Comment fonctionnent les contrats à prix maximum garanti (BPF) ?

Bien que les contrats de prix maximum garanti (GMP) soient la norme dans de nombreux secteurs, il y a quelques nuances à cette approche qui sont couramment utilisées dans la construction et les projets connexes. Les entreprises et les particuliers qui concluent ces accords doivent connaître les avantages et les inconvénients des contrats au prix maximum pour les utiliser efficacement.

Que sont les contrats à prix maximum garanti (BPF) ?

Avec les contrats GMP, le client s'engage à rembourser à l'entrepreneur les matériaux, la main-d'œuvre et les honoraires de l'entrepreneur qui couvrent les bénéfices. Le prix maximum garanti est le montant le plus élevé que les clients paieraient pour le projet, mais si le prix final est inférieur au maximum, le client n'est pas obligé de partager ces économies avec l'entrepreneur, sauf stipulation contraire dans l'accord. Les entrepreneurs sont responsables de tout dépassement de coûts au-delà du prix maximum, à moins qu'il n'y ait des changements à la conception ou à la portée du projet.

Prix ​​maximum garanti par rapport aux contrats à prix fixe

Les contrats au forfait prévoient un prix fixe pour les projets. Peu importe combien l'entrepreneur finit par dépenser pour terminer le projet, le prix payé sera le même. Les contrats à prix fixe sont généralement payés en plusieurs versements à différentes étapes du projet. Il est particulièrement important d'avoir tous les détails du projet avant l'exécution d'un contrat à prix fixe.

Contrats GMP, d'autre part, avoir une certaine souplesse. Le client rembourse l'entrepreneur ou prend en charge les dépenses jusqu'à un seuil déterminé au début du projet. Les contrats comportent des bénéfices pour l'entrepreneur, souvent un pourcentage du prix global du projet. Comme les contrats au forfait, si les coûts dépassent le montant prévu, l'entrepreneur est tenu de couvrir les excédents, à moins qu'un ordre de modification formel ne soit soumis.

Points clés à retenir

• Les contrats à prix maximum garanti prévoient une limite aux coûts du projet pour les acheteurs.
• Les accords sont standard pour les projets avec des portées ou des échéanciers ouverts.
• Les entrepreneurs travaillent en étroite collaboration avec les clients pour développer la conception du projet, chronologie et autres détails.
• Les contrats GMP partagent de nombreuses similitudes avec d'autres types de contrats, tels que les contrats au forfait, mais il y a quelques différences clés.

Explication des contrats à prix maximum garanti (BPF)

Le prix maximum garanti est le prix maximum qu'un entrepreneur peut facturer à un client pour un projet. Appelés aussi contrats à « prix à ne pas dépasser », ces accords exigent que les clients compensent les entrepreneurs pour leurs coûts directs et une redevance fixe pour les frais généraux et les bénéfices, mais seulement jusqu'à un certain seuil. L'entrepreneur est responsable des coûts supplémentaires une fois que le projet a atteint ce montant. Le prix maximum peut être augmenté via un ordre de modification si la portée du projet change mais pas pour les erreurs d'estimation ou les dépassements de coûts.

Comment fonctionnent les contrats à prix maximum garanti (BPF) ?

Les contrats à prix maximum garanti sont relativement simples, mais il y a des détails sur les clients et les entrepreneurs qui doivent être au courant.

Éléments BPF

Le prix maximum garanti se compose de quatre parties :

1. Les tâches du projet
2. Coûts directs du projet
3. Les frais généraux indirects encourus par un entrepreneur
4. Le profit qu'un entrepreneur veut faire

A partir de ce cadre, les entrepreneurs peuvent déterminer le prix du projet. Par exemple, un contrat GMP pour construire un silo à grains inclurait les coûts directs du projet de 150 $, 000, frais généraux de 20 $, 000 et des honoraires incluant le profit souhaité par l'entrepreneur de 15 $, 000 pour un prix total de 185 $, 000. Ce serait le montant le plus élevé que l'entrepreneur pourrait facturer au client, à moins qu'une demande de modification formelle ne se produise et que les deux parties l'approuvent.

Si les coûts dépassent ce montant, les entrepreneurs doivent les payer de leur poche, réduire leurs profits. Si le projet rentre dans le budget GMP, le client garde les économies. Cependant, il n'est pas rare que les clients partagent une partie des fonds restants avec les entrepreneurs pour les inciter à réduire les coûts.

Chef de chantier à risque (CMAR)

Avec les contrats GMP, le rôle de l'entrepreneur général est celui de maître d'œuvre à risque (CMAR). Ici, le maître d'œuvre est chargé d'orienter la phase de développement du projet, consultation du client sur la conception et la portée du projet, soucis budgétaires, adéquation et disponibilité des matériaux, défis de construction et d'autres aspects vitaux. Cela permet à l'entrepreneur d'élaborer un GMP transparent auquel les deux parties sont d'accord. Une fois le projet lancé, la CMAR est l'interlocuteur privilégié des maîtres d'ouvrage, ouvriers et sous-traitants, s'efforcer de maintenir les coûts dans les limites convenues et de maintenir une production de haute qualité.

Quand les contrats à prix maximum garanti (BPF) sont-ils utilisés ?

Ces contrats fonctionnent mieux pour les projets dont les coûts peuvent être estimés avec précision et n'ont pas de grandes fluctuations de prix. Les contrats à prix maximum garanti peuvent également être combinés avec d'autres types de contrats. Dans ces cas, le GMP a le même objectif, mais l'accord sous-jacent peut être selon des stipulations moins strictes, comme pour les contrats à prix coûtant majoré, qui sont des accords pour rembourser les entrepreneurs pour toutes dépenses, plus un montant prédéterminé de profit, généralement un pourcentage du prix total du contrat.

Incertitude dans les contrats BPF

Bien que les contrats de prix maximum garantis soient utiles, ils sont encore soumis à des défis. Dans de nombreux cas, ces problèmes surviennent en raison des fluctuations de la portée et des coûts, ce qui peut conduire à l'incertitude.

Tableau des valeurs

Comme pour les autres contrats basés sur des projets, les contrats à prix maximum garanti nécessitent un barème de valeurs. Ce document est essentiel dans les contrats GMP car il détermine le prix maximum garanti.

Comment fonctionnent les nomenclatures de valeurs ?

Le document de nomenclature des valeurs détaille les coûts des tâches, le personnel et les fournitures dont l'entrepreneur a besoin pour mener à bien le projet. Il se compose de catégories commerciales (par exemple, plomberie, La peinture, soudage, et plus) et la main-d'œuvre estimée (y compris les sous-traitants), les matériaux et les montants pour imprévus. La somme des coûts dans ce document est le prix maximum garanti.

Alors que l'utilisation du barème des valeurs est généralement de réduire l'incertitude, cela peut être une source de confusion et de désaccord lorsque les chiffres de l'entrepreneur ne correspondent pas aux attentes du client.

Montants pour éventualités

Confusion au sein des contrats à prix maximum garanti et du bordereau de valeur, en particulier, se produit généralement lorsque l'entrepreneur inclut un montant tampon dans la liste des articles de valeur dont le prix est connu pour fluctuer sur de longues périodes, comme les matières premières et la main-d'œuvre. Les montants pour éventualités couvrent également les frais généraux de l'entrepreneur pour des choses comme la location d'équipement. Bien qu'il s'agisse d'une pratique courante et prudente, les entrepreneurs doivent être en mesure d'expliquer l'augmentation des coûts.

Si les entrepreneurs n'atteignent pas le montant pour imprévus à la fin du projet, l'entrepreneur et le client se partagent souvent les fonds supplémentaires. Cependant, cela peut causer des inquiétudes si une partie pense qu'elle doit une réduction plus importante ou ne veut pas du tout partager. Le contrat doit stipuler la répartition des montants pour éventualités afin d'éviter les désaccords.

Changer les commandes

Après avoir établi le GMP, ni le prix du contrat ni la portée du projet ne peuvent changer sans une demande de modification officielle. Ce document doit inclure la justification du changement, une estimation des coûts ajustés et si les changements proposés affectent la date d'achèvement. L'entrepreneur et le client doivent accepter les nouvelles conditions.

Avantages des contrats à prix maximum garanti (GMP)

Les contrats GMP peuvent être mutuellement avantageux pour les clients et les entrepreneurs. Ils fonctionnent mieux pour les projets avec des spécifications détaillées et des étendues de travail.

Avantages pour les clients

Économique

Ces contrats conviennent aux clients aux budgets serrés puisqu'il existe un seuil de coût ferme. Selon les stipulations du contrat, les clients peuvent conserver les économies si le projet entre dans le cadre du GMP, mais il est courant de partager avec les entrepreneurs comme incitation à finir en dessous du budget.

Risque réduit

Les clients courent moins de risques dans un contrat GMP car les entrepreneurs sont responsables des dépassements de coûts. Quand c'est bien fait, il y a également moins de risque de payer pour des fournitures ou des travaux inadéquats, car le tableau des valeurs détaille les travaux que l'entrepreneur doit accomplir et les matériaux à utiliser.

Avantages pour les entrepreneurs

Des projets simples

Une fois le contrat signé, l'entrepreneur et le client ont probablement résolu les problèmes et finalisé les plans et les conceptions du projet, leur simplifier le processus de planification des ressources, temps et argent tout au long du projet. Il atténue également les défis comptables, car les changements sont minimes.

Plus de contrôle de projet

L'entrepreneur travaille généralement avec le client sur la conception du projet, calendrier et d'autres aspects de la planification. Cela donne à l'entrepreneur un meilleur contrôle sur les coûts ainsi que sur l'avancement du projet.

Inconvénients des contrats à prix maximum garanti (GMP)

Bien qu'un outil utile pour certains projets, Les contrats GMP peuvent présenter des obstacles pour les clients et les entrepreneurs. Il est important de comprendre ces inconvénients et de résoudre les problèmes lorsque vous commencez à rédiger des contrats.

Inconvénients pour les clients

Prix ​​frauduleux

Des entrepreneurs peu scrupuleux peuvent essayer de fournir des BPF déraisonnablement gonflées, emploient une main-d'œuvre moins qualifiée ou utilisent des matériaux de mauvaise qualité pour réduire les coûts de leur côté. Pour atténuer ce risque, les clients doivent vérifier les états financiers du projet de l'entrepreneur et d'autres documents pertinents pour garantir des prix équitables.

Inconvénients pour les entrepreneurs

Risque accru

Les contrats BPF augmentent le risque financier des entrepreneurs puisqu'ils doivent payer si les coûts dépassent le prix maximum autorisé. Ces dépassements peuvent gruger les bénéfices de l'entrepreneur, c'est pourquoi il est important de comprendre la plupart des détails du projet à l'avance et de n'autoriser les modifications de portée qu'avec un document d'ordre de modification approprié qui tient compte de l'augmentation des coûts.

Transparence requise

Les contrats à prix maximum garantis sont des accords à « livre ouvert », ce qui signifie que le client peut auditer les finances du projet de l'entrepreneur. Les entrepreneurs sont tenus de tenir des registres méticuleux, ce qui peut prendre du temps. Cette ouverture peut également ressembler à une atteinte à la vie privée de l'entrepreneur.

Alternatives aux contrats à prix maximum garanti (GMP)

Au-delà des contrats au forfait évoqués ci-dessus, il existe quatre autres alternatives courantes aux contrats à prix garanti.

1. Contrats au forfait

   Avec un contrat au forfait (appelé aussi contrat au forfait), le maître d'ouvrage fournit à l'entrepreneur les plans de projet finalisés, conceptions et spécifications de construction et calendrier, et l'entrepreneur fournit une estimation englobant le prix des matériaux, la main d'oeuvre, les frais généraux et le profit de l'entrepreneur. Indépendamment des coûts réels, l'entrepreneur recevra cette somme forfaitaire. L'entrepreneur n'a pas besoin d'ouvrir ses livres aux clients, et les frais individuels ne sont pas remboursés. Avec des projets forfaitaires, les entrepreneurs sont payés au prix convenu et toutes les économies réalisées en vertu du budget leur reviennent.

   Les contrats à prix maximum garanti ont des stipulations similaires, alors quelle est la différence entre les BPF et le montant forfaitaire ? L'une des différences les plus significatives entre les contrats à prix forfaitaire et les contrats à prix maximum réside dans les contrats GMP, le client reçoit les économies si le projet n'atteint pas le prix maximum. Dans certains cas, le client peut partager une partie des économies de coûts avec l'entrepreneur pour encourager le travail en temps opportun et maintenir les coûts bas.

2. Contrats à prix unitaires

   Les contrats à prix unitaires basent le prix du projet sur les coûts unitaires des matériaux pour chaque étape du projet. Ce type de contrat repose fortement sur le barème des valeurs décrivant les tâches du projet par métier de la construction (par exemple, La peinture, électrique, plomberie, menuiserie et plus), puis en détaillant les coûts de chaque article. Ces accords sont plus courants pour les projets unitaires, comme les peintres ou les poseurs de tapis facturant au pied carré.

3. Contrats à prix coûtant majoré

   Ces accords sont similaires aux contrats GMP car avec les contrats à prix coûtant majoré, le client s'engage à couvrir les fournitures, la main d'oeuvre, les frais généraux et les bénéfices de l'entrepreneur et ne nécessitent pas de plans de projet finalisés avant qu'une estimation soit fournie.

   Il existe trois variantes de contrats à prix coûtant majoré.

   • Pourcentage du coût fixe majoré :le bénéfice de l'entrepreneur est un pourcentage du coût du projet.
   • Coût majoré d'honoraires fixes :le bénéfice de l'entrepreneur est une redevance de base qui ne dépend pas du coût du projet.
   • Honoraires fixes majorés avec prix maximum garanti :Le bénéfice de l'entrepreneur est un honoraire de base qui ne dépasse pas un montant spécifié.

4. Contrats temps et matériaux (T&M)

   Ces contrats exigent que le propriétaire du projet rembourse à l'entrepreneur les matériaux et un taux de main-d'œuvre quotidien ou hebdomadaire. Ce contrat convient aux projets sans calendrier prédéterminé ou lorsque des changements sont probables tout au long du projet.

Le maître d'ouvrage et l'entrepreneur conviennent des taux de main-d'œuvre, les coûts des matériaux et les heures de main-d'œuvre directe - généralement, la planification et la disponibilité sont intégrées dans la partie des heures de main-d'œuvre directe lors de la rédaction du contrat. Au début du projet et avant le début des travaux, ils négocient des prix qui permettent une marge raisonnable pour le profit de l'entrepreneur tout en respectant les attentes et le budget du client. Il n'y a pas de seuil pour le prix total du projet, ce qui peut être risqué pour les clients car il n'y a pas de contraintes sur la durée du projet ou son coût final. Certains contrats T&M comportent des clauses de non-dépassement qui, similaire aux contrats GMP, placez une limite sur le montant qu'un client rembourse pour les dépenses de main-d'œuvre et de matériaux.

Les contrats de prix maximum garantis peuvent être compliqués et impliquent un certain nombre de pièces mobiles. Gestion des tâches, risques et variations pour un contrat GMP est beaucoup plus facile avec un logiciel de comptabilité efficace. Un logiciel de gestion financière peut améliorer tous les aspects des finances du projet, y compris la comptabilité, facturation et reporting. Ce logiciel automatise les calculs de coûts ainsi que les tâches de paie et suit les dettes et les créances pour chaque projet. Les plates-formes de gestion financière fournissent également des modules de coûts de travail pour surveiller et analyser les achats de matériaux, les coûts de main-d'œuvre, frais généraux et autres dépenses liées au projet.

Exemple de contrat de prix maximum garanti (GMP) gratuit

L'American Institute of Architects (AIA) fournit plus d'un modèle de contrat à prix maximum garanti. Ceux-ci sont considérés comme une norme de l'industrie et sont largement reconnus comme des documents complets et fiables. Le modèle comprend toutes les clauses requises et aide les entreprises qui découvrent ce contrat ou celles qui souhaitent normaliser leur accord BPF existant. Cependant, il est essentiel de noter que les modèles de contrats servent d'exemple de contrat à prix maximum garanti et doivent être adaptés à chaque projet pour éviter des erreurs juridiques coûteuses. Il est également prudent de faire examiner le document par un avocat pour s'assurer de sa légalité.

FAQ sur les contrats de prix maximum garanti (GMP)

Qu'est-ce que les BPF en gestion de projet ?

Le prix maximum garanti est un outil standard de gestion de projet pour maintenir les coûts bas. Cela permet également aux entrepreneurs d'avoir leur mot à dire dans la planification, rendre la gestion de projet plus collaborative entre les entrepreneurs et les clients.

Que signifie GMP dans la construction ?

GMP signifie le prix maximum garanti. Cela fait référence à la plus grande quantité de travail, les matériaux et les bénéfices que l'entrepreneur peut facturer au client dans l'industrie de la construction.

Qu'est-ce qu'un ensemble de dessins GMP ?

Avec les contrats GMP, le client et l'entrepreneur travaillent ensemble sur la conception du projet. Dans de nombreux cas, cette documentation comprend des dessins et des plans illustrant les aspects de conception et le produit fini pour mieux comprendre à quoi devrait ressembler le projet une fois terminé.

Qu'est-ce qu'un amendement aux BPF ?

Un amendement aux BPF, également connu sous le nom d'ordre de modification, est une modification du prix maximum garanti d'origine en raison de modifications de la portée du projet ou d'autres aspects du plan. Les modifications doivent être effectuées par le biais d'un processus formel d'ordre de modification nécessitant l'approbation des entrepreneurs et des clients.

Quels sont les plans GMP?

Le projet décrit, les conceptions et les plans accompagnant un contrat à prix maximum garanti constituent les plans GMP. Ces documents doivent être précis et complets pour garantir la fiabilité de l'estimation des BPF.

Qu'est-ce qu'un contrat CMAR ?

Le contrat de maître d'œuvre à risque délimite les responsabilités du maître d'œuvre concernant la conception, fournitures et planification du projet. Il fait partie intégrante des projets GMR car ces engagements nécessitent généralement une consultation de l'entrepreneur sur ces éléments vitaux.