FPI :ce qu'elles sont et comment elles fonctionnent

Investir dans l'immobilier peut sembler extrêmement risqué, surtout si vous mettez tous vos actifs dans une seule propriété. Bien que cette voie puisse être une entreprise intéressante, il existe d'autres façons d'investir dans l'immobilier qui peuvent être plus diversifiées. Un tel investissement est un REIT. Ces types d'investissements permettent aux investisseurs de placer leur argent dans l'immobilier et de gagner des dividendes sans avoir à gérer la propriété elle-même.

Qu'est-ce qu'une FPI ?

Une FPI, ou fiducie de placement immobilier, est une société qui finance, possède ou exploite des biens immobiliers dans le but de générer des revenus. Ces types d'investissements sont créés de manière similaire au fonctionnement des fonds communs de placement ; il prend le capital de plusieurs investisseurs vers des actifs productifs de dividendes. Pour cette raison, les FPI contribuent à rendre les investissements immobiliers plus accessibles aux investisseurs :vous pouvez acheter des actions de FPI pour accéder à des propriétés coûtant des millions de dollars et en tirer des dividendes.

Les sociétés de placement immobilier doivent répondre à certaines exigences de l'Internal Revenue Code, ou IRC. Certaines de ces dispositions incluent le principal modèle commercial de l'entreprise consistant à posséder des biens immobiliers générateurs de revenus dans le but de les conserver à long terme et de distribuer les revenus générés à leurs actionnaires.

Plus précisément, l'entreprise doit générer au moins 75 % de son revenu brut des intérêts sur les hypothèques qui financent les ventes immobilières ou des loyers. De plus, l'entreprise doit investir au moins 75 % de ses actifs dans des bons du Trésor américain, des biens immobiliers ou des liquidités.

Les autres exigences incluent :

• Après sa première année, l'entreprise doit avoir un minimum de 100 actionnaires
• La société ne peut pas avoir plus de 50 % de ses actions détenues par cinq personnes ou moins
• Au moins 90 % du revenu imposable doit être versé chaque année sous forme de dividendes aux actionnaires
• Doit être une entité imposable et gérée par des fiduciaires ou un conseil d'administration

Comment fonctionnent les FPI ?

Les FPI constituent une opportunité d'investissement immobilier pour les investisseurs intéressés qui souhaitent diversifier leur portefeuille. Ces types d'entreprises investissent dans un large éventail de propriétés telles que des immeubles d'appartements, des centres de données, des hôtels, des installations médicales, des centres commerciaux et des entrepôts. La plupart des FPI se concentrent sur un type de propriété - par exemple, des bâtiments commerciaux ou résidentiels - tandis que certains abritent plusieurs types dans leur portefeuille. Par exemple, certaines FPI se concentrent sur des types spécifiques de tolérance au risque et investiront dans des propriétés (quel que soit le type) pour aider à atteindre les objectifs du portefeuille.

Alors, comment fonctionnent les FPI ? Le RIET loue leurs biens et en perçoit les loyers. Ce revenu est ensuite distribué à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Certains, comme les FPI hypothécaires, financeront l'immobilier en prêtant de l'argent à ceux qui achètent des propriétés. Il tire un revenu des intérêts, qui est ensuite transmis aux investisseurs.

N'importe qui peut investir dans des FPI de la même manière que pour d'autres types de titres. Les particuliers peuvent investir dans un portefeuille immobilier comme ils le feraient lors de l'achat d'actions individuelles dans un fonds négocié en bourse (ETF) ou un fonds commun de placement. Les actionnaires ou actionnaires de REIT peuvent gagner une part des revenus et n'ont pas à gérer, financer ou acheter les propriétés eux-mêmes.

Types de FPI

Les investisseurs peuvent choisir parmi de nombreux types de FPI en fonction de leurs préférences et de leur tolérance au risque, y compris les types spécifiques de propriétés souhaitées. Voici quelques types principaux que vous pourriez rencontrer dans vos recherches.

FPI d'actions

Les FPI en actions gèrent ou possèdent des propriétés qui produisent des revenus, mais les types de propriétés peuvent varier. Elle loue des espaces à ses locataires et utilise le produit pour gérer la propriété. Le bénéfice sera versé annuellement à ses actionnaires sous forme de dividendes. Les revenus sont également générés par la vente de propriétés à long terme.

FPI hypothécaire

Aussi appelés mREIT, les REIT hypothécaires prennent un pool d'argent et le prêtent aux propriétaires ou exploitants immobiliers par le biais d'hypothèques, de prêts ou en achetant des titres adossés à des hypothèques. Son objectif est de gagner un revenu grâce à la marge d'intérêt nette - la différence entre les intérêts gagnés et le coût de leur financement.

FPI hybride

Une FPI hybride combine à la fois des modèles de production de revenus à partir de FPI d'actions et de FPI hypothécaires. Selon le portefeuille spécifique, il disposera d'actifs variés qui tirent leurs revenus de propriétés détenues, de prêts ou de titres adossés à des hypothèques. L'objectif est de diversifier entre plusieurs types d'investissements afin de réduire les risques.

SPI résidentiel

Ces types de FPI investissent principalement dans des maisons préfabriquées et des logements locatifs multifamiliaux. La plupart des entreprises ont tendance à acheter ces types de propriétés dans les zones urbaines, car l'abordabilité des maisons a tendance à être inférieure à celle d'autres régions des États-Unis.

FPI de détail

Les FPI de détail investissent principalement dans des propriétés commerciales telles que des centres commerciaux et d'autres immeubles de vente au détail autonomes. En tant que tel, il s'agit de l'un des types d'investissement les plus importants aux États-Unis. Le revenu est généré par les revenus locatifs payés par les locataires.

FPI de soins de santé

Les FPI de soins de santé seront un sous-secteur intéressant à surveiller à mesure que les Américains vieillissent et que les coûts des soins de santé continuent de grimper. Les REIT de soins de santé investissent dans l'immobilier d'hôpitaux, de centres médicaux, d'établissements de soins infirmiers et de maisons de retraite. Le succès de cet immobilier est directement lié au système de santé.

FPI publique

Les FPI publiques sont cotées sur les bourses nationales où elles peuvent être achetées et vendues par des particuliers. Ces types de FPI sont réglementés par la SEC ou la Securities and Exchange Commission des États-Unis.

FPI publique non négociée

Les actions de FPI publiques non cotées peuvent être achetées par des particuliers mais ne sont pas négociées sur les bourses de valeurs nationales. Ils sont cependant enregistrés auprès de la SEC et ne sont pas aussi liquides que ceux cotés en bourse.

FPI privée

Les FPI privées sont vendues à des investisseurs institutionnels ou accrédités. Ils ne sont pas négociés sur les bourses nationales ni enregistrés auprès de la SEC.

Les FPI sont-elles un bon investissement ?

Investir dans des FPI peut être un bon investissement pour les investisseurs, car cela peut aider à compléter un portefeuille. Ils offrent un fort potentiel de revenus (sous forme de dividendes) et d'appréciation à long terme. La plupart des FPI cotées en bourse ont obtenu de bons résultats, bon nombre d'entre eux surpassant le S&P 500.

De plus, les investisseurs peuvent facilement acheter et vendre la plupart des FPI, car beaucoup sont négociés sur des bourses publiques, un peu comme vous le feriez avec des fonds communs de placement et des FNB. Même ceux qui ne sont pas cotés en bourse offrent une liquidité décente et des rendements attractifs. Les investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille bénéficieront également d'investir dans des FPI.

Cependant, les investissements en FPI peuvent perdre de leur valeur, bien que cela soit courant avec la plupart des investissements. Il n'a pas non plus beaucoup de potentiel d'appréciation du capital puisque les sociétés de placement immobilier doivent reverser 90% de leurs revenus aux investisseurs. De plus, les dividendes seront imposés comme un revenu régulier et, selon le FPI, les investisseurs pourraient devoir payer des frais de gestion élevés. Pour les REIT privés, il peut y avoir moins de liquidités par rapport à d'autres titres car leur vente peut prendre plus de temps, par rapport à d'autres types comme les fonds communs de placement de REIT ou les ETF.

Comment investir dans les FPI

Les investisseurs peuvent acheter des actions de FPI cotées en bourse par l'intermédiaire d'un courtier - de nombreuses sociétés de courtage en proposent un, comme les ETF REIT et les fonds communs de placement REIT. Les REIT non négociés peuvent également être facilement achetés directement auprès de la société elle-même, par l'intermédiaire d'un courtier ou d'un conseiller financier qui propose ces types de titres. Si vous avez un plan de retraite parrainé par les employés, vérifiez si des FPI y sont également proposées.

Lorsque vous faites vos recherches, assurez-vous d'examiner les antécédents du FPI, ainsi que la façon dont l'équipe de direction est rémunérée. S'il est basé sur la performance, il est probable que l'équipe travaillera pour assurer les meilleures stratégies d'investissement, aidant à améliorer à la fois les investisseurs et leurs résultats. D'autres chiffres à examiner incluent les rendements de dividendes actuels et la croissance prévue des bénéfices.

Il est également utile de demander l'aide d'un professionnel de la finance, ainsi que de consulter Nareit, l'un des leaders du secteur des FPI.

Investir dans des FPI

Les investisseurs peuvent commencer à investir dans des FPI en ouvrant un compte de courtage. Il est important de faire vos recherches sur les meilleurs types de maisons de courtage - examinez des fonctionnalités telles que les commissions ou les frais de négociation et les types de FPI proposés. À partir de là, tenez compte de votre tolérance au risque et d'autres facteurs tels que la zone géographique préférée et même les types de propriétés dans lesquelles vous souhaitez investir.

Une fois que vous avez une liste de fonds communs de placement qui vous intéressent, comparez les performances, le ratio des frais et les frais de gestion. Idéalement, vous choisirez ceux dont les frais sont les plus bas. Certains fonds communs de placement ont des fonds de charge, ce qui signifie que vous paierez des frais à l'avance, qui peuvent prendre la forme de commissions ou de frais de vente.

Investir dans des fonds négociés en bourse REIT

Investir dans des fonds négociés en bourse (ETF) REIT se déroule de la même manière qu'investir dans des fonds communs de placement REIT - en le faisant via un compte de courtage. Si vous avez déjà ouvert un compte de courtage, vous pouvez consulter leur liste d'offres et choisir celles qui, selon vous, conviendront le mieux à vos objectifs d'investissement. Tout comme les fonds communs de placement REIT, comparez les ETF REIT en fonction de leur performance historique, de leurs ratios de dépenses et de leurs frais de gestion.

L'essentiel

Investir dans des FPI est un excellent moyen d'investir dans l'immobilier d'une manière similaire à un revenu passif, car vous n'avez pas besoin d'acheter et de gérer directement des propriétés. De plus, si vous investissez dans des FPI ou des ETF, les maisons de courtage ont fait beaucoup de travail pour vous en termes de vérification de leurs performances historiques et de leurs ratios de dépenses. Combinés à l'investissement dans d'autres types de titres, les FPI peuvent vous offrir une diversification de votre portefeuille, vous aidant à atténuer le risque inhérent à l'investissement.

Pour plus d'informations sur l'investissement, n'oubliez pas de consulter le Rocket HQ ^SM Centre d'apprentissage des finances personnelles.