18 choses que vous devez budgétiser en tant que propriétaire

Posséder un bien immobilier locatif peut être un excellent moyen de faire fructifier votre patrimoine. Remarquez que j'ai dit "peut être". Cela peut aussi être un excellent moyen de PERDRE de l'argent, si vous ne le faites pas correctement.

L'une des meilleures façons de perdre de l'argent est de ne pas bien comptabiliser toutes vos dépenses. Et tandis que chaque maison est différente, et donc chaque liste complète sera différente, il y a beaucoup de choses qui sont les mêmes pour chaque propriété.

Voici une très longue liste de choses que vous devriez budgétiser et inclure dans vos calculs lorsque vous calculez les chiffres d'une nouvelle propriété potentielle !

Dépenses en capital

Les dépenses en capital sont souvent appelées CapEx en abrégé. Considérez-les comme des réparations ou des remplacements coûteux et peu fréquents. Des choses comme un toit, une fournaise, des appareils électroménagers, un chauffe-eau. Vous n'allez pas acheter un nouveau toit chaque année—la durée de vie d'un toit commence généralement à 25 ans et augmente simplement en fonction du matériau utilisé.

Mais éventuellement, vous devrez remplacer votre toit, vous voudrez donc avoir des fonds disponibles lorsque vous le ferez. À l'heure actuelle, un toit commence à 15 000 $. La façon de déterminer le budget que vous devrez prévoir pour le remplacement éventuel de votre toit consiste à diviser le temps restant sur votre toit par le coût du remplacement.

Je vais utiliser l'âge de ma propre maison pour les exemples. Mon toit a 3 ans et j'envisagerai probablement un coût de réparation de 18 000 $. Ainsi, un toit moyen de 25 ans moins 3 ans fait 22 ans ou 264 mois. 18 000 $ divisés par 264 mois, c'est 68,18 $ par mois que je devrais économiser pour le remplacement éventuel de mon toit.

Mais CapEx n'est pas seulement un remplacement de toit. Un chauffe-eau commence à environ 600 $ et la durée de vie est de 8 à 15 ans en moyenne. (Lorsque vous remplacez le vôtre, placez un bac de vidange en dessous. Ce SERA le meilleur 20 $ que vous ayez jamais dépensé.) Les systèmes de CVC commencent à environ 5 000 $ et ne font qu'augmenter.

CapEx est très important à garder à l'esprit lorsque vous évaluez une transaction. Si le loyer n'est que de quelques centaines de dollars de plus que votre versement hypothécaire, vous perdez de l'argent dès que vous achetez la propriété.

Vacance

Finalement, ce marché changera, vos locataires déménageront (espérons-le à la fin de leur bail tout en laissant leur unité super propre !) et vous ne pourrez pas trouver le prochain locataire, créant ainsi une vacance. Alors que je vois beaucoup de gens calculer 5% d'inoccupation, un mois de loyer correspond en fait à 8,3% d'inoccupation. Je suis toujours très conservateur dans mes chiffres, et si vous prévoyez 8 mais n'en avez besoin que de 5 ou moins, vous gagnez.

Entretien de routine

Vous êtes propriétaire de la maison, vous devrez donc la garder en bon état. L'entretien de routine aide à garder votre maison en parfait état et vous avertit du début des problèmes afin que vous fassiez une petite réparation au lieu de régler un gros problème.

Une grande partie de cela est faisable par vous-même, mais il est préférable de tenir compte du coût de la location lors de l'exécution des chiffres d'une location potentielle au cas où votre portefeuille deviendrait trop à faire vous-même ou si vous choisissiez simplement de ne pas intervenir.

Voici quelques éléments à prendre en compte lors de la création de votre budget :

Réparations

Au cours de la possession de la maison, les choses vont se casser. C'est ainsi que va la vie. Vous disposez d'un fonds CapEx pour le remplacement peu fréquent d'articles coûteux, mais n'oubliez pas ces petites choses.

Une bonne règle empirique consiste à retenir entre 0,5 % et 1 % du prix d'achat de la maison par an pour les réparations. Sur une maison de 300 000 $, c'est 1 500 $ - 3 000 $. Certaines années, il vous restera des fonds et certaines années, vos réparations dureront, mais vous êtes un utilisateur YNAB à préparer, n'est-ce pas ?

Coût de faire des affaires

Posséder un bien locatif, c'est posséder une petite entreprise et il y a des coûts liés à la possession et à l'exploitation d'une entreprise.

Vous avez besoin d'un super bail. Le téléchargement d'un bail gratuit sur Internet ne protège pas adéquatement vos intérêts dans la propriété. Consultez cette ressource pour acheter un bail spécifique à l'État, rédigé avec des avocats en conjonction avec les lois des propriétaires locataires de chaque État.

Un bon CPA axé sur l'immobilier vous fera souvent économiser plus d'argent sur vos impôts qu'il ne vous en facturera. Une grande société de gestion immobilière vous soulagera au quotidien, moyennant des frais bien sûr. Typiquement 10% des loyers mensuels et trouver un nouveau locataire coûte un mois de loyer. Si vous réalisez à peine des bénéfices, cela pourrait être un tueur d'affaires.

Votre temps

Le coût numéro un que les nouveaux propriétaires oublient de prendre en compte est leur temps. La mise en place de votre location prend du temps. Si vous allez tout louer, il faut encore du temps pour trouver la bonne personne pour gérer votre propriété pour vous. Et vous DEVEZ prendre le temps de trouver un excellent gestionnaire immobilier. Voici une liste de 76 questions à poser à votre Property Manager AVANT de l'embaucher.

Si vous allez gérer la propriété vous-même, cela prendra beaucoup plus de temps. Assurez-vous d'être suffisamment rémunéré pour votre temps! La publicité de votre propriété à louer, la sélection des locataires, la visite de la propriété, les appels de maintenance, la collecte et le dépôt de loyer et le paiement des factures de la propriété prennent du temps. Voici un aperçu de ce qu'implique exactement la location de votre maison.

Pour les nouveaux propriétaires, il peut être facile d'ignorer ces coûts très réels associés à la possession d'un bien locatif—c'est plus que le simple delta entre le loyer et votre paiement hypothécaire. Ne pas correctement comptabiliser ces dépenses peut finir par vous coûter cher et transformer ce qui ressemblait à beaucoup en un gouffre financier sans fin qui dévore tous vos bénéfices.

Vous pouvez gagner beaucoup d'argent et générer de la richesse à long terme en investissant dans l'immobilier, mais vous devez gérer vos chiffres correctement et rendre compte de tout. Comme dans votre quotidien, votre bien locatif a aussi besoin d'un budget.

Mindy Jensen est une agente immobilière agréée du Colorado, auteure de How to Sell Your Home et responsable de communauté pour BiggerPockets, où elle aide les investisseurs nouveaux et expérimentés à apprendre les bonnes façons d'investir dans l'immobilier pour accroître leur patrimoine. Elle est également co-animatrice du podcast BiggerPockets Money.