Qu'est-ce qu'un titre adossé à des créances hypothécaires (MBS) ?

Un titre adossé à une hypothèque (MBS) est un titre de créance garanti par une hypothèque ou un ensemble d'hypothèques. Un MBS est un titre adossé à des actifs qui est négocié sur le marché secondaire.Alternative Investment Market (AIM) L'Alternative Investment Market (AIM) a été lancé le 19 juin 1995 en tant que marché secondaire de la Bourse de Londres (LSE). Le marché a été conçu pour, et qui permet aux investisseurs de tirer profit de l'activité hypothécaire sans avoir besoin d'acheter ou de vendre directement des prêts immobiliers.

Les prêts hypothécaires sont vendus à des institutions telles qu'une banque d'investissement. Liste des meilleures banques d'investissementListe des 100 meilleures banques d'investissement au monde classées par ordre alphabétique. Les meilleures banques d'investissement de la liste sont Goldman Sachs, Morgan Stanley, BAML, JP Morgan, Pierre noire, Rothschild, Banque Scotia, RBC, UBS, Wells Fargo, Banque Allemande, Citi, Macquarie, HSBC, ICBC, Crédit Suisse, Banque d'Amérique Merril Lynchor institution gouvernementale, qui l'emballent ensuite dans un MBS qui peut être vendu à des investisseurs individuels. Une hypothèque contenue dans un MBS doit provenir d'une institution financière autorisée.

Lorsqu'un investisseur achète un titre adossé à des créances hypothécaires, il prête essentiellement de l'argent aux acheteurs de maison. En retour, l'investisseur obtient les droits sur la valeur de l'hypothèque, y compris les paiements d'intérêts et de principal effectués par l'emprunteur.

La vente des hypothèques qu'elles détiennent permet aux banques de prêter des hypothèques à leurs clients sans se soucier de savoir si l'emprunteur sera en mesure de rembourser le prêt. La banque agit comme intermédiaire entre les investisseurs MBS et les acheteurs de maison. Les acheteurs typiques de MBS comprennent des investisseurs individuels, corporationsSociétéUne société est une personne morale créée par des personnes physiques, actionnaires, ou actionnaires, dans le but d'opérer dans un but lucratif. Les sociétés sont autorisées à conclure des contrats, poursuivre et être poursuivi, propres actifs, verser les taxes fédérales et étatiques, et emprunter de l'argent auprès d'institutions financières., et les investisseurs institutionnels.

Types de titres adossés à des créances hypothécaires

Il existe deux principaux types de titres adossés à des créances hypothécaires : titre adossé à des créances hypothécaires et Obligation hypothécaire garantie (CMO) .

1. MBS de passage

Le titre adossé à des créances hypothécaires pass-through est le MBS le plus simple, structuré comme une fiducie, afin que les paiements du principal et des intérêts soient répercutés sur les investisseurs. Il vient avec une date d'échéance spécifique, mais la durée de vie moyenne peut être inférieure à l'âge de maturité indiqué.

La fiducie qui vend des MBS pass-through est imposée en vertu des règles de la fiducie du cédant, qui dicte que les détenteurs des certificats pass-through soient imposés en tant que propriétaires directs de la fiducie attribuée au certificat.

2. Obligation hypothécaire garantie (CMO)

Les obligations hypothécaires garanties comprennent plusieurs pools de titres, également connu sous le nom de tranches. Chaque tranche est assortie d'échéances et de priorités différentes dans la perception du principal et des intérêts.

Les tranches reçoivent également des notations de crédit distinctes. Les tranches les moins risquées offrent les taux d'intérêt les plus bas tandis que les tranches les plus risquées ont des taux d'intérêt plus élevés et, Donc, sont généralement plus préférés par les investisseurs.

Comment fonctionne un titre adossé à une hypothèque

Lorsque vous souhaitez acheter une maison, vous vous adressez à une banque pour vous accorder une hypothèque. Si la banque confirme que vous êtes solvable, il déposera l'argent sur votre compte. Vous devrez alors effectuer des versements périodiques à la banque conformément à votre contrat hypothécaire. La banque peut choisir de percevoir les paiements du principal et des intérêts, ou il peut choisir de vendre l'hypothèque à une autre institution financière.

Si la banque décide de vendre l'hypothèque à une autre banque, institution gouvernementale, ou entité privée, elle utilisera le produit de la vente pour faire de nouveaux prêts. L'institution qui achète le prêt hypothécaire met en commun l'hypothèque avec d'autres hypothèques ayant des caractéristiques similaires, tels que les taux d'intérêt et les échéances.

Elle vend ensuite ces titres adossés à des créances hypothécaires aux investisseurs intéressés. Il utilise les fonds de la vente pour acheter plus de titres et faire flotter plus de MBS sur le marché libre.

Le rôle du gouvernement dans le MBS

En réponse à la Grande Dépression des années 30, le gouvernement a créé la Federal Housing Administration (FHA) pour aider à la réhabilitation et à la construction de maisons d'habitation. L'agence a contribué au développement et à la standardisation de l'hypothèque à taux fixe et à la vulgarisation de son utilisation.

En 1938, le gouvernement a créé Fannie Mae, une agence parrainée par le gouvernement, pour acheter les prêts hypothécaires assurés par la FHA. Fannie Mae a ensuite été divisée en Fannie Mae et Ginnie Mae pour soutenir les prêts hypothécaires assurés par la FHA, Administration des anciens combattants, et les prêts hypothécaires assurés par Farmers Home Administration.,

En 1970, le gouvernement a créé une autre agence, Freddie Mac pour remplir des fonctions similaires à celles exercées par Fannie Mae.

Freddie Mac et Fannie Mae achètent tous deux un grand nombre de prêts hypothécaires à vendre à des investisseurs. Ils garantissent également le paiement en temps voulu du principal et des intérêts sur ces titres adossés à des créances hypothécaires. Même si les emprunteurs initiaux n'effectuent pas leurs paiements en temps voulu, les deux institutions continuent d'effectuer des paiements à leurs investisseurs.

Le gouvernement, cependant, ne garantit pas Freddie Mac et Fannie Mae. S'ils font défaut, le gouvernement n'est pas obligé de venir à leur secours. Cependant, le gouvernement fédéral fournit une garantie à Ginnie Mae. Contrairement aux deux autres agences, Ginnie Mae n'achète pas de MBS. Ainsi, il présente le risque le plus faible parmi les trois agences.

Le rôle des MBS dans la crise financière de 2008

Les titres adossés à des créances hypothécaires de faible qualité ont été parmi les facteurs qui ont conduit à la crise financière de 2008. Bien que le gouvernement fédéral ait réglementé les institutions financières qui ont créé les MBS, il n'y avait pas de lois pour régir directement les MBS eux-mêmes.

L'absence de réglementation signifiait que les banques pouvaient récupérer leur argent immédiatement en vendant des hypothèques immédiatement après avoir consenti les prêts, mais les investisseurs dans les MBS n'étaient pour l'essentiel pas protégés du tout. Si les emprunteurs de prêts hypothécaires font défaut, il n'y avait aucun moyen sûr de rémunérer les investisseurs MBS.

Le marché a attiré tous les types de prêteurs hypothécaires, y compris les institutions financières non bancaires. Les prêteurs traditionnels ont été contraints d'abaisser leurs critères de crédit pour concurrencer les prêts immobiliers.

À la fois, le gouvernement américain faisait pression sur les établissements de crédit pour qu'ils étendent le financement hypothécaire aux emprunteurs à risque de crédit plus élevé. Cela a conduit à la création de quantités massives de prêts hypothécaires avec un risque élevé de défaut. De nombreux emprunteurs ont simplement contracté des hypothèques qu'ils ne pouvaient finalement pas se permettre.

Avec un approvisionnement régulier de, et la demande croissante de, des titres adossés à des hypothèques, Freddie Mac et Fannie Mae ont soutenu le marché de manière agressive en émettant de plus en plus de MBS. Les MBS créés étaient de moins en moins qualitatifs, investissements à haut risque. Lorsque les emprunteurs hypothécaires ont commencé à manquer à leurs obligations, cela a conduit à un effet domino de l'effondrement de MBS qui a finalement anéanti des milliards de dollars de l'économie américaine. Les effets de la crise des prêts hypothécaires à risque se sont propagés à d'autres pays du monde.

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