politiciens à Chicago au XIXe siècle. Certains des premiers bénéficiaires étaient des personnes souhaitant acheter des biens immobiliers à Chicago sans compromettre leurs fonctions politiques en tant qu'échevins de la ville, car ils n'étaient pas autorisés à voter sur les projets de construction de la ville s'ils possédaient des terres à proximité [source :Exeter].

Ces fiducies foncières anonymes ont rencontré une opposition, mais ont finalement été confirmées par la Cour suprême de l'État de l'Illinois. En plus de l'Illinois, seuls huit autres États américains - la Floride, Hawaï, l'Indiana, le Dakota du Nord, la Virginie, l'Arizona, la Californie et l'Ohio - ont légalisé ce type de fiducie foncière immobilière anonyme, que ce soit par le biais de lois ou de décisions de justice [source :Murray ].

Alors, comment créer une fiducie foncière ?

Qu'est-ce qu'une fiducie foncière ?

Une fiducie foncière immobilière n'est qu'une des nombreuses variétés de fiducies. Une confiance , en termes juridiques, est tout arrangement dans lequel une partie détient des biens au profit d'une autre partie. Le propriétaire n'abandonne jamais le contrôle des actifs (espèces, actions, obligations, biens immobiliers), mais le fiduciaire devient le propriétaire à des fins légales.

La fonction de toutes les fiducies est de protéger le propriétaire de l'actif de certaines poursuites judiciaires et de l'exposition fiscale. Un couple riche pourrait créer une fiducie pour protéger certains de ses actifs de l'impôt sur les successions à son décès. Dans le cas des fiducies foncières immobilières, la fiducie simplifie grandement le processus de transmission du bien immobilier aux héritiers ou aux nouveaux propriétaires. Une fiducie peut être soit irrévocable - lorsque l'accord de fiducie ne peut être annulé - soit révocable, ce qui signifie qu'elle peut être dissoute à tout moment. Il y a quatre parties nécessaires à chaque accord de fiducie [source :West's Encyclopedia of American Law] :

1. Le premier est le propriétaire du bien, appelé concédant ou constituant .
2. Ensuite, il y a la propriété ou l'actif lui-même, connu dans le langage juridique sous le nom de trustres ou directeur .
3. La personne ou l'entité qui détient la propriété est le fiduciaire .
4. Toute personne qui bénéficie des actifs de la fiducie est le bénéficiaire .

Prenons un exemple hypothétique d'une fiducie foncière immobilière. John Smith et quatre de ses partenaires commerciaux sont propriétaires d'un immeuble à appartements. Ils décident de transférer la propriété dans une fiducie foncière. Ils choisissent un cabinet d'avocats pour agir à titre de fiduciaire. Étant donné que John et ses partenaires commerciaux gagnent des revenus locatifs grâce à l'immeuble à appartements, ils sont également les bénéficiaires de la fiducie.

Une fiducie foncière immobilière qui suit le modèle "Illinois" est une fiducie révocable, ce qui signifie qu'elle peut être modifiée ou annulée par le propriétaire à tout moment. À la page suivante, nous énumérerons davantage d'avantages et quelques-uns des inconvénients potentiels de la création d'une fiducie foncière immobilière.

Avantages et inconvénients des fiducies foncières

Pour comprendre les avantages juridiques d'une fiducie foncière immobilière, continuons à utiliser l'exemple de John Smith et de ses partenaires commerciaux, qui ont créé une fiducie foncière pour détenir le titre d'un immeuble qu'ils possèdent à Chicago.

Le premier avantage des fiducies foncières immobilières est la confidentialité. Une fois que le titre de propriété de l'immeuble est transféré dans une fiducie, les noms de John et de ses partenaires commerciaux ne peuvent être divulgués sans une ordonnance du tribunal [source :Murray]. L'un des avantages de rester anonyme est d'éviter les litiges. Si les gens pensent que John est fabuleusement riche, ils pourraient imaginer des poursuites frivoles contre lui [source :Asset Protection Planners]. Mais si le nom de John ne figure sur aucun registre immobilier public, il est moins une cible potentielle.

Un autre avantage des fiducies foncières est que plusieurs propriétaires d'une propriété ne sont pas punis par des jugements légaux contre un seul d'entre eux. Si John n'avait pas de fiducie foncière et que l'un de ses partenaires commerciaux était poursuivi par ses créanciers, le créancier pourrait alors placer un privilège sur le titre de propriété de l'immeuble. Ce serait préjudiciable à John et au reste des propriétaires. Avec une fiducie, cependant, l'immeuble est à l'abri de poursuites judiciaires contre l'un des autres propriétaires [source :Chicago Title].

Un autre avantage majeur d'une fiducie foncière immobilière est ce que les avocats appellent la « facilité de transfert ». En d'autres termes, il est facile de transférer la propriété de la propriété aux héritiers sans faire appel à des avocats ou à des tribunaux. Habituellement, lorsqu'une personne décède, son testament doit être approuvé et ses biens évalués par le biais d'un processus juridique coûteux appelé homologation. . L'homologation peut également impliquer le paiement d'arriérés d'impôts et de dettes [source :Nolo]. Avec une fiducie, les propriétaires créent un plan de relève qui nomme de nouveaux bénéficiaires au décès. Étant donné que la fiducie elle-même ne "meurt" jamais, aucune homologation n'est requise.

Un inconvénient potentiel des fiducies foncières est la fausse croyance que la fiducie protège les propriétaires de toute responsabilité. Même dans l'Illinois, où la fiducie foncière immobilière moderne est née, les tribunaux ont statué que le propriétaire du bien immobilier, et non le syndic, est responsable dans les affaires portant sur la gestion directe de la propriété [source :Murray]. Il est également dangereux de penser qu'une fiducie foncière offre une confidentialité à toute épreuve. Un tribunal peut ordonner la divulgation complète de la propriété des biens pour un certain nombre de plaintes civiles et pénales. La légalité des fiducies foncières est très complexe et diffère d'un État à l'autre. Il est donc essentiel d'obtenir les conseils d'un avocat de confiance réputé.

Enfin, il est faux de penser que les fiducies ne paient pas d'impôts. L'IRS exige que toutes les fiducies, y compris les fiducies foncières, déposent le formulaire 1041 [source :IRS]

Les fiducies foncières immobilières ne sont pas le seul type de fiducies foncières. À la page suivante, nous expliquerons comment les organisations à but non lucratif utilisent les fiducies foncières pour promouvoir la conservation de l'environnement et le logement abordable.

Conservation et fiducies foncières communautaires

Une photo de la côte de Big Sur en Californie. The Nature Conservancy a protégé une partie de cette zone par le biais d'une fiducie foncière de conservation afin que les générations futures puissent en profiter.

The Nature Conservancy est une organisation à but non lucratif dédiée à la protection et à la conservation des ressources naturelles. Aux États-Unis seulement, Nature Conservancy aide à protéger 15 millions d'acres de terres contre le développement commercial, la pollution industrielle et d'autres activités qui dégradent ou gâchent les terres ou les ressources en eau [source :Nature Conservancy]. The Nature Conservancy est l'un des plus grands exemples de fiducie foncière de conservation , une organisation qui acquiert des propriétés - par achat ou don - afin de les protéger pour les générations futures.

L'une des méthodes les plus populaires pour protéger les terres privées consiste à utiliser une servitude de conservation . D'une certaine manière, une servitude s'apparente à la relation contractuelle dans une fiducie foncière immobilière. Avec une servitude, un propriétaire vend ou donne une partie de son terrain à une fiducie foncière de conservation. Ensemble, le propriétaire et le syndic établissent des restrictions sur la façon dont ce terrain peut être utilisé. Par exemple, il peut être utilisé pour l'agriculture et les loisirs, mais pas pour le développement immobilier.

Pour le propriétaire, l'avantage d'une servitude de conservation est qu'il conserve l'intégralité des droits de propriété sur le terrain. L'avantage pour la fiducie foncière est la capacité de placer plus de terres sous conservation, en les protégeant d'acquisitions futures et d'une éventuelle exploitation. Il existe à la fois de grandes et de petites fiducies foncières opérant dans tous les États américains et dans le monde entier.

Fiducies foncières communautaires sont un autre type d'organisation à but non lucratif dédiée à fournir des logements abordables aux communautés à faible revenu. La clé pour comprendre les fiducies foncières communautaires est le concept de double propriété. Lorsque vous achetez une maison, vous payez généralement à la fois la structure et le terrain qu'elle occupe. Avec une fiducie foncière communautaire, l'organisation à but non lucratif achète le terrain et le propriétaire ne paie que pour la maison.

Comme avantage supplémentaire, les fiducies foncières communautaires vendent leurs maisons à des prix abordables indépendamment des fluctuations du marché [source :National Community Land Trust Network]. Pour acheter une maison dans une fiducie foncière communautaire, vous devez être en mesure de couvrir votre hypothèque et vos frais d'entretien, et vous devez également accepter de vendre la maison au même prix que celui que vous avez payé afin de maintenir un logement abordable.

Contrairement aux fiducies foncières immobilières, les fiducies foncières communautaires et les fiducies de conservation sont légales dans les 50 États.

Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison, l'investissement dans l'immobilier et la gestion de l'impôt foncier, consultez les liens connexes ci-dessous.

Note de l'auteur :Comment fonctionnent les fiducies foncières

Il ressort clairement de mes recherches pour cet article que toutes les fiducies foncières ne sont pas créées égales. Les fiducies foncières immobilières sont conçues pour protéger les investisseurs fortunés contre les litiges et les impôts, et les fiducies de conservation et communautaires se consacrent à maintenir la santé des terres et le logement abordable. Appelez-moi un hippie, mais j'encourage le deuxième camp. Fait intéressant, il semble que les fiducies foncières immobilières posent presque plus de problèmes qu'elles n'en valent la peine. Selon les avocats qui écrivent sur le sujet, de nombreux escrocs sans scrupules essaient de convaincre les propriétaires de placer leurs biens dans une fiducie, promettant une évasion fiscale légalisée pour le prix d'un simple contrat. La vérité est que les fiducies foncières immobilières ne sont légales que dans une poignée d'États, et même dans ce cas, elles sont soumises à un examen minutieux. Il n'y a pas de repas gratuit, à moins que vous ne comptiez le pain de viande à la cafétéria de la prison.

Articles connexes

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• Qu'est-ce qu'une fiducie caritative ?
• Fonctionnement des clubs d'investissement immobilier

Sources

• Asset Protection Planners, Inc. "Asset Protection :Land Trusts" (20 septembre 2013) http://www.assetprotectionplanners.com/articles/land-trusts?c1=GAW_SE_NW&source=USA_ASP_GEN&cr2=Search__-__USA__-__Asset_Protection__ -__General_Land_Trust__-__KW__-__Land_Trusts__-__BRD&kw=land_trusts&cr5=25828482201&cr7=c&utm_source=GAW_SE_NWUSA_ASP_GEN&utm_medium=cpc&utm_term=land_trusts&mm_campaign=855a034ef7b7a842bab1570fcc434bf
• Chicago Title Land Trust Company. "Quels sont les avantages d'une fiducie foncière ?" (20 septembre 2013) http://www.ctlandtrust.com/#!what-are-the-benefits-of-a-land-trust/c5gp
• Histoire du parc Disney. "Le projet Floride :les débuts de Walt Disney World." (26 septembre 2013) http://www.disneyparkhistory.com/the-florida-project1.html
• Exeter 1031 Exchange Services. "L'histoire de la fiducie foncière" (20 septembre 2013) http://www.exeter1031.com/history_of_title_holding_trusts.aspx
• Histoire. "Walt Disney World" (20 septembre 2013) http://www.history.com/videos/walt-disney-world-fantasy-built-on-swampland#mankind-decoded-sneak-peek
• Murray, John C. "L'utilisation des fiducies foncières et des fiducies commerciales dans les transactions immobilières." 2010. (20 septembre 2013) http://www.firstam.com/title/resources/reference-information/jack-murray-law-library/the-use-of-land-trusts-and-business-trusts -en-transactions-immobilieres.html
• Réseau national des fiducies foncières communautaires. "Questions fréquemment posées." (20 septembre 2013) http://www.cltnetwork.org/About-CLTs/Frequently-Asked-Questions
• Conservation de la nature. "Conservation des terres privées." (20 septembre 2013) http://www.nature.org/about-us/private-lands-conservation/index.htm
• Nolo. "ProbateFAQ." (20 septembre 2013) http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/probate-faq-29135.html
• West's Encyclopedia of American Law, édition 2. "Trust". (20 septembre 2013) http://legal-dictionary.thefreedictionary.com/trust