Lois sur la possession abusive dans le New Jersey

La possession abusive est le processus par lequel une personne peut acquérir le titre d'un bien immobilier en l'occupant. Le bien doit être occupé pendant un certain temps, qui diffère selon les états. Dans le New-Jersey, la période de temps et les autres éléments requis de possession adverse sont énoncés dans la Section 2A:14-31 du Code du New Jersey. Si le possesseur adverse l'emporte dans sa réclamation, le propriétaire initial n'est pas indemnisé pour la perte.

Période de possession

Si une personne propriétaire d'une maison ou d'un terrain vacant installe une clôture, construit une allée ou place une structure au-delà de la limite de sa propriété - sur une propriété appartenant à quelqu'un d'autre - il peut obtenir le titre après en avoir conservé la possession pendant une longue période. En vertu de l'article 2A:14-31, si la propriété est une zone boisée non aménagée, la période de possession adverse est de 60 ans. Tous les autres biens ont une période d'occupation de 30 ans.

Virage

En raison de la très longue période de temps nécessaire pour revendiquer la possession adverse dans le New Jersey, un possesseur adverse peut établir que le délai légal est respecté en virant de bord. Le virement signifie que la personne qui revendique la propriété par possession adverse peut utiliser des actes antérieurs ou des documents publics pour établir que la période de possession de 30 ou 60 ans a commencé avec un propriétaire antérieur.

Par exemple, si une personne a construit une clôture à deux pieds au-delà de sa limite de propriété et y est restée pendant 12 ans avant de vendre, et le nouveau propriétaire a maintenu la clôture, le nouveau propriétaire pouvait demander le titre par possession adverse après 18 ans. En effet, l'occupation a commencé 30 ans auparavant, lorsque la clôture a été construite pendant la possession du propriétaire d'origine.

Éléments

Un possesseur adverse doit établir les éléments de possession adverse afin d'acquérir le titre dans le New Jersey. Les éléments incluent continu, hostile, ouvert et notoire, possession exclusive et effective. « Continue » signifie que la possession doit être constante et régulière ; l'utilisation sporadique de la terre n'est pas suffisante pour établir la possession adverse. « Hostile » signifie que le possesseur adverse utilise le bien en sachant qu'il n'en est pas le propriétaire légitime. Un possesseur adverse peut établir une possession "ouverte et notoire" en utilisant la terre d'une manière que tout le monde - y compris le propriétaire réel - peut voir, comme l'entretien de la pelouse ou la mise en place d'un cabanon ou d'un autre type de structure sur le terrain. L'élément de propriété « exclusive » exige que le possesseur adverse soit le seul propriétaire du bien. Cela signifie que même le propriétaire réel n'utilise pas la terre. Dernièrement, « possession réelle » signifie que le possesseur adverse doit faire usage du bien-fonds -- par exemple, pour la récolte des récoltes - plutôt que de simplement le réclamer.

Exception

La seule exception au droit de propriété par possession adverse dans le New Jersey est lorsque le gouvernement fédéral ou de l'État est propriétaire de la propriété en question. Propriété à usage public, comme une école et son terrain environnant ou une autoroute, est protégé contre toute réclamation de possession adverse. En outre, les forêts domaniales ou fédérales, même s'il n'est pas développé et inutilisé, ne sont pas non plus susceptibles d'être pris par un possesseur adverse.