Guide du débutant de la méthode BRRRR

L'immobilier est un moyen populaire d'investir votre argent en dehors du marché boursier.

Mais investir dans l'immobilier peut être coûteux, en particulier pour les nouveaux investisseurs.

Ces dernières années, la stratégie BRRRR a gagné en popularité pour une bonne raison.

Cela peut être un excellent moyen pour les débutants de construire un portefeuille immobilier.

Dans cet article, je vous explique la méthode BRRRR et comment vous pouvez l'utiliser pour créer un revenu passif.

Je vais également vous montrer les inconvénients que vous devez prendre en compte et les alternatives qui pourraient être plus judicieuses pour vous sur le plan financier.

Guide du débutant sur la méthode BRRRR d'investissement immobilier

Qu'est-ce que la méthode BRRRR ?

La méthode BRRRR est l'acronyme d'une stratégie d'investissement immobilier :acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter.

Il a gagné en popularité après avoir été évoqué sur le podcast Bigger Pockets.

Aujourd'hui, de nombreux investisseurs immobiliers débutants utilisent ce plan pour commencer à construire leur portefeuille immobilier.

Comment fonctionne la stratégie BRRRR

La méthode BRRRR est simple, et pour qu'elle fonctionne, vous devez la suivre dans l'ordre dans lequel elle est conçue.

Cela augmentera les chances de succès.

Voici une ventilation de chacune des étapes.

Acheter

Acheter une propriété semble assez simple, mais vous ne pouvez pas acheter n'importe quelle propriété.

Vous recherchez une propriété en détresse qui a besoin de beaucoup de réparations.

En raison du besoin de réparation, vous souhaitez l'acheter à un prix inférieur à son prix du marché.

Cela vous laisse amplement d'espace pour augmenter la valeur de la propriété lorsque vous la mettez à jour.

Je vais vous expliquer cela plus en détail dans l'exemple ci-dessous.

La partie la plus importante de cette étape consiste à s'assurer que les fondations de la propriété en difficulté sont en bon état.

Bien qu'il soit coûteux d'abattre des murs, d'isoler et d'ajouter une nouvelle plomberie ou de l'électricité, ces prix seront bien inférieurs à ceux de la réparation des fondations ou du toit.

Réparation (réhabilitation ou rénovation)

Une fois que vous avez acheté une propriété, vous devez la mettre à jour.

Selon l'état de la maison, cela peut inclure des réparations mineures ou un travail complet.

Certains investisseurs s'intéressent davantage aux réhabilitations totales pour un profit maximum, car ces maisons ont tendance à se vendre beaucoup moins que la valeur marchande, laissant une grande marge de profit.

La partie la plus importante de cette étape est de se rappeler que vous louez la maison et que vous n'y habitez pas.

Par conséquent, vous n'avez pas besoin que tout soit parfait, et vous n'avez pas besoin que les finitions soient haut de gamme.

Vous devez le rendre beau et être prêt pour les locataires.

Selon Antonio DeRosa, agent immobilier en Pennsylvanie, "la plupart des investisseurs avec qui je travaille utilisent la même couleur de peinture, les mêmes types de revêtements de sol, les mêmes armoires, etc., dans toutes leurs cures de désintoxication. Ils achètent souvent en gros et ont le matériel disponible avant d'acheter une maison. »

C'est un excellent moyen de maintenir les coûts de matériel et de main-d'œuvre aussi bas que possible.

Antonio met également en garde les investisseurs contre l'achat de propriétés en difficulté nécessitant des travaux de réparation majeurs.

"Je n'achèterais pas non plus une maison avec des réparations majeures nécessaires comme des problèmes de fondation ou des problèmes d'eau. Ces problèmes sont coûteux et difficiles à résoudre. Je m'en tiendrai aux maisons qui ont surtout besoin de peinture et de revêtement de sol. »

Loyer

Lorsque le bien est prêt à être loué, vous devez déterminer le loyer mensuel que vous facturerez et trouver des locataires de qualité.

Il est essentiel d'obtenir le bon loyer, car cela génère vos revenus locatifs mensuels continus et l'étape suivante, le refinancement.

Plus l'écart entre vos dépenses et vos revenus est important, plus vous avez de revenus passifs.

Pour cette raison, vous devez tenir compte du loyer moyen dans votre région avant d'acheter un bien locatif.

Si vous analysez les chiffres pour voir ce que sera votre versement hypothécaire mensuel par rapport à vos revenus locatifs, vous pouvez voir si la maison aura un flux de trésorerie positif ou non.

Quant aux locataires, vous voulez vous assurer que vous n'acceptez pas seulement la première personne.

Assurez-vous qu'ils remplissent une demande et font une vérification des antécédents.

Vérifiez également les références.

C'est beaucoup de travail, mais avoir des locataires de qualité signifie que vous serez payé à temps et que vous aurez probablement moins de problèmes aussi.

Bien sûr, vous pouvez choisir d'engager une société de gestion immobilière pour gérer cette partie pour vous, mais vous abandonnerez une partie du loyer mensuel comme dépense.

Ce coût présente des avantages fiscaux puisque vous les déduirez de votre revenu.

Refinancer

Après la réhabilitation de la maison, la valeur augmentera automatiquement.

Mais vous souhaitez également rembourser un peu l'hypothèque en utilisant les revenus locatifs.

Cela constituera un capital supplémentaire que vous pourrez utiliser pour votre prochaine propriété à réparer.

Notez également que de nombreux prêts hypothécaires ont une période de maturation obligatoire d'un an, ce qui signifie que vous devez attendre un certain temps avant que la banque n'accepte une nouvelle évaluation.

Lorsque vous effectuez un refinancement, vous le faites à la nouvelle valeur plus élevée de la maison.

Vous prendrez le montant nécessaire pour rembourser l'hypothèque initiale et le reste de l'argent sera utilisé pour acheter votre prochaine propriété.

Répéter

Cette dernière étape est aussi simple que cela puisse paraître.

L'argent qu'il vous reste du refinancement et du remboursement de la première hypothèque est maintenant utilisé pour votre prochain achat immobilier.

Une fois que vous avez sécurisé une nouvelle propriété, vous réhabilitez, louez et refinancez à nouveau.

À ce stade, vous pouvez choisir de répéter le processus ou simplement de vous arrêter.

C'est à vous de décider de la taille que vous souhaitez donner à votre entreprise immobilière.

Processus BRRR en action

Passons en revue un exemple vous montrant comment la méthode BRRRR fonctionne dans la vraie vie.

Notez que je garde cet exemple de base afin que vous puissiez suivre plus facilement.

Jane trouve une propriété en difficulté avec un prix de vente de 175 000 $.

En regardant les loyers mensuels dans sa région, elle voit des maisons comparables se louer à 1 500 $ par mois.

Elle achète cette maison pour 175 000 $ et effectue un premier versement initial de 15 % en utilisant un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 4 % d'intérêt.

Son paiement mensuel est de 710 $ par mois.

Elle investit 15 000 $ dans la maison pour la préparer à la location.

Le processus de réhabilitation prend 3 mois et après un an, elle décide de refinancer.

La nouvelle valeur estimative de la maison est de 225 000 $ et elle prend 80 % de la valeur nette, soit 180 000 $.

Le solde initial de sa dette impayée est de 146 130 USD suite à des paiements mensuels pendant un an. Elle le rembourse donc avec les 180 000 USD provenant du refinancement en espèces.

Elle utilise le capital d'investissement restant de 33 870 $ pour acheter sa prochaine propriété.

Comment financer les propriétés BRRR

La partie la plus difficile de l'investissement BRRRR pour de nombreux investisseurs est le financement de la propriété.

C'est à cause des différentes règles.

De nombreux prêteurs n'offrent qu'un ratio prêt/valeur de 70 %, ce qui signifie que vous aurez besoin d'une importante somme d'argent.

La bonne nouvelle, c'est que vous avez le choix entre plusieurs options.

Espèces

C'est l'option la plus simple car vous n'avez pas à vous soucier de traiter avec une banque.

Le problème est que la plupart des nouveaux investisseurs n'ont pas assez d'argent pour payer une propriété directement, y compris les frais de clôture.

Prêts bancaires conventionnels

Il s'agit d'une option pour ceux qui n'ont pas les liquidités nécessaires pour acheter un bien immobilier et qui ont besoin d'obtenir un prêt hypothécaire.

De nombreuses banques vous proposeront un financement sur la propriété, mais la plupart exigeront au moins 20 % d'acompte puisqu'il ne s'agit pas de votre résidence principale ou d'un prêt propriétaire occupant.

Un autre obstacle pourrait être l'évaluation.

Étant donné que la propriété a besoin de réparations, il se peut qu'elle ne soit pas évaluée pour le prix d'achat.

Dans ce cas, soit le prix doit être abaissé à la valeur d'expertise, soit vous devez trouver la différence en espèces, selon Joe Gonzalez, responsable des prêts chez Cross Country Mortgage.

Prêts bancaires locaux

Cela pourrait être votre meilleure option pour plusieurs raisons.

Tout d'abord, ils peuvent vous offrir de meilleures conditions de prêt en n'exigeant pas autant d'argent, s'ils ont un programme de réhabilitation des achats.

De plus, selon la banque, vous pourrez peut-être faire preuve d'un peu de créativité.

Par exemple, certaines banques locales peuvent exiger moins d'argent, comme 10 %, et vous permettre d'emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de réparation de la maison.

L'avantage ici est que vous pouvez obtenir l'argent pour les frais de réhabilitation dans l'hypothèque.

Prêteurs d'argent fort

Ce sont des services de prêt spécialisés qui travaillent spécifiquement avec les investisseurs immobiliers.

Ils proposent un prêt à très court terme, appelé prêt d'argent dur, disons de trois à six mois, à un taux d'intérêt très élevé.

Parce que les prêts sont à court terme, ils sont davantage destinés aux investisseurs immobiliers qu'aux investisseurs à plus long terme.

Prêteurs d'argent privés

Il y a des investisseurs privés qui veulent rentabiliser leur argent sans avoir à chercher des propriétés, à les réhabiliter, etc.

Les prêteurs privés mettent simplement de l'argent pour les investisseurs et facturent un taux d'intérêt.

Habituellement, le taux d'intérêt est plus élevé qu'un prêt hypothécaire traditionnel, mais reste compétitif.

Comment refinancer une propriété BRRR

Le refinancement d'un bien locatif peut être aussi difficile que d'obtenir le financement en premier lieu.

Par exemple, la plupart des refinancements ont un plafond de prêt de 70 % sur la valeur, ce qui signifie que vous devez constituer une bonne quantité de fonds propres dans la maison.

Si la maison est évaluée à 150 000 $ et que vous mettez 20 000 $ de côté, vous devez constituer 25 000 $ de plus pour être admissible.

Pour cette raison, M. Gonzalez dit qu'il est essentiel que vous connaissiez vos chiffres et que vous ne payiez pas trop cher lorsque vous achetez la maison.

En obtenant un bon prix d'achat et une évaluation favorable, vous avez moins de fonds propres à constituer avant de pouvoir refinancer.

Avantages et inconvénients de la méthode BRRR

Maintenant que vous savez comment utiliser la méthode BRRRR, il est important d'examiner les avantages et les inconvénients afin que vous puissiez prendre une meilleure décision quant à savoir si cela a du sens pour vous ou non.

Après tout, cette stratégie d'investissement immobilier a fière allure sur le papier, mais cela ne veut pas dire qu'elle est parfaite.

Avantages de la méthode BRRRR

J'ai couvert certains des avantages de l'utilisation de ce processus pour investir dans l'immobilier.

Voici d'autres raisons pour lesquelles vous pourriez l'envisager.

#1. Potentiel d'absence d'acompte

Une fois que vous avez acheté une propriété, si les chiffres tournent en votre faveur, vous n'aurez peut-être pas à apporter d'argent pour acheter plus de propriétés locatives.

Tout sera financé par le refinancement en espèces des autres unités.

#2. Haut retour sur investissement

Vous versez un petit acompte et profitez ensuite de l'appréciation de la propriété ainsi que des revenus mensuels du loyer, tant qu'elle a un flux de trésorerie positif.

#3. Potentiel d'augmentation des loyers

Une unité entièrement rénovée pourrait avoir un prix de location plus élevé qu'une unité obsolète similaire.

De plus, si la réhabilitation est bien faite, il y a une forte probabilité que vous ayez moins d'appels de maintenance puisque tout est neuf.

#4. Plus d'options

Si vous achetez une maison et la réhabilitez, mais que vous décidez ensuite que la gestion de l'unité n'est pas pour vous, vous avez la possibilité de retourner la propriété et de réaliser un profit depuis que vous l'avez mise à jour.

Bien sûr, vous pouvez également conserver la propriété et choisir un gestionnaire immobilier pour gérer les opérations quotidiennes.

#5. Évolutif

Une fois que vous avez utilisé la méthode BRRRR une fois, vous avez une meilleure idée de son fonctionnement.

Cela signifie que vous pouvez plus facilement acheter des propriétés locatives supplémentaires, les réparer et commencer à générer des bénéfices.

Et si vous mettez en place un système, comme avoir un groupe défini d'entrepreneurs fiables et utiliser des produits similaires pour mettre à jour la maison, vous pouvez supprimer de nombreux maux de tête potentiels.

#6. Obtenez votre remise en argent rapidement

Lorsque vous achetez votre premier bien locatif, vous devez mettre de l'argent de votre poche et payer la réhabilitation.

Mais une fois que vous l'avez loué, vous pouvez commencer à vous rembourser à partir du loyer mensuel.

Ensuite, lorsque vous refinancez, vous pouvez finir de vous rembourser.

#7. Générer des revenus locatifs passifs

Vous pouvez utiliser le revenu que vous gagnez du loyer mensuel pour payer un supplément sur votre hypothèque, pour vos dépenses personnelles ou pour acheter plus de propriétés.

#8. Avantages fiscaux

La plupart des gens connaissent certains des avantages fiscaux de l'investissement immobilier, mais il y a beaucoup plus d'avantages que les gens ne le pensent.

Par exemple, lorsque vous effectuez un refinancement par encaissement, l'argent est libre d'impôt.

Donc, si vous remboursez votre hypothèque et faites un refi, l'argent n'est pas imposé du tout.

Vous pourriez utiliser cet argent comme revenu pour vivre sans avoir à payer d'impôt dessus.

Inconvénients de la méthode BRRRR

Aussi géniale que puisse paraître la méthode BRRRR, ce n'est pas la bonne stratégie d'investissement pour tous les investisseurs immobiliers.

Examinons quelques-unes des raisons pour lesquelles cela pourrait ne pas vous convenir.

#1. Besoin d'argent

Avec un immeuble de placement ordinaire, vous devez verser 20 % comme mise de fonds.

Avec une propriété que vous envisagez de réhabiliter, vous avez besoin à la fois d'un acompte et d'une somme d'argent décente pour effectuer les réparations.

Dans de nombreux cas, cela pourrait représenter plus d'argent que si vous veniez d'acheter un immeuble de placement prêt à être loué dès le départ.

#2. Compétition

De plus en plus de personnes se lancent dans l'immobilier en tant qu'investissement, il y a donc beaucoup plus de concurrence.

Par conséquent, il peut être difficile de trouver des immeubles de placement, sans parler de ceux qui seraient admissibles au BRRR.

Pour cette raison, il est essentiel d'avoir un bon agent immobilier pour trouver les biens locatifs avant même qu'ils aient une chance d'arriver sur le marché afin que d'autres investisseurs ne puissent pas les acheter en premier.

En fait, certains investisseurs sortent des sentiers battus pour essayer de trouver des propriétés de trésorerie à acheter, comme dire à tous ceux qu'ils connaissent qu'ils cherchent à acheter des propriétés.

Selon Lori Salmon, agent immobilier chez BHHS Fox &Roach Realtors, "Idéalement, si vous pouviez trouver une propriété avant qu'elle n'arrive sur le marché, vous êtes dans une meilleure position, mais ce n'est pas une tâche facile.

Si vous pouvez trouver une propriété qui a besoin de travaux, un vendeur qui ne veut pas se soucier de l'inscription ou si vous pouvez offrir de l'argent, vous avez plus de chances de battre la concurrence."

#3. Aucun revenu au début

En ce qui concerne le point ci-dessus, puisqu'il n'est pas prêt à emménager, vous n'aurez pas de revenu de location.

Cela signifie que vous paierez vous-même l'hypothèque mensuelle.

Et plus il vous faut de temps pour préparer la propriété pour les locataires, plus vous avez besoin d'argent.

Enfin, n'oubliez pas que vous ne trouverez peut-être pas de locataire tout de suite non plus, ce qui signifie que vous pourriez passer quelques mois de plus sans aucun revenu.

#4. Prend du temps

Que vous fassiez les réparations vous-même ou que vous engagiez un entrepreneur, il faudra du temps pour réparer la maison.

Si vous avez une famille ou un emploi à temps plein, il vous faudra peut-être plus de temps que vous ne le pensez pour préparer la maison pour les locataires.

Par exemple, la gestion des sous-traitants n'est pas un processus simple.

Vous devez vous assurer que le travail est bien fait et qu'il respecte le calendrier.

#5. Risque d'évaluation

Un autre problème auquel vous pourriez être confronté est lorsque vous essayez de refinancer.

Si la propriété n'est pas évaluée autant que prévu, vous pourriez être bloqué dans la phase de refinancement pendant une plus longue période.

Cela signifie que vous devez attendre plus longtemps pour avoir suffisamment d'argent à utiliser pour votre prochaine propriété.

#6. Sous-estimer les coûts de réparation

De nombreux investisseurs sous-estiment le coût des réparations, ce qui peut rendre la propriété plus problématique qu'elle n'en vaut la peine.

Ajoutez à cela et des réparations imprévues, comme la découverte d'une fuite d'eau après avoir démoli un mur, peuvent avoir un impact considérable sur le coût et le temps de la réhabilitation.

#7. Coûts de financement plus élevés

Vous bénéficiez généralement des meilleurs taux d'intérêt et conditions sur une résidence principale.

Avec un immeuble de placement, vous faites face à des taux d'intérêt plus élevés, à des frais et à une mise de fonds plus importante.

Alternatives à la stratégie BRRRR

Que faire si vous souhaitez investir dans l'immobilier mais que vous n'avez ni le temps ni l'intérêt d'acheter un loyer de réhabilitation pour refinancer ?

Voici quelques options possibles pour vous.

Acheter des locations

Au lieu de trouver un endroit à réparer, vous pourriez acheter une propriété prête à emménager ou déjà louée.

Cette stratégie d'investissement comporte moins de risques puisque vous avez un revenu beaucoup plus tôt et aucune surprise pendant la phase de réparation.

Acheter des propriétés multifamiliales

En lien avec le point ci-dessus, vous pouvez acheter des unités multifamiliales, comme des duplex et des triplex.

Avec ceux-ci, vous vivez dans une unité et générez des revenus locatifs en louant les autres.

L'avantage ici est que l'autre unité couvre une bonne partie de votre versement hypothécaire mensuel, ou dans le cas de plusieurs unités locatives, la totalité.

Retourner la maison

Ceci est très similaire à la méthode BRRR avec la principale différence au lieu de garder la propriété, vous l'achetez, la réparez, puis la vendez.

Au fur et à mesure que vous devenez compétent dans ce domaine, vous pouvez commencer à gagner un revenu sérieux en peu de temps.

Financement participatif

L'investissement immobilier participatif gagne en popularité.

Il existe des entreprises qui demandent à des investisseurs d'acheter des actions dans des immeubles locatifs unifamiliaux ou d'autres biens immobiliers, puis d'en gérer la gestion.

Vous gagnez un revenu passif en fonction de votre part en pourcentage de la propriété.

Deux options populaires dans cet espace sont Arrived Homes et Diversyfund.

Le moyen le plus simple d'investir dans l'immobilier

Vous cherchez un moyen facile de commencer à investir dans l'immobilier sans beaucoup d'argent ? Regardez dans les maisons arrivées. Choisissez les maisons unifamiliales dans les régions du pays dans lesquelles vous souhaitez investir et gagnez un revenu passif.

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FPI

Les fiducies de placement immobilier sont des investissements que vous pouvez acheter sous forme de fonds communs de placement ou de fonds négociés en bourse négociés en bourse.

Ils ont généralement de petits investissements initiaux et investissent principalement dans l'immobilier commercial.

L'avantage ici est qu'il s'agit d'un véritable jeu de revenu passif car vous ne pouvez rien faire d'autre que d'acheter des actions.

Foire aux questions

On me pose beaucoup de questions sur la stratégie BRRRR.

Voici les plus courants.

Qui doit utiliser la méthode BRRR ?

Tout investisseur immobilier qui veut mettre la main à la pâte.

Bien que vous puissiez sous-traiter le processus de réparation à un entrepreneur, de nombreuses personnes préfèrent effectuer elles-mêmes la réparation, ce qui permet d'économiser de l'argent.

Bien sûr, vous devez également être dans un endroit où vous pouvez également consacrer du temps pour effectuer les réparations.

BRRR est-il une bonne stratégie ?

C'est une bonne stratégie d'investissement pour bien comprendre l'immobilier.

Vous découvrez non seulement le côté achat, mais aussi le côté rénovation ainsi que le côté refinancement.

Toutes ces connaissances vous seront utiles lorsque vous plongerez plus profondément en tant qu'investisseur immobilier.

Tant que vous êtes à l'aise avec la partie de réadaptation, c'est un excellent moyen de commencer.

Combien de temps la méthode BRRR prend-elle ?

Tout est basé sur la propriété.

Idéalement, vous souhaitez effectuer toutes les réparations le plus rapidement possible afin de pouvoir louer l'unité et gagner un revenu.

À partir de là, la plupart des clauses d'assaisonnement nécessitent deux ans avant de pouvoir refinancer.

Vous envisagez donc un minimum de deux ans avant de pouvoir terminer le processus BRRR.

La méthode BRRRR est-elle risquée ?

La stratégie BRRRR est risquée dans le sens où vous achetez une maison qui a besoin de beaucoup de réparations et vous ne savez pas quels problèmes vous pourriez découvrir en la réparant.

De plus, les réparations que vous prévoyez d'effectuer pourraient coûter plus cher que prévu, ce qui transforme la propriété en une entreprise à flux de trésorerie négatif.

De plus, les entrepreneurs pourraient ne pas exécuter les travaux et cela pourrait prendre plus de temps que prévu pour trouver un locataire.

Mais tout investissement immobilier comporte une certaine forme de risque.

Vous devez décider quels risques vous êtes prêt à prendre.

Réflexions finales

Il y a tout ce que vous devez savoir sur la méthode BRRRR pour investir dans l'immobilier.

Pour certains, c'est le moyen idéal pour commencer à constituer votre portefeuille de biens locatifs.

Mais pour d'autres, ce n'est pas la meilleure solution.

Assurez-vous de prendre le temps de bien réfléchir à son fonctionnement afin de pouvoir prendre la bonne décision pour vous-même.

Sinon, vous pourriez non seulement vous coûter beaucoup de temps et d'argent, mais aussi subir beaucoup de stress.