ETFFIN Finance >> cours Finance personnelle >  >> Direction financière >> Finances personnelles

Comment une vente et une cession-bail peuvent aider un propriétaire à éviter la forclusion


George Arnold a acheté son bungalow de Chicago en 2009. Ce rénovateur avait besoin de beaucoup de TLC, mais était dans un bon quartier. Il avait trouvé un diamant brut. Arnold s'est mis au travail pour redonner vie à la maison grâce à une série de grands projets de rénovation. Peu après, la santé de sa mère s'est détériorée.

"J'ai gardé ma mère hors de la maison de retraite pendant deux ans avant qu'elle ne décède, " se souvient-il. Son dévouement envers sa mère est admirable - mais cela l'a fait prendre du retard sur les factures.

Pour éviter de perdre la maison et tout l'argent qu'il avait investi, Arnold a accepté de vendre sa maison à un investisseur. Il la louera à cet investisseur pendant deux ans avec l'option de racheter la maison au prix du marché.

Perdre votre maison à la suite d'une saisie ou d'une vente fiscale n'est pas la seule option pour les propriétaires en difficulté. Une cession-bail à découvert permet à un propriétaire de vendre sa maison et de la louer à nouveau au nouvel acheteur, former une relation propriétaire-locataire qui dure pendant la durée du bail.

Il existe plusieurs façons d’obtenir une vente à découvert en cession-bail de votre maison. Nous en discuterons trois ci-dessous.

Investisseur vente à découvert cession-bail

Les propriétaires en difficulté pourraient sauver leur maison en vendant la maison à un investisseur avant la forclusion. Les investisseurs à la recherche d'un bien locatif bénéficient de revenus stables et d'un prix d'achat réduit potentiel. La vente à découvert devra être approuvée par votre établissement de crédit. Une fois approuvé, le propriétaire peut éviter une forclusion par écrasement de crédit, reconstituer leur crédit dans les années suivantes, et rester à la maison.

À un moment donné dans le futur, l'ancien propriétaire et investisseur peut négocier un prix de vente équitable. Cela permet au propriétaire de récupérer son bien et à l'investisseur de profiter de la vente.

Prêteur vente à découvert cession-bail

Les propriétaires peuvent également vérifier les cessions-bail disponibles auprès de leurs prêteurs hypothécaires. Certains prêteurs ou détenteurs d'hypothèques accepteront un accord de cession-bail au lieu de la forclusion en remettant votre acte. Dans cette situation aussi, un arrangement d'achat approprié peut être élaboré à l'avenir une fois que le propriétaire a été en mesure de récupérer financièrement et qu'il peut prétendre à un prêt sur la maison d'origine.

Vente à découvert à but non lucratif

Les propriétaires peuvent également se tourner vers des organisations à but non lucratif approuvées par le ministère du Logement et du Développement urbain. Ces organisations à but non lucratif approuvées par le HUD ont reçu le feu vert pour effectuer des transactions de cession-bail après un changement en 2011 dans le programme Making Home Affordable.

Les propriétaires peuvent être tenus de suivre une formation en gestion financière pour participer à un programme de cession-bail à découvert par le biais d'organisations à but non lucratif approuvées par le HUD.

Vendeurs méfiez-vous

Les propriétaires confrontés à la forclusion peuvent être particulièrement sensibles aux escroqueries de sauvetage hypothécaire ou aux personnes qui profiteront indûment de la détresse d'un propriétaire. Les vendeurs qui tentent d'éviter la forclusion doivent faire preuve de diligence pour s'assurer qu'ils traitent avec des personnes ou des entreprises de bonne réputation.

Faire votre recherche

Renseignez-vous auprès de votre parquet, le Better Business Bureau, ou la chambre de commerce locale pour trouver des informations sur quelqu'un avant d'effectuer la transaction. Comme pour les prêts prédateurs, les sociétés d'investissement sans scrupules s'attaquent rapidement à des personnes désespérées, situation très émouvante où ils craignent de perdre leur maison. Une recherche rapide sur Google peut renvoyer des avis sur l'entreprise sur divers babillards électroniques que vous pouvez utiliser pour vous aider à prendre une décision. Essayez de trouver des personnes qui ont eu une relation personnelle avec les investisseurs pour déterminer si l'entreprise est réputée ou non. (Voir aussi :Comment vous protéger des prêts abusifs)

Chercher un conseiller juridique

Shawn Kunkler, Agent immobilier chez Paragon Real Estate Group et auteur du Guide de l'initié pour l'achat d'une maison, Édition San Francisco , conseille aux propriétaires de travailler avec un avocat immobilier pour mettre en place un accord de cession-bail approprié. "Ce n'est pas difficile à inclure, mais doit suivre le bon protocole, ", dit-il. Chaque État peut avoir des exigences spécifiques qui doivent être suivies. Il est préférable de travailler avec un avocat spécialisé dans l'immobilier qui a de l'expérience dans les transactions de cession-bail à découvert. Contactez l'Association du barreau de votre État pour obtenir des références.

Gardez votre parole

Les propriétaires prennent du retard pour de nombreuses raisons. Si vous êtes en mesure d'éviter une saisie avec un contrat de cession-bail à découvert, résolu à conserver ce nouvel accord. Faites-en une priorité. Kunkler note que si un accord échoue, c'est le plus souvent parce que la partie qui loue ne respecte pas l'accord.