5 erreurs que les investisseurs en FPI devraient éviter pendant la crise des coronavirus

Les investisseurs dans les fiducies de placement immobilier (FPI) ont été parmi les plus durement touchés par l'effondrement du marché qui a suivi l'émergence de la crise des coronavirus. Les FPI investissent dans l'immobilier, le louer à des locataires, et négociez en bourse comme une action. Ils sont les préférés des investisseurs en raison de leurs dividendes élevés et de leur solide historique de croissance.

L'ETF Vanguard Real Estate Index Fund a été battu au début de 2020, encore plus que le Standard &Poor's 500, alors qu'il est généralement moins volatile. Cette contre-performance peut surprendre, trop, puisque les FPI dans leur ensemble ont surperformé le S&P 500 sur de longues périodes.

Au milieu de la fermeture économique presque totale dans de nombreux États en raison d'ordres gouvernementaux, Les FPI ont eu plus de mal à percevoir les loyers de leurs locataires, qu'il s'agisse d'entreprises ou de personnes. En plus de ça, ils doivent de l'argent, trop, puisqu'ils financent leur propriété par de la dette. Comme beaucoup d'Américains, ils ne sont pas payés même s'ils doivent de l'argent à d'autres.

Bien que l'idée de vendre vos FPI puisse sembler bonne en ce moment, cette approche pourrait vous coûter cher à long terme, rendre la crise encore pire qu'elle ne l'est déjà. Les investisseurs en FPI devraient essayer d'éviter ces erreurs courantes afin de minimiser les effets de la crise des coronavirus et de protéger leurs portefeuilles du ralentissement économique qui en résulte.

1. Vendre en bas

Investir, c'est acheter à bas prix et vendre plus haut. Ainsi, lorsque le marché baisse considérablement, comme au début de 2020, vous voulez évaluer si vous vendez uniquement parce que le FPI a baissé ou parce que vous pensez qu'il va encore baisser en raison des fondamentaux.

Le cours d'une action de FPI intègre les attentes de millions d'investisseurs potentiels, qui consultent toutes sortes de données (postes vacants, croissance économique, problèmes des locataires et bien d'autres) pour déterminer leur meilleure estimation de la valeur de l'entreprise. Alors que le prix peut toujours évoluer plus tard, il faut souvent de nouvelles informations pour changer le point de vue des investisseurs sur le FPI.

Le marché est souvent efficace pour prédire l'avenir. Une bonne nouvelle peut arriver sans que vous le sachiez, et souvent, les bonnes nouvelles peuvent être attribuées au fait que les investisseurs sont globalement moins pessimistes. Si la situation évolue favorablement, Les valeurs des FPI pourraient en fait augmenter, pas en bas, vous laissant ayant vendu près du fond.

2. Ne pas analyser attentivement un FPI

Quoi que vous pensiez faire avec une FPI - acheter, vente, ou debout - il est important de les analyser soigneusement, ainsi que l'industrie. Les FPI opèrent dans de nombreux secteurs différents - soins de santé, hébergement, appartements, commerces de détail et centres de données, pour n'en nommer que quelques-uns. La dynamique de chacun de ces secteurs est extrêmement différente, vous ne pouvez donc pas adopter une approche « taille unique ».

Par exemple, les FPI des centres de données et les FPI des tours ont plutôt bien résisté. Ils sont toujours en bas de leurs sommets, mais moins que l'ensemble du secteur. Ensuite, il y a les FPI d'hébergement et de vente au détail, qui ont été envoyés sous le choc car on ne sait pas quand les consommateurs pourraient reprendre leurs voyages et leurs achats comme avant. Même les FPI de soins de santé, qui bénéficient généralement d'une demande constante, ont été touchés plus durement que vous ne le pensez. Vous devrez donc comprendre la dynamique de chaque secteur.

Avant de prendre une décision sur la façon de procéder, tenir compte de ces facteurs ainsi que de la situation plus spécifique de chaque entreprise. Les locataires paient-ils leur loyer ? L'endettement est-il gérable ? L'entreprise devra-t-elle lever des fonds à l'avenir si l'économie ne s'améliore pas ? Le FPI – comme un propriétaire de cinémas – s'en sortira-t-il bien dans une économie « nouvelle normalité » ?

Bien sûr, ce ne sont là que quelques-unes des questions que vous voudrez considérer avant de prendre des mesures. Laissez les faits guider vos décisions et non l'inverse.

3. Laisser la peur vous empêcher d'acheter de bons REIT

Si vous avez analysé l'entreprise et que l'avenir à long terme semble bon, ce pourrait être une erreur de ne pas en acheter plus, surtout si vous bénéficiez d'une remise importante par rapport à ce que vous pensez que le FPI vaudra à l'avenir. Il est donc important de ne pas laisser la peur vous effrayer d'une bonne affaire.

Cela ne veut pas dire que chaque FPI à prix réduit est une bonne affaire. Et même les bonnes entreprises peuvent devenir moins chères à mesure que de nouvelles informations apparaissent ou que les investisseurs deviennent plus pessimistes. C'est l'une des raisons pour lesquelles de nombreux experts recommandent d'utiliser la moyenne des coûts en dollars pour acheter des actions. En utilisant cette approche, vous pouvez répartir vos achats en moyenne dans un stock.

Alors que les FPI sont connues pour leurs dividendes stables, la crise actuelle des coronavirus a mis en doute une partie de cette stabilité. Si une FPI ne perçoit pas son loyer, il aura du mal à payer son dividende. Les investisseurs envisagent donc peut-être déjà un grand potentiel de réduction des dividendes. Mais si cette baisse des dividendes ne se produit pas, le stock peut être amorcé pour rebondir plus haut.

Si les fondamentaux du FPI semblent bons et qu'il peut continuer à croître à l'avenir, mais ce n'est pas un prix pour ce scénario, alors ce pourrait être un bon moment pour ramasser des actions. Mais souvent, vous devrez surmonter votre peur. Faire une analyse approfondie d'une FPI peut vous aider à éliminer tout doute.

4. Uniquement des positions de concentration, ne pas se diversifier

Si vous cherchez à acheter des FPI en période de ralentissement, ce peut être une erreur de se concentrer uniquement sur ceux que vous possédez. Au lieu, cela pourrait être l'occasion d'acheter certaines des actions les plus performantes qui semblaient simplement trop chères auparavant. De cette façon, vous pouvez profiter du pouvoir de la diversification, ajouter réellement plus d'entreprises de haute qualité à votre portefeuille, alors qu'ils sont relativement moins chers.

Par exemple, la croissance de l'économie numérique a été formidable pour certains secteurs des FPI au cours des dernières années - entrepôts, data centers et tours télécoms, surtout. Si bon nombre de ces secteurs ont bien résisté, ils sont toujours en dessous de leurs sommets de 52 semaines. Mais les perspectives de ces secteurs à long terme restent solides.

En se diversifiant, vous pouvez réduire le risque de votre portefeuille tout en ajoutant potentiellement des pierres précieuses de haute qualité. Il aide également à équilibrer le risque d'explosion, compte tenu de la dette importante qui est courante pour les FPI.

5. En supposant que les choses redeviennent normales rapidement

Alors que le marché a rebondi sur ses plus bas relativement rapidement, ce pourrait être une erreur de penser que l'économie réelle rebondira aussi vite. De nombreuses personnes devraient rester sans travail même lorsque le coronavirus est neutralisé en tant que menace, et de nombreuses entreprises ne reviendront pas du tout. Ainsi, cet environnement rendra difficile, même pour les grandes entreprises, une reprise rapide.

Et les FPI ont d'autres problèmes qui leur sont spécifiques. Ils doivent percevoir les loyers des locataires, et de nombreux locataires n'ont tout simplement pas l'argent, parce qu'ils ne le font pas non plus pour le moment. Les FPI peuvent donc être lentes à se redresser. En plus de ce problème, Les FPI sont généralement financées par une dette importante, de la même manière que les propriétaires empruntent généralement beaucoup pour financer leur maison. Sans argent entrant, Les FPI devront trouver comment payer leurs propres dettes, trop.

Alors que les FPI dans leur ensemble s'en tireront probablement bien à long terme, ce pourrait être une erreur de s'attendre à ce que les affaires comme d'habitude trop tôt. C'est une autre raison pour laquelle la moyenne des coûts en dollars pourrait être une bonne stratégie.

En bout de ligne

Les REIT offrent un moyen attrayant d'investir dans l'immobilier sur le long terme, mais les investisseurs doivent faire preuve de prudence pendant cette récession, négocier le chemin entre l'optimisme insouciant et le pessimisme myope. La baisse du marché pourrait offrir une valeur importante pour préparer votre portefeuille à des décennies de rendements exceptionnels, y compris un flux croissant de dividendes. Mais vous voudrez équilibrer cet avantage avec le potentiel de perte, surtout si l'économie s'affaiblit encore plus à partir d'ici.