Le code de l'Indiana sur la saisie immobilière et les droits des locataires

Si votre seule association avec l'état de l'Indiana est de regarder le football de Notre-Dame ou de vous souvenir d'un Ron Howard souriant, âgé de 6 ans, chantant les louanges de Gary, Indiana, dans "L'homme de la musique, " vous ne savez peut-être pas que l'Indiana a connu l'un des taux de saisies les plus élevés du pays au début de la crise des saisies en 2006, selon une étude de 2007, "Ma vieille maison de l'Indiana :une étude sur la hausse des taux de forclusion" de l'Université du sud de l'Indiana. Le processus de forclusion et les droits des locataires associés dans l'État de Hoosier sont énoncés dans les lois fédérales et étatiques.

Processus de forclusion

Aux États-Unis, les saisies sont soit judiciaires (au tribunal) soit non judiciaires (administratives). En Indiana, les saisies sont judiciaires. Depuis 2011, les prêteurs de forclusion ont dû envoyer un avis aux emprunteurs défaillants au moins 30 jours avant de déposer une action en forclusion devant les tribunaux. Ils initient l'action en forclusion en intentant une action en justice et en enregistrant ce qu'on appelle une "lis pendens, " ou un avis de poursuite en instance. Les parties nommées ont le droit de demander une conférence de règlement pour poursuivre une alternative à la forclusion, comme une modification de prêt. Le tribunal rend finalement un jugement pour ou contre la forclusion, et, si le premier, ordonne la vente de la propriété.

Implication du locataire dans une action en justice

Les prêteurs de forclusion dans l'Indiana peuvent inclure à la fois le propriétaire et les locataires dans la forclusion, car un contrat de location est en fait un intérêt dans la propriété. Le but d'un prêteur incluant un locataire dans l'action est de mettre fin aux droits de ce locataire associés à la propriété - c'est-à-dire, mettre fin à son bail. Cependant, la plupart des prêteurs ne déposent que contre l'emprunteur, surtout depuis qu'une loi fédérale de 2009 interdisant aux prêteurs de résilier les baux après la forclusion est entrée en vigueur.

Protéger les locataires en cas de forclusion

La loi fédérale de 2009 sur la protection des locataires contre la forclusion oblige les prêteurs et les acheteurs de forclusion à honorer les baux résidentiels existants après la forclusion. La seule exception à cette exigence est lorsqu'une propriété de forclusion est achetée par un individu qui a l'intention d'occuper lui-même le logement locatif. En cas de résiliation de bail ou pour les locataires sans bail, interdire les prêteurs et tous les autres nouveaux propriétaires, y compris ceux qui ont l'intention d'occuper l'unité, doit fournir aux locataires un préavis de 90 jours avant d'intenter une poursuite en expulsion.

Expulsion post-forclusion

Un prêteur ou un autre acheteur de forclusion a le droit dans l'Indiana de résilier une location après la forclusion sans motif valable - c'est-à-dire, sans motif lié au bail comme le non-paiement du loyer. Après le préavis de 90 jours requis par la loi fédérale, un propriétaire poursuit une expulsion dans l'Indiana en déposant une action en justice pour expulsion, appelé un détenu illégal, en cour. Le locataire est entendu. Si approuvé, l'expulsion est effectuée par le shérif du comté qui affiche d'abord la propriété, puis expulse de force tous les occupants restants.