Ratio dette/revenu :calculer l'abordabilité et l'accession à la propriété

Le logement constitue la dépense la plus importante du budget de la plupart des familles. Mais combien coûte trop combien dépenser pour se loger ? Un article dans le New York Times de samedi contient un exemple choquant d'une femme qui a dépassé les limites :

Ce qu’elle a obtenu, c’est une hypothèque qu’elle ne pouvait pas se permettre. Pour le coût de 385 000 $, [Christina] Natale a versé un acompte de 185 000 $, un peu moins que ce qu'elle a retiré de la vente de la maison de son grand-père. Le prêt qui comblait la différence, avec les frais de clôture, les honoraires du courtier, les taxes et l'assurance, signifiait une facture mensuelle de 1 873,96 $, soit environ 100 $ de moins que son salaire mensuel net en tant qu'adjoint administratif.

Je ne suis pas antipathique aux histoires de difficultés financières, mais cela dépasse même ma compassion. Mme Natale (qui a trois enfants) a contracté un prêt au logement qui ne lui laissait que 100 $ par mois pour toutes les autres dépenses de sa vie. Elle ne devrait pas avoir besoin d’une voix extérieure pour lui dire que c’était une situation impossible. (Tout de même, où étaient les voix extérieures ?)

Bien qu’il s’agisse d’un exemple extrême, de nombreuses personnes achètent une maison et découvrent qu’elles sont dépassées et incapables d’effectuer leurs paiements. Comment pouvez-vous éviter que cela vous arrive ?

Ratio dette/revenu

Heureusement, des décennies de données financières ont produit des modèles informatisés qui aident à déterminer combien une personne peut se permettre de dépenser pour se loger et s’endetter. Pour en savoir plus à ce sujet, j'ai récemment parlé avec Robb Severdia de Garantie Mortgage à Portland. Je lui ai demandé de décrire comment fonctionne le processus. (Si j'ai quelque chose qui ne va pas ici, c'est de ma faute, pas celle de Severdia.)

Traditionnellement, les prêteurs utilisent le ratio dette/revenu (DTI) pour estimer le montant qu’un propriétaire peut se permettre d’emprunter. Ce ratio est calculé en comparant vos dépenses à votre revenu brut (avant impôts). Le inférieur le nombre, mieux c'est. Si vous gagnez 3 000 $ par mois avant impôts et que vous payez 300 $ pour vos dettes, votre ratio d'endettement est de 10 %.

Les banques et les courtiers hypothécaires examinent deux chiffres :

• Le ratio dette/revenu « initial », qui comprend les dépenses totales de logement :principal de l'hypothèque, intérêts, impôts et assurance.
• Le ratio dette/revenu « back-end », qui inclut tous les éléments ci-dessus plus autres remboursements de dettes :prêts automobiles, prêts étudiants, cartes de crédit, etc.

Lorsqu'un emprunteur potentiel soumet ses documents, l'ordinateur les évalue en appliquant des modèles statistiques pour s'assurer que le niveau d'endettement proposé se situe dans les fourchettes acceptées. Après ce processus automatisé, le prêt passe à une souscription manuelle, où un humain examine la demande et prend la décision finale d'approuver ou de refuser le prêt.

Les ratios dette/revenu conformes aux normes de l'industrie sont à l'origine de ce processus.

Limites de prêt

Lorsque nous avons acheté notre première maison en 1994, toutes les personnes impliquées dans la transaction nous ont dit que notre ratio dette initiale/revenu devrait être de 28 % ou moins. Autrement dit, nous ne devrions pas consacrer plus de 28 % de notre revenu brut aux dépenses de logement. Le ratio final était de 36 %, ce qui signifie que nos dépenses de logement et nos remboursements de dettes combinés devraient totaliser moins de 36 % de nos revenus.

Exemple : Notre revenu brut (avant impôts) en 1994 était d'environ 60 000 $, soit environ 5 000 $ par mois. Pour rester sous la ligne directrice de 28 % de la dette initiale par rapport au revenu, nous pouvions nous permettre des dépenses de logement ne dépassant pas 1 400 $ par mois, assurance et taxes comprises. Comme Kris avait des prêts étudiants et que j'avais des dettes de carte de crédit, nous ne pouvions pas nous approcher du ratio DTI initial de 28 %, car cela nous pousserait au-delà des 36 % back-end. Notre endettement élevé signifiait que nous avions moins à dépenser pour une maison. Notre paiement final était de 1 086 $ par mois.

Lorsque nous avons acheté notre nouvelle maison en 2004, les ratios d’endettement avaient changé. « Ce chiffre de 28 % est ancien », nous a-t-on dit. « La plupart des gens peuvent atteindre 33 %. » Le ratio back-end a été porté à 38 % — et même à 41 % sur certains modèles !

D’après ce que j’ai compris, les lignes directrices en matière d’endettement se sont progressivement assouplies au fil des ans. Voici ce que je pourrais comprendre sur l'histoire du DTI (j'aimerais avoir des éclaircissements ou des corrections sur cette liste) :

• Il semblerait que, dans les années 1970 (avant que les dettes par carte de crédit ne deviennent courantes), le DTI n'était pas divisé entre le front-end et le back-end. Il n'y avait qu'un seul ratio, et il était de 25 %. Si votre prêt hypothécaire, vos impôts et votre assurance représentaient moins de 25 % de votre revenu, on supposait que vous étiez en mesure de payer le paiement.
• Dans Les nouvelles règles de l'argent , Ric Edelman écrit que les limites de prêt « étaient auparavant » de 22 % et 28 %. Je suppose que cela devait être la règle générale dans les années 1980.
• Lorsque nous avons acheté notre première maison au milieu des années 90, le ratio initial était de 28 % et le ratio final était de 36 %.
• En 2004, ces ratios ont de nouveau augmenté pour atteindre respectivement 33 % et 38 %. (Pour être admissible à un prêt FHA, votre DTI initial est limité à 29 % et le back-end est plafonné à 41 %.)

Une augmentation de 5 % peut ne pas sembler une grosse affaire, mais lorsqu’il s’agit du paiement d’une maison, c’est énorme. N'oubliez pas :5 % d'un revenu de 60 000 $ équivaut à 3 000 $ par an, soit 250 $ par mois. De nombreuses saisies se produisent parce que les gens assument des paiements de logement qui ne représentent que 250 $ par mois de plus que ce qu'ils peuvent se permettre.

Peur de dire « non »

Au cours de ma conversation avec Robb Severdia, je lui ai posé des questions sur les ratios dette/revenu croissants. Il a reconnu avoir vu ces chiffres augmenter au cours de sa décennie dans l’industrie. "Les banques estiment qu'elles doivent augmenter les limites afin d'être plus compétitives", a-t-il expliqué.

"Je pense que dans la plupart des cas, c'est une mauvaise idée pour les emprunteurs de repousser ce montant de 41 %", a déclaré Severdia. "Cela peut avoir du sens dans certains cas, mais cela peut conduire au désastre." En d’autres termes, donnez-vous une marge d’erreur. Au lieu de baser votre budget immobilier sur un ratio dette/revenu initial de 33 %, envisagez de le réduire à 28 %. Vous ne pourrez pas vous permettre un prêt hypothécaire aussi important, mais vous ne vous sentirez pas non plus aussi coincé par les paiements.

J'ai demandé à Severdia comment les gens aiment Christina Natale du New York Times histoire ont pu obtenir des prêts hypothécaires représentant plus de la moitié de leurs revenus. « Les gens ont peur de dire « non » », m’a-t-il dit. "Ils avaient peur de perdre l'affaire." D'où la crise des prêts hypothécaires à risque.

Dans Le propriétaire millionnaire automatique , David Bach prévient :

Vous devez généralement supposer que le montant que la banque ou la société de prêt hypothécaire est prête à vous prêter est supérieur à ce que vous devriez emprunter. […] Ne plaisantez pas avec ça. Faites le calcul. Soyez réaliste quant à votre situation. Ne prétendez pas que vous êtes en meilleure forme que vous ne l'êtes réellement.

Personne ne se soucie plus de votre argent que vous faire. Votre agent immobilier, votre courtier hypothécaire et la banque ont tous intérêt à vous encourager à acheter le plus de maison possible. Leurs revenus en dépendent. Écoutez ce qu'ils ont à dire, mais prenez vos décisions en fonction de votre propre connaissance de la situation.

Mieux vaut prévenir que guérir

Les propriétaires sont souvent invités à « acheter autant de maison que leurs moyens le permettent ». Il y a du mérite à cette affirmation – en général , les prix de l’immobilier augmentent, tout comme les revenus personnels. En conséquence, vos versements hypothécaires généralement devenir plus abordable.

Le problème, bien sûr, c’est que lorsque vous achetez autant de maison que vous pouvez vous le permettre, vous vous retrouvez sans marge de sécurité. Et si vous perdez votre emploi ? Que se passe-t-il si vous êtes obligé de vendre votre maison, mais que les prix de l’immobilier ont baissé ? Je pense qu'il est plus logique d'acheter autant de maison que nécessaire besoin , en gardant les ratios dette/revenu conventionnels comme plafonds.

En fin de compte, peu importe les lignes directrices. Ce qui compte, c’est ce que vous pouvez vous permettre, ce que vous êtes prêt à payer. Ce n'est pas parce que la sagesse conventionnelle dit que vous pouvez effectuer un paiement mensuel de logement de 1 400 $ sur votre revenu annuel de 60 000 $ que vous devez le faire.