Comment fonctionne l'amortissement des biens locatifs

Si vous envisagez une opportunité d'investissement immobilier, L'amortissement locatif est l'un des hacks les plus utiles à connaître.

Il s'agit d'un outil essentiel que vous pouvez utiliser pour déduire les coûts d'achat et d'entretien de votre propriété, ce qui peut entraîner des économies importantes au cours de votre investissement et des retours d'impôt plus avantageux.

Il peut également potentiellement réduire le coût total d'un investissement immobilier. Ça sonne pas trop mal, le fait-il ?

Cet article explore ce qu'est l'amortissement locatif, Comment ça fonctionne, et l'avantage de l'utiliser pour réduire votre impôt à payer.

Amortissement annuel :Un guide pour les investisseurs immobiliers

L'IRS reconnaît que les bâtiments nécessitent beaucoup d'entretien et ont tendance à se dégrader avec le temps. Ce n'est qu'une question de temps avant que les propriétaires d'immeubles locatifs résidentiels n'aient besoin de déchirer et de remplacer la moquette et d'installer de nouvelles fenêtres, après tout.

À la fois, les bâtiments deviennent souvent vétustes. Par exemple, les appareils d'éclairage ou même les appareils électroménagers peuvent se démoder. Vous devez mettre à jour ce type de choses de temps en temps pour qu'une propriété conserve sa valeur et pour que vous, en tant qu'investisseur, puissiez assurer le bon fonctionnement des flux de trésorerie.

À la suite de tout cela, l'Internal Revenue Service (IRS) vous permet de répartir le coût de certains actifs sur toute leur durée de vie utile, au lieu de tout à la fois lorsque vous achetez une propriété.

Bénéficier d'avantages fiscaux pour amortissement

Malheureusement, ce n'est pas parce que vous êtes propriétaire d'une maison qu'elle est automatiquement éligible aux amortissements. Il y a des règles à respecter, que nous examinerons brièvement ensuite.

1. Vous êtes propriétaire du bien

Vous ne pouvez pas demander un amortissement sur un bien qui ne vous appartient pas. Vous devez être le seul propriétaire du bien. En d'autres termes, vous ne pouvez pas louer ou sous-louer un bien à quelqu'un d'autre, le mettre sur Airbnb, et demander un crédit d'amortissement. Ce serait commettre une fraude fiscale.

2. La propriété est un investissement

Vous ne pouvez pas non plus réclamer de taxe d'amortissement sur la maison dans laquelle vous vivez. Il doit s'agir d'un immeuble de placement, ce qui signifie que vous l'avez acheté dans le but d'en tirer profit.

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3. La propriété durera plus d'un an

Une taxe d'amortissement est pour l'investissement à long terme. En d'autres termes, vous ne pouvez pas demander un avantage fiscal sur une propriété que vous avez l'intention de vendre dans un délai d'un an. Vous devez acheter la propriété avec l'intention de la conserver pendant au moins la première année pour bénéficier d'un avantage fiscal pour amortissement.

4. Il doit avoir une durée de vie déterminable

La propriété doit être une structure solide comme un immeuble à appartements ou une maison unifamiliale ou multifamiliale. En d'autres termes, il ne peut pas être de structure ou de forme discutable, comme une cabane ou une cabane dans les arbres. La propriété doit être de conception saine avec des usages évidents.

Qu'est-ce que la récupération d'amortissement ?

La récupération d'amortissement fait référence au gain résultant de la vente d'un bien amortissable.

Cela se produit lorsque le prix de vente d'un actif est supérieur au coût de base rajusté ou à la base fiscale. Quand cela arrive, vous déclarerez la propriété en tant que revenu ordinaire à l'IRS sur le formulaire 4797.

En bref, l'amortissement permet à l'IRS de percevoir des impôts sur un actif qui était auparavant utilisé pour compenser le revenu imposable.

Pour déterminer le montant de la reprise d'amortissement, comparer le coût de base de l'actif au prix de vente.

Exemples de biens amortissables

Les biens amortissables peuvent s'étendre au-delà d'un bâtiment lui-même.

Il peut s'agir de biens corporels, comme les véhicules et les équipements comme les ordinateurs ou la technologie. Il peut également inclure des actifs incorporels comme les droits d'auteur, Logiciel, et brevets.

Cela dit, il y a quelques restrictions. Par exemple, vous ne pouvez pas amortir les terrains ou les objets de collection comme l'art. Il est également contraire aux règles d'amortir les biens personnels (par exemple, vêtements ou une voiture que vous conduisez à des fins non professionnelles).

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Dépenses uniques ou pluriannuelles

Tous les types de dépenses ne sont pas considérés comme des amortissements sur votre bien immobilier locatif. Par exemple, le déneigement ou le scellement de votre béton est très probablement considéré comme une dépense d'une seule année, ce qui signifie que vous les paierez en une seule fois au lieu de plusieurs fois sur une période donnée. D'autres exemples de dépenses sur une seule année comprennent l'assurance hypothécaire, impôts fonciers, et les dépenses d'exploitation ainsi que d'autres petites réparations.

Cependant, supposons que vous vouliez ajouter une nouvelle terrasse ou remplacer vos planchers. Dans ce cas, vous détermineriez la durée de vie de ces investissements et répartiriez le coût sur plusieurs années.

Parlez à un conseiller fiscal si vous avez des questions sur ce qui constitue une petite réparation par rapport à une plus grande pour déterminer si vous pouvez prendre la charge d'amortissement et profiter des avantages fiscaux associés. Ce n'est pas quelque chose que vous voulez deviner, car une mauvaise décision pourrait alerter l'IRS.

Comment calculer la dépréciation immobilière

Pour calculer l'amortissement, vous devrez déterminer la diminution perçue de la valeur d'une propriété sur une période de 27,5 ans.

Utilisez la formule suivante pour déterminer l'amortissement de votre bien locatif :

1. Trouvez le coût du bâtiment ou combien vous l'avez payé.
   
2. Soustrayez la valeur du terrain du coût du bâtiment pour déterminer la valeur de votre bâtiment.
   
3. Divisez la valeur de votre bâtiment par 27,5 pour obtenir votre montant annuel d'amortissement déductible.

Connaître la différence :ACRS vs MACRS

Aux États-Unis, il existe deux types de systèmes d'amortissement utilisés à des fins fiscales :le système de recouvrement accéléré des coûts (ACRS) et le système modifié de recouvrement accéléré des coûts (MACRS).

L'ACRS est destiné à l'amortissement des biens mis en service entre 1980 et 1987. Pour ce système, l'amortissement dépend de périodes de récupération prédéterminées par l'IRS. Contrairement à d'autres situations, cela ne passe pas par la durée de vie utile.

Le MACRS s'applique aux biens mis en service après 1986. Ce système a remplacé l'ACRS et utilise la méthode de l'amortissement linéaire et la méthode de l'amortissement dégressif pour déterminer l'amortissement.

Investisseur immobilier vs professionnel

L'IRS fait également une distinction claire entre les investisseurs immobiliers passifs et les investisseurs immobiliers professionnels.

La plupart des gens appartiennent à la première catégorie. En bref, cela signifie que vous avez un emploi à temps plein et que vous possédez une propriété qui génère des gains. Les personnes de cette catégorie ne peuvent pas compenser le revenu ordinaire de leur emploi à moins que leur revenu brut ajusté modifié soit inférieur à 100 $, 000. Dans ce cas, il est possible de compenser le revenu ordinaire jusqu'à 25 $, 000 par perte de revenu passive.

Pour être qualifié de professionnel de l'immobilier, vous devez fournir plus de la moitié de vos services personnels totaux dans les métiers de l'immobilier et effectuer plus de 750 heures de services dans ce domaine par an.

Conseils pour les déductions d'impôt sur les biens locatifs avec l'investissement immobilier

Faites appel à un fiscaliste pour l'amortissement d'un bien locatif

La règle de base est de faire confiance à un fiscaliste lors du calcul des déductions d'impôt sur les biens locatifs. Faire confiance à un professionnel peut vous assurer de réclamer des déductions exactes et de n’enfreindre aucune règle. Cela vous met également dans la meilleure position pour maximiser vos économies.

Tenter de payer vous-même les impôts fonciers locatifs est une décision risquée. Même si vous connaissez généralement bien les impôts, il vaut la peine de travailler avec quelqu'un qui a une connaissance approfondie des tenants et aboutissants du droit fiscal et qui peut vous aider à passer à une tranche d'imposition inférieure de la bonne façon.

Obtenez une étude de ségrégation des coûts

C'est une bonne idée de mener une étude de ségrégation des coûts chaque fois que vous achetez un nouvel immeuble de placement. Cela implique d'allouer de la valeur à l'extérieur du bâtiment et aux multiples composants qui composent le bâtiment.

En décomposant la valeur d'un bien avec durée d'utilité en 5, 7, 15, et des délais de 27,5 ans, vous pouvez amortir des articles individuels à un rythme plus rapide. Par exemple, un congélateur ou un climatiseur ne durera probablement pas 27,5 ans. Une étude de ségrégation des coûts est importante car elle peut vous aider à augmenter vos déductions pour amortissement sur une période plus courte.

Envisagez un échange 1031

Une fois vos 27,5 ans expirés, vous n'aurez droit à aucun autre crédit d'impôt pour amortissement. À ce point, vous devriez vous pencher sur un échange 1031.

Un échange 1031 est une transaction qui consiste à échanger un investissement immobilier contre une propriété de valeur égale ou supérieure. Par exemple, vous pouvez prendre un immeuble d'appartements et l'échanger contre un portefeuille de plus petits condos ou maisons individuels qui sont égaux ou inférieurs à la valeur de la propriété.

Ce faisant, vous pourriez reporter tous les impôts sur les plus-values ​​sur la vente de votre logement, un allégement dont vous avez grandement besoin en tant que contribuable. C'est aussi un moyen de diversifier votre portefeuille et de protéger votre patrimoine.

Questions fréquemment posées

Quand commence la période d'amortissement ?

Les déductions pour amortissement peuvent commencer dès que le service commence sur la propriété et qu'elle est disponible à la location.

Vérifiez auprès de votre conseiller fiscal ou de votre CPA l'heure exacte à laquelle vous pouvez commencer à réclamer l'amortissement afin de ne pas engager de dépenses de location que vous ne pouvez pas amortir. Le timing est la clé ici. Si votre objectif est de gagner de l'argent sur votre investissement, la dernière chose que vous voulez, c'est encourir des frais que vous ne pouvez pas radier.

Le terrain est-il amortissable ?

Le terrain n'est pas amortissable car il n'est pas utilisé. La valeur du terrain est différente de la valeur de la maison.

Quoi de plus, vous ne pouvez pas compter les travaux que vous effectuez sur le terrain, comme le défrichage ou l'aménagement paysager, comme une dépense amortissable. Ces coûts concernent la gestion des terres - et non l'amortissement immobilier - qui est généralement considéré comme une dépense opérationnelle.

Qu'est-ce que le coût de base ?

Le coût de base fait référence au prix d'achat initial d'un investissement ou d'un actif à des fins fiscales. Il est utilisé lors du calcul des gains ou des pertes en capital.

En déterminant le coût de base d'un investissement, vous pouvez comprendre si c'est rentable - ou si vous êtes dans le trou. Et sur la base de ces informations, vous pouvez comprendre si cela a des implications fiscales.

En tant que tel, coût de base est l'une des mesures essentielles à comprendre dans l'immobilier.

Faut-il produire des revenus locatifs pour réclamer un amortissement ?

Vous devriez toujours consulter un fiscaliste pour toute question spécifique sur ce que vous pourriez devoir en impôts.

Dans la plupart des cas, les crédits d'amortissement sont destinés aux investisseurs qui choisissent de louer leur propriété à des locataires. Il serait difficile de justifier l'achat d'une propriété, appelle ça un investissement, et ne pas le louer ou le retourner dans un court laps de temps.

Cependant, vous pourrez peut-être réclamer un crédit d'amortissement si vous achetez un logement, Répare-le, et maintenez-le jusqu'à ce que vous anticipiez que les conditions du marché s'amélioreront. Ce serait un cas rare qui nécessiterait l'avis d'un fiscaliste.

Vous devez amortir un bien locatif et amortir des dépenses ?

Vous n'êtes techniquement pas tenu de réclamer un crédit d'impôt pour amortissement. Cependant, vous devez récupérer l'amortissement lorsque vous décidez un jour de vendre la propriété. En tant que tel, vous ne pouvez pas contourner complètement les problèmes d'amortissement.

Faut-il déclarer les revenus locatifs ?

La législation fiscale vous oblige à déclarer vos revenus de location à l'IRS. Si vous ne déclarez pas les revenus de location à l'IRS, ils peuvent utiliser une pénalité pour défaut de paiement au taux de 0,05 % par mois, qui ne peut excéder 25 % de l'impôt total que vous devez.

N'oubliez pas que vous devez payer des impôts si vous devez l'IRS. Il n'y a aucun moyen de contourner cela. Si vous ne payez pas, il finira par vous rattraper et les résultats pourraient être catastrophiques. Demandez à Wesley Snipes.

La ligne de fond

Peu de gens aiment vraiment passer au crible page après page du code des impôts et étudier des choses comme l'amortissement. Cependant, le comprendre et l'appliquer à votre situation fiscale pourrait faire la différence entre un investissement réussi et un investissement infructueux. Si vous investissez dans l'immobilier, c'est absolument quelque chose dont vous devez être conscient.

Les meilleures pratiques exigent de travailler avec un conseiller fiscal pendant ce processus. Si vous avez tendance à être paresseux pour écrire des choses, un conseiller fiscal peut vous aider à garder plus d'argent dans votre poche. Et si vous avez tendance à repousser les limites, un conseiller fiscal peut vous contrôler et vous éviter des ennuis avec l'IRS.

À la fin de la journée, vous devez vous rappeler que (très probablement) vous n'êtes pas un fiscaliste. Et il est probable que vous ne soyez même pas un investisseur immobilier à temps plein. Vous êtes un amateur, et les amateurs doivent s'appuyer sur des professionnels pour les aider à naviguer dans des choses qu'ils ne comprennent pas.

Même les investisseurs immobiliers les plus prospères travaillent avec des conseillers fiscaux. Alors que vous commencez à construire votre empire immobilier, envisagez sérieusement de faire appel aux services d'un professionnel aguerri qui pourra vous aider à optimiser vos taxes foncières sur la voie de l'indépendance financière.